Пять лет спустя: ЖК «Малахит»
Не так давно один из читателей блога попросил меня наведаться с повторным визитом в ЖК «Малахит», и я подумала, а почему бы действительно не навестить моего «старого знакомого»? Ведь этот комплекс я посещала давно, когда его первые дома только начинали строиться. А сегодня они не только сданы, но и заселены, а рядом строятся новые очереди этого ЖК. Интересно же посмотреть, как там обстоят дела:)
Месторасположение и окружение
Напомню, что ЖК «Малахит» строится в Соломенском районе столицы, в центральной его части – микрорайоне Соломенка. Строительный адрес проекта – улица Сурикова, 3, но построенным домам присвоили адреса по улице Богдановской. В частности, дом №1 получил литеру «7-А», дом №2 – литеру «7-Б», а третий – литеру «7-В». Вполне вероятно, что и дома № 4 и 5 будут числиться по этой улице.
В прошлом обзоре я довольно подробно рассказывала о месторасположении и окружении этой новостройки, поэтому сейчас не буду подробно останавливаться на этом аспекте. Но все же отмечу, что облик «старой Соломенки» стремительно меняется. Рядом с домами советской постройки выросли новые высотки: поблизости строятся и построены дома ЖК «Квартет», «Александрия», «О40», «Династия», «Адамант», Time и др.
Такой пыл застройщиков привел к тому, что местные садики и школы оказались переполненными, а улицы – перегруженными. Как я и опасалась, жильцы этих мест действительно столкнулись с тянучками на выезде/въезде из комплекса – улицы Богдановская и Сурикова как были, так и остались двухполосными. А их изначально неширокая проезжая часть стала еще уже из-за припаркованных по обочинам автомобилей…
У тех, кто передвигается по городу на общественном транспорте, проблем, конечно, меньше. Но они есть. В частности, в часы пик им приходится «штурмовать» маршрутки и троллейбусы, да и вход в ближайшую станцию метро («Вокзальная», до нее идти примерно 20-25 минут) редко когда бывает свободным.
Если говорить об окружающей инфраструктуре, то с ней в этих местах все в порядке. Поблизости от комплекса есть школы и лицей, детские садики, два парка, магазины, ТРЦ.
Что обещали и что построили
| Класс | комфорт |
|---|---|
| Домов | 5 |
| Этажность | 8-25 |
| Технология строительства | монолитно-каркасная |
| Стены | кирпич |
| Утепление | минеральная вата |
| Отопление | централизованное |
| Высота потолков | 2.7 м (от пола до потолка) |
| Количество квартир | 1178 |
| Состояние квартиры | под ремонт |
| Закрытая территория | от авто и посторонних |
| Паркинг | стоянка, подземный (145 паркомест) |
В 2013 году застройщик говорил о том, что в состав ЖК «Малахит» войдут 4 дома, отдельностоящее здание детского садика и многоуровневый паркинг. При этом два дома, 25-этажные «высотки», обещали сдать в эксплуатацию в 3 квартале 2014 и 1 квартале 2015 года соответственно. А насчет сроков строительства еще двух домов, детсада и паркинга в то время менеджеры отдела продаж информацией не располагали.
Сегодня генеральный план ЖК «Малахит» существенно изменился. Состав комплекса пополнился еще одним, пятым, домом; многоуровневый паркинг превратился в два подземных (они расположены под домами №3 и 4), а вместо полноценного детсада обещают выделить для детишек помещение на первом этаже дома №5.
Не могу сказать, что я в восторге от изменений. Даже «на бумаге» комплекс выглядит уж очень «компактным», а в реальности плотность застройки у меня лично чуть не вызвала приступ клаустрофобии (утрирую, конечно). Создается впечатление (по крайней мере у меня), что в погоне за прибылью застройщик постарался максимально «освоить» участок, абсолютно не заботясь о таких «глупостях» как инсоляция, наличие придомовой территории и мест для парковки автомобилей и т.п. Попав на территорию комплекса, я увидела буквально забитое автомобилями пространство (и это в будний день!), небольшие островки газонов\детских площадок – и дома, дома, дома… Причем расстояние между ними кажется настолько мизерным, что создается впечатление какой-то «ковровой» застройки территории… Единственное, что хоть как-то примирило меня с действительностью, это разная этажность секций – благодаря такому архитектурному решению линия горизонта дополнилась видами неба.
Также не могу не отметить некую «лоскутность» комплекса. Внешний вид домов 3 и последующей очередей существенно отличается от двух первых домов проекта. В отделе продаж сказали, что два первых дома были построены по проекту застройщика, а вот над обликом следующих домов работали специалисты «Архиматики». В результате получилось, что два первых дома кажутся каким-то отдельным ЖК.
Если говорить о выполнении застройщиком своих обещаний насчет сроков строительства, то и они были выполнены не на 100%: дом №1 был сдан с задержкой в 1 квартал – в 4 квартале 2014 года, а задержка ввода в эксплуатацию дома №2 составила больше года – Сертификат был получен только в 4 квартале 2016 года, хотя обещали закончить его в 1 квартале 2015 года. Правда, инвесторов пустили на ремонты весной 2016 – но это считается нарушением.
Дальше стройка пошла бодрее: сдача в эксплуатацию дома №3 состоялась в 4 квартале 2017 года (планировалась в 3 квартале 2017 г). А сейчас ведется строительство дома №4, часть секций которого официальный проспект ЖК обещает сдать в эксплуатацию к концу нынешнего, 2018 года, а часть – в мае 2019 г. Но менеджеры ОП говорят о том, что дом, скорее всего, будет сдаваться весь одновременно, во 2 квартале следующего года. Комментариев по срокам строительства дома №5 в отделе продаж пока не озвучивают.
Как живется в комплексе
Как обычно, я постаралась поговорить с жителями «Малахита» и выяснить, как им живется в этом ЖК. Интересно, что женская часть населения комплекса всем вполне довольна: одна женщина отметила удобное месторасположение и близость центра города, другая – хорошую транспортную развязку. Мамочка с младенцем подчеркнула, что дома получились теплыми, а квартиры в них удобными. В общем, женщины всячески рекомендовали покупать тут квартиру:)
А вот мужская половина почему-то высказывалась об этом ЖК более чем критично. Так, один из автовладельцев, которого я «словила» на парковке, сказал, что разочарован в застройщике. Он вкладывал деньги в ЖК бизнес-класса с паркингом, охраной, детским садиком и меньшим количеством квартир. А в итоге попал в «каменные джунгли», в которых «не протолкнуться». Еще один мужчина посетовал на качество строительства: лифт в его новеньком доме регулярно ломается, выходит из строя инженерное оборудование, текут трубы (правда, по его словам, застройщик их заменил). Другой отметил, что зимой в квартире (на высоком этаже) холодно, так как радиаторы еле-еле теплые, хотя и были выставлены на максимальную мощность – при этом в квартирах на нижних этажах такой проблемы не было.
Единственное, в чем были солидарны опрошенные мной и мужчины, и женщины, так это в оценке работы местной управляющей компании – правда, оценка эта была неудовлетворительной. Высокие тарифы, халатное отношение к работе, невыполнение обязательств навязанной застройщиком УК… Но люди надеются что скоро все изменится: жильцы первых двух домов создали ОСББ, которое сейчас вступает в управление домами.
Что предлагают инвесторам
В отделе продаж новым инвесторам предлагают недвижимость в строящемся доме №4 – по словам сотрудников ОП, в построенных домах квартир у застройщика не осталось.
Этот дом будет состоять из 6 секций разной этажности (8, 12 и 25), в которых разместится в общей сложности 323 квартиры. Также здесь предусмотрен подземный паркинг на 120 машино-мест. К слову, если говорить об общих параметрах ЖК, то в нем запланировано около 1,2 тыс. квартир и порядка 150 паркомест в паркингах. Позиционируется комплекс сегодня в комфорт-классе. Но, вернемся к дому №4.
Как и остальные дома проекта, его построят по монолитно-каркасной методике, с наружными и межквартирными стенами из керамоблоков. Фасад утепляют минеральной ватой и штукатурят. Все коммуникации – централизованные.
В самых невысоких секциях (402-404, они будут 8-этажными) на типовых этажах разместится по 4 квартиры, а жильцов развозить по ним будет 1 пассажирский лифт. В секциях повыше (404-405, они будут 12-этажными) на этаже расположится по 5 квартир, и в них предусмотрено 2 лифта. Интересно, что в самой высокой, 25-этажной секции – 401 – на этаже тоже предусмотрено по 5 квартир и всего 2 лифта.
Часть секций будущего дома будут иметь нестандартную форму, поэтому в них можно подобрать квартиру креативной планировки: с кухнями, санузлами и даже балконами трапециевидной конфигурации. Но, в то же время, есть тут и стандартные варианты с кухнями\комнатами правильной прямоугольной формы.
К сожалению, вживую взглянуть на планировки квартир дома №4 мне не удалось: сотрудники ОП сказали, что пока идет строительство, объект закрыт для посещения. Поэтому пришлось оценивать удобство будущих квартир по картинкам в буклете:) Итак, выбрать здесь можно 1-, 2- или 3-комнатную квартиру. Минимальная площадь 1-комнатной – 48 кв.м, 2-комнатной – 75,5 кв.м, 3-комнатной 78 кв.м. Высота потолков составляет 3 м, которая подчеркивается панорамными окнами высотой 2,7 м. В целом, я бы сказала, что планировки здесь неплохие: с просторными кухнями-гостиными и комнатами, удобными коридорами и вместительными санузлами. Во многих квартирах есть гардеробные. Конечно, иногда вполне неплохо выглядящая на бумаге планировка в жизни оказывается не такой уж и удобной (и наоборот), но мне кажется, что здесь такого не произойдет.
Недвижимость в доме №5 должна вот-вот открыться для новых инвесторов. К сожалению, точный сроков начала продаж в отделе продаж мне не назвали – сказали, ориентировочно в августе. Зато показали планировки квартир в этом доме и рассказали, что он будет 25-этажным, в нем разместится 164 квартиры, на первом этаже разместятся нежилые помещения, а на 24-25 – двухуровневые апартаменты.
Квартиры инвесторам будут передаваться с черновой отделкой: стяжкой на полу, штукатуркой на стенах, смонтированной системой отопления с радиаторами и заведенной в квартиру электрикой (до щитка).
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в ЖК «Малахит» стартует с 27,2 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, 22,1 тыс. грн в 2-комнатных и с 25 тыс. грн в 3-комнатных. При этом в комплексе действует «повышающий коэффициент» – чем выше расположена квартира, тем дороже будет стоить в ней метр. Например, «квадрат» в 2-комнатной квартире на высокий этажах в первой секции обойдется порядка 32 тыс. грн. Ну а минимальная сумма инвестиции в квартиру в этом ЖК сегодня составляет около 1,3 млн грн – во столько застройщик оценивает 1-комнатную квартиру площадью 48,1 кв.м, расположенную на низких этажах строящихся секций при 100% оплате.
Тем, кто не может сразу оплатить такую сумму, может быть предоставлена рассрочка. Она, к слову, действует в 4 вариациях:
- на 3 месяца с привязкой к доллару по среднему курсу;
- до декабря 2018 г. с удорожанием квадратного метра на 20 у.е.;
- до мая 2019 г. с удорожанием «метра» на 50 у.е.;
- выдается на 3 года с первым взносом от 10-30% и удорожанием метра на 160-120 у.е.
Также в доме №4 можно приобрести паркоместо в подземном паркинге. Правда, заплатить за него придется не намного меньше, чем за квартиру – цена на него составляет 450-650 тыс. грн, в зависимости от площади.
Инвестиция в ЖК «Малахит» оформляется по предварительному договору купли-продажи недвижимости, который инвестор заключает с КУА «Кристал Эссет Менеджмент». Такой формат инвестирования предполагает для инвестора следующие дополнительные расходы при подписании основного договора : 1% госпошлины, 1% взнос в ПФУ, 1500 грн – оплата услуг нотариуса. При подписании предварительного договора (и его нотариальной регистрации) услуги нотариуса обойдутся в 1 тыс. грн.
Кто строит и что с документами
Как и раньше, заказчиком строительства ЖК «Малахит» выступает ООО «Рент-Сервис», а генподрядчиком и девелопером — компания «Интергал-Буд».
Участок земли, на котором ведется строительство, находится в аренде у застройщика согласно Решению Киевсовета от 25.12.2012 года №740/9024.
Кадастровый номер участка – 8000000000:72:063:0059, его целевое назначение – «02.02 Для колективного житлового будівництва».
На официальном сайте проекта размещены Экспертные отчеты проекта, Разрешения на строительство домов №№ 1-4, Сертификаты о введении домов №№ 1-3 в эксплуатацию и Решения о присвоении им адреса.
Подводим итоги
Не могу сказать, что я в восторге от ЖК «Малахит» – уж очень тут как-то тесно. Хотя месторасположение комплекса вполне удачное, рядом метро, масса маршруток, магазины, парки. Мне кажется, что если его дома хотя бы чуть-чуть «проредить» и решить проблему с паркоместами, комплекс вполне мог бы стать тем малахитом, который достоин ювелирного украшения. Но сейчас это все же больше поделочный камень…
Что понравилось
Месторасположение, планировки квартир
Что не понравилось
Плотность застройки, недостаточное количество паркомест
77 відгуків