Рынок недвижимости: итоги весны 2019

Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они уже отразились на столичном рынке новой недвижимости и постараемся спрогнозировать, каким будет их влияние на этот рынок в перспективе.

Промежуточный итог

Прежде всего давайте немного оглянемся назад и посмотрим, как себя вел столичный рынок первички с начала года и до конца весны.

Судя по статистическим данным портала ЛУН, в начале года (первый квартал) средняя стоимость квадратного метра новостройки  демонстрировала тенденцию к снижению и стабилизации – после существенного подъема в декабре 2018 г. В частности, в январе средние цены были зафиксированы на уровне 23,7 тыс. грн, в феврале и марте они спустились до декабрьского уровня в 23 тыс. грн. На мой взгляд, подобная динамика больше обусловлена двумя факторами: традиционно активным сезоном скидок и всевозможных акций от застройщиков – благо, зима изобилует всевозможными праздниками, череда которых заканчивается как раз в начале марта. И сезонным снижением спроса на недвижимость в период «зимнего затишья».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 динамика цен
Динамика средних цен на столичные новостройки по данным ЛУН

В апреле рынок продемонстрировал небольшой «разгон» цен – средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 300 грн и достигла 23,3 тыс. грн. А вот май показал значительное увеличение – средняя цена квадрата в столичных новостройках прибавила сразу 700 грн и достигла гривневого исторического максимума – 24 тыс. грн.

На мой взгляд, подобное повышение можно объяснить, прежде всего, «прощупыванием» застройщиками настроения рынка – готовы ли инвесторы платить больше? Ну и, конечно, на росте средних цен не могли не сказаться результаты выборов и грядущих перевыборов. Вряд ли кто-то из застройщиков (да и инвесторов) верит, что нарушение какой-никакой, но устоявшейся системы, не отразится на экономике страны. Причем традиционно, ожидания масс носят не самый оптимистичный характер, исходя из чего многие и выбирают линию поведения.

Благодаря укреплению и стабильности майской гривни, повышение средних цен на столичные новостройки в этом месяце отмечалось не только в национальной валюте, но и в долларовом эквиваленте. За последний месяц весны, метр в них подорожал на $40.

Возможная ближайшая перспектива

В ситуации неопределенности предугадать куда «пойдут» цены на новостройки непросто. Начнем с того, что в целом экономические перспективы нашей страны довольно туманны и причин для уверенности в завтрашнем дне немного. Крупные выплаты по внешним долгам, надвигающиеся сроки погашения ОВГЗ – уже причина насторожиться. А если все это подкрепляется внутренней политической нестабильностью и слухами о возможном дефолте, то сроки наступления «светлого будущего» для нашей экономики я бы лично перенесла как минимум на пару лет вперед.

Тем не менее, я предполагаю, что уже первый месяц лета покажет следующую динамику: незначительное повышение стоимости квадратного метра в гривне и ее же снижение в долларовом эквиваленте (при условии стабильности национальной валюты). А вот июль-август может принести небольшое снижение и цен в гривне (опять же, при условии стабильности национальной валюты).

Причины: во-первых, эти месяцы считаются традиционно «тихими», когда интерес потенциальных инвесторов к рынку недвижимости снижается. А во-вторых, застройщики могут испытать усиление дефицита бюджетов на выполнение уже взятых на себя обязательств – и им срочно потребуется приток хотя-бы тоненького финансового ручейка. И самый простой способ его организовать – сделать инвесторам предложение от которого «невозможно отказаться».

Итоги рынка недвижимости весны 2019

Есть и еще один фактор, подталкивающий застройщиков к снижению цен – «созревание» вторичного рынка новостроек. И, учитывая, что столичный рынок новостроек конкурирует теперь не только со «старой», но и с «новой» вторичкой, сдается мне что ценовые войны между всеми этими сегментами не за горами.

Глядя в стеклянный шар…

Вот честно, я не очень люблю делать различные прогнозы и предсказания. Но логика мне подсказывает, что даже при самом благоприятном развитии событий в политике и экономике нашей страны, инвестиция в первичный рынок недвижимости – не самая лучшая идея. Исключение – проекты, которые находятся на финальной стадии строительства и срок сдачи которых запланирован в течение ближайшего квартала-двух. А вот от проектов, которые находятся на начальном этапе, я лично держалась бы подальше, предпочтя им новую вторичку (в том числе, и с привлечением банковских гривен)…

Почему я так считаю? Потому, что я не очень верю в целесообразность «замораживания» существенной гривневой массы на 3-5 лет, да еще и с высокой степенью рисковости подобной инвестиции. Фокус в том, что основная масса новых столичных проектов выведена на рынок крупными застройщиками и девелоперами, в активе которых насчитывается от 3-5 и более ЖК. При этом старты продаж в новых проектах все чаще начинаются на этапе «установили строительный забор и открыли отдел продаж» – и это может означать, что крупные застройщики/девелоперы уже столкнулись с нехваткой ресурсов. В том числе, и ресурсов, необходимых для окончания своих ранее начатых проектов. Об этом, к слову, косвенно могут свидетельствовать массовые переносы сроков окончания строительства, причем с тенденцией к увеличению срока между датами «обещали квартиру/передали квартиру».

Итоги рынка недвижимости весны 2019 стройплощадка ЖК Салют
Привлечение инвесторов на стадии работ по устройству котлована – не редкость. Стройплощадка ЖК Salut, фото ЛУН

И, судя по всему, предлагая проинвестировать «котлован», застройщики как раз и пытаются восполнить дефицит финансов за счет притока средств от новых инвесторов и новых проектов… Чтобы понять, чем может грозить такая схема, финансовым аналитиком быть не нужно – это только египетские пирамиды стоят веками:) Остальные, как правило, рушатся – и погребают под собой тех, кто находится в самом низу.

Делитесь своими наблюдениями форума Итоги рынка недвижимости: весна 2019 🙂


478 відповідей
  • missAlex
    Уже третий год читаю о "пузыре" на рынке недвижимости, который вот-вот да лопнет. Второй год читаю о надвигающемся мировом финансовом кризисе, который должен бы...

    missAlex, если Вы третий год читаете о “пузыре” и второй год – о надвигающемся кризисе, то рост цен именно в последний год должен был бы Вас насторожить:)

    Рынок недвижимости: итоги 2020 года На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
    Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

    Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
    Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

    закінчилося ось таким повідомленням –
    «Сообщение попало под спам фильтр!»
    І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
    Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
    * * *
    В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
    * 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
    * 15-20% – для заробітку на перепродажі;
    * 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
    * 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
    Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
    Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
    Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
    Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
    Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
    В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
    На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
    * різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
    * індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
    * нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
    * зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
    * оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

    Ірина Романова
    Андрей, новые квартиры были построены, но не все из них нашли своих новых собственников - скорее всего так.

    Плюс еще время на оформление документов.

    В большинтсве случаев, инвестор получает документы (т.е. проводит ее через нотариуса) не раньше чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию.

    Поэтому по домам сданных в 2021 году, большинтсов владельцев еще не имеет на руках документов.
    А нотариальные сделки в основм были по домам сданным в 2020 году.

    Ірина Романова
    Виктория, средние цены я брала по данным ЛУН, и это не $680 :) Та цифра, которую Вы назвали - это минимальная цена квадратного метра. Например, в ЖК "Вудстория"

    Цитирую Вашу статью “Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре — уже $680.”
    Вы пишите, как раз таки о средних ценах, а не о минимальных в новостройках эконом класса.
    Более, того, никакого подешевения на первичку, у застройщиков не было осенью, только рост.

    • Відповідь змінена 4 years тому користувачем  Виктория.
Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы