Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»

Скандал с идеей строительства нового большого жилмассива между озерами Тягле и Небреж — ЖК «Патриотика на озерах» — разразился нешуточный. Активисты противостоят застройщику, городские власти разрывают с застройщиком договор аренды участка, ДАБИ отзывает Разрешение на строительство, застройщик со всеми судится. Инвесторы впадают в тихую панику и собирают подписи под петициями… В общем, ситуация — та еще. Я попросила адвоката Александра Босенко с Constructive Lawyers прокомментировать сложившуюся ситуацию и оценить перспективы дальнейшего развития событий. 

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада
Такой видел застройщик «Патриотику на озерах»

История и хронология

Все началось еще в 2005-2009 годах, когда Киевсовет передал в аренду  на 15 лет более 100 га земли на Осокорках ООО «Контактбудсервис» — для строительства новых жилмассивов и утвердил Детальный план территории застройки этого микрорайона. С идеей застройки заливных сокорковских лугов киевляне не согласились — и петиция с предложением обустроить ландшафтный парк вместо высоток, набрала необходимое количество голосов. Власти города три года рассматривали петицию, принимали по ней решения и отчитывались — но результат оказался «нулевым».

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада протесты
Фото lb.ua

В апреле 2018 года застройщик получает в ДАБИ Разрешение на строительство и в начале мая девелопер проекта, Банк «Аркада», размещает на своем сайте информацию о начале привлечения денег частных инвесторов для финансирования строительства первых домов нового проекта — ЖМ «Патриотика на озерах». Конфликт тут же переходит в «горячую фазу». На стройплощадке начинаются стычки, протестующие митингуют Власть начинает прислушиваться к народу и пытается разорвать договор аренды с застройщиком.

Судебные баталии  

Не стоит думать, что все основные «бои» проходят на стройплощадке «Патриотики на озерах». Главные сражения ведутся в залах судебных заседаний. И «фронтов», на которых развернулись судебные баталии, много. Рассмотрим некоторые из них.

Дело № 826/4485/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В марте 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» обратился в Окружной административный суд Киева с административным иском к ДАБИ с требованием аннулировать Разрешение на выполнение строительных работ №1151508505330, выданное в марте 2015 года на «Комплексну забудову території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1,2,2а житлового масиву «Осокорки-Центральні» у Дарницькому районі міста Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ «Аркада» з КЛ 110».

Основания — несоответствие ст. 86 Водного кодекса Украины, действующему Генплану города и отсутствие согласования органа охраны культурного наследия. Окружной административный суд в удовлетворении иска отказал (5 декабря 2018 года), но суд следующей инстанции (Апелляционный суд) иск удовлетворил. В итоге 20 мая 2019 года данное Разрешение было аннулировано. Сегодня дело перешло на следующий этап — ответчики (ООО «Контрактбудсервис» и ДАБИ) подали кассационную жалобу в Кассационный административный суд Верховного суда. Жалоба принята к рассмотрению.  

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада разрешение ДАБИ
Разрешение на строительство аннулировано. Но Уведомление об изменении данных в нем- есть в базе данных ДАБИ

Дело № 826/9175/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В начале июня 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» подает на рассмотрение Окружному административному суду города Киева исковое заявление к ДАБИ, в котором просит аннулировать выданное застройщику Разрешение на выполнение строительных работ и приостановить строительство. Основания — отсутствие согласований органа охраны культурного наследия, нарушение права истца на сохранение исторических памяток, несоответствие Генеральному плану Киева, отсутствие оценки результата влияния на окружающую среду и, кроме всего прочего, открытие дела о признании ООО «Контактбудсервис» банкротом.

По этому делу суд первой инстанции тоже встал на сторону застройщика, и своим Решением от 07 ноября 2018 года полностью отказал истцу в удовлетворении его требований. А вот суд второй инстанции — Шестой Апелляционный Административный Суд встал на сторону ГО, и 11 июня 2019 года принял Решение, согласно которому Разрешение на выполнение строительных работ № ІУ 113181171313 от 27.04.2018 года «Комплексна забудова території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву «Осокорки — Центральні» у 2 черга будівництва. Коригування» было аннулировано. Но хотя это Решение набрало законную силу, застройщик с ним не согласился. И обратился с жалобой в следующую инстанцию — Кассационный административный суд Верховного суда. По результатам ее рассмотрения, 22.07.2019 года данная кассационная жалоба оставлена «без движения». Истцу дали срок (10 дней) для устранения недостатков и, возможно, в будущем дело будет все же открыто. Кассационный суд может:

  • оставить в силе решение Апелляционного суда (Разрешение на строительство останется аннулированным)
  • отменить решение апелляционной инстанции и оставить в силе Решение Окружного административного суда (Разрешение на строительство станет действующим)
  • отменить все ранее принятые судебные решения и направить дело на новое рассмотрение.

Дело № 910/1424/19 (о расторжении договора аренды)

31 января 2019 года на пленарном заседании КМР, депутаты проголосовали за расторжение договора аренды с ООО «Контактбудсервис». Основания — долги арендатора перед городом, отсутствие деятельности по освоению выделенного участка в течение первых 3 лет с момента подписания договора и, конечно, негативное настроение общественности к намерениям застройки участка.

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада данные кадастра
Участок застройки

Вполне ожидаемо, что ООО «Контактбудсервис» с таким решением депутатов не согласился — и обратился в Хозяйственный суд г. Киева с исковым заявлением о признании решения о расторжении договора аренды недействительным.  И 12 июля 2019 года Хозяйственный суд удовлетворил иск застройщика. Решение КМР о расторжении договора аренды признано незаконным.  Правда, это решение суда пока не вступило в законную силу: городская Рада подала кассационную жалобу в КС, но она пока оставлена «без движения» (до 19.08.2019 г.) Истцу (то есть, КМР) необходимо устранить недостатки заявления. Эта Ухвала была принята Кассационным судом 18.07.2019 г. 

Дело №826/16919/18 (о признании ДПТ незаконным)

Согласно этому делу, физическое лицо просит Окружной административный суд Киева признать незаконным и аннулировать Решение КМД «Про затвердження детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва» (по сути — признать ДПТ незаконным). Информации о вынесенных Решениях по этому делу пока нет

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада ДПТ Осокорков
Проект застройки Осокорков согласно ДПТ

Дело № 826/16737/18 (о признании ДПТ незаконным)

С аналогичным иском — о признании ДПТ Осокорков незаконным в Окружной административный суд обратилось и ГО «Экопарк Осокорки». Суд первой инстанции (23.11.2018 г.) и Апелляционный административный суд (3.04.2019 г) отказали истцу в удовлетворении иска — и эти Решения набрали законную силу. Правда, истец на этом не успокоился — и дело перешло в Кассационный суд

Криминальное расследование

Пятым отделением СУ ГУ СБУ г. Киеве и Киевской области проводится досудебное расследование в уголовном производстве № 42018100000001041 (открытом 02.11.2018) по признакам уголовного преступления (ст. 236 УК Украины, нарушение правил экологической безопасности). В суд дело пока не передано, но подтверждением расследования служит, в частности, вот это решение суда

Дело о защите деловой репутации

Широкий резонанс и негативные публикации в СМИ не способствовали укреплению деловой репутации застройщика. Поэтому ООО «Контактбудсервис» обратилось в Хозяйственный суд Киева с иском к ЧАО «Картель» о признании информации недостоверной и порочащей деловую репутацию. Правда, накануне рассмотрения дела в суде, представитель истца подал заявление о «залишенні позову без розгляду». Суд так и поступил.

Что имеем «на сегодня» 

Сегодня ситуация вокруг строительства ЖК «Патриотика на озерах» складывается не в пользу застройщика и инвесторов этого проекта. Более того, по официально неподтвержденной пока информации, фонд финансирования строительства ЖК «Патриотика» и «Патриотика на озерах» был объединен, и значительная часть средств была «переброшена» в ЖК «Патриотика на озерах». Что привело к затягиванию сроков строительства ЖК «Патриотика».   

В настоящий момент у застройщика нет действующего Разрешения на строительство, поэтому привлечение новых инвесторов к реализации проекта приостановлено. А заявленные ранее сроки строительства смещены:    

  • ЖД «Вырлица»  (№6) и ЖД «Сиваш» (№9) — с 4 кв. 2019 г. на 1 кв. 2020 г.
  • ЖД «Лебедин» (№14) — с 3 кв. 2020 г. на 4 кв. 2020 г.
Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада стройплощадка
Стройплощадка ЖК «Патриотика на озерах» пустынна

С точки зрения законодательства, заказчик имеет право собрать новый пакет документов и подать их на получения новых Разрешений (в том случае, если договор аренды останется действительным). Правда, учитывая неутихающий скандал и негативный настрой общественности, ДАБИ может найти причины, чтобы не выдавать новые Разрешения. 

Еще один путь — ждать решения судов Кассационной инстанции и надеяться, что ранее выданные Разрешения на строительство будут восстановлены в судебном порядке.

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что инвесторы Банка «Аркада» (всех ее проектов) тоже не сидят сложа руки. В частности, они тоже организуют митинги и протесты, а также зарегистрировали свою петицию, в которой просят Президента вмешаться в ситуацию и защитить их.

Александр Босенко,
адвокат практики строительного права ЮК Constructive Lawyers.

Делитесь своими впечатлениями в ветке форума ЖК Патриотика на озерах, и мы узнаем об этом комплексе больше:) 

84 ответа
  • Народ, очнитесь! Никакого так званого эко-парка здесь никогда не было и не будет. Государство на этот проект деньги не выделит, а частному инвестору такой проект явно не интересен. Поэтому, комплексная застройка этих территорий — лучший сценарий их облагораживания.
    Живу в этом районе уже более 10 лет и точно видел, как развивалась улица Чавдар. Ещё 10 лет назад тут был сплошной пустырь и разруха. Когда это всё начинали застраивать и облагораживать (Молодежный квартал и Патриотика), тоже прибегали такие рейдеры во главе с Мирошниченками и Гусовскими и, манипулируя фактами, кричали, что тут теперь будет зелёная зона, парк, «Аллея Героев» и и.д. Тогда этого у них не получилось и сейчас тут вполне комфортный для жизни район с развитой инфраструктурой и отличным контингентом (в основном, молодые семьи).
    Когда наконец-то начали облагораживать и застраивать озёра (которые, к слову, вовсе не природные озёра, а по сути карьеры, с которых намывали песок на Осокорки/Позняки и которых ещё 30 лет назад не было), опять прибежала шайка любителей природы и начала кричать, что тут теперь они будут облагораживать эко-парк, при этом ламая заборы и сжигая технику. То есть, 30 лет эта территория стояла заброшенной, никого не интересовала, никто там и не думал никогда делать никакой парк, а именно когда люди вложили туда свои деньги и застройщик начал строить, территория резко стала интересна любителям птичек и бабочек. Кстати, как недавно выяснилось, эти любители природы даже не живут в Дарницком районе и тем более возле этих озёр!
    Да, Аркада как застройщик не святая и строит в основном бюджетное жильё, но Аркада застраивает комплексно и получаются очень неплохие жилые комплексы с очень классной инфраструктурой. Это куда лучше, чем старые прогнившие хрущёвки, и это даёт возможность множеству молодых семей иметь своё жильё.
    А по поводу ситуации вокруг Патриотики на озёрах — надеюсь практика рейдерства с помощью «активистов» скоро прекратится. Надеюсь, что люди, вложившие свои деньги в строительство, получат свои квартиры. Иначе о каких европейских ценностях, иностранных инвесторах, развитии экономики Украины и прекращении оттока населения из страны мы говорим?

    8727
    Ответ
    Строитель-эмигрант
    Июль 25, 2019 в 22:22
    Stel
    Говорят вот что Патриотика "гетто", но я с этим не совсем согласен. Не уверен что "гетто" вообще можно отнести к любому новострою. У меня родственник там купи...

    Уважаемый Stel, вы бесконечно далеки от строительных реалий. Стоимость земли в Киеве не имеет никакого отношения к стоимости квартир. Тем более в большинстве случаев земля под новостройками находится в коммунальной стоимости. И земля эта распределяется между застройщиками, скажем так, не рыночными методами. Свечки в Киеве строят с такой высотностью по одной-единственной причине: 22-25 этажей — это максимально возможная высота для жилых домов, исходя из конструктивных возможностей и нормативных ограничений в Украине. Т.е. это самое примитивное выжимание бабла по-максимуму, не более того.

    Почему такие города, как Берлин, Копенгаген, Лондон, Цюрих, имеют преимущественно пятиэтажную застройку? В этих городах участок (!) под застройку может стоить до пяти тысяч евро за кв.м. и более. Повторю: ПЯТЬ ТЫСЯЧ евро за метр, это не стоимость жилья, это стоимость земельного участка под строительство. Причем в Западной Европе современные пятиэтажки-новостройки называют «бетонными мешками». Пятиэтажки, которые у нас бы называли «супер-пупер ЖК(здесь название) элит-класса», если бы умели так строить.

    По поводу «гетто». Новостройки в Киеве — это дно. Вы счастливый человек, потому что находитесь в неведении. Нигде в цивилизованном мире так убого не строят. Это касается всего: качество материалов, качество исполнения, архитектура, планировки, внешний вид… окружающая инфраструктура — это вообще мрак! Её нет. Нет стратегии, нет понимания как должен развиваться город, никого не интересует нагрузка на существующую инфраструктуру, дорожную сеть, экологию… рассказывать можно бесконечно. То, что происходит с застройкой в Киеве — это полный беспредел.

    Vapi
    Ага, хорошо придумали. Вы вложились в эту афёру, а теперь остальные вам должны вернуть деньги? Напомню, что у государства нет никаких "своих" денег, есть тольк...

    Что значит афера!? Получается, что госорган выдает разрешения, за которые потом не отвечает! Хорошо быть таким умным, пока самому не пришлось так…

    Говорят вот что Патриотика «гетто», но я с этим не совсем согласен. Не уверен что «гетто» вообще можно отнести к любому новострою.
    У меня родственник там купил квартиру под аренду, сдал приличным, успешным людям, IT-шникам приехавшим из другого города.
    Что в этом плохого?
    В городе высокая стоимость земли, поэтому дешевое жилье может быть только многоэтажным с высокой плотностью. Поэтому те кто говорят «вот этажность бы и плотность поменьше» не понимают, что тогда это все стоило бы уже в разы дороже. Застройщикам и самим проще строить низкоэтажное жилье, поэтому чем дальше от Киева и дешевле земля — тем ниже дома.
    Контингент там плюс-минус нормальный, это либо владельцы, которые накопили на квартиру тут (а человек накопивший сегодня на приобретение любой квартиры в Киеве — успешный априори), либо те кто там снимают квартиру минумум за 10 тыс грн (опять таки, семья, отдающая минимум 10 тыс грн за съемной квартиры тоже будет относиться к успешной).
    Гетто там, где люди получили квартиры бесплатно (от государства, по наследству), не ценят это жилье, часто ведут ассоциальный образ жизни и это точно не в Патриотике.

    4011
    Ответ
    Vapi
    Вы сейчас будете искать любых виноватых, только не Аркаду и не себя, и все вам теперь должны. Естественно, что у вас будет виновато государство, ведь в любых во...

    С вас никто ничего и не требует. Еще раз : документы на стройку дал госорган!!! Это понятно?! Сначала дал, потом забрал! … Это, что- шутка такая была?! Так можно с люьми поступать!? Когда выдавали разрешение на стройку- чем думали!? Кто теперь должен за это отвечать по вашему?! Почему инвесторы крайние?!

Читайте все 84 комментария на форуме: Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»