Ликбез для инвестора: проверяем скрытое

Я уже рассказывала о том, как принять новостройку у застройщика и что делать, если стройка остановилась. А сегодня поговорим о том, как проверить качество не только строительства, но и так называемых скрытых работ – соответствие стандартам инженерного оборудования, противопожарных мер и т.п. Об этих тонкостях рассказал адвокат ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.

Когда новостройка получает Сертификат о введении в эксплуатацию, это, по идее, и должно означать, что дом готов к принятию жильцов, все общестроительные работы выполнены с соблюдением строительных норм и правил, а использованные в ходе стройки материалы соответствуют стандартам, надежны и безопасны. К сожалению, фактически это не всегда бывает так… Яркий пример – недавний пожар в ЖК «Парк Стоун», возникший из-за общедомовой проводки, не выдержавшей скачка напряжения. К счастью, в этом случае обошлось без жертв, но случай этот заставил многих инвесторов задуматься о том, чтобы убедиться в качестве и безопасности инженерного оборудования новостройки. В частности, одна из читательниц блога пишет: «Побывав в ситуации которая угрожала человеческой жизни, не хотелось бы побывать в ней вновь. Ведь один прокол со стороны застройщика и подрядчиков могут стоить слишком дорого. Я хотела бы пригласить какую-то комиссию или эксперта или независимую компанию, которая сможет провести свою проверку. Все ли соответствует нормам безопасности, не сэкономил ли застройщик на кабелях и т.д.».

Что ж, давайте попытаемся разобраться в этом вопросе.

Право на знание

Прежде всего, давайте поймем – а имеет ли обычный частный инвестор право на организацию подобных независимых проверок?

Как говорит Александр Босенко, однозначно имеет – даже если такое право прямо не прописано в договоре между застройщиком и инвестором. Инвестор может заказать (и самостоятельно оплатить, естественно) независимую проверку качества строительства и строительных материалов, инженерных коммуникаций, пожарной безопасности новостройки. Ведь в нашей стране все еще действует принцип «разрешено все, что не запрещено»:)  Конечно, многие застройщики будут говорить, что это не предусмотрено договором, но по сути, это право предусмотрено (прямо или косвенно):

• Ст. 673. Якість товару (Цивільний кодекс)
• Ст. 674. Підтвердження відповідності товару вимогам законодавства (Цивільний кодекс)
• Ст. 675. Гарантії якості товару (Цивільний кодекс)
• Ч. 2 ст. 839. Виконання роботи з матеріалу підрядника та його засобами (Цивільний кодекс)
• Ст. 849. Права замовника під час виконання роботи (Цивільний кодекс)
• Ст. 857. Якість роботи (Цивільний кодекс)
• Ст. 858. Відповідальність підрядника за неналежну якість роботи  (Цивільний кодекс)
• ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення»
• Ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність»  (Забороняється інвестування в об’єкти, створення і використання  яких не відповідає  вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних,   екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених  законодавством України,  а також порушує права та інтереси громадян,  юридичних осіб і держави, що охороняються законом.)
• ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»

И многими другими Законами и подзаконными актами.

Возможные сложности

Правда, по мнению юриста, при реализации данного права у частного инвестора могут возникнуть практические проблемы в проведения такой проверки. Ведь оценить качество общестроительных работ (кладка, стяжка, установка окон, дверей и т.д.) гораздо проще, чем скрытых работ. Особенно если застройщик уже выполнил в квартирах отделку (стяжка, штукатурка или даже ремонт).    

Ведь, например, чтобы оценить качество электрокабеля и его соответствие действующим стандартам, техусловиям, договору на подключения к электросетям, нужно:

• иметь физический доступ к электропроводке дома и в квартире;
• знать название и маркировку кабеля;
• иметь возможность его протестировать;
• иметь сертификаты соответствия на кабель;
• иметь тех. условия на подключения к электросети;
• иметь сам договор на «приєднання».

То же самое касается водоснабжения, водоотвода, газоснабжения (если оно есть в доме). Если есть физический доступ к оборудованию (трубам, проводам и т.д)

В некоторых случая нужен и проект строительства – в частности, для  проверки соблюдения норм пожарной безопасности.

Чем-то может помочь Акт готовности к эксплуатации – документ, необходимый для введения дома в эксплуатацию. В нем должны быть проставлены печати и подписи всех контролирующих органов, в том числе и пожарного надзора. Но, к сожалению, даже наличие на документе всех необходимых «виз» не всегда означает соответствие качества строительства всем требованиям законодательства..

Подытоживая вышесказанное, отмечу: частный инвестор имеет право по своей инициативе заказать проведение полноценной проверки качества скрытых работ и инженерного оборудования новостройки. Но для того, чтобы такая проверка могла осуществиться в полном объеме, необходимы документы от подрядчика и/или заказчика строительства. Если вторая сторона не горит желанием эти документы предоставлять, то их будет необходимо запрашивать официально – а это займет дополнительное время и потребует дополнительных ресурсов от инициаторов такой проверки.

Как начать проверку?

К сожалению, процедура инициирования подобной проверки качества скрытых строительных работ не прописана в нашем законодательстве. Как расказывает Александр Босенко, подобной четкой пошаговой инструкции (или Порядка) нет. Но существуют другие законодательные нормы, которые помогут определить подобный порядок. В первую очередь, это глава 61 Гражданского Кодекса «Строительный подряд» (ст. 679, ст. 1209-1211, Закон Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (ст. 11,13, 19). Но, подчеркивает юрист, применения тех или иных норм законодательства прямо зависит от типа (или вида) подписанного застройщиком и инвестором договора.

К примеру, в ст. 19,  ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» указано: «У разі  наявності у довірителя зауважень щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва та об’єкту інвестування забудовник зобов’язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у п’ятнадцятиденний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно  виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого ж матеріалу і такої ж якості».

Юрист подчеркивает, что в основном, особенности взаимоотношения между покупателем/инвестором и застройщиком/заказчиком/продавцом регулируются условиями договора. Зачастую, порядок и срок устранения недостатков договором не регулируется (в редакции договора застройщика).

При этом, как правило, порядок устранения выявленных недостатков такой. До  момента принятия квартиры по акту приема/передачи инвестор осматривает недвижимость и, в случае обнаружения недостатков, отправляет/передает  письменные претензии застройщику/продавцу и указывает приемлемый срок для их устранения. Или же стороны подписывают отдельный акт с перечнем выявленных недостатков, после чего порядочный застройщик их устраняет. Следует отметить,  что недостатки по изделиям, на которые выданы от завода гарантийные паспорта (счетчики, радиаторы, кабели и т.п.), застройщик/подрядчик отвечает только за правильность их установки или монтажа.

Есть и еще один нюанс: если в договоре не прописано, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки и он добровольно не собирается их устранять, свои права на качественно выполненные услуги инвестор может отстоять только в суде. Потому, во избежание перевода подобных споров и конфликтов в плоскость судебных разбирательств, подобные положения должны быть детально прописаны в договоре!

Кто проведет проверку?

В целом, информация для потенциальных инвесторов обнадеживающая: влиять на качество строительных работ и не мириться с откровенной халтурой застройщика они имеют право.

Более того, инвесторы имеют право инициировать проверку надлежащего качества строительных и скрытых работ в новостройках. К слову, проводить такие проверки могут компании, обладающие надлежащими знаниями и допусками, а в отдельных случаях – сертификатами на проведение такого вида исследований. Так, по словам Александра Босенко, обмеры площади новопостроенной квартиры имеют право проводить сертифицированные инженеры (к примеру, БТИ Консалтинг), а вот чтобы убедиться в качестве электрики и сантехники, отдельного сертификата не нужно. Для проведения такого вида исследований необходимы допуски на исполнение определенных видов работ.

Что дальше?

И вот, проверка новостройки пройдена, но ее результаты не очень понравились заказчику. Что делать дальше?

В первую очередь, советует Александр Босенко, имеет смысл попытаться  урегулировать спорные моменты мирным способом – путем проведения переговоров с застройщиком. Имеются в виду правильные переговоры: с подкреплением своих претензий и с технической, и с юридической стороны, с четким списком своих требований, обоснованием всех выявленных «косяков», их последствий и перспективой ответственности. При этом, описывая перспективы, не грех будет в чем-то сгустить краски и надавить на все возможные рычаги влияния, включая перспективу освещения проблемы в СМИ.

Если застройщик не прислушивается к аргументам инвестора и по-прежнему игнорирует его право на получение качественных товаров и услуг, то инвестору ничего не остается, как привлечь к защите своих прав такие органы, как:

Орган по защите прав потребителей (Держпродспоживслужба);

Жалобы в ДАБИ на нарушенные нормы СНИП, ГСН (ДБН) и т.д. (при подтвержденном некачественном выполнении строительных работ);

Суд. Оснований для подачи судебных исков может быть много, при этом варианты судебных споров (вернее, вида спора) прямо будут зависеть от условий договора, его типа и возникшей проблемы.

P.S. На столичном рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация – в условиях «рынка покупателя», покупатель почему-то выступает в роли бедного родственника и готов мириться с ущемлением своих законных прав на получение качественных товаров и услуг. Большинство инвесторов не хотят (или боятся) отстаивать свои интересы и полагают, что застройщик делает им одолжение, когда на «тяп-ляп» строит очередную высотку. Вот и получается, что Киев и пригород обрастают «свечками» сомнительного качества.

На самом деле, частным инвесторам следовало бы понять: это ОНИ делают одолжение застройщику, выбирая именно их проект из сотен аналогичных предложений. И инвесторы ИМЕЮТ ПРАВО получить в итоге не просто четыре стены, а КАЧЕСТВЕННЫЕ четыре стены, построенные В СРОК. Надеюсь, когда-нибудь подобный сдвиг в сознании украинских инвесторов в строящуюся недвижимость все же произойдет:)