Год спустя: ЖК «Лебединый»

Осенью прошлого года я кратко рассказала о ЖК «Лебединый», строительство которого только началось поблизости от станции метро «Харьковская». С тех пор прошел год — и первая «свечка» этого комплекса уже возвышается на берегу одноименного озера, а рядышком растут следующие дома проекта. Я решила наведаться на стройплощадку и посмотреть на этот ЖК более пристально:)

ЖК Лебединый на Харьковской визуализация
Визуализация двух домов ЖК «Лебединый»

Особенности месторасположения и инфраструктура

Строительный адрес комплекса — улица Ревуцкого, 40. Это Дарницкий район столицы, та его часть, которая именуется Позняки.

ЖК Лебединый на карте
Месторасположение комплекса

В предыдущем обзоре я вкратце рассказывала об особенностях расположения этого ЖК. В частности, я отмечала что у него есть как несомненные достоинства, так и существенные недостатки. К первым я бы отнесла такие особенности. Близость к подземке — ЖК находится буквально в 100 метрах от входа на станцию метро «Харьковская».

ЖК Лебединый переход
Путь от метро к комплексу лежит через небольшой, но скользкий подземный переход

Соседство с озером Лебединым — раньше со стороны нынешней стройплощадки оно было «захаращено», но сейчас застройщик обустроил этот кусочек набережной. Тут разбиты газоны, установлены детские площадки, проложены прогулочные дорожки. Также к достоинствам можно отнести неплохо развитую социально-бытовую инфраструктуру. Поблизости имеется рынок, метрах в 100 — супермаркет АТБ, множество ларьков торгующих всякой всячиной.

ЖК Лебединый радиорынок
Рядом с домами — остатки радиорынка «Харьковский»

В условно-пешей доступности есть и ТРЦ, и парк для прогулок, и различные кафе-рестораны — так что скучать будущим жителям ЖК не придется. Также рядом расположено  несколько школ и детских садиков. Правда, на месте потенциальных инвесторов или будущих жильцов «Лебединого» я бы не сильно рассчитывала на них — по словам местных жителей группы в садиках и классы в школах переполнены.

Если же говорить о недостатках расположения «Лебединого», то не могу не отметить такие из них. Во-первых, рядом с ЖК проходит проспект Бажана, который не только почти круглосуточно шумит, но и активно загрязняет атмосферу.

ЖК Лебединый проспект Бажана
Проспект Бажана никогда не спит:)

Во-вторых, рядышком с домами ЖК располагаются очистные сооружения «ливневки» — они, конечно, не могут сравниться с Бортнической станцией аэрации по «ароматизации» воздуха, но видимо из-за них во время дождей вся округа регулярно затапливается. Третьим недостатком я бы назвала проблему всей округи — близость Бортнической станции аэрации и мусороперерабатывающего завода «Энергия», регулярно наполняющих воздух не самыми приятными запахами.

Что обещали и что построили

Данные о жилом комплексе

Класс комфорт
Домов 3
Этажность 21-25
Технология строительства монолитно-каркасная
Стены газоблок
Утепление минеральная вата
Отопление централизованное
Высота потолков 2.7 м (от пола до потолка)
Количество квартир 1560
Состояние квартиры без отделки
Закрытая территория неизвестно
Паркинг подземный (700 паркомест), стоянка

Год назад сотрудники отдела продаж ЖК «Лебединый» говорили о том, что комплекс будет состоять из двух 25-этажных домов: 1-секционной «свечки», 5-секционного Л-образного дома. Теперь добавился еще и 3-секционный Г-образный дом. Расположиться здания должны были на закрытой и охраняемой территории, под которой будет находиться подземный паркинг. На первых этажах зданий обещали нежилые помещения для размещения объектов собственной инфраструктуры, в числе которых говорили о детском садике. Также в планах застройщика числилось облагораживание набережной Лебединого озера. Если говорить о технологии и материалах строительства, то дома обещали строить по монолитно-каркасной технологии с заполнением стеновых проемов керамическими блоками, утеплением фасада минеральной ватой и последующей штукатуркой. Окончание строительства первого дома ЖК «Лебединый» было запланировано на 4 квартал 2018 года, а второго — на 3 квартал 2019 года.

ЖК Лебединый генплан
Генеральный план ЖК «Лебединый»

К сожалению, я не могу сказать, что все свои обещания застройщик выполняет (или обещает выполнить) в полном объеме. Во-первых, о закрытой для посторонних территории сегодня не говорят — обещают лишь ограничить доступ во двор для автомобилей шлагбаумом. Во-вторых, для кладки стен используются не керамические блоки, а газоблоки.

ЖК Лебединый ход строительства
Стены домов выкладывают из газоблоков. За ходом стройки можно следить он-лайн

Ну и, наконец, сдача дома №1 перенесена на 1 квартал 2019 года (хотя по словам застройщика в ДАБИ уже подан соответствующий документ). Сроки сдачи второго дома тоже чуть изменились — если раньше его обещали достроить в 3 квартале 2019 года, то сейчас это «удовольствие»  растягивается. Первую секцию по-прежнему обещают сдать в 3 квартале 2019 года, вторую — в 4 квартале 2019 года, третью — в 1 квартале 2020 года, четвертую и пятую — в 3 квартале 2020 года. Также сейчас озвучивают и сроки окончания строительства дома №3 — его обещают достроить в 1 квартале 2022 года.

Тем не менее отмечу, что некоторые свои обещания застройщик выполнил. Так, к концу года дом №1 в принципе построен, а нынешней осенью была обустроена набережная Лебединого озера. Не отказывается застройщик и от своих намерений насчет размещения в ЖК частного детсада (он должен открыться в доме №2). Кроме того, в доме №3 должен будет появиться большой супермаркет.

ЖК Лебединый озеро
Возле домов комплекса берег Лебединого озера облагородили

А некоторые обещания даже были перевыполнены:) Например, в доме №1 застройщик не только застеклил балконы и лоджии, но и установил корзины для наружных блоков кондиционеров. Мне такой подход очень понравился — ведь это повышает шансы здания сохранить аккуратный внешний вид надолго.

ЖК Лебединый фасад дома 1
Фасад дома №1

О квартирах

Когда я делала короткий обзор ЖК «Лебединый», то обратила внимание на удачные планировки квартир — по крайней мере, на бумаге. Сегодня могу сказать, что планировки меня не разочаровали — квартиры тут получаются действительно удобные и эргономичные. Так, в доме №1 на типовом этаже размещается по 8 квартир (развозить их жильцов будут 3 лифта), среди которых есть 1-, 2- и 3-комнатные. Все квартиры могут похвастать большой площадью: 1-комнатные от 44,7 кв.м, 2-комнатные — от 68 кв.м, 3-комнатные — 92 кв.м. Во всех квартирах вместительные санузлы, большие кухни-столовые, отдельные жилые комнаты. Большие окна гарантируют хорошую инсоляцию квартир и создают ощущение простора. Правда, потолки здесь мне показались низковаты, но застройщик уверяет, что их высота составляет стандартные для новостроек 2,7 м. Отмечу, что у застройщика 1-комнатных квартир в этом доме не осталось, поэтому тем, кто подыскивает себе именно «однушку» в отделе продаж рекомендуют обратить внимание на предложения в домах №№2 и 3.

ЖК Лебединый поэтажный план дома 1
Поэтажный план дома №1

В разных секциях дома №2 на типовых этажах поместится от 6 до 9 квартир. Как и в доме №1, здесь предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные варианты площадью от 37 кв.м, 58 кв.м и 78,5 кв.м соответственно. Большинство квартир в этом доме будут правильной геометрической формы, исключение — два варианта планировки 1- и 2-комнатных квартир в секции №2, кухни в которых имеют пятиугольную конфигурацию. Остальные варианты планировок отличаются традиционными формами.

ЖК Лебединый поэтажный план дома 2
Поэтажный план 2 секции дома №2

В доме №3 — вернее, в третьей секции этого дома, на типовом этаже поместится 6 квартир, обитателей которых на нужный этаж будут поднимать 3 лифта. Планировки квартиры здесь будут идентичны планировкам жилья в секциях 4 и 5 дома №2.

ЖК Лебединый поэтажный план дома 3
Поэтажный план 3 секции дома №3

В домах ЖК «Лебединый» имеется и такая полезная вещь, как кладовки, вынесенные на лестничную клетку — прекрасный вариант хранения как нужных, но редко используемых в повседневной жизни вещей, так и ненужного хлама, с которым по каким-то причинам невозможно расстаться:)

Если говорить об отделке от застройщика, то на многое инвесторам рассчитывать не приходится. В квартирах будет выполнена стяжка, в санузле — гидроизоляция, разведена система отопления с регулируемыми радиаторами, в квартиру заведены коммуникации и установлены счетчики энергоресурсов (в том числе, и индивидуальный счетчик тепла). Вот, собственно, и вся отделка. Отмечу, что стяжка в квартирах лазерная, а стены выложены достаточно ровно.

ЖК Лебединый внутренняя отделка
Потолки показались мне низкими, но стяжка и стены понравились

Что предлагают инвесторам

Новым инвесторам ЖК «Лебединый» предлагают квартиры во всех домах проекта — правда, в практически построенном доме №1 выбор остался невелик. Здесь остались только 2- и 3-комнатные варианты, все 1-комнатные уже нашли своих будущих владельцев. Правда, если очень хочется, то 1-комнатную квартиру в доме №1 можно найти на вторичном рынке по переуступке. Стоимость квадратного метра в 2-комнатных квартирах стартует с 22,3 тыс. грн, а в 3-комнатных — с 20,5 тыс. грн.

В доме №2 выбор вариантов достаточно велик — в наличии есть и 1-, и 2- и 3-комнатные квартиры в разных секциях на разных этажах. Стоимость квадратного метра в квартирах зависит, в том числе, и от срока сдачи той или иной секции.Интересно, что, в тех секциях, срок сдачи которых нескоро, квадратный метр обходится дороже, чем в тех, срок сдачи которых ближе. Так, например, в секциях №№ 4 и 5 (напомню, срок их сдачи — 3 квартал 2020 года) базовая стоимость квадратного метра составляет от 25 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 20,1 тыс. грн в 2-комнатных и от 19 тыс. грн в 3-комнатных. А в секции №2 (напомню, ее обещают сдать в 4 квартале 2019 г.) «квадрат» будет стоить от 22,2 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 17,5 тыс. грн с 2-комнатных и от 21 тыс. грн в 3-комнатных.

В доме №3 стоимость квадратного метра оценивается от 18,5 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 16,1 тыс. грн в 2-комнатных и от 16 тыс. грн в 3-комнатных.

При этом на ценообразование очень влияет расположение квартир относительно сторон света, этаж и форма оплаты. В отделе продаж потенциальным инвесторам предлагают рассрочку сроком на 24 месяца. Вернее, не рассрочку, а нечто среднее между кредитом и рассрочкой: при первом взносе 20% удорожание неоплаченных квадратных метров составляет 10%, при этом ежемесячная сумма погашения привязывается к курсу доллара.

Отмечу, что привлечением денег частных инвесторов в этот проект занимаются два девелопера: Perfect Group и Интергал-Буд. По словам сотрудников обоих отделов продаж, возможность «двойных продаж» здесь исключена. А если говорить о ценовой политике, то она примерно одинакова.

Также квартиры ЖК «Лебединый» можно найти на вторичном рынке — причем по переуступке можно найти варианты поинтересней, чем от застройщика. Стоимость квадратного метра по переуступке оценивается в $700-850 в доме №1 (напомню, сдать его обещают в 1 квартале 2019 года).

ЖК Лебединый вторичный рынок
На вторичке квартир в ЖК «Лебединый» предлагается много

Стоимость паркоместа в подземном паркинге составляет 263 тыс. грн, а кладовка на этаже обойдется 14,5 тыс. грн за кв.м.Если говорить о стоимости содержания квартир, то в отделе продаж обещают, что она составит порядка 6 грн за кв.м, а управляющей компанией будет ПУЭЦ.

Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости, со стороны Продавца который подписывает ООО «КУА Дализ-Финанс».

Кто застройщик и что с документами

Я рассказывала о том, что участок, на котором строится ЖК «Лебединый», раньше находился в аренде у ООО «Козак» и использовался для размещения на нем хозяйственного рынка. В октябре 2015 года депутаты Киеврады согласовали разделение исходного участка с кадастровым номером 8000000000:90:003:0055 на два новых участка — с номерами 8000000000:90:003:0058 и 8000000000:90:003:0057. Участок с номером 8000000000:90:003:0058 был оставлен в аренде у ООО «Козак» с целевым назначением «для експлуатації та обслуговування комплексу будівель торговельного та адміністративного призначення і благоустрою зеленої зони на вул. Ревуцького, 40». А участок с номером 8000000000:90:003:0056 был передан в аренду гражданке Украины Сотниковой Татьяне Михайловне — для «експлуатації та обслуговування багатофункціональної СТО і благоустрою зеленої зони на просп. Миколи Бажана, 1-т».

ЖК Лебединый кадастровая карта
Участок застройки в Кадастровой карте

В 2016 году, между ООО «Козак» и ООО «Ника ЛТД» был заключен договор о паевом участии в строительстве жилого комплекса с торговыми помещениями, согласно которому и было решено строить вместо рынка жилой комплекс.

Также напомню, что начало строительства ЖК «Лебединый» ознаменовалось довольно серьезным противостоянием между застройщиком и предпринимателями рынка «Харьковский», на месте которого, собственно, и развернулось строительство. В этой «битве» победу одержал застройщик, выиграв ряд судебных процессов.

Сегодня застройщик имеет на руках действующий до декабря 2019 года договор аренды земельного участка с целевым назначением «03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі».

Кроме того, он располагает Градостроительные условиями и ограничениями на реконструкцию располагавшегося на участке имущественного комплекса — во многофункциональный административный, общественно-жилой комплекс.

ЖК Лебединый разрешение ДАБИ
Разрешения на строительство трех очередей ЖК в базе данных ДАБИ

Также в ДАБИ зарегистрировано несколько Разрешений на проведение строительных работ по адресу ул. Ревуцкого, 40 (они выдавались на разные очереди проекта).

Подводим итоги

На мой взгляд, ЖК «Лебединый» вполне соответствуют заявленному комфорт-классу. Причем я бы сказала, что он не самый плохой представитель данного класса. Дома (по крайней мере, первый) построился достаточно быстро, внешне он выглядит довольно мило, планировки квартир тут вообще выше всяких похвал (на мой, конечно, вкус). Да, есть тут не очень приятные  нюансы. Например, близость станции аэрации и мусороперерабатывающего завода, шумной магистрали под окнами. Ну и, конечно, предыстория у ЖК не самая красивая…

Тем не менее, мне кажется, этот ЖК будет востребован как у тех, кто инвестирует в недвижимость для решения собственного «квартирного вопроса», так и у арендаторов недвижимости. То есть, подойдет и для тех инвесторов, кто планирует в дальнейшем сдавать квартиру.

Что понравилось:

Месторасположение, окружающая инфраструктура, близость озера и метро, внешний вид дома, планировки квартир

Что не понравилось:

Близость домов друг к дружке, близость трассы, небольшое количество паркомест

141 ответ
  • Ирина
    Купила квартиру в ЖК Лебединый в 1 доме по этому просматриваю периодически форумы своего будущего жилья))))))))) Случайно наткнулась на этот отзыв и не могу у...

    Ирина, если Вы будете «добрее», то рано или поздно будете стоять с плакатом вместе с другими такими же «добряками». Это еще при условии, что Вы, как это часто бывает, не являетесь представителем компании, которой банально невыгодны такие неудобные отзывы. А теперь по сути разговора:
    1. Мне неудобство нахождения офиса продаж неинтересно. Я потенциальный покупатель. Правило продаж: клиент всегда прав. И все разговоры «удалённый офис» и т.д. — это проблемы организации, а не мои.
    2. Если я хочу посмотреть ту квартиру, которая меня заинтересовала, я хочу посмотреть именно её. Не план-бумажку и не «послушать» рассказы девочки из отдела продаж о том, какая квартира замечательная и какая она «точно такая же, как эта». Я хочу посмотреть на ровно установленные окна, на ровную кладку стен, на аккуратный потолок без перепадов по высоте в комнатах — и это моё право. В ответ на мои пожелания мне заявляют, что показывают только на 4-м и хотя на 8-м и 16-м этаже квартиры есть, их мне показывать не будут. Ирина, если Вы и дальше скажете, что я неправа, то тут комментарии будут просто излишни по поводу того, на кого Вы работаете.

    На самом деле, скажу как архитектор, этот ЖК символизирует полное отсутствие в стране такого понятия как «градостроительная политика». Очередной пример бездумного уничтожения Киева бездумной, глупой и нерациональной застройкой. Любой более-менее вменяемый человек, необязательно архитектор, взглянув на карту — скажет вам, что эта территория просто создана для того, чтобы стать сквером, который послужил бы входной группой к природному обьекту — озеру Лебединому, так как обустроенного парадного прохода к нему просто нет, как и благоустройства набережной по периметру. В узенькую просеку между дорогой и озером ВПИХНУЛИ обьект на более чем 2000 квартир. Это около 5000 человек населения, и около 1500 машин. Для сравнения — я закончил в этом году генеральный план села в Киевской области, 50 км от Киева, так вот в этом ЖК 6 населений такого села. 6 сел в одном ЖК на 2-х гектарах земли, о каком комфорте может идти речь. Понятно что за эти сверх прибыли в нас плюнули каким-то мизером благоустройства, и на том спасибо, естественно это благоустройство не покрывает и половины нормативной и просто человеческой потребности для такого кол-ва населения. К сожалению нужно понимать то, что застройщики, продающие нам квартиры, уже давно имеют дома за границей, они не заинтересованы чтобы войти в историю как созидатели, а не как разрушители. Во все времена это был очень уважаемый бизнес — застройка. Для людей, кто занимался этим бизнесом это был еще и способ показать свой высокий вкус, и как-то увековечить свое имя. Дома, хоть и доходные, не личные, украшались фамильными гербами, для того чтобы обозначить их автора. Люди понимали, что они умрут, а продукт их бизнеса — их дома останутся стоять, на них будут смотреть будущие поколения, да и свои же дети и внуки. Так как современные застройщики и их дети одной ногой за границей, ожидать от них такого подхода не приходиться. И в этом беспределе им (застройщикам) активно помогает наша власть, которая тоже одной ногой за границей, которая разрешает построить ЖК на 5000 человек на 2-х гектарах земли под рынок, или благоустройство, или под что-то там еще, они уже сами запутались под что эта земля. Кто больше заплатит под то и будет — хоть под новый мусоросжигательный завод на берегу озера. Мне очень жаль Киев. За последние 10 лет над ним здорово поиздевались, современная застройка очень ухудшилась в качестве даже по сравнению с тем-же 2007 годом и ранее. Как-то тогда не было такого перегруза тотального и переплотности. Но страшно то, что вся эта история становиться опасной — коммуникации не выдерживают, на Саксаганского последний прорыв вспомните. Нагрузки стали сверхпроектными, машины уходят под землю среди бела дня. Пока только машины. Из-за увеличения площади асфальта — не справляются ливневки, каждое лето потопы. А потопы это подмывание фундаментов окружающих зданий… и так далее. С точки зрения архитектуры, конечно-же, такие города с такой, и еще большей плотностью строятся по миру давно, и они достаточно комфортны, безопастны и удобны. Но там это делается очень профессионально, централизовано, и с учетом всех рисков, под тщательным контролем государства. Там учитываются все риски, а не как у нас, на одном квартале сначала Вася с Петей, а потом к ним присоединился Федя настроили каждый свой ЖК, и подключили их к одной трубе, которая не расчитана на такую нагрузку. Труба казенная, до нее никому нет дела, и когда она прорвет от перегруза — никто не знает… Прошу прощения за такой негативный коммент, и много жути, просто рекомендую всем выбирать не такие сверхплотные и сверх высотные дома. Избегайте перенаселенных мест. Посмотрите новые жилые кварталы в европе на ютубе. Все они малоэтажные. Завязывайте с муравейниками — будущими гетто, хоть они и на берегу. Это технически сложные здания, которые зачастую построены дилетантами. А тем кто уже живет в человейнике — желаю создания максимально дружного комьюнити для качественного ухода за территорией и местами общего пользования. И долго там не живите — зарабатывайте на таунхаусы и частне дома, или малоэтажные многоквартирные. Всем удачи! Берегите Киев!

    Елена
    И ещё уточнение по поводу вышеописанных странных нюансов насчёт просмотров и продаж: это касается исключительно компании "Интергал", которая в этом доме продаёт...

    Елена, у нас была аналогичная ситуация. Для просмотра будущего жилья, приехали с другого города. Предварительно договорились по телефону, что мы едем именно на просмотр квартиры. В отделе продаж девочка-консультант все классно рассказала, но поехать посмотреть в живую — отказала. Вот вам план на листике — смотрите. Пришлось настоять. Не хочется покупать шило в мешке. Пустили на индивидуальный просмотр. Сначала показали квартиру на 4м этаже. Мы попросили показать нашу на 14 этаже. Не отказали. Остались довольны, общение было приятное, вежливое. Поэтому, мой вам совет, если хотите смотреть — будьте настойчивее!

    Роберт Круговых
    Октябрь 12, 2019 в 01:08

    Здравствуйте Ирина, не перестаю завидовать вашему профессионализму и информированности!
    Мне ещё практиковаться и практиковаться 😉
    Был совсем не давно в жк Лебединый и снял со стороны ход строительства:

    Мне довольно симпатичны дома, а вернее их расположение относительно метро и водоёма, но тут и дорога шумная присутствует, хотя она же и является близостью к развязке

    Роберт Круговых
    Здравствуйте Ирина, не перестаю завидовать вашему профессионализму и информированности! Мне ещё практиковаться и практиковаться ;) Был совсем не давно в жк Ле...

    Роберт, не нужно скромничать, Вы делаете очень профессиональные и информативные видеообзоры! С удовольствием их смотрю:)



* - обязательное поле

Читайте все 141 комментарий на форуме: Отзывы о ЖК Лебединый