Рынок недвижимости: итоги весны 2019

Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они уже отразились на столичном рынке новой недвижимости и постараемся спрогнозировать, каким будет их влияние на этот рынок в перспективе.

Промежуточный итог

Прежде всего давайте немного оглянемся назад и посмотрим, как себя вел столичный рынок первички с начала года и до конца весны.

Судя по статистическим данным портала ЛУН, в начале года (первый квартал) средняя стоимость квадратного метра новостройки  демонстрировала тенденцию к снижению и стабилизации – после существенного подъема в декабре 2018 г. В частности, в январе средние цены были зафиксированы на уровне 23,7 тыс. грн, в феврале и марте они спустились до декабрьского уровня в 23 тыс. грн. На мой взгляд, подобная динамика больше обусловлена двумя факторами: традиционно активным сезоном скидок и всевозможных акций от застройщиков – благо, зима изобилует всевозможными праздниками, череда которых заканчивается как раз в начале марта. И сезонным снижением спроса на недвижимость в период «зимнего затишья».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 динамика цен
Динамика средних цен на столичные новостройки по данным ЛУН

В апреле рынок продемонстрировал небольшой «разгон» цен – средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 300 грн и достигла 23,3 тыс. грн. А вот май показал значительное увеличение – средняя цена квадрата в столичных новостройках прибавила сразу 700 грн и достигла гривневого исторического максимума – 24 тыс. грн.

На мой взгляд, подобное повышение можно объяснить, прежде всего, «прощупыванием» застройщиками настроения рынка – готовы ли инвесторы платить больше? Ну и, конечно, на росте средних цен не могли не сказаться результаты выборов и грядущих перевыборов. Вряд ли кто-то из застройщиков (да и инвесторов) верит, что нарушение какой-никакой, но устоявшейся системы, не отразится на экономике страны. Причем традиционно, ожидания масс носят не самый оптимистичный характер, исходя из чего многие и выбирают линию поведения.

Благодаря укреплению и стабильности майской гривни, повышение средних цен на столичные новостройки в этом месяце отмечалось не только в национальной валюте, но и в долларовом эквиваленте. За последний месяц весны, метр в них подорожал на $40.

Возможная ближайшая перспектива

В ситуации неопределенности предугадать куда «пойдут» цены на новостройки непросто. Начнем с того, что в целом экономические перспективы нашей страны довольно туманны и причин для уверенности в завтрашнем дне немного. Крупные выплаты по внешним долгам, надвигающиеся сроки погашения ОВГЗ – уже причина насторожиться. А если все это подкрепляется внутренней политической нестабильностью и слухами о возможном дефолте, то сроки наступления «светлого будущего» для нашей экономики я бы лично перенесла как минимум на пару лет вперед.

Тем не менее, я предполагаю, что уже первый месяц лета покажет следующую динамику: незначительное повышение стоимости квадратного метра в гривне и ее же снижение в долларовом эквиваленте (при условии стабильности национальной валюты). А вот июль-август может принести небольшое снижение и цен в гривне (опять же, при условии стабильности национальной валюты).

Причины: во-первых, эти месяцы считаются традиционно «тихими», когда интерес потенциальных инвесторов к рынку недвижимости снижается. А во-вторых, застройщики могут испытать усиление дефицита бюджетов на выполнение уже взятых на себя обязательств – и им срочно потребуется приток хотя-бы тоненького финансового ручейка. И самый простой способ его организовать – сделать инвесторам предложение от которого «невозможно отказаться».

Итоги рынка недвижимости весны 2019

Есть и еще один фактор, подталкивающий застройщиков к снижению цен – «созревание» вторичного рынка новостроек. И, учитывая, что столичный рынок новостроек конкурирует теперь не только со «старой», но и с «новой» вторичкой, сдается мне что ценовые войны между всеми этими сегментами не за горами.

Глядя в стеклянный шар…

Вот честно, я не очень люблю делать различные прогнозы и предсказания. Но логика мне подсказывает, что даже при самом благоприятном развитии событий в политике и экономике нашей страны, инвестиция в первичный рынок недвижимости – не самая лучшая идея. Исключение – проекты, которые находятся на финальной стадии строительства и срок сдачи которых запланирован в течение ближайшего квартала-двух. А вот от проектов, которые находятся на начальном этапе, я лично держалась бы подальше, предпочтя им новую вторичку (в том числе, и с привлечением банковских гривен)…

Почему я так считаю? Потому, что я не очень верю в целесообразность «замораживания» существенной гривневой массы на 3-5 лет, да еще и с высокой степенью рисковости подобной инвестиции. Фокус в том, что основная масса новых столичных проектов выведена на рынок крупными застройщиками и девелоперами, в активе которых насчитывается от 3-5 и более ЖК. При этом старты продаж в новых проектах все чаще начинаются на этапе «установили строительный забор и открыли отдел продаж» – и это может означать, что крупные застройщики/девелоперы уже столкнулись с нехваткой ресурсов. В том числе, и ресурсов, необходимых для окончания своих ранее начатых проектов. Об этом, к слову, косвенно могут свидетельствовать массовые переносы сроков окончания строительства, причем с тенденцией к увеличению срока между датами «обещали квартиру/передали квартиру».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 стройплощадка ЖК Салют
Привлечение инвесторов на стадии работ по устройству котлована – не редкость. Стройплощадка ЖК Salut, фото ЛУН

И, судя по всему, предлагая проинвестировать «котлован», застройщики как раз и пытаются восполнить дефицит финансов за счет притока средств от новых инвесторов и новых проектов… Чтобы понять, чем может грозить такая схема, финансовым аналитиком быть не нужно – это только египетские пирамиды стоят веками:) Остальные, как правило, рушатся – и погребают под собой тех, кто находится в самом низу.

Делитесь своими наблюдениями форума Итоги рынка недвижимости: весна 2019 🙂


478 відповідей
  • Прохожий1
    Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...

    Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
    Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы