Рынок недвижимости: итоги весны 2019

Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они уже отразились на столичном рынке новой недвижимости и постараемся спрогнозировать, каким будет их влияние на этот рынок в перспективе.

Промежуточный итог

Прежде всего давайте немного оглянемся назад и посмотрим, как себя вел столичный рынок первички с начала года и до конца весны.

Судя по статистическим данным портала ЛУН, в начале года (первый квартал) средняя стоимость квадратного метра новостройки  демонстрировала тенденцию к снижению и стабилизации — после существенного подъема в декабре 2018 г. В частности, в январе средние цены были зафиксированы на уровне 23,7 тыс. грн, в феврале и марте они спустились до декабрьского уровня в 23 тыс. грн. На мой взгляд, подобная динамика больше обусловлена двумя факторами: традиционно активным сезоном скидок и всевозможных акций от застройщиков — благо, зима изобилует всевозможными праздниками, череда которых заканчивается как раз в начале марта. И сезонным снижением спроса на недвижимость в период «зимнего затишья».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 динамика цен
Динамика средних цен на столичные новостройки по данным ЛУН

В апреле рынок продемонстрировал небольшой «разгон» цен — средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 300 грн и достигла 23,3 тыс. грн. А вот май показал значительное увеличение — средняя цена квадрата в столичных новостройках прибавила сразу 700 грн и достигла гривневого исторического максимума — 24 тыс. грн.

На мой взгляд, подобное повышение можно объяснить, прежде всего, «прощупыванием» застройщиками настроения рынка — готовы ли инвесторы платить больше? Ну и, конечно, на росте средних цен не могли не сказаться результаты выборов и грядущих перевыборов. Вряд ли кто-то из застройщиков (да и инвесторов) верит, что нарушение какой-никакой, но устоявшейся системы, не отразится на экономике страны. Причем традиционно, ожидания масс носят не самый оптимистичный характер, исходя из чего многие и выбирают линию поведения.

Благодаря укреплению и стабильности майской гривни, повышение средних цен на столичные новостройки в этом месяце отмечалось не только в национальной валюте, но и в долларовом эквиваленте. За последний месяц весны, метр в них подорожал на $40.

Возможная ближайшая перспектива

В ситуации неопределенности предугадать куда «пойдут» цены на новостройки непросто. Начнем с того, что в целом экономические перспективы нашей страны довольно туманны и причин для уверенности в завтрашнем дне немного. Крупные выплаты по внешним долгам, надвигающиеся сроки погашения ОВГЗ — уже причина насторожиться. А если все это подкрепляется внутренней политической нестабильностью и слухами о возможном дефолте, то сроки наступления «светлого будущего» для нашей экономики я бы лично перенесла как минимум на пару лет вперед.

Тем не менее, я предполагаю, что уже первый месяц лета покажет следующую динамику: незначительное повышение стоимости квадратного метра в гривне и ее же снижение в долларовом эквиваленте (при условии стабильности национальной валюты). А вот июль-август может принести небольшое снижение и цен в гривне (опять же, при условии стабильности национальной валюты).

Причины: во-первых, эти месяцы считаются традиционно «тихими», когда интерес потенциальных инвесторов к рынку недвижимости снижается. А во-вторых, застройщики могут испытать усиление дефицита бюджетов на выполнение уже взятых на себя обязательств — и им срочно потребуется приток хотя-бы тоненького финансового ручейка. И самый простой способ его организовать — сделать инвесторам предложение от которого «невозможно отказаться».

Итоги рынка недвижимости весны 2019

Есть и еще один фактор, подталкивающий застройщиков к снижению цен — «созревание» вторичного рынка новостроек. И, учитывая, что столичный рынок новостроек конкурирует теперь не только со «старой», но и с «новой» вторичкой, сдается мне что ценовые войны между всеми этими сегментами не за горами.     

Глядя в стеклянный шар…

Вот честно, я не очень люблю делать различные прогнозы и предсказания. Но логика мне подсказывает, что даже при самом благоприятном развитии событий в политике и экономике нашей страны, инвестиция в первичный рынок недвижимости — не самая лучшая идея. Исключение — проекты, которые находятся на финальной стадии строительства и срок сдачи которых запланирован в течение ближайшего квартала-двух. А вот от проектов, которые находятся на начальном этапе, я лично держалась бы подальше, предпочтя им новую вторичку (в том числе, и с привлечением банковских гривен)…

Почему я так считаю? Потому, что я не очень верю в целесообразность «замораживания» существенной гривневой массы на 3-5 лет, да еще и с высокой степенью рисковости подобной инвестиции. Фокус в том, что основная масса новых столичных проектов выведена на рынок крупными застройщиками и девелоперами, в активе которых насчитывается от 3-5 и более ЖК. При этом старты продаж в новых проектах все чаще начинаются на этапе «установили строительный забор и открыли отдел продаж» — и это может означать, что крупные застройщики/девелоперы уже столкнулись с нехваткой ресурсов. В том числе, и ресурсов, необходимых для окончания своих ранее начатых проектов. Об этом, к слову, косвенно могут свидетельствовать массовые переносы сроков окончания строительства, причем с тенденцией к увеличению срока между датами «обещали квартиру/передали квартиру».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 стройплощадка ЖК Салют
Привлечение инвесторов на стадии работ по устройству котлована — не редкость. Стройплощадка ЖК Salut, фото ЛУН

И, судя по всему, предлагая проинвестировать «котлован», застройщики как раз и пытаются восполнить дефицит финансов за счет притока средств от новых инвесторов и новых проектов… Чтобы понять, чем может грозить такая схема, финансовым аналитиком быть не нужно — это только египетские пирамиды стоят веками:) Остальные, как правило, рушатся — и погребают под собой тех, кто находится в самом низу.

Делитесь своими наблюдениями форума Итоги рынка недвижимости: весна 2019 🙂

51 отзыв

  • Марина

    В деяких забудовників і насправді на найближчі дати однокімнатних майже не має. Можливо старт їх продажу був рік-два назад і тоді ще було більше бажаючих інвестувати. Ціни перепродажу готових квартир зараз на рівні цін забудовників на найближчі 2-3-4 квартали, а то і менші. Більшість, думаю, користується без % розстрочкою. Я б особисто далі ніж 2 кв 20 року не інвестувала і то тільки в забудовників з репутацією.

  • Константин

    Объявление :
    Лечу бессонницу. Инвесторов в недвижимость и владельцев депозитов в украинских банках прошу не беспокоить. Вам ничем помочь не смогу.

    7
    2
  • Юра

    Почему все считают что рынок недвижимости перегрет ?! Перегрет он был в период 2007-2008 когда иностранцы массово заходили на наш рынок чтобы получить 30-50% годовых. Мое мнение — сейчас цена на первичку вполне адекватная или даже недооценена. Берем пример Варшавы — на среднюю зп в польской столице можно купить 0,5 кв. м. средней варшавской квартиры. В Киеве же при средней зп в 16 тыс грн.- метр стоит только 24 тыс грн.
    Итак если рынок многие считают что упадет — то до каких пределов ?! До 500у.е. за метр в новостройке? до 300у.е. за метр в новостройке ?)) я думаю при таких ценах опять вернуться иностранцы и скупят все быстро — а наши люди будут все говорить что дорого и будут все ждать цену в 100у.е. за метр ?)))

  • Евгений

    Киевгорстрой все таки строит, укрбуд и крупные…но есть действительно пример замершего котлована же Great масштабный…хотя место хорошее. Продажи давно начались а там ещё котлован…

    • olux

      Евгений,Киевгорстрой не хвалите- Жк Абрикосовый только котлован еще Не полностью выкопан ,а цены уже дважды повышали.

    • Инвестор Грейта

      Я инвестор из Грейта. Во первых, из-за паркинга там котлован глубокий, ну и, наконец-то, с котлованом закочили. Уже заливают бетонную подушку.

    • Ирина Романова

      Виталий, только они почему-то опять появляются у многих застройщиков ближе к сдаче:)

    • Max

      двушки и двухуровневые небольших размеров еще быстрее. ЖК Багговутовский, 2кк 60-75 метров и двухуровневые до 100 метров раскупили менее чем за год

  • missAlex

    Уже третий год читаю о «пузыре» на рынке недвижимости, который вот-вот да лопнет. Второй год читаю о надвигающемся мировом финансовом кризисе, который должен был начаться то в восемнадцатом, то в девятнадцатом, теперь уже пишут о двадцатом.
    Тем не менее, начиная с 2018, цены на недвижимость медленно, но верно РАСТУТ

    13
    4
    • olux

      miss Alex,мы говорили не о пузыре на рынке недвиги,а о том,что новой вторички все больше и больше. Вопрос в том,какая часть новой вторички выставляется на продажу и как это будет влиять на цены в ближайшей перспективе.Вместе с тем,согласен,что в некоторых Жк 1-к очень хорошо продаются.

    • Ирина Романова

      missAlex, если Вы третий год читаете о «пузыре» и второй год — о надвигающемся кризисе, то рост цен именно в последний год должен был бы Вас насторожить:)

      • Юра

        Ирина, давайте порассуждаем — разве рост цен на недвижимость на 10% в год это предвестник кризиса ?!
        Вспоминаем на сколько % был рост в 2006-2008 годах на недвижимость в Киеве ?!
        Вспоминаем на сколько % был рост в 2017 году на биткоин ?!
        Как раз бешеный % роста и есть показатель что рынок начинает перегреваться и пора уходить с этого рынка.

        • Ирина Романова

          Юра, все-таки сравнивать динамику роста цен на недвижимость и валюту (пусть и виртуальную) не очень корректно

          • Юра

            Я просто сравнивал разные активы. Да рынок недвижимости более инертен. Но как может быть пузырь на нашем рынке недвижимости, если средние ЗП в долларах на уровне 2008, 2013 годов, а вот цены на метры ниже в 2 и 1,5 раза соответственно. И не будем забывать про отложенный спрос и нормальную потребность у людей улучшать комфортные условия жизни. Как только начнут меньше строить — цены сразу начнут расти.

          • Ирина Романова

            Юра, если копнуть еще глубже, то в разных экономических ситуациях истинная ценность «активов» разная — были времена, когда золото на картошку меняли по весу.
            Это я не к тому, что у нас все так плохо. Просто объективно — в нашей стране сейчас ну очень сильный разброс доходов у людей. И те, кто может позволить себе купить квартиру в большинстве это уже сделали. Как и основная масса тех, кто нуждался в улучшениях условий проживания. Сейчас, на мой взгляд, в основном, вкладываются в инвестиционные квартиры (сдать, перепродать), но сейчас ценность данного актива в этом плане снижается. И конкурирует с другими инструментами (те же ОГВЗ)

      • селюк на понтах

        криза будет твердо и четко
        інвестиції в нерехумість на хайпі
        перекупи вигрібають, все ледве побудували будинок
        ліквідні квартири розбирають як пиріжки
        неліквідне лайно як смарт хаус теж розкуповують, правда під апартаменти-хостел але розкуповують
        квартири на умовних нивках вартують дорожче ніж на відрадному, хоча ці райони майже в одній ваговій категорії, бо метро
        все це призведе до того, що зменшиться кешфлоу нерухомості, а значить почнуть зливать

  • Любов

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат — перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях — да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам — так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    • Ирина Романова

      Любов, вот как раз 1-комнатные квартиры — это инвестиционная недвижимость. И львиная доля того что «нарасхват» со временем выходит на вторичный рынок. А что бывает с рынком, когда предложение увеличивается, а платежеспособный спрос нет?

  • olux

    Все-таки есть люди(имею ввиду Вас,Ирина) думающие и анализирующие ситуацию в ближайшей и среднесрочной перспективе.
    Битва трех Титанов(первичка+новая вторичка+вторичка) не загорами))И в этой битве застройщика спасет только крутейшая феноменальная рассрочка…и она поможет остаться и выжить.
    А кто скажет,какой примерно процент жилья на первичке идет на перепродажу?

    4
    2
    • Ирина Романова

      olux, да рассрочка — это действительно мощный инструмент у застройщика. Думаю что в будущем можем увидеть на рынке интересные предложения.
      Насчет процента недвижимости на перепродажу — по моим ощущениям, где-то около 20-25, в отдельных случаях — до 40

  • Константин

    Согласен почти со всеми доводами автора, но есть одно существенное НО. Но цены- то на метры растут, причем хорошо растут. Квартиры пользуются стабильным спросом. За однушками, вообще, чуть ли не в очередь выстраиваются. Так, например, Столица 8 мая объявила о начале продаж 8-й очереди Варшавского мкр-на, а 13 мая в день моего посещения отдела продаж 1 -но комнатных квартир в продаже практически не было. Т. е. оставалось всего несколько квартир площадью от 47 кв м. Если цены растут, значит есть спрос, если есть спрос , значит утверждение о нехватке средств у застройщиков очень спорно. Это рынок. И, кстати, да… Прогнозы в Украине дело неблагодарное. Экономика Украины пережила все невзгоды последних лет, но может не пережить «советов» одного местного олигарха.

    12
    1
    • olux

      По инерции возможно все…Но обратите внимание на темпы постройки 3 и 4 очереди Варшавского-там
      очевидно о о очень немалое отставание.А есть еще один немаленький застройщик,который последнее время балует народ рассрочкой на 50 месяцев и в тоже время на многих объектах очень сильно затягивает сроки.

    • olux

      Для Константина.А другое существенное НО- все эти моменты экономика пережила в прошлом,когда в экономике было хоть какое-то наполнение,какой-никакой экспорт! А что сейчас продаем-пшеницу в Азию и на Ближний Восток(продукт низкого передела с нулевой добавочной стоимостью) и в Евросоюз мед и сено!!!Дожились… Это данные статистики ,которые можно проверить

    • мамкін рантье

      забули ще розказати про черги в ашанах і забиті по самі вінця паркувальні майданчики коло ТРЦ
      А проблема оно на поверхні — в Кийові швах із житлом, хрущі, сталінкі або гостінкі, до того ж мабуть забули як ще років зо 6-7 тому дешевше було купити віллу на галісійщині, ніж однушку в Кийові. Ото народ і побіг згрібати все що можна, коли ціна впала

      • olux

        мамкін рантье,а что,люди не покупали еду в Ашане и были пустые парковки в кризис 2014-2015г.г. ? Так не было такого…
        Да,действительно,после падения цен в валюте,больше людей могут позволить себе покупку квартиры.

        1
        1
  • Евгений

    Могу сказать по-себе,год назад инвестировал в новострой по области.Цена квартиры в долларах вырасла после сдачи на 3800$,все в округе поднимают стоимость квадратного метра.

  • Сергей

    По логике вещей я понима что лучше всего подождать и не рыпаться как минимум пару месяцев. Хотя отдавать постоянно дяде деньги за съёмную квартиру уже просто утомляет. Причём не малые деньги.
    Хочется приобрести уже что-то и я тоже склоняюсь к вторичке с ремонтом. Так как новые ЖК, тот же Русановская гавань, о которой я думал…50К вечнозелёных, и потом около 20 вкуниуть в ремонт, это слишком жирные цифры, для трудяги собирающего на квартиру почти 10 лет..
    Так что буду ожидать снижения летнего на вторичку, и надеяться что снижение цен всё же будет.

    4
    1
    • John

      2 года назад за 750 тысяч можно было купить хорошую однушку на правом берегу недалеко от метро. Сейчас за 750 тысяч один шлак продается, так что ждать это не лучший вариант)

    • Ирина Романова

      Василий, тому що я робила невеличкий короткостроковий прогноз:) більш масштабний огляд, з підсумками та перспективами, приготую десь після завершення півріччя

      • olux

        Ирина, жду итоги за полгода и Особенно -перспективы…очень на Вас надеюсь…этим Вы поможете некоторым людям(которые сейчас в эйфории»нада брать, ато подоражает»)более приземленно оценивать возможное развитие событий.

        • Ирина Романова

          olux, на самом деле если люди считают что надо брать, то им таким надо брать:) В конце концов, это же их деньги:)

    • мамкін рантье

      світова криза тут до шмики
      справа в тому, що більшості інхвесторам краще пасти кіз аніж інвестувати
      відкриваеш олх, а там усюди One percent rule
      https://www.investopedia.com/terms/o/one-percent-rule.asp
      де вони будуть шукати лохів прошу кліентів, що платитимуть за житло від 10к я хз?
      Чекають бохатого айтішника?
      (я спецом не враховую висілки на кшталт Борщагівок, Бєлічей та ін)
      так ото криза буде коли айтішників на усіх не вистачить

      5
      6

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *