Год спустя: ЖК «Лебединый»

Осенью прошлого года я кратко рассказала о ЖК «Лебединый», строительство которого только началось поблизости от станции метро «Харьковская». С тех пор прошел год – и первая «свечка» этого комплекса уже возвышается на берегу одноименного озера, а рядышком растут следующие дома проекта. Я решила наведаться на стройплощадку и посмотреть на этот ЖК более пристально:)

Особенности месторасположения и инфраструктура

Строительный адрес комплекса – улица Ревуцкого, 40. Это Дарницкий район столицы, та его часть, которая именуется Позняки.

В предыдущем обзоре я вкратце рассказывала об особенностях расположения этого ЖК. В частности, я отмечала что у него есть как несомненные достоинства, так и существенные недостатки. К первым я бы отнесла такие особенности. Близость к подземке – ЖК находится буквально в 100 метрах от входа на станцию метро «Харьковская».

Соседство с озером Лебединым – раньше со стороны нынешней стройплощадки оно было «захаращено», но сейчас застройщик обустроил этот кусочек набережной. Тут разбиты газоны, установлены детские площадки, проложены прогулочные дорожки. Также к достоинствам можно отнести неплохо развитую социально-бытовую инфраструктуру. Поблизости имеется рынок, метрах в 100 – супермаркет АТБ, множество ларьков торгующих всякой всячиной.

В условно-пешей доступности есть и ТРЦ, и парк для прогулок, и различные кафе-рестораны – так что скучать будущим жителям ЖК не придется. Также рядом расположено  несколько школ и детских садиков. Правда, на месте потенциальных инвесторов или будущих жильцов «Лебединого» я бы не сильно рассчитывала на них – по словам местных жителей группы в садиках и классы в школах переполнены.

Если же говорить о недостатках расположения «Лебединого», то не могу не отметить такие из них. Во-первых, рядом с ЖК проходит проспект Бажана, который не только почти круглосуточно шумит, но и активно загрязняет атмосферу.

Во-вторых, рядышком с домами ЖК располагаются очистные сооружения «ливневки» – они, конечно, не могут сравниться с Бортнической станцией аэрации по «ароматизации» воздуха, но видимо из-за них во время дождей вся округа регулярно затапливается. Третьим недостатком я бы назвала проблему всей округи – близость Бортнической станции аэрации и мусороперерабатывающего завода «Энергия», регулярно наполняющих воздух не самыми приятными запахами.

Что обещали и что построили

Данные о жилом комплексе

Класс	комфорт
Домов	3
Этажность	21-25
Технология строительства	монолитно-каркасная
Стены	газоблок
Утепление	минеральная вата
Отопление	централизованное
Высота потолков	2.7 м (от пола до потолка)
Количество квартир	1560
Состояние квартиры	без отделки
Закрытая территория	неизвестно
Паркинг	подземный (700 паркомест), стоянка

Год назад сотрудники отдела продаж ЖК «Лебединый» говорили о том, что комплекс будет состоять из двух 25-этажных домов: 1-секционной «свечки», 5-секционного Л-образного дома. Теперь добавился еще и 3-секционный Г-образный дом. Расположиться здания должны были на закрытой и охраняемой территории, под которой будет находиться подземный паркинг. На первых этажах зданий обещали нежилые помещения для размещения объектов собственной инфраструктуры, в числе которых говорили о детском садике. Также в планах застройщика числилось облагораживание набережной Лебединого озера. Если говорить о технологии и материалах строительства, то дома обещали строить по монолитно-каркасной технологии с заполнением стеновых проемов керамическими блоками, утеплением фасада минеральной ватой и последующей штукатуркой. Окончание строительства первого дома ЖК «Лебединый» было запланировано на 4 квартал 2018 года, а второго – на 3 квартал 2019 года.

К сожалению, я не могу сказать, что все свои обещания застройщик выполняет (или обещает выполнить) в полном объеме. Во-первых, о закрытой для посторонних территории сегодня не говорят – обещают лишь ограничить доступ во двор для автомобилей шлагбаумом. Во-вторых, для кладки стен используются не керамические блоки, а газоблоки.

Ну и, наконец, сдача дома №1 перенесена на 1 квартал 2019 года (хотя по словам застройщика в ДАБИ уже подан соответствующий документ). Сроки сдачи второго дома тоже чуть изменились – если раньше его обещали достроить в 3 квартале 2019 года, то сейчас это «удовольствие»  растягивается. Первую секцию по-прежнему обещают сдать в 3 квартале 2019 года, вторую – в 4 квартале 2019 года, третью – в 1 квартале 2020 года, четвертую и пятую – в 3 квартале 2020 года. Также сейчас озвучивают и сроки окончания строительства дома №3 – его обещают достроить в 1 квартале 2022 года.

Тем не менее отмечу, что некоторые свои обещания застройщик выполнил. Так, к концу года дом №1 в принципе построен, а нынешней осенью была обустроена набережная Лебединого озера. Не отказывается застройщик и от своих намерений насчет размещения в ЖК частного детсада (он должен открыться в доме №2). Кроме того, в доме №3 должен будет появиться большой супермаркет.

А некоторые обещания даже были перевыполнены:) Например, в доме №1 застройщик не только застеклил балконы и лоджии, но и установил корзины для наружных блоков кондиционеров. Мне такой подход очень понравился – ведь это повышает шансы здания сохранить аккуратный внешний вид надолго.

О квартирах

Когда я делала короткий обзор ЖК «Лебединый», то обратила внимание на удачные планировки квартир – по крайней мере, на бумаге. Сегодня могу сказать, что планировки меня не разочаровали – квартиры тут получаются действительно удобные и эргономичные. Так, в доме №1 на типовом этаже размещается по 8 квартир (развозить их жильцов будут 3 лифта), среди которых есть 1-, 2- и 3-комнатные. Все квартиры могут похвастать большой площадью: 1-комнатные от 44,7 кв.м, 2-комнатные – от 68 кв.м, 3-комнатные – 92 кв.м. Во всех квартирах вместительные санузлы, большие кухни-столовые, отдельные жилые комнаты. Большие окна гарантируют хорошую инсоляцию квартир и создают ощущение простора. Правда, потолки здесь мне показались низковаты, но застройщик уверяет, что их высота составляет стандартные для новостроек 2,7 м. Отмечу, что у застройщика 1-комнатных квартир в этом доме не осталось, поэтому тем, кто подыскивает себе именно «однушку» в отделе продаж рекомендуют обратить внимание на предложения в домах №№2 и 3.

В разных секциях дома №2 на типовых этажах поместится от 6 до 9 квартир. Как и в доме №1, здесь предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные варианты площадью от 37 кв.м, 58 кв.м и 78,5 кв.м соответственно. Большинство квартир в этом доме будут правильной геометрической формы, исключение – два варианта планировки 1- и 2-комнатных квартир в секции №2, кухни в которых имеют пятиугольную конфигурацию. Остальные варианты планировок отличаются традиционными формами.

В доме №3 – вернее, в третьей секции этого дома, на типовом этаже поместится 6 квартир, обитателей которых на нужный этаж будут поднимать 3 лифта. Планировки квартиры здесь будут идентичны планировкам жилья в секциях 4 и 5 дома №2.

В домах ЖК «Лебединый» имеется и такая полезная вещь, как кладовки, вынесенные на лестничную клетку – прекрасный вариант хранения как нужных, но редко используемых в повседневной жизни вещей, так и ненужного хлама, с которым по каким-то причинам невозможно расстаться:)

Если говорить об отделке от застройщика, то на многое инвесторам рассчитывать не приходится. В квартирах будет выполнена стяжка, в санузле – гидроизоляция, разведена система отопления с регулируемыми радиаторами, в квартиру заведены коммуникации и установлены счетчики энергоресурсов (в том числе, и индивидуальный счетчик тепла). Вот, собственно, и вся отделка. Отмечу, что стяжка в квартирах лазерная, а стены выложены достаточно ровно.

Что предлагают инвесторам

Новым инвесторам ЖК «Лебединый» предлагают квартиры во всех домах проекта – правда, в практически построенном доме №1 выбор остался невелик. Здесь остались только 2- и 3-комнатные варианты, все 1-комнатные уже нашли своих будущих владельцев. Правда, если очень хочется, то 1-комнатную квартиру в доме №1 можно найти на вторичном рынке по переуступке. Стоимость квадратного метра в 2-комнатных квартирах стартует с 22,3 тыс. грн, а в 3-комнатных – с 20,5 тыс. грн.

В доме №2 выбор вариантов достаточно велик – в наличии есть и 1-, и 2- и 3-комнатные квартиры в разных секциях на разных этажах. Стоимость квадратного метра в квартирах зависит, в том числе, и от срока сдачи той или иной секции.Интересно, что, в тех секциях, срок сдачи которых нескоро, квадратный метр обходится дороже, чем в тех, срок сдачи которых ближе. Так, например, в секциях №№ 4 и 5 (напомню, срок их сдачи – 3 квартал 2020 года) базовая стоимость квадратного метра составляет от 25 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 20,1 тыс. грн в 2-комнатных и от 19 тыс. грн в 3-комнатных. А в секции №2 (напомню, ее обещают сдать в 4 квартале 2019 г.) «квадрат» будет стоить от 22,2 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 17,5 тыс. грн с 2-комнатных и от 21 тыс. грн в 3-комнатных.

В доме №3 стоимость квадратного метра оценивается от 18,5 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, от 16,1 тыс. грн в 2-комнатных и от 16 тыс. грн в 3-комнатных.

При этом на ценообразование очень влияет расположение квартир относительно сторон света, этаж и форма оплаты. В отделе продаж потенциальным инвесторам предлагают рассрочку сроком на 24 месяца. Вернее, не рассрочку, а нечто среднее между кредитом и рассрочкой: при первом взносе 20% удорожание неоплаченных квадратных метров составляет 10%, при этом ежемесячная сумма погашения привязывается к курсу доллара.

Отмечу, что привлечением денег частных инвесторов в этот проект занимаются два девелопера: Perfect Group и Интергал-Буд. По словам сотрудников обоих отделов продаж, возможность «двойных продаж» здесь исключена. А если говорить о ценовой политике, то она примерно одинакова.

Также квартиры ЖК «Лебединый» можно найти на вторичном рынке – причем по переуступке можно найти варианты поинтересней, чем от застройщика. Стоимость квадратного метра по переуступке оценивается в $700-850 в доме №1 (напомню, сдать его обещают в 1 квартале 2019 года).

Стоимость паркоместа в подземном паркинге составляет 263 тыс. грн, а кладовка на этаже обойдется 14,5 тыс. грн за кв.м.Если говорить о стоимости содержания квартир, то в отделе продаж обещают, что она составит порядка 6 грн за кв.м, а управляющей компанией будет ПУЭЦ.

Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости, со стороны Продавца который подписывает ООО «КУА Дализ-Финанс».

Кто застройщик и что с документами

Я рассказывала о том, что участок, на котором строится ЖК «Лебединый», раньше находился в аренде у ООО «Козак» и использовался для размещения на нем хозяйственного рынка. В октябре 2015 года депутаты Киеврады согласовали разделение исходного участка с кадастровым номером 8000000000:90:003:0055 на два новых участка — с номерами 8000000000:90:003:0058 и 8000000000:90:003:0057. Участок с номером 8000000000:90:003:0058 был оставлен в аренде у ООО «Козак» с целевым назначением «для експлуатації та обслуговування комплексу будівель торговельного та адміністративного призначення і благоустрою зеленої зони на вул. Ревуцького, 40». А участок с номером 8000000000:90:003:0056 был передан в аренду гражданке Украины Сотниковой Татьяне Михайловне — для «експлуатації та обслуговування багатофункціональної СТО і благоустрою зеленої зони на просп. Миколи Бажана, 1-т».

В 2016 году, между ООО «Козак» и ООО «Ника ЛТД» был заключен договор о паевом участии в строительстве жилого комплекса с торговыми помещениями, согласно которому и было решено строить вместо рынка жилой комплекс.

Также напомню, что начало строительства ЖК «Лебединый» ознаменовалось довольно серьезным противостоянием между застройщиком и предпринимателями рынка «Харьковский», на месте которого, собственно, и развернулось строительство. В этой «битве» победу одержал застройщик, выиграв ряд судебных процессов.

Сегодня застройщик имеет на руках действующий до декабря 2019 года договор аренды земельного участка с целевым назначением «03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі».

Кроме того, он располагает Градостроительные условиями и ограничениями на реконструкцию располагавшегося на участке имущественного комплекса – во многофункциональный административный, общественно-жилой комплекс.

Также в ДАБИ зарегистрировано несколько Разрешений на проведение строительных работ по адресу ул. Ревуцкого, 40 (они выдавались на разные очереди проекта).

Подводим итоги

На мой взгляд, ЖК «Лебединый» вполне соответствуют заявленному комфорт-классу. Причем я бы сказала, что он не самый плохой представитель данного класса. Дома (по крайней мере, первый) построился достаточно быстро, внешне он выглядит довольно мило, планировки квартир тут вообще выше всяких похвал (на мой, конечно, вкус). Да, есть тут не очень приятные  нюансы. Например, близость станции аэрации и мусороперерабатывающего завода, шумной магистрали под окнами. Ну и, конечно, предыстория у ЖК не самая красивая…

Тем не менее, мне кажется, этот ЖК будет востребован как у тех, кто инвестирует в недвижимость для решения собственного «квартирного вопроса», так и у арендаторов недвижимости. То есть, подойдет и для тех инвесторов, кто планирует в дальнейшем сдавать квартиру.

Что понравилось:

Месторасположение, окружающая инфраструктура, близость озера и метро, внешний вид дома, планировки квартир

Что не понравилось:

Близость домов друг к дружке, близость трассы, небольшое количество паркомест