Квартира для туриста: 5 ЖК для посуточной аренды | Блог о Новостройках Киева, форум и отзывы

Квартира для туриста: 5 ЖК для посуточной аренды

Не секрет, что многие киевляне инвестируют в новостройки не с целью улучшения своих жилищных условий, а как в инструмент получения пассивного дохода. То есть, говоря простым языком — для того, чтобы в будущем эту квартиру сдавать и получать дополнительный доход. Традиционный, и более предсказуемый в плане получения прибыли, формат аренды — долгосрочный. Он требует от арендодателя минимальных усилий и гарантирует более-менее стабильный результат. Но не секрет, что посуточная аренда способна принести обладателю недвижимости более высокий доход, чем квартира, сдаваемая в долгосрочную аренду. А с развитием таких сервисов как Вooking, Airbnb и т.п., поиск «краткосрочных» арендаторов стал гораздо проще, безопаснее и эффективнее — и это заставляет потенциальных инвесторов присматриваться к недвижимости, ориентированной на посуточную аренду. По просьбе читателей блога я решила составить небольшую подборку ЖК, квартиры в которых были бы, на мой взгляд, востребованы гостями города:)

ЖК для посуточной аренды

Сразу отмечу, что самостоятельно заниматься посуточной сдачей своей квартиры в аренду — достаточно трудоемкое занятие. Оно требует от владельцев недвижимости неустанного внимания и хлопот — начиная от более активного поиска клиентов и заканчивая дополнительными усилиями по обслуживанию квартиры. И, по словам агентов, заниматься этим бизнесом имеет смысл в том случае, если рассматривать его в качестве основного. Более того, работать лучше не с одной, а как минимум с 3-5 квартирами, что позволяет диверсифицировать риски.

Кто поможет сдать квартиру

Сдавать квартиру в посуточную аренду можно не самостоятельно, а при помощи «специально обученных людей». Отношения между хозяином недвижимости и такими людьми могут выстраиваться по двум схемам.

Первая предполагает привлечение агента-управляющего. В этом случае связующим звеном между хозяином квартиры и гостем выступает посредник — агент-управляющий, который берет на себя поиск жильцов и уход за квартирой. Хозяин недвижимости в данной схеме получает не фиксированный доход в месяц, а процент от заработанного. Недостатки такого подхода для хозяина квартиры очевидны: при малой заполняемости, доход от  посуточной сдачи может оказаться существенно ниже, чем при долгосрочной аренде. Хотя, конечно, если агент-управляющий свое дело знает, то доходы могут быть и гораздо выше:)

ЖК для посуточной аренды владелец
У каждого формата сотрудничества с агентом есть свои достоинства и недостатки

Вторая базируется на предоставлении арендатору права сдавать помещение в субаренду  В данном случае квартира передается в аренду непосредственно агенту, но с правом субаренды. По такой схеме владелец квартиры ежемесячно получает оговоренную в договоре сумму и не забивает голову вопросами заполняемости, встречи гостя и уборки квартиры после его выселения, устранения мелких неполадок и т.д. Недостатки такой схемы для хозяина недвижимости, в основном, кроются в случае форс-мажоров, минимизировать которые может помочь грамотно составленный договор и страхование недвижимости. В то же время, перекладывая на плечи другого человека все заботы по обслуживанию сдаваемой в посуточную аренду квартиры, стоит помнить, что и основной доход будет получать именно он. Как правило, сумма договора между агентом и хозяином недвижимости может быть лишь немногим выше среднерыночных сумм долгосрочной аренды.

Большие доходы — большие заботы

Если кто думает, что управление даже одной квартирой, сдаваемой в посуточную аренду — «легкий хлеб», то, боюсь, у меня для того плохие новости. Это далеко не так. Судите сами: гостя нужно встретить и передать ему ключи от квартиры — а приезжают и уезжают люди в самое разное время.

ЖК для посуточной аренды гости
В таком формате встречать гостей необязательно:)

Некоторые клиенты просят перед заездом сделать закупку продуктов — эта услуга дополнительно оплачивается, но требует времени. После выезда жильцов нужно организовать уборку квартиры, стирку постельного белья, пополнить запасы воды и туалетных принадлежностей — в общем, дел достаточно много. Кроме того, сдавая самостоятельно квартиру посуточно, на связи с арендатором желательно находиться в режиме 24/7.

Еще одна сложность — планирование собственного отпуска. Никогда нельзя точно предугадать, когда на твою квартиру найдется арендатор, и не совпадут ли даты его приезда с твоей запланированной полгода назад поездкой.

Квартира посуточно: какая она должна быть?

На каждый товар есть свой купец — так гласит народная мудрость. Но она почему-то умалчивает о том, что некоторым «товарам» приходится ждать своего «купца» неделями, а то и месяцами — что в контексте посуточной аренды не очень хороший показатель рентабельности. Как пример — трехкомнатная квартира в отдаленном спальном районе столицы без метро, расположенная в панельной «хрущевке» (с такими прелестями, как «убитый» подъезд, газовая колонка, всевидящие соседи и т.п.), но с ремонтом в стиле «дорого-богато» и высоким ценником. Понятно, что заполняемость таких апартаментов вряд ли превысит 7-10 дней в месяц — и сделает ее посуточную сдачу малорентабельным предприятием.

ЖК для посуточной аренды интерьер
Подобный стиль интерьера не очень привлекает путешественников

Так какие же квартиры востребованы под посуточную аренду? Постараюсь разложить все по полочкам.

  1. Место. Это, пожалуй, самый важный параметр. Неоспоримым преимуществом будет близость к центру города или «якорным» объектам. Если с первым пунктом все более-менее понятно, то о «якорных» объектах я все же расскажу подробнее. Это могут быть крупные больницы и клиники (посуточная аренда в близлежащих домах востребована у пациентов и их родственников), бизнес-центры (квартиры поблизости от них востребованы у командировочных), туристические объекты и транспортные узлы (удобны для тех, кто приезжает в город ненадолго, проездом) и т.п.
  2. Окружение. Очень неплохо, когда поблизости от «временного пристанища» имеются не только станции метро, но и объекты бытовой инфраструктуры: супермаркеты, ресторанчики, отделения банка. Еще лучше, когда они располагаются прямо в доме. А уж если в доме имеется «свой» спортзал, салон красоты, детская комната и т.п. заведения, то это вообще замечательно. К слову, постоянное паркоместо, «в нагрузку» к квартире, тоже может стать дополнительным плюсом.
  3. Дом. Какая бы ни была роскошная квартира, если пробираться к ней приходится по обшарпанному подъезду без лифта, с кодовым замком в качестве единственного элемента охраны, это не самым благотворным образом влияет на рейтинг такой недвижимости. А значит — и на интерес новых арендаторов. Поэтому очень желательно, чтобы квартира располагалась в чистом доме, с консьержем. Он, к слову, вполне может выступить «передаточным звеном» между жильцом и арендатором, взяв на себя труд (за вознаграждение, конечно) передать/забрать ключи при заселении/выселении.
  4. «Начинка» квартиры. Даже в самых дорогущих апартаментах под сдачу не стоит «бабахать» ремонт в стиле барокко, начинять их новинками бытовой техники и комплектовать сервизами из венского фарфора. Все должно быть максимально функционально, легко поддаваться чистке и замене. Конечно, совсем уж экономить не стоит: создание дизайна лучше поручить профессионалу, стены лучше вывести «под покраску», трубы и сантехнику поставить надежные, мебель купить добротную, а технику — качественную. Еще нюанс: сложные и потенциально опасные в обращении бытовые приборы. Например, газовые колонки, котлы и плиты с духовками лучше заменить на более простую: бойлеры, электрические конвекторы, небольшие электроплитки. Это, во-первых, упростит жизнь жильцам (а значит — и хозяину квартиры), а во-вторых, понизит вероятность ущерба от неумелого обращения с техникой.

«Джентльменский» набор техники для такой квартиры включает в себя: небольшой холодильник, бойлер, микроволновка, электрический чайник, небольшая плитка, стиральная машина, кондиционер, телевизор, вай-фай роутер и, конечно, посуда. Не лишними будут и фен с утюгом. Минимальный набор мебели: шкаф для верхней одежды, зеркало (в коридоре), кухонный гарнитур (кухня), удобная кровать, два-три кресла с журнальным столиком, шкаф/комод (жилые комнаты).

Также считается хорошим тоном комплектовать сдаваемую посуточно квартиру не только с постельным бельем, но и с туалетными принадлежностями (которые, к слову, исчезают примерно с той же скоростью, что и из гостиниц), а также питьевой водой и чаем-кофе. Особо радушные хозяева могут побаловать гостей сезонными фруктами.

Потенциальные фавориты

Разобравшись с основными характеристиками квартир, востребованных под посуточную аренду, давайте посмотрим, в каких новостройках они могут располагаться. При подготовке списка таких ЖК я опиралась на следующие параметры:

  • расположение;
  • стоимость квадратного метра и цена квартиры (если сравнивать две строящихся по соседству новостройки, то быстрее окупится та квартира, которая обошлась дешевле);
  • срок сдачи (чем быстрее построится дом, тем скорее можно будет сдавать квартиру);
  • наличие собственной инфраструктуры.

Итак, я постаралась выбрать по одному ЖК в наиболее перспективных — на мой, конечно, взгляд — локациях. Это, в частности:

  • Новое Строение, Печерск, Подол. Эти микрорайоны могут похвастать близостью к центру, удобным транспортным сообщением, хорошей бытовой и развлекательной инфраструктурой.
  • Лукьяновка/Солдатская Слободка. Эти районы тоже считаются прицентральными и могут похвастать удобным транспортным сообщением с туристическими достопримечательностями. Кроме того, близость к центральной областной больнице, ПАГу и Охматдету делает их востребованными у родственников пациентов этих лечебных заведений.
  • Соломенка. Этот район «берет» не только близостью к центру и удобным транспортным сообщением с ним, но и близостью к вокзалу и аэропорту.

Вот в этих микрорайонах я и попыталась найти самые привлекательные предложения от застройщиков.

Новое Строение: ЖК «Французский квартал-2»

Этот достаточно большой жилой комплекс может похвастать удачным месторасположением. Рядом — станция метро, напротив — крупный ТРЦ, в пешей доступности — множество ресторанов и кафешек. Да и променад по Большой Васильковской и ее окрестностям может доставить гостям нашего города удовольствие: здесь можно и людей посмотреть, и себя показать, и на местные достопримечательности посмотреть. Дополнительным преимуществом, на мой взгляд, могут стать собственная променадная аллея, спортивные площадки для ворк-аута, мини-поля для игры в баскетбол и футбол и наземная стоянка для авто. Подробнее о проекте — здесь.

ЖК для посуточной аренды Французский квартал 2
ЖК «Французский квартал-2»

Кроме того, стоимость квадратного метра здесь не заоблачная: она составляет 38,8 тыс. грн, то есть получается, что в подходящую для пары путешественников квартиру площадью 40 кв.м нужно вложить порядка 1,6 млн грн. Конечно, общую сумму инвестиции необходимо увеличить на приведение квартиры в жилое состояние — а это, как говорят специалисты, составляет еще 20-30% от стоимости недвижимости. То есть получается, что общая сумма инвестиции составляет порядка 2 млн. грн. Стоимость посуточной аренды в этих краях составляет, приблизительно, 2 тыс. грн ($50-80) в сутки — то есть «отбиваться» такая инвестиция будет примерно 5-6 лет (при заполняемости квартиры не менее 50%, что означает, что как минимум 15 дней из 30 квартира будет сдана).

Печерск: ЖК «Альтер Эго»

ЖК «Альтер Эго» может привлечь арендаторов, в первую очередь, удачным месторасположением. В пешей доступности — 3 станции метро, рестораны, несколько бизнес-центров, неподалеку масса туристических мест, военный госпиталь и несколько современных клиник (в том числе, стоматологических и пластической хирургии). Но помимо месторасположения, этот ЖК может похвастать и интересной архитектурой, и собственной инфраструктурой — в доме обещают открыть ресторан и лаунж-бар, спа-центр с бассейном, фитнес-клуб. Сдача дома запланирована на 2018 год.

ЖК для посуточной аренды Альтер Эго
ЖК «Альтер Эго»

Минимальная стоимость квадратного метра здесь составляет 38-41 тыс. грн, при этом минимальная инвестиция в 1-комнатную квартиру (площадь 52 кв.м) составляет 2,02 млн. грн. Прибавляем к этой сумме 25% — и получаем общую сумму инвестиции в размере 2,5 млн. грн. Стоимость посуточной аренды 1-комнатной квартиры в соседних домах составляет порядка 3 тыс. грн ($70-150) — то есть, срок окупаемости подобной инвестиции может составить примерно 4-5 лет (опять же, при 50%-ной заполняемости).

Подол: ЖК «Миракс»

Главный «минус» этого ЖК — нескорая сдача (она запланирована на конец 2019 года). Зато к достоинствам можно отнести близость к аутентичному Подолу и центрам деловой и культурной жизни киевлян. Еще одно достоинство (или недостаток — как  посмотреть) здесь предусмотрены небольшие апартаменты, которых можно объединить в мини-гостиницу. Из собственной инфраструктуры в этом ЖК предусмотрены ресторан, магазины, фитнес-центр и велодорожку. Обзор этого ЖК можно почитать здесь.

ЖК для посуточной аренды Миракс
ЖК «Миракс»

Минимальная стоимость квадратного метра для 1-комнатных апартаментов в ЖК Mirax составляет 23 тыс. грн. Но так как площадь апартаментов невелика (всего 29 кв.м), то и минимальная сумма инвестиции получается невелика — порядка 440 тыс. грн. С учетом ремонтных и отделочных работ, сумма инвестиции в одно такое помещение составит порядка 550 тыс. грн. Предложений посуточной аренды в этих краях не так уж и много, а стоимость таких квартир в сутки колеблется в пределах $50-140 и составляет, в среднем 2,5 тыс. грн (хотя, конечно, эта цена для одиночных апартаментов будет высоковата, мне кажется, в расчетах лучше ориентироваться на 1,5-2 тыс. грн/сутки). Получается, что подобная инвестиция может выйти на самоокупаемость примерно через 2-3 года (при наполняемости не менее 50%).

Солдатская Слободка: ЖК «Камертон»

ЖК «Камертон» появится в относительной близости как от центра города, так и от крупных транспортных узлов (до аэропорта и вокзала ехать не так уж далеко). Да и с достопримечательностями поблизости тоже все порядке: музеи, культовые сооружения, остатки старинной архитектуры и образцы новой, зоопарк, Ботанический сад. Плюс — магазины и рестораны поблизости. Причем ресторанчик планируется открыть и в самом доме. Еще один плюс для гостей — интересная архитектура здания. Подробности об этом ЖК — здесь.

ЖК для посуточной аренды Камертон
ЖК «Камертон»

Минимальная стоимость квадратного метра в этом доме составляет 34 тыс. грн в 1-комнатных квартирах. Таким образом получается, что сумма минимальной инвестиции в этот ЖК составляет порядка 1,65 млн. грн. Интересно, что стоимость двушек здесь не намного выше: за счет более низкой стоимости «квадрата» и вполне сопоставимой площади, такая квартира обойдется инвестору примерно в  1,8 млн. грн. Плюс 25-30% на обустройство — и в итоге выходит, что необходимая для начала бизнеса сумма составляет порядка 2,2 млн. грн. Учитывая, что посуточно апартаменты в этих краях сдаются примерно за $100-200 (в среднем, около 3,5 тыс. грн), можно предположить, что такая инвестиция окупится примерно за 3,5-4,5 года (при заполняемости не менее 50%).

Соломенка: ЖК «Time»

Этот ЖК расположен между ж/д вокзалом и аэропортом, отсюда легко можно попасть в центр города, подъехать на Лукьяновку, Подол, Печерск. Рядом есть магазины и кафешки, в самом ЖК планируется открыть ресторан на первом этаже. Поблизости расположены несколько крупных бизнес-центров, что несколько расширяет круг потенциальных арендаторов такой недвижимости. Внешне этот проект обещает стать довольно эффектным, а вот его главный минус — долгое ожидание квартиры. Построить комплекс обещают к 4 кв. 2019 года. Подробнее о проекте можно почитать здесь.

ЖК для посуточной аренды Тайм
ЖК «Тайм»

Стоимость квадратного метра здесь составляет 25 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, а минимальная площадь квартир — 32,5 кв.м. Получается, что минимальная сумма инвестиции колеблется в пределах 815 тыс. грн. Прибавляем к этой цифре 25% — и получаем примерно 1 млн грн, необходимый для того, чтобы получить возможность предложить квартиру в этом ЖК гостям города. Так как это все-таки не центр, то цена посуточной аренды квартир здесь не так высока — в среднем, $50-100 за ночь (в среднем — порядка 1500 грн). Поэтому данный вариант инвестиции при хорошем стечении обстоятельств и заполняемости апартаментов на уровне 50% может «отбиться» за 3-4 года.    

P.S. Конечно, этот список новостроек для посуточной аренды очень субъективен и далеко не полон. Более того, выбирая самые приемлемые (на мой, конечно, взгляд!) предложения от застройщиков, я увидела, что на вторичном рынке (в том числе, и на рынке сданных новостроек) можно найти варианты ничуть не хуже. А по некоторому размышлению — в чем-то даже лучше. Но это уже тема для другой статьи:)

P.S.S. Все приведенные в материале расчеты приблизительны, вся изложенная информация не является финансовым советом или консультацией, а перечисленные в статье ЖК не нужно рассматривать как рекомендацию к инвестиции.

Понравилось? Поделись с друзьями:

Рубрики:

26 комментариев

Добавить комментарий (отзывы о новостройке)

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Вверх страницы