Комментарий юриста: что происходит в ЖК «Патриотика на озерах»

Скандал с идеей строительства нового большого жилмассива между озерами Тягле и Небреж – ЖК «Патриотика на озерах» – разразился нешуточный. Активисты противостоят застройщику, городские власти разрывают с застройщиком договор аренды участка, ДАБИ отзывает Разрешение на строительство, застройщик со всеми судится. Инвесторы впадают в тихую панику и собирают подписи под петициями… В общем, ситуация – та еще. Я попросила адвоката Александра Босенко с Constructive Lawyers прокомментировать сложившуюся ситуацию и оценить перспективы дальнейшего развития событий. 

История и хронология

Все началось еще в 2005-2009 годах, когда Киевсовет передал в аренду  на 15 лет более 100 га земли на Осокорках ООО «Контактбудсервис» – для строительства новых жилмассивов и утвердил Детальный план территории застройки этого микрорайона. С идеей застройки заливных сокорковских лугов киевляне не согласились – и петиция с предложением обустроить ландшафтный парк вместо высоток, набрала необходимое количество голосов. Власти города три года рассматривали петицию, принимали по ней решения и отчитывались – но результат оказался «нулевым».

В апреле 2018 года застройщик получает в ДАБИ Разрешение на строительство и в начале мая девелопер проекта, Банк «Аркада», размещает на своем сайте информацию о начале привлечения денег частных инвесторов для финансирования строительства первых домов нового проекта – ЖМ «Патриотика на озерах». Конфликт тут же переходит в «горячую фазу». На стройплощадке начинаются стычки, протестующие митингуют…  Власть начинает прислушиваться к народу и пытается разорвать договор аренды с застройщиком.

Судебные баталии  

Не стоит думать, что все основные «бои» проходят на стройплощадке «Патриотики на озерах». Главные сражения ведутся в залах судебных заседаний. И «фронтов», на которых развернулись судебные баталии, много. Рассмотрим некоторые из них.

Дело № 826/4485/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В марте 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» обратился в Окружной административный суд Киева с административным иском к ДАБИ с требованием аннулировать Разрешение на выполнение строительных работ №1151508505330, выданное в марте 2015 года на «Комплексну забудову території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1,2,2а житлового масиву «Осокорки-Центральні» у Дарницькому районі міста Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ «Аркада» з КЛ 110».

Основания – несоответствие ст. 86 Водного кодекса Украины, действующему Генплану города и отсутствие согласования органа охраны культурного наследия. Окружной административный суд в удовлетворении иска отказал (5 декабря 2018 года), но суд следующей инстанции (Апелляционный суд) иск удовлетворил. В итоге 20 мая 2019 года данное Разрешение было аннулировано. Сегодня дело перешло на следующий этап – ответчики (ООО «Контрактбудсервис» и ДАБИ) подали кассационную жалобу в Кассационный административный суд Верховного суда. Жалоба принята к рассмотрению.  

Дело № 826/9175/18 (об аннулировании Разрешения на строительство)

В начале июня 2018 года ГО «Экопарк Осокорки» подает на рассмотрение Окружному административному суду города Киева исковое заявление к ДАБИ, в котором просит аннулировать выданное застройщику Разрешение на выполнение строительных работ и приостановить строительство. Основания – отсутствие согласований органа охраны культурного наследия, нарушение права истца на сохранение исторических памяток, несоответствие Генеральному плану Киева, отсутствие оценки результата влияния на окружающую среду и, кроме всего прочего, открытие дела о признании ООО «Контактбудсервис» банкротом.

По этому делу суд первой инстанции тоже встал на сторону застройщика, и своим Решением от 07 ноября 2018 года полностью отказал истцу в удовлетворении его требований. А вот суд второй инстанции – Шестой Апелляционный Административный Суд встал на сторону ГО, и 11 июня 2019 года принял Решение, согласно которому Разрешение на выполнение строительных работ № ІУ 113181171313 от 27.04.2018 года «Комплексна забудова території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву “Осокорки – Центральні” у 2 черга будівництва. Коригування» было аннулировано. Но хотя это Решение набрало законную силу, застройщик с ним не согласился. И обратился с жалобой в следующую инстанцию – Кассационный административный суд Верховного суда. По результатам ее рассмотрения, 22.07.2019 года данная кассационная жалоба оставлена «без движения». Истцу дали срок (10 дней) для устранения недостатков и, возможно, в будущем дело будет все же открыто. Кассационный суд может:

• оставить в силе решение Апелляционного суда (Разрешение на строительство останется аннулированным)
• отменить решение апелляционной инстанции и оставить в силе Решение Окружного административного суда (Разрешение на строительство станет действующим)
• отменить все ранее принятые судебные решения и направить дело на новое рассмотрение.

Дело № 910/1424/19 (о расторжении договора аренды)

31 января 2019 года на пленарном заседании КМР, депутаты проголосовали за расторжение договора аренды с ООО «Контактбудсервис». Основания – долги арендатора перед городом, отсутствие деятельности по освоению выделенного участка в течение первых 3 лет с момента подписания договора и, конечно, негативное настроение общественности к намерениям застройки участка.

Вполне ожидаемо, что ООО «Контактбудсервис» с таким решением депутатов не согласился – и обратился в Хозяйственный суд г. Киева с исковым заявлением о признании решения о расторжении договора аренды недействительным.  И 12 июля 2019 года Хозяйственный суд удовлетворил иск застройщика. Решение КМР о расторжении договора аренды признано незаконным.  Правда, это решение суда пока не вступило в законную силу: городская Рада подала кассационную жалобу в КС, но она пока оставлена «без движения» (до 19.08.2019 г.) Истцу (то есть, КМР) необходимо устранить недостатки заявления. Эта Ухвала была принята Кассационным судом 18.07.2019 г. 

Дело №826/16919/18 (о признании ДПТ незаконным)

Согласно этому делу, физическое лицо просит Окружной административный суд Киева признать незаконным и аннулировать Решение КМД «Про затвердження детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва» (по сути – признать ДПТ незаконным). Информации о вынесенных Решениях по этому делу пока нет. 

Дело № 826/16737/18 (о признании ДПТ незаконным)

С аналогичным иском – о признании ДПТ Осокорков незаконным в Окружной административный суд обратилось и ГО «Экопарк Осокорки». Суд первой инстанции (23.11.2018 г.) и Апелляционный административный суд (3.04.2019 г) отказали истцу в удовлетворении иска – и эти Решения набрали законную силу. Правда, истец на этом не успокоился – и дело перешло в Кассационный суд. 

Криминальное расследование

Пятым отделением СУ ГУ СБУ г. Киеве и Киевской области проводится досудебное расследование в уголовном производстве № 42018100000001041 (открытом 02.11.2018) по признакам уголовного преступления (ст. 236 УК Украины, нарушение правил экологической безопасности). В суд дело пока не передано, но подтверждением расследования служит, в частности, вот это решение суда. 

Дело о защите деловой репутации

Широкий резонанс и негативные публикации в СМИ не способствовали укреплению деловой репутации застройщика. Поэтому ООО «Контактбудсервис» обратилось в Хозяйственный суд Киева с иском к ЧАО «Картель» о признании информации недостоверной и порочащей деловую репутацию. Правда, накануне рассмотрения дела в суде, представитель истца подал заявление о «залишенні позову без розгляду». Суд так и поступил.

Что имеем «на сегодня» 

Сегодня ситуация вокруг строительства ЖК «Патриотика на озерах» складывается не в пользу застройщика и инвесторов этого проекта. Более того, по официально неподтвержденной пока информации, фонд финансирования строительства ЖК «Патриотика» и «Патриотика на озерах» был объединен, и значительная часть средств была «переброшена» в ЖК «Патриотика на озерах». Что привело к затягиванию сроков строительства ЖК «Патриотика».   

В настоящий момент у застройщика нет действующего Разрешения на строительство, поэтому привлечение новых инвесторов к реализации проекта приостановлено. А заявленные ранее сроки строительства смещены:    

• ЖД «Вырлица»  (№6) и ЖД «Сиваш» (№9) – с 4 кв. 2019 г. на 1 кв. 2020 г.
• ЖД «Лебедин» (№14) – с 3 кв. 2020 г. на 4 кв. 2020 г.

С точки зрения законодательства, заказчик имеет право собрать новый пакет документов и подать их на получения новых Разрешений (в том случае, если договор аренды останется действительным). Правда, учитывая неутихающий скандал и негативный настрой общественности, ДАБИ может найти причины, чтобы не выдавать новые Разрешения. 

Еще один путь – ждать решения судов Кассационной инстанции и надеяться, что ранее выданные Разрешения на строительство будут восстановлены в судебном порядке.

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что инвесторы Банка «Аркада» (всех ее проектов) тоже не сидят сложа руки. В частности, они тоже организуют митинги и протесты, а также зарегистрировали свою петицию, в которой просят Президента вмешаться в ситуацию и защитить их.

Александр Босенко,
адвокат практики строительного права ЮК Constructive Lawyers.

Делитесь своими впечатлениями в ветке форума ЖК Патриотика на озерах, и мы узнаем об этом комплексе больше:)