Рынок недвижимости: итоги 2018 года

Всегда интересно оглянуться назад и посмотреть на пройденный путь. Сравнить нынешнюю «точку» с той, к которой кто-то (или что-то) стремилось, к которой подталкивали и которую пророчили:)  Вот я и оглянулась, чтобы посмотреть на путь, который проделал за прошедший год столичный рынок недвижимости.

Итоги года визуализация
Киев строится

Откуда стартовали

Прежде чем перейти к оценке текущего положения дел, предлагаю вспомнить, что столичному рынку первички пророчили эксперты в начале года. Итак, большинство экспертов и аналитиков полагали, что рынок столичных новостроек в 2018 году будет мало чем отличаться от рынка-2017. На нем сохранятся тенденции к плавному снижению цен (в долларе). Например, Виктор Несин, председатель нацсовета Риелторской палаты Украины, полагал что цена на «первичку» продолжит плавный спуск и за год потеряет около 10%. А Сергей Злыдень, экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости прогнозировал, что стоимость квадратного метра в течение 2018 года может снизиться на 5–10%.

А вот строители возлагали на 2018 год больше надежд и надеялись на рост или как минимум стабилизацию цен.

Куда и как пришли

В итоге, правы, по всей видимости, оказались строители – цены пошли вверх. И данные из разных источников – эксперты, агрегаторы, Госстат – это, в целом, подтверждают. Единственное, в чем расходятся эти источники, это зафиксированный уровень роста. Так, по данным статистики ЛУН, за 2018 год цена на столичные новостройки выросла с 22,2 тыс. грн в январе 2018 до 23,0 тыс. грн в декабре 2018 (в долларе рост был выше – с $780 до 840). То есть, по данным ЛУН, в гривне рост цен на первичке составил порядка 3,5%, а в долларе – 7,6%

Итоги года статистика цен
Динамика средних цен в гривне и долларах

По мнению застройщиков, цены на столичные новостройки выросли за прошедший год на 5-10% – именно такие данные со ссылкой на главу совета директоров компании GEOS Максима Барбаша приводит портал 100realty.ua. Его слова подтверждают и другие девелоперы. В частности, издание цитирует Олега Майбороду, генерального директора «Укрбуд Девелопмент»: «За последние 12 месяцев цены на жилье в киевских новостройках немного выросли, примерно на 8%. Чуть больше других на рынке первичной недвижимости подорожали дома комфорт-класса – в среднем на 8,5%, меньше всего повышение цен квадратного метра коснулось премиум-сегмента – на 5,5%…»

Официальная статистика тоже фиксирует рост цен. Так, по данным Госстата Украины, в 2018 году индекс цен на новостройки составил 5,4% – правда, в разрезе всей страны, а не только ее столицы.

Итоги года укрстат
Официальная статистика фиксирует рост цен на недвижимость

Правда, некоторые эксперты наблюдали кардинально противоположную динамику цен на столичном рынке первичке. Например, в своем традиционном итоговом годовом обзоре, консалтинговая компания City Development Solutions отмечает: «Предварительные данные по уровню средневзвешенных цен показали снижение во всех классах, кроме премиум-класса. Сильнее всего цены снизились в ЖК бизнес-класса (на 7,7%), на 2,9% и 2,1% снизились цены в комплексах эконом- и комфорт-классов соответственно».

Итоги года укрстат
Некоторые эксперты зафиксировали снижение стоимости столичной первички

При этом, по данным аналитиков компании, в семи из десяти столичных районов в 2018 году отмечался рост цен на новостройки. Снижались они лишь в Оболонском, Деснянском и Святошинском районах, остальные демонстрировали рост цен..

Куда пойдем?

На самом деле, предсказать в какую сторону двинется столичный рынок недвижимости в нынешнем, 2019 году – довольно сложно. Уж больно неоднозначным он намечается: многое будет зависеть от итогов президентских и парламентских выборов. И, конечно, курса, который возьмут «рулевые» нашей страны, от общей экономической ситуации, от курса национальной валюты и множества других, не связанных непосредственно со строительством факторов. Если все будет «идти как идет», то, на мой взгляд, можно ожидать дальнейшего небольшого повышения цен. Если общий курс кардинально изменится, то куда двинется рынок недвижимости предсказать, по-моему,  невозможно.

Итоги года выборы
Кто победит? За прекрасный коллаж спасибо Корреспондент

Многие эксперты прогнозируют, что в 2019 году рынок недвижимости может «замереть» – не в том смысле, что он прекратит свою работу, а в том, что многие потенциальные инвесторы предпочтут занять выжидательную позицию – и посмотреть, в каком направлении пойдет страна в целом, как поведет себя гривня, куда двинется уровень инфляции. И если этот прогноз экспертов действительно воплотится в жизнь, то на мой непрофессиональный взгляд, подобная «тактика» потенциальных инвесторов может заставить застройщиков если не снизить цены, то, по крайней мере, уделять больше внимания различным акциям и праздничным скидкам. Эти меры позволят «подстегнуть» продажи и хотя бы частично компенсировать возможное снижение финансирования строительной отрасли частными деньгами.

Говоря о прогнозах на нынешний год для первичного рынка, не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что у него появился довольно серьезный конкурент. Я говорю о том сегменте рынка недвижимости, который сформировался из объектов уже сданной «первички». Предложений квартир в не так давно построенных домах хватает – и цены на готовое жилье в новостройках не так уж сильно превышают цены от застройщиков в домах строящихся. Поэтому неудивительно, что при прочих равных условиях, потенциальный покупатель отдаст предпочтение уже готовой недвижимости, а не строящейся. Тем более, что некоторые банки начали наконец-то выдавать ипотечные кредиты под залог недвижимости. Конечно, условия по таким кредитам сложно назвать «сладкими», но и ведь и застройщики не стесняются повышать стоимость неоплаченных строящихся квадратных метров – или привязывать их цену к курсу валют. Поэтому на мой взгляд, именно данный сегмент рынка в ближайшие годы ждет самый заметный рост.

Пирамида или башня?

В минувшем году стала еще более четко выражена давно настораживающая меня лично тенденция: наращивание объектов в портфеле большинства крупных застройщиков. Число проектов «в работе» у пятерки самых крупных девелоперов столицы достигает десятки. При этом, у некоторых число стройплощадок по городу просто зашкаливает: 22 у Укрбуда, 14 – у Киевгорстроя, 10 – у Интергал-Буда, по 7 – у Saga Development и bUd development… При этом некоторые девелоперы, на мой взгляд, испытывают сложности с «пережевыванием» куска, который им удалось «откусить». Меняются проекты в сторону удешевления, срываются сроки строительства – все это  мне лично напоминает пирамиду, которая в любой момент может если и не «завалиться», то остаться недостроенной на неопределенное время. Надеюсь, этого все же не произойдет – и столичные девелоперы смогут благополучно осилить все «меню» 🙂

Итоги года застройщики
Число проектов у застройщиков растет

Еще одна тенденция, которую я, как мне кажется, заметила в минувшем году – «выдавливание» с рынка «одиночных» застройщиков. Компаний, в активе у которых находится всего 1-2 проекта стало, по моим ощущениям, гораздо меньше: завершив проект, такой застройщик пропадает с рынка, при этом новых проектов от одиночек в Киеве практически не появляется. Мне кажется, что столичный рынок недвижимости все больше и больше принимает черты олигополии – и при таком раскладе продавцу-девелоперу гораздо удобнее «играть на повышение» и диктовать покупателю цены.

P.S. Мне очень интересно узнать, как же в действительности будут развиваться события на рынке недвижимости в нынешнем году. Надеюсь, что очень скоро мы все узнаем – осталось подождать каких-то 11 месяцев:)  


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы