Рынок недвижимости: итоги весны 2019

Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они уже отразились на столичном рынке новой недвижимости и постараемся спрогнозировать, каким будет их влияние на этот рынок в перспективе.

Промежуточный итог

Прежде всего давайте немного оглянемся назад и посмотрим, как себя вел столичный рынок первички с начала года и до конца весны.

Судя по статистическим данным портала ЛУН, в начале года (первый квартал) средняя стоимость квадратного метра новостройки  демонстрировала тенденцию к снижению и стабилизации – после существенного подъема в декабре 2018 г. В частности, в январе средние цены были зафиксированы на уровне 23,7 тыс. грн, в феврале и марте они спустились до декабрьского уровня в 23 тыс. грн. На мой взгляд, подобная динамика больше обусловлена двумя факторами: традиционно активным сезоном скидок и всевозможных акций от застройщиков – благо, зима изобилует всевозможными праздниками, череда которых заканчивается как раз в начале марта. И сезонным снижением спроса на недвижимость в период «зимнего затишья».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 динамика цен
Динамика средних цен на столичные новостройки по данным ЛУН

В апреле рынок продемонстрировал небольшой «разгон» цен – средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 300 грн и достигла 23,3 тыс. грн. А вот май показал значительное увеличение – средняя цена квадрата в столичных новостройках прибавила сразу 700 грн и достигла гривневого исторического максимума – 24 тыс. грн.

На мой взгляд, подобное повышение можно объяснить, прежде всего, «прощупыванием» застройщиками настроения рынка – готовы ли инвесторы платить больше? Ну и, конечно, на росте средних цен не могли не сказаться результаты выборов и грядущих перевыборов. Вряд ли кто-то из застройщиков (да и инвесторов) верит, что нарушение какой-никакой, но устоявшейся системы, не отразится на экономике страны. Причем традиционно, ожидания масс носят не самый оптимистичный характер, исходя из чего многие и выбирают линию поведения.

Благодаря укреплению и стабильности майской гривни, повышение средних цен на столичные новостройки в этом месяце отмечалось не только в национальной валюте, но и в долларовом эквиваленте. За последний месяц весны, метр в них подорожал на $40.

Возможная ближайшая перспектива

В ситуации неопределенности предугадать куда «пойдут» цены на новостройки непросто. Начнем с того, что в целом экономические перспективы нашей страны довольно туманны и причин для уверенности в завтрашнем дне немного. Крупные выплаты по внешним долгам, надвигающиеся сроки погашения ОВГЗ – уже причина насторожиться. А если все это подкрепляется внутренней политической нестабильностью и слухами о возможном дефолте, то сроки наступления «светлого будущего» для нашей экономики я бы лично перенесла как минимум на пару лет вперед.

Тем не менее, я предполагаю, что уже первый месяц лета покажет следующую динамику: незначительное повышение стоимости квадратного метра в гривне и ее же снижение в долларовом эквиваленте (при условии стабильности национальной валюты). А вот июль-август может принести небольшое снижение и цен в гривне (опять же, при условии стабильности национальной валюты).

Причины: во-первых, эти месяцы считаются традиционно «тихими», когда интерес потенциальных инвесторов к рынку недвижимости снижается. А во-вторых, застройщики могут испытать усиление дефицита бюджетов на выполнение уже взятых на себя обязательств – и им срочно потребуется приток хотя-бы тоненького финансового ручейка. И самый простой способ его организовать – сделать инвесторам предложение от которого «невозможно отказаться».

Итоги рынка недвижимости весны 2019

Есть и еще один фактор, подталкивающий застройщиков к снижению цен – «созревание» вторичного рынка новостроек. И, учитывая, что столичный рынок новостроек конкурирует теперь не только со «старой», но и с «новой» вторичкой, сдается мне что ценовые войны между всеми этими сегментами не за горами.

Глядя в стеклянный шар…

Вот честно, я не очень люблю делать различные прогнозы и предсказания. Но логика мне подсказывает, что даже при самом благоприятном развитии событий в политике и экономике нашей страны, инвестиция в первичный рынок недвижимости – не самая лучшая идея. Исключение – проекты, которые находятся на финальной стадии строительства и срок сдачи которых запланирован в течение ближайшего квартала-двух. А вот от проектов, которые находятся на начальном этапе, я лично держалась бы подальше, предпочтя им новую вторичку (в том числе, и с привлечением банковских гривен)…

Почему я так считаю? Потому, что я не очень верю в целесообразность «замораживания» существенной гривневой массы на 3-5 лет, да еще и с высокой степенью рисковости подобной инвестиции. Фокус в том, что основная масса новых столичных проектов выведена на рынок крупными застройщиками и девелоперами, в активе которых насчитывается от 3-5 и более ЖК. При этом старты продаж в новых проектах все чаще начинаются на этапе «установили строительный забор и открыли отдел продаж» – и это может означать, что крупные застройщики/девелоперы уже столкнулись с нехваткой ресурсов. В том числе, и ресурсов, необходимых для окончания своих ранее начатых проектов. Об этом, к слову, косвенно могут свидетельствовать массовые переносы сроков окончания строительства, причем с тенденцией к увеличению срока между датами «обещали квартиру/передали квартиру».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 стройплощадка ЖК Салют
Привлечение инвесторов на стадии работ по устройству котлована – не редкость. Стройплощадка ЖК Salut, фото ЛУН

И, судя по всему, предлагая проинвестировать «котлован», застройщики как раз и пытаются восполнить дефицит финансов за счет притока средств от новых инвесторов и новых проектов… Чтобы понять, чем может грозить такая схема, финансовым аналитиком быть не нужно – это только египетские пирамиды стоят веками:) Остальные, как правило, рушатся – и погребают под собой тех, кто находится в самом низу.

Делитесь своими наблюдениями форума Итоги рынка недвижимости: весна 2019 🙂


478 відповідей
  • Виталий
    05.09.2017 о 18:08

    В начале первого полугодия 2017 сильный скачок сдачи “построенных”/введенных в эксплуатацию объясняется тем, внесли изменения в законы о градостроительстве – отменили “халявные” третью категорию и для нее декларативный принцип. Пока эти изменения не вступили в силу, все стараются подать декларацию о готовности (хотя по факту дом может быть еще на стадии средины строительства), поскольку никто не хочет водить дома через комисси и и госекспертизу.

    Владимир
    ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

    З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
    На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
    Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
    > на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
    > матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
    > енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
    Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

    Уно моменто
    21.09.2022 о 07:33
    АК
    А чому не перейти зі стадії продажу в стадію оренди?

    Какой смысл убивать хороший ремонт в квартире за аренду 8000-10000грн ? Тем более,если Вы хотели изначально продавать, так зачем тянуть? Заработать за год $2200 на аренде и потом продать еще дешевле,чем сейчас…вероятность этого очень большая

    Вася
    є забудовники у Києві чи області, куди є сенс інвестувати?

    Вася, звісно що є 😉
    Якщо серйозно, то обирайте локацію, декілька ЖК, перевіряйте їх забудовників та придивіться до динаміки будівництва (хоча б декілька тижнів)

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы