Ликбез для инвестора: на что обратить внимание при приемке квартиры

До конца этого года в Киеве планируют ввести в эксплуатацию более 100 новостроек – а это означает, что уже совсем скоро многие инвесторы смогут «выдохнуть» и перейти в категорию полноценных собственников недвижимости. Но изменение статуса вовсе не означает, что все переживания позади – новые квартиры потребуют новых хлопот и забот. Многие знают, что по накалу страстей, ремонт иногда не только не уступает, но и превосходит наблюдение за ходом строительства дома:) Но не все в курсе, что прежде чем передать квартиру в руки дизайнеров, маляров и плиточников, придется пройти через еще одно испытание: приемку квартиры у застройщика. Вот об этом этапе сегодня и поговорим.

Чем «вооружиться»

Как известно, в гости с пустыми руками не ходят, поэтому получив от застройщика приглашение на осмотр построенной квартиры, имеет смысл следовать традициям. Конечно, тортик брать необязательно, а вот как минимум ручку и листик бумаги имеет смысл захватить:) Также не лишними будут:

• мощный фонарь;
• строительный уровень;
• лазерная или обычная рулетка;
• уголок;
• небольшая стремянка;
• несколько бутылок воды и ветошь (их могут заменить влажные кухонные салфетки и тряпки из микрофибры);
• смартфон, телефон или фотоаппарат;
• маркер или цветные мелки.

Конечно, это далеко не полный перечень инвентаря, который может понадобиться при осмотре квартиры. Например, в холодное время года можно «вооружиться» тепловизором, который позволит оценить качество утепления квартирных стен и вовремя заметить «мостики холода» в неположенных местах. А если договором предусмотрено разведение по квартире электричества, имеет смысл захватить с собой еще и тестер напряжения.

На что смотреть?

Понятно, что бессмысленно искать трещины и неровности на стяжке пола, если на ней уже лежит напольное покрытие. Тем не менее, специалисты рекомендуют проводить осмотр квартиры системно, последовательно передвигаясь от помещения к помещению и осматривая каждое из них по или против часовой стрелки. При этом визуальный осмотр следует дополнять использованием прихваченных с собой инструментов: уровня – для оценки ровности стен и пола, а также правильности монтажа отопительного оборудования, уголка – для оценки геометрии углов между стенами, оконных откосов и дверных проемов, фонаря – для осмотра санузлов и т.д.

В зависимости от того, в каком состоянии застройщик обязуется передавать вам квартиру – без отделки, с черновым ремонтом или «под ключ» – зависит и алгоритм ее осмотра. Я постаралась для каждого из этих вариантов собрать основные нюансы, на которые будущим владельцам квартиры имеет смысл обращать самое пристальное внимание.

Квартира с черновой отделкой

Как правило, передавая инвестору квартиру с черновой отделкой или даже «без отделки», застройщик все равно выполняет часть работ: делает черновую стяжку пола, разводит систему отопления (причем, если речь идет о столичных высотках, то она монтируется сразу с радиаторами), устанавливает окна и входные двери. Поэтому в данном случае важно выяснить, насколько качественно проведены общестроительные работы, выдержаны ли  стандарты по геометрии, как установлены окна и входные двери, смонтированы инженерные системы.

Стены. Убедитесь, что их расположение соответствует плану квартиры, в них нет не предусмотренных планировкой ниш, они не скошены относительно друг дружки, пола и потолка, а также не имеют перепадов по горизонтали. Если стены выложены из штучного материала (кирпич, газоблок и т.д.), то внимательно осмотрите буквально каждый сантиметр кладки. Она должна быть аккуратная, без сквозных отверстий, трещин на блоках и без щелей между ними. К слову, если щели полностью не заполнить раствором, то в них в будущем может образоваться грибок. Так что если эту работу не выполнит застройщик, жильцу заниматься ею придется самостоятельно.

Если стены бетонные, то обратите внимание на поверхность: она должна быть ровная, без выемок, сколов и торчащей арматуры.

Угол между стенами должен быть одинаковым по всей длине – 90 градусов (если иное не предусмотрено планировкой квартиры). А проверить соблюдение этого требования поможет уголок.

Пол и потолок. Они должны быть строго горизонтальными, без «наплывов» и следов «потопа». Самое проблемное место – под радиаторами отопления, обязательно уделите ему повышенное внимание.

Пол и потолок должны не только соединяться со стенами по всему периметру, но и делать это под углом в 90 градусов – в оценке этой «геометрии» на помощь опять же придет строительный уголок.

Если сквозь пол и потолок проходят коммуникации, то их стык должен быть аккуратно забетонирован – дыр быть не должно. Ну и, конечно, на полу, стенах и потолке не должно быть следов от потеков.

Дверные проемы. Они не должны иметь существенных отклонений по ширине, горизонтали и вертикали. А оценить эти параметры помогут уровень, рулетка и угольник: ширину можно проверить с помощью рулетки (измерив проем в нескольких местах), а соблюдение правильной геометрической формы проема покажут уровень и угольник.

Радиаторы. Они должны быть смонтированы строго горизонтально (покажет уровень) и находиться на расстоянии не менее 3-5 см от стены, 7-12 см от пола и 5-10 см от подоконника (измерить поможет рулетка). Если радиаторы регулируемые, то вентиль должен работать без излишней «жесткости», но в то же время и не болтаться свободно. Трубы, ведущие к батареям, не должны иметь следов физического воздействия (вмятин от ударов, царапин и т.д.).

Окна. Им желательно уделить особое внимание, рассмотрев как собственно оконную конструкцию, так и качество ее установки. В первую очередь специалисты советуют внимательно осмотреть стекла на предмет царапин, трещин или заводского брака (пузырьков воздуха, внутренних пятен и т.п.) – вот тут-то и пригодятся бутылка с водой или влажные салфетки. Далее проверьте наличие на всех окнах штапиков и оцените качество монтажа оконной фурнитуры. Ручки должны ходить плавно, без усилий закрывая и открывая окна во всех режимах (включая зимнее проветривание). Специалисты советуют поместить между окном и рамой листик бумаги – если при закрытой створке его вытащить не удается, монтаж проведен правильно и окно закрывается герметично, если нет – его «настройки» придется регулировать. Проверяя качество монтажа оконных конструкций, рассмотрите их наружную сторону: покрытие рамы должно быть без повреждений и царапин, а между стеной и рамой не должно быть пустот и сквозных отверстий.

И еще небольшой совет от специалистов: не поленитесь «пройтись» уровнем по периметру балконной рамы. Результаты этого нехитрого действа многих инвесторов не только удивляют, но и помогают сэкономить на замене балконного блока:)

Вентиляция. Проверку вентиляции нужно проводить с окнами, открытыми в режиме «зимнее проветривание». Сама по себе процедура достаточно простая: к вентиляционному отверстию прикладывается лист бумаги. Если он не изображает из себя осенний лист, а остается притянутым ко входу канала, то с вентиляцией все в порядке.

Канализация и водоснабжение. В варианте «квартира без отделки» оценить качество работы канализации невозможно. Но имеет смысл убедиться, что в санузлах (тут-то и пригодится мощный фонарь) и кухне во-первых, имеется канализационная труба с тройником для присоединения отводов. А во-вторых, на ней нет никаких сколов, трещин или вмятин.

Также обязательно проверьте работоспособность запорной арматуры – краны подачи холодной и горячей воды должны быть работоспособны.

Электричество.  Тут визуально ничего не оценишь (кроме, разве что, аккуратности установки щитка), да и самостоятельно «тыкать» в источник повышенной опасности отвертку-измеритель все же страшновато. Особенно, если инвестор не обладает дипломом электрика. Поэтому для этого вида проверки специалисты рекомендуют приглашать специалиста.

Входная дверь. Ее геометрию рекомендуют традиционно проверить с помощью уголка и уровня. Далее не лишним будет оценить легкость надежность монтажа рамы (щелей и сквозных дыр между ней и стеной быть не должно), легкость (в смысле отлаженности механизма) открывания замка, целостность обшивки, надежность фурнитуры (а иногда и самого ее наличия). К слову, оценить качество монтажа входной двери можно просто открыв ее на 45 градусов: если дверь не «тянет» закрыться или открыться, то с ее геометрией все в порядке.

Квартира с чистовой отделкой

Тут, по большому счету, необходимо провести примерно такое же обследование, как и в предыдущем варианте. Единственное, чему будет не лишним уделить больше внимания – ровности стяжки пола и штукатурки. Если этого не сделать, то все «косяки» застройщика – выравнивание стен и пола – будущему жильцу придется выполнять за свой счет. А это нынче дорогое удовольствие: даже 1 лишний сантиметр штукатурки на поверхности 10 кв.м влетает в копеечку как по материалам, так и по работам.

Еще одно важное место – окна. В данном варианте отделки недвижимости застройщик, как правило, выполняет откосы и устанавливает подоконники. Так вот убедитесь, что откосы ровные по всей, выдерживают угол 90 градусов, подоконник не скошен и не «гулет», на его торцы не забыли установить заглушки. Ну и что по периметру окна не осталось щелей, из которых в квартиру может попадать холодный воздух и влага.

Квартира с отделкой

Квартира с отделкой предполагает полную подготовку недвижимости к приему будущих жильцов. В ней есть напольные и настенные покрытия (как правило, плитка, ламинат и обои), установлены межкомнатные двери, зашиты откосы, установлены подоконники, в санузлах подключена сантехника. Тут, с одной стороны, осмотр проводить проще, но с другой – нужно быть гораздо внимательней.

К уже озвученным мною советам проверить геометрию стыков, ровность стен, пола и потолков, добавляется внимание к следующим деталям:

Плитка. Напольная и настенная плитка не должна «гулять» – не поленитесь простучать каждый «прямоугольник» хотя бы костяшками пальцев. Если услышите «глухой» звук – это означает что за ней пустота, в которой в будущем может скапливаться конденсат и разводиться грибок. Плитки должны быть уложены не только геометрически ровно, но и на одном уровне (без выступающих или углубленных участков).

Обои и ламинат/линолеум. Обои должны поклеены ровно, без нахлеста и видимых стыков. Разумеется, на них не должно быть «пузырей» и потеков клея. Ламинат должен быть ровный, не скрипящий и не «проваливающийся». Плинтуса плотно прижаты к полу и стене, и из под них не вылазит герметик.  

Двери и дверцы. Тут желательно проверить качество монтажа и ровность установки всех межкомнатных дверей – по аналогии с проверкой входной двери, о которой я рассказывала чуть выше. Также обратите внимание на целостность дверных коробок и доборов: на них не должно быть сколов или царапин.

Сантехника. Работоспособность сантехники проверять просто: спустите воду в бачке унитаза раз 5-6. Бачок при этом не должен протекать, зато должен достаточно быстро наполняться без излишних шумовых эффектов. Обратите внимание на работу сливных отверстий в ванной/раковине/душевой кабинке – для этого наполните их водой (не нужно полностью, достаточно будет литров 10-20) и оцените интенсивность стока.

Еще парочка советов

Если вы зашли в квартиру и наблюдаете там горы строительного (и не только) мусора, то знайте – так быть не должно. Все следы строительного процесса должны быть вывезены застройщиком.

Специалисты советую проводить осмотр квартиры не торопясь и обстоятельно – даже если представитель застройщика вас подгоняет, пытаясь вызвать чувство неловкости («ну сколько можно, мы уже тут полчаса толчемся, а у меня еще 10 осмотров сегодня»). Запомните: вы в своем праве, и можете осматривать квартиру и час, и два, и три – столько, сколько вам необходимо. В разумных пределах, конечно, растягивать удовольствие на сутки все же перебор:)     

Каждый замеченный изъян обводите маркером или мелком, нумеруйте этот «косяк» и фотографируйте. Все найденные недоделки вписывайте в так называемую «дефектную ведомость», после окончания осмотра она передается представителю застройщика. И если вам не достанется второй экземпляр, оставьте  себе фотокопию подписанного представителем экземпляра.

В ходе осмотра не забудьте измерить все параметры квартиры: высоту потолков, площадь стен. Запишите (и сфотографируйте) все показания установленных счетчиков, их номера и факт наличия/отсутствия пломб.

Если вы чувствуете, что не в силах найти все «косяки» строителей, то обратитесь к профессионалам. На рынке есть компании, которые готовы за вменяемые деньги провести осмотр квартиры перед подписанием акта приемки-передачи и выявить допущенные застройщиком огрехи.

P.S.  Я буду благодарна читателям, которые уже проходили через осмотр квартир – и могут поделиться своими впечатлениями от этого процесса:)

Также напомню, что осмотр квартиры – это первый этап приемки квартиры от застройщика. А что происходит дальше и как выстраивать тактику общения с его представителями по результатам увиденного, я расскажу в следующем материале:)