Два года спустя: ЖК «Шулявский»
Почти два с половиной года назад я впервые рассказала о ЖК «Шулявский» – тогда в рамках короткого обзора. Думаю, пришло время лично навестить этот объект, тем более, что многие читатели блога давно просили меня это сделать:)
Месторасположение и инфраструктура
Строительный адрес ЖК «Шулявский» – переулок Машиностроительный, 26. Это Соломенский район столицы, микрорайон Шулявка.
Отмечу, что комплекс строится в довольно тихом месте. И Машиностроительный переулок, и соседняя улица Выборгская, и ближайшая к новостройке часть Гарматной не могут похвастать плотным трафиком. А ближайшие соседи будущего ЖК – «подуставшие» многоэтажки и общежития советских годов постройки. Хотя, конечно, есть поблизости и новостройки – это реконструированный ЖК по Гарматной, 20, «аркадовский» ЖК «Дом на Шулявке», реинкарнация заводского корпуса ЖК Smart House и ЖК L-квартал и другие..
Если оценивать месторасположение этого ЖК с точки зрения транспортной инфраструктуры, то мне оно показалось довольно неплохим. Отсюда можно пешком дойти до станции метро «Шулявская» (у меня лично путь занял 17 минут). А до улицы Гетьмана, по которой курсирует множество маршруток в разные части города добраться можно и вовсе минут за пять.
А вот владельцам автомобилей месторасположение «Шулявского», на мой взгляд, не очень придется по вкусу. Да, отсюда можно выехать к основным магистралям: на улицу Гетьмана (в сторону Караваевых Дач), на проспект Победы (в сторону Центра), на проспект Комарова (в сторону Борщаговки). Но если водителю по этим магистралям нужно будет ехать в другую сторону, ему придется изрядно «покрутиться». При этом и на Гетьмана, и на Победы, и на Комарова частенько собираются тянучки.
Если говорить об окружающей комплекс инфраструктуре, то на первый взгляд, здесь с ней все обстоит довольно неплохо. В двух шагах от будущего ЖК расположились школа и детский садик (правда, я не уверена что устроить ребенка в этот садик будет легко). Чуть подальше есть еще несколько садиков, школ и лицеев. В пешей доступности – ТРЦ «Космополит» и большой «Мегамаркет». Есть рядом с новостройкой и небольшие магазинчики формата «у дома», и аптеки, и отделения банков. Есть и парк для прогулок – буквально в 5 минутах ходьбы расположен парк «Орлятко». В общем, на первый взгляд место выглядит вполне спокойным, комфортным и обжитым.
В то же время не могу не отметить, что есть поблизости и не очень приятные соседи. В частности, это заброшенное офисное здание по пути от метро к ЖК, заводы «КНАУФ-Интергипс», «Большевик», «Росток», несколько АТП и другие подобные промышленные и производственные объекты.
В принципе, в подобном соседстве нет ничего удивительного – эта местность вплотную примыкает к промзоне «Отрадный». К слову, наверное поэтому в здесь довольно много общежитий.
О комплексе
| Класс | комфорт |
|---|---|
| Домов | 1 |
| Этажность | 26 |
| Технология строительства | монолитно-каркасная |
| Стены | газоблок |
| Утепление | минеральная вата |
| Отопление | автономное (в доме) |
| Высота потолков | 2.7 м (от пола до потолка) |
| Количество квартир | 420 |
| Состояние квартиры | под ремонт |
| Закрытая территория | от авто и посторонних |
| Паркинг | стоянка |
Изначально ЖК «Шулявский» назывался «Sky View», строительство которого еще в 2011 году анонсировала компания «Под Ключ». Но стройка так и не началась – вместо этого в начале 2015 года произошел полный ребрендинг проекта и смена состава участников его реализации. Напомню, в 2015 году говорили, что ЖК «Шулявский» будет 22-этажной «свечкой» на 260 квартир – и обещали завершить проект в 4 квартале 2017 года.
Сегодня концепция комплекса снова изменилась. Теперь это будет 26-этажная «свечка», с торгово-офисной пристройкой и отдельностоящим 3-уровневым паркингом (вместительность пока не рассчитана). Сдать ЖК в эксплуатацию обещают уже в 1 квартале 2019 года, а окончить его строительство и пустить инвесторов на ремонты обещают уже к концу нынешнего, 2018 года.
Тем не менее, кое-что осталось прежним. Например, фундамент здания:) И технология строительства. Дом строят по монолитно-каркасной методике, с заполнением стеновых проемов газоблоком (25 см). Фасад новостройки обещают утеплить минеральной ватой (10 см), а затем оштукатурить. Территория «Шулявского» будет закрытой для посторонних, за ней и паркингом организуют видеонаблюдение.
Архитектурная особенность ЖК «Шулявский» – радиусный фасад. Он, конечно, придает дому свою «изюминку», но в то же время обуславливает скошенные наружные стены в некоторых квартирах. Еще одна «фишка» комплекса – увеличенные оконные проемы и панорамное остекление балконов.
Если говорить о коммуникациях, то отапливать ЖК планируют при помощи крышной котельни, холодное водоснабжение и канализация будут городскими, а теплую воду в кранах квартир жильцы будут генерировать сами, при помощи бойлеров (покупаются и устанавливаются жильцами самостоятельно).
О квартирах и стоимости
Изменения проекта коснулись не только высотности здания, но и количества квартир в нем. Так, в 2015 году обещали, что в доме будет порядка 260 квартир – по 12 на этаже. А сегодня уже говорят о том, что квартир в доме будет порядка 350 – на многих этажах число квартир увеличено до 15. При этом из 15 квартир на этаже, 13 будут 1-комнатными и только две – 2-комнатными.
Надеюсь, что для такого количества квартир (а вернее, для проживающих в них жильцов) хватит 4 лифтов, грузоподъемностью 1000 кг каждый, которые предусмотрены проектом. К слову, один из лифтов обещают сделать аварийным – он будет запитан от отдельной линии и будет работать даже в случае ЧС.
Увеличение числа квартир получилась за счет того, что застройщик не только повысил дом на 4 этажа, но и «разрезал» некоторые 2-комнатные на две 1-комнатные квартиры. В результате получились крохотные «смарты» площадью 22 кв.м. и вполне приличные 1-комнатные квартиры площадью 34 кв.м. Сразу скажу, что это разделение показалось мне не сильно удобным. В результате него две соседние квартиры имеют не только общий тамбур (который, по сути, относится к местам общего пользования), но и общие стены (из газоблока) в самых неожиданных местах. Например, стена лоджии смарта (в которой предлагается сделать небольшую спальню) является стеной комнаты соседней «однушки». С ней же общую стену имеет и место для размещения смарт-кухни… Мне показалось, что в этих квартирах малейший стук или чих будет прекрасно слышен у соседей, хотя сотрудники отдела продаж и говорят, что звукоизоляция между квартирами будет просто отличной – «сендвич» из газоблоков и минваты.
Вообще, говоря о планировках квартир ЖК «Шулявский», отмечу, что есть тут как вполне удобные варианты, так и довольно спорные. Например, мне понравилась квартира площадью 34 кв.м – ее можно превратить в действительно уютное «гнездышко» для небольшой семьи (если, конечно, позаботиться о соответствующей звукоизоляции).
И в то же время меня удивила планировка смарт-квартиры площадью 20,5 кв.м – из-за скошенной стены жилое пространство потеряло как минимум парочку столь необходимых в ограниченном пространстве «квадратов». А отсутствие балкона или лоджии и вовсе превратило эту квартиру в «клетушку».
Зато неудобство планировок вполне компенсируется стоимостью будущей недвижимости. За счет не очень большой «квадратуры», высокая базовая цена метра (19-20 тыс. грн) не повышает цену «до небес». Например, смарт минимальной площади (20,5 кв.м) обойдется инвесторам всего в 410 тыс. грн. Правда,здесь действует повышающий коэффициент – чем выше расположена квартира, тем дороже в ней «квадрат». Так, например 1-комнатная квартира площадью 34 кв.м на 6 этаже будет стоить немногим меньше 650 тыс грн, а на 16 – уже 676 тыс. грн. При 100% оплате застройщик готов предоставить инвестору скидку в размере 5%. Также возможно инвестирование в рассрочку – до планового срока ввода дома в эксплуатацию и с первым взносом от 50%.
За эти деньги особо заморачиваться с предварительной отделкой квартир застройщик не будет. Он выполнит только стяжку пола, поставит металлические входные двери, установит энергосберегающие стеклопакеты, смонтирует систему отопления с алюминиевыми радиаторами. также будут установлены счетчики воды и электричества, да и электричество будет разведено до щитка. Все остальные работы инвесторы будут выполнять самостоятельно. Интересно, что в отделе продаж предлагают потенциальным инвесторам любую перепланировку выбранной квартиры: перенести стену, убрать ее и т.п. Сначала я удивилась – все-таки большинство застройщиков с крайней неохотой идут на изменения планировки, особенно когда до завершения строительства остается полгода. Но побывав внутри ЖК я поняла причину такой покладистости: в разделенных «двушках» строители сейчас демонтируют ранее установленные межквартирные и межкомнатные перегородки – так что поставить новые в тех местах, где желает клиент им проще простого. К слову, взглянув на стройку изнутри, я, если честно, несколько усомнилась в том, что застройщик успеет все окончить к заявленному сроку. На самом деле, работ еще много: достроить этаж каркаса, заложить стены выше 21 этажа, смонтировать кровлю, утеплить фасад, переделать внутренние стены, смонтировать и подключить инженерию, выполнить отделку МОП и квартир… Мне кажется, что работ здесь еще минимум на год. Хотя я буду очень рада, если застройщик уложится в заявленный срок и окончит стройку, как и обещает, за полгода – к 1 кварталу 2019 года.
Кто строит и что с документами
Инвестиция в ЖК «Шулявский» оформляется по договору покупки-продажи имущественных прав, который инвестор заключает с застройщиком – ООО «Киевбудмонолит». Нотариально договор не заверяется.
Основания для продажи имущественных прав у Продавца возникли после заключения Договора о частичном участии в строительстве, заключенного с компанией «Интегралинвест». Которая, собственно, и является арендатором участка, на котором ведется строительство.
Кадастровый номер участка – 8000000000:69:136:0013, его целевое назначение – «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Договор аренды действителен до ноября 2020 года.
В отделе продаж говорят, что строительство ЖК «Шулявский» ведется на основании Разрешения, выданного застройщику ДАБИ в сентябре 2017 года за номером ІУ 113172511199. И даже демонстрируют копию этого документа (плюс дублируют сканы на официальном сайте). Правда, в базе данных ДАБИ документа с таким номером я не нашла…
Может быть, отсутствие Разрешения в базе данных ДАБИ объясняется тем, что оно было аннулировано в октябре 2017? В ходе проверки ДАБИ были зафиксированы нарушения градостроительного законодательства и требований ДБН – из-за чего, собственно, и было принято Решение аннулировать выданное месяцем ранее Разрешение. Правда, застройщик пытается оспорить аннуляцию Разрешения в судебном порядке. При этом суд первой инстанции встал на сторону истца: судья постановила удовлетворить иск застройщика к ДАБИ и отменить аннулирование Разрешения на строительство. Но ДАБИ подали апелляцию, поэтому данное Решение суда в силу не вступило. То есть, фактически, Разрешения на строительство у застройщика пока по-прежнему нет. Посмотрим, чем в итоге закончится это дело – следить за ним можно в ЕДРСР по номеру дела 826/14738/17.
Также из разрешительной документации в отделе продаж демонстрируют ТУ на подключение дома к электросети, водоснабжению и канализации.
Подводим итоги
Если честно, то ЖК «Шулявский» вызвал у меня двойственные чувства. Комплекс может похвастать хорошим месторасположением, да и квартиры тут предлагаются по приятной цене… Но задержки и переносы строительства несколько «сбивают» радость от этих достоинств. Кроме того, мне лично показалось, что этот ЖК будет сильно перенаселен, уж больно много квартир тут запланировано. Думаю, когда этот комплекс построится, квартиры в нем будут востребованы, в основном, под аренду.
Что понравилось:
Месторасположение, близость метро, окружающая инфраструктура, цена
Что не понравилось:
Задержки строительства, нерешенные проблемы с разрешительной документацией (по крайней мере, по состоянию «на сейчас»), планировки и количество квартир на этаже и в доме
136 відгуків