Ликбез для инвестора: знай свои права

Материал о том, как принимать готовую квартиру у застройщика и на какие потенциально проблемные места новостройки обращать повышенное внимание во время ее приемки, вызвал немалый резонанс среди читателей блога. При этом некоторые читатели почему-то полагают, что требовать от застройщика качества строительства они не имеют права, а некоторые — не представляют как они могут настоять на качественном выполнении строительных и отделочных работ и заставить застройщика исправить допущенные «косяки». Как и обещала, в этом материале постараюсь подсказать что делать, если качество строительных работ вас не устраивает, а застройщик отказывается идти на компромисс и исправлять огрехи строителей.

… иль право имею?

Сталкиваясь с браком строителей, некоторые инвесторы почему-то полагают, что никаких законных рычагов влияния на горе-работников у них нет. Подобные вывод я сделала благодаря одному из комментариев читателей, который процитирую полностью: «Первое, что исключает обсуждение практически всех перечисленных характеристик строительного объекта — это отсутствие в договоре покупки-продажи перечня условий приёмки с детальным описанием подобного рода характеристик. И хоть с уголком и уровнем — хоть с лазерной линейкой и всезнающим советчиком — любой грамотный менеджер по продажам попросит найти в документах соответствующие пункты. Найдёте? Именно с описанием характеристик деталей? Об углах, наплывах стяжек под батареями и пр.?»    

Представьте ситуацию: в супермаркете вы покупаете йогурт, а придя домой видите, что бактерии в нем вам попались какие-то излишне «живые», или что он населен не только ими, но и плесенью. Конечно, вы можете отправить пакетик в мусорное ведро — но можете вернуться в магазин и потребовать заменить товар или вернуть вам деньги. Или другой пример: вы купили телевизор, но когда дома включили его в сеть, то увидели, что картинка в нем заиграла дополнительными «красками» — пятнами и полосами. Тут уж о мусорном ведре речь не идет: вы требуете устранить брак или заменить товар. При этом у потребителей почему-то не возникает мысли о том, чтобы смириться с браком на основании того, что в чеке супермаркета или счете супермаркета электроники отсутствует точное описание рецептуры йогурта или детальной схемы телевизора. В данном случае всем понятно, что качество продукта должно соответствовать ГОСТам или ТУ. И если такого соответствия нет, то в силу вступают Гражданский Кодекс и Закон о защите прав потребителей, на основании которых покупатель может требовать у продавца устранения брака или замены товара.

Ликбез для инвестора монтаж окон
Так монтировать окна нельзя…

Может быть для кого-то станет открытием, но действие Гражданского Кодекса и Закона о защите прав потребителей распространяется и на взаимоотношения между инвестором и застройщиком:) Поэтому требовать у застройщика качественного проведения строительных работ, как и устранения обнаруженных недоделок и «косяков», инвестор право все-таки имеет. И, в частности, в ст. 883 и 884 Гражданского Кодекса Украины прямо об этом говорится. 

Ликбез для инвестора статьи
Статьи 883 и 884 ГК Украины

Это значит, что даже если в договоре между инвестором и застройщиком не указаны требования к качеству строительных работ, то инвестор все равно имеет право на получение качественно построенной недвижимости, отвечающей требованиям строительных норм — ДБН.

Переговоры с застройщиком

Как я уже рассказывала, обнаружив в свежепостроенной квартире «косые» стены, наплыв под батареями и прочий «ужас-ужас», инвестор должен перечислить все обнаруженные недостатки в «дефектной ведомость», и вручить это обращение представителю застройщика (не забыв оставить себе копию) или отправить заказным письмом по почте. Но как быть, если застройщик отказывается устранять обнаруженные недостатки — полностью или частично?

Ликбез для инвестора штукатурка
Штукатурка может быть разной…

Первое, что необходимо сделать, это обратиться к строительно-техническому эксперту, который сможет не только точно зафиксировать все «косяки» строителей, но подсчитать обоснованную сумму, в которую выльется их устранение. При выборе такого специалиста желательно убедиться, что у него есть право не только проводить подобную экспертизу, но и что он состоит в реестре аттестованных судебных экспертов.

Далее необходимо перевести общение с застройщиком в эпистолярный жанр — попросту говоря, общаться исключительно в письменной форме. Даже если застройщик и слышать не хочет о каких-то там недоделках и некачественной работе, ему необходимо сообщить о своих претензиях в письме, в котором будут указаны замеченные недостатки и выдвинуты ваши варианты решения проблемы. Это может быть:

  • устранение недостатков в четко означенный период времени;
  • предложение о выплате компенсации на самостоятельное устранение недоделок;
  • предложение о снижении стоимость квартиры на сумму, необходимую для устранения недоделок (в случае, если ее полная стоимость инвестором пока не выплачена).

Как правило, на этом этапе застройщики все же стремятся достичь компромисса с инвестором — никому не охота связываться с недовольным покупателем и переводить общение с ним в плоскость конфликта. Но бывают и исключения, когда застройщик занимает глухую оборону и на компромисс не идет. В этом случае, инвестору имеет смысл начать подготовку к отстаиванию своих прав в судебном порядке.

А судьи кто?

Обращаться с иском по вопросу устранения строительных недоделок имеет смысл в суд первой инстанции (в Киеве это районные суды) по месту регистрации застройщика (юридического лица). В исковом заявлении необходимо описать суть претензий, свои требования и подкрепить их копией переписки с застройщиком, экспертными выводами, фотофиксацией недоделок и другими документами. В целом иск должен соответствовать требованиям, предусмотренным в ст. 175 и 177 Гражданско-процессуального Кодекса.

Ликбез для инвестора суд
Отстаивать свои права можно в суде

Судебные разбирательства — удовольствие не бесплатное. При подаче иска необходимо оплатить судебный сбор. Правда, при удачном (для инвестора) разрешении данного спора, все эти затраты (включая и затраты на проведение экспертизы, и на оплату услуг адвоката) возместит проигравшая сторона, то есть застройщик.

В таком непростом  деле желательно прибегнуть к помощи грамотного адвоката, специализирующегося на гражданско-правовых отношениях и который не только должным образом составит все «бумаги», но и сможет представлять ваши интересы в суде. К счастью, недостатка в юристах сегодня в Украине не наблюдается:)

P.S. В следующем материале я расскажу о том, какие Государственные нормы и строительные правила регламентируют качество тех или иных строительных работ

17 отзывов

  • Игорь

    Балка в кавартире перед окно, которая закрывает пол окна считается браком? Учитывая что при покупке на плане было обычное окно?

  • Svetlana

    Irina, amazing article as usuall,
    In the case of investing in an unrepaired apartment, I thing most investors such as myself will be happy to get the apartmant’s keys and documents on time, all the other details are bonus. ))

    • Ирина Романова

      Светлана, у каждого инвестора свое отношение к сотрудничеству с застройщиком. Кому-то достаточно только квартиры, но кое-кто все рассчитывает на полное и качественное выполнение застройщиком своих обязательств:)

  • Дмитрий

    Добрый день, проконсультируйте пожалуйста, застройщик предлагает купить кладовку между этажами или в подвале, но при этом продает только метры, а оформление право собственности ложиться на плечи покупателя (застройщик не дает документы подтверждающие право собственности на кладовку).
    Четкий ответ по легализации интернет не дал.
    Большинство форумов склоняется что официально легализировать кладовку нельзя. В «осбб» на собрании жильцов и с согласия можно получить право… То что касаемо с управляющей компанией не известно. Помогите разобраться. Спасибо.

  • Ирина Романова

    Jakson, это тоже выбор:) Может быть людям в их жизни не хватает экстрима (я об инвестиции в сомнительные проекты недобросовестных застройщиков)

   
Читайте все 17 комментариев на форуме: Ликбез для инвестора: знай свои права