Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»

Скандал с идеей строительства нового большого жилмассива между озерами Тягле и Небреж — ЖК «Патриотика на озерах» — разразился нешуточный. Активисты противостоят застройщику, городские власти разрывают с застройщиком договор аренды участка, ДАБИ отзывает Разрешение на строительство, застройщик со всеми судится. Инвесторы впадают в тихую панику и собирают подписи под петициями… В общем, ситуация — та еще. Я попросила адвоката Александра Босенко с Constructive Lawyers прокомментировать сложившуюся ситуацию и оценить перспективы дальнейшего развития событий. 

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада
Такой видел застройщик «Патриотику на озерах»

История и хронология

Все началось еще в 2005-2009 годах, когда Киевсовет передал в аренду  на 15 лет более 100 га земли на Осокорках ООО «Контактбудсервис» — для строительства новых жилмассивов и утвердил Детальный план территории застройки этого микрорайона. С идеей застройки заливных сокорковских лугов киевляне не согласились — и петиция с предложением обустроить ландшафтный парк вместо высоток, набрала необходимое количество голосов. Власти города три года рассматривали петицию, принимали по ней решения и отчитывались — но результат оказался «нулевым».

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада протесты
Фото lb.ua

В апреле 2018 года застройщик получает в ДАБИ Разрешение на строительство и в начале мая девелопер проекта, Банк «Аркада», размещает на своем сайте информацию о начале привлечения денег частных инвесторов для финансирования строительства первых домов нового проекта — ЖМ «Патриотика на озерах». Конфликт тут же переходит в «горячую фазу». На стройплощадке начинаются стычки, протестующие митингуют Власть начинает прислушиваться к народу и пытается разорвать договор аренды с застройщиком.

Судебные баталии  

Не стоит думать, что все основные «бои» проходят на стройплощадке «Патриотики на озерах». Главные сражения ведутся в залах судебных заседаний. И «фронтов», на которых развернулись судебные баталии, много. Рассмотрим некоторые из них.

Дело № 826/4485/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В марте 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» обратился в Окружной административный суд Киева с административным иском к ДАБИ с требованием аннулировать Разрешение на выполнение строительных работ №1151508505330, выданное в марте 2015 года на «Комплексну забудову території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1,2,2а житлового масиву «Осокорки-Центральні» у Дарницькому районі міста Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ «Аркада» з КЛ 110».

Основания — несоответствие ст. 86 Водного кодекса Украины, действующему Генплану города и отсутствие согласования органа охраны культурного наследия. Окружной административный суд в удовлетворении иска отказал (5 декабря 2018 года), но суд следующей инстанции (Апелляционный суд) иск удовлетворил. В итоге 20 мая 2019 года данное Разрешение было аннулировано. Сегодня дело перешло на следующий этап — ответчики (ООО «Контрактбудсервис» и ДАБИ) подали кассационную жалобу в Кассационный административный суд Верховного суда. Жалоба принята к рассмотрению.  

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада разрешение ДАБИ
Разрешение на строительство аннулировано. Но Уведомление об изменении данных в нем- есть в базе данных ДАБИ

Дело № 826/9175/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В начале июня 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» подает на рассмотрение Окружному административному суду города Киева исковое заявление к ДАБИ, в котором просит аннулировать выданное застройщику Разрешение на выполнение строительных работ и приостановить строительство. Основания — отсутствие согласований органа охраны культурного наследия, нарушение права истца на сохранение исторических памяток, несоответствие Генеральному плану Киева, отсутствие оценки результата влияния на окружающую среду и, кроме всего прочего, открытие дела о признании ООО «Контактбудсервис» банкротом.

По этому делу суд первой инстанции тоже встал на сторону застройщика, и своим Решением от 07 ноября 2018 года полностью отказал истцу в удовлетворении его требований. А вот суд второй инстанции — Шестой Апелляционный Административный Суд встал на сторону ГО, и 11 июня 2019 года принял Решение, согласно которому Разрешение на выполнение строительных работ № ІУ 113181171313 от 27.04.2018 года «Комплексна забудова території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву «Осокорки — Центральні» у 2 черга будівництва. Коригування» было аннулировано. Но хотя это Решение набрало законную силу, застройщик с ним не согласился. И обратился с жалобой в следующую инстанцию — Кассационный административный суд Верховного суда. По результатам ее рассмотрения, 22.07.2019 года данная кассационная жалоба оставлена «без движения». Истцу дали срок (10 дней) для устранения недостатков и, возможно, в будущем дело будет все же открыто. Кассационный суд может:

  • оставить в силе решение Апелляционного суда (Разрешение на строительство останется аннулированным)
  • отменить решение апелляционной инстанции и оставить в силе Решение Окружного административного суда (Разрешение на строительство станет действующим)
  • отменить все ранее принятые судебные решения и направить дело на новое рассмотрение.

Дело № 910/1424/19 (о расторжении договора аренды)

31 января 2019 года на пленарном заседании КМР, депутаты проголосовали за расторжение договора аренды с ООО «Контактбудсервис». Основания — долги арендатора перед городом, отсутствие деятельности по освоению выделенного участка в течение первых 3 лет с момента подписания договора и, конечно, негативное настроение общественности к намерениям застройки участка.

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада данные кадастра
Участок застройки

Вполне ожидаемо, что ООО «Контактбудсервис» с таким решением депутатов не согласился — и обратился в Хозяйственный суд г. Киева с исковым заявлением о признании решения о расторжении договора аренды недействительным.  И 12 июля 2019 года Хозяйственный суд удовлетворил иск застройщика. Решение КМР о расторжении договора аренды признано незаконным.  Правда, это решение суда пока не вступило в законную силу: городская Рада подала кассационную жалобу в КС, но она пока оставлена «без движения» (до 19.08.2019 г.) Истцу (то есть, КМР) необходимо устранить недостатки заявления. Эта Ухвала была принята Кассационным судом 18.07.2019 г. 

Дело №826/16919/18 (о признании ДПТ незаконным)

Согласно этому делу, физическое лицо просит Окружной административный суд Киева признать незаконным и аннулировать Решение КМД «Про затвердження детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва» (по сути — признать ДПТ незаконным). Информации о вынесенных Решениях по этому делу пока нет

Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада ДПТ Осокорков
Проект застройки Осокорков согласно ДПТ

Дело № 826/16737/18 (о признании ДПТ незаконным)

С аналогичным иском — о признании ДПТ Осокорков незаконным в Окружной административный суд обратилось и ГО «Экопарк Осокорки». Суд первой инстанции (23.11.2018 г.) и Апелляционный административный суд (3.04.2019 г) отказали истцу в удовлетворении иска — и эти Решения набрали законную силу. Правда, истец на этом не успокоился — и дело перешло в Кассационный суд

Криминальное расследование

Пятым отделением СУ ГУ СБУ г. Киеве и Киевской области проводится досудебное расследование в уголовном производстве № 42018100000001041 (открытом 02.11.2018) по признакам уголовного преступления (ст. 236 УК Украины, нарушение правил экологической безопасности). В суд дело пока не передано, но подтверждением расследования служит, в частности, вот это решение суда

Дело о защите деловой репутации

Широкий резонанс и негативные публикации в СМИ не способствовали укреплению деловой репутации застройщика. Поэтому ООО «Контактбудсервис» обратилось в Хозяйственный суд Киева с иском к ЧАО «Картель» о признании информации недостоверной и порочащей деловую репутацию. Правда, накануне рассмотрения дела в суде, представитель истца подал заявление о «залишенні позову без розгляду». Суд так и поступил.

Что имеем «на сегодня» 

Сегодня ситуация вокруг строительства ЖК «Патриотика на озерах» складывается не в пользу застройщика и инвесторов этого проекта. Более того, по официально неподтвержденной пока информации, фонд финансирования строительства ЖК «Патриотика» и «Патриотика на озерах» был объединен, и значительная часть средств была «переброшена» в ЖК «Патриотика на озерах». Что привело к затягиванию сроков строительства ЖК «Патриотика».   

В настоящий момент у застройщика нет действующего Разрешения на строительство, поэтому привлечение новых инвесторов к реализации проекта приостановлено. А заявленные ранее сроки строительства смещены:    

  • ЖД «Вырлица»  (№6) и ЖД «Сиваш» (№9) — с 4 кв. 2019 г. на 1 кв. 2020 г.
  • ЖД «Лебедин» (№14) — с 3 кв. 2020 г. на 4 кв. 2020 г.
Скандал ЖК Патриотика на озерах от банк Аркада стройплощадка
Стройплощадка ЖК «Патриотика на озерах» пустынна

С точки зрения законодательства, заказчик имеет право собрать новый пакет документов и подать их на получения новых Разрешений (в том случае, если договор аренды останется действительным). Правда, учитывая неутихающий скандал и негативный настрой общественности, ДАБИ может найти причины, чтобы не выдавать новые Разрешения. 

Еще один путь — ждать решения судов Кассационной инстанции и надеяться, что ранее выданные Разрешения на строительство будут восстановлены в судебном порядке.

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что инвесторы Банка «Аркада» (всех ее проектов) тоже не сидят сложа руки. В частности, они тоже организуют митинги и протесты, а также зарегистрировали свою петицию, в которой просят Президента вмешаться в ситуацию и защитить их.

Александр Босенко,
адвокат практики строительного права ЮК Constructive Lawyers.

Делитесь своими впечатлениями в ветке форума ЖК Патриотика на озерах, и мы узнаем об этом комплексе больше:) 

84 ответа
  • Народ, очнитесь! Никакого так званого эко-парка здесь никогда не было и не будет. Государство на этот проект деньги не выделит, а частному инвестору такой проект явно не интересен. Поэтому, комплексная застройка этих территорий — лучший сценарий их облагораживания.
    Живу в этом районе уже более 10 лет и точно видел, как развивалась улица Чавдар. Ещё 10 лет назад тут был сплошной пустырь и разруха. Когда это всё начинали застраивать и облагораживать (Молодежный квартал и Патриотика), тоже прибегали такие рейдеры во главе с Мирошниченками и Гусовскими и, манипулируя фактами, кричали, что тут теперь будет зелёная зона, парк, «Аллея Героев» и и.д. Тогда этого у них не получилось и сейчас тут вполне комфортный для жизни район с развитой инфраструктурой и отличным контингентом (в основном, молодые семьи).
    Когда наконец-то начали облагораживать и застраивать озёра (которые, к слову, вовсе не природные озёра, а по сути карьеры, с которых намывали песок на Осокорки/Позняки и которых ещё 30 лет назад не было), опять прибежала шайка любителей природы и начала кричать, что тут теперь они будут облагораживать эко-парк, при этом ламая заборы и сжигая технику. То есть, 30 лет эта территория стояла заброшенной, никого не интересовала, никто там и не думал никогда делать никакой парк, а именно когда люди вложили туда свои деньги и застройщик начал строить, территория резко стала интересна любителям птичек и бабочек. Кстати, как недавно выяснилось, эти любители природы даже не живут в Дарницком районе и тем более возле этих озёр!
    Да, Аркада как застройщик не святая и строит в основном бюджетное жильё, но Аркада застраивает комплексно и получаются очень неплохие жилые комплексы с очень классной инфраструктурой. Это куда лучше, чем старые прогнившие хрущёвки, и это даёт возможность множеству молодых семей иметь своё жильё.
    А по поводу ситуации вокруг Патриотики на озёрах — надеюсь практика рейдерства с помощью «активистов» скоро прекратится. Надеюсь, что люди, вложившие свои деньги в строительство, получат свои квартиры. Иначе о каких европейских ценностях, иностранных инвесторах, развитии экономики Украины и прекращении оттока населения из страны мы говорим?

    7825
    Ответ
    Строитель-эмигрант
    Июль 25, 2019 в 22:22
    Stel
    Говорят вот что Патриотика "гетто", но я с этим не совсем согласен. Не уверен что "гетто" вообще можно отнести к любому новострою. У меня родственник там купи...

    Уважаемый Stel, вы бесконечно далеки от строительных реалий. Стоимость земли в Киеве не имеет никакого отношения к стоимости квартир. Тем более в большинстве случаев земля под новостройками находится в коммунальной стоимости. И земля эта распределяется между застройщиками, скажем так, не рыночными методами. Свечки в Киеве строят с такой высотностью по одной-единственной причине: 22-25 этажей — это максимально возможная высота для жилых домов, исходя из конструктивных возможностей и нормативных ограничений в Украине. Т.е. это самое примитивное выжимание бабла по-максимуму, не более того.

    Почему такие города, как Берлин, Копенгаген, Лондон, Цюрих, имеют преимущественно пятиэтажную застройку? В этих городах участок (!) под застройку может стоить до пяти тысяч евро за кв.м. и более. Повторю: ПЯТЬ ТЫСЯЧ евро за метр, это не стоимость жилья, это стоимость земельного участка под строительство. Причем в Западной Европе современные пятиэтажки-новостройки называют «бетонными мешками». Пятиэтажки, которые у нас бы называли «супер-пупер ЖК(здесь название) элит-класса», если бы умели так строить.

    По поводу «гетто». Новостройки в Киеве — это дно. Вы счастливый человек, потому что находитесь в неведении. Нигде в цивилизованном мире так убого не строят. Это касается всего: качество материалов, качество исполнения, архитектура, планировки, внешний вид… окружающая инфраструктура — это вообще мрак! Её нет. Нет стратегии, нет понимания как должен развиваться город, никого не интересует нагрузка на существующую инфраструктуру, дорожную сеть, экологию… рассказывать можно бесконечно. То, что происходит с застройкой в Киеве — это полный беспредел.

    Vapi
    Ага, хорошо придумали. Вы вложились в эту афёру, а теперь остальные вам должны вернуть деньги? Напомню, что у государства нет никаких "своих" денег, есть тольк...

    Что значит афера!? Получается, что госорган выдает разрешения, за которые потом не отвечает! Хорошо быть таким умным, пока самому не пришлось так…

    Max
    И за и против. Инвесторов жаль, попали. Да и парк нужен, здоровье лишним не бывает. Выход - коррекция проекта, снижение количества домов, снижение этажности, из...

    Нужно учитывать, что ЖК — это коммерческий, а не благотворительный проект и всё в этом мире стоит денег. Но я тоже с Вами согласен, что компромисс всегда можно найти, если у сторон есть желание. Согласен, что выходом было бы корректирование (в пределах разумного) проекта застройки с обязательством застройщика облагородить озёра внутри территории застройки. От этого все бы выиграли.
    По поводу обязательства строительства парка за счёт застройки — сомневаюсь, что это уместно. Это очень дорогой проект, может даже сравнимый по объемам вложений с самим ЖК. Если мы говорим о строительстве бюджетного жилья, то это экономически невозможно, думаю.
    К тому же, под эко-парк несколько месяцев назад выделили соседнюю с Аркадой территорию, где перед активистами открыт весь спектр возможностей — пусть теперь находят финансирование на строительство парка, раз так за него боролись.
    P.S. Если что, я не инвестор Патриотики на озёрах, живу в Патриотике и тоже люблю природу и парки. Но при этом стараюсь смотреть на вещи трезво и рассудительно.

    Говорят вот что Патриотика «гетто», но я с этим не совсем согласен. Не уверен что «гетто» вообще можно отнести к любому новострою.
    У меня родственник там купил квартиру под аренду, сдал приличным, успешным людям, IT-шникам приехавшим из другого города.
    Что в этом плохого?
    В городе высокая стоимость земли, поэтому дешевое жилье может быть только многоэтажным с высокой плотностью. Поэтому те кто говорят «вот этажность бы и плотность поменьше» не понимают, что тогда это все стоило бы уже в разы дороже. Застройщикам и самим проще строить низкоэтажное жилье, поэтому чем дальше от Киева и дешевле земля — тем ниже дома.
    Контингент там плюс-минус нормальный, это либо владельцы, которые накопили на квартиру тут (а человек накопивший сегодня на приобретение любой квартиры в Киеве — успешный априори), либо те кто там снимают квартиру минумум за 10 тыс грн (опять таки, семья, отдающая минимум 10 тыс грн за съемной квартиры тоже будет относиться к успешной).
    Гетто там, где люди получили квартиры бесплатно (от государства, по наследству), не ценят это жилье, часто ведут ассоциальный образ жизни и это точно не в Патриотике.

    3910
    Ответ



* - обязательное поле

Читайте все 84 комментария на форуме: Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»