Ликбез для инвесторов: создаем ОСББ

Вот уже и дом построен, и права собственности на квартиру получены, и ремонт в ней подходит к концу — казалось бы, остается только жить да радоваться. Но так, к сожалению, получается не всегда. Новоселы могут столкнуться с очередной «напастью» — обслуживающей или управляющей компанией, навязанной застройщиком. Интернет буквально пестрит от гневных комментариев жильцов: «в подъездах не убирают», «газоны засыхают», «лифт постоянно ломается», «тарифы несправедливые», и прочая, и прочая, и прочая…

Что же делать в такой ситуации? Первый — и правильный! — вариант ответа: создать свое ОСМД (ОСББ). Вот об этом, а также о самых распространенных «подводных камнях», на которых спотыкаются будущие совладельцы многоквартирного дома, рассказала Мария Осипчук, основательница и глава Агентства Марии Осипчук.

А нужен ли ОСББ?

На самом деле, этот вопрос возникает у новоселов, как правило, лишь в том случае, если либо с самим домом, либо с управляющей компанией возникают проблемы. Все зависит от возраста дома и тех ситуации, с которыми пришлось столкнуться его жителям, — рассказывает Мария. Если говорить о новостройках, то чаще всего понимание, что пора создавать ОСББ приходит к жителям после того, как они обнаруживают много недоработок, которые не устранил застройщик, сталкиваются с хамством и некачественными услугами от управляющей компании. Либо чувствуют реальную угрозу, что застройщик может продать помещения, которые должны были бы быть их совместной собственностью — подвалы, чердаки, колясочные и так далее. 

кооператив управляющая компания осбб

В старых домах ситуация немного другая, так как чаще всего в них живут люди, которые уже привыкли к определенным условиям жизни и не спешат что-то менять. В таком случае толчком к созданию ОСББ являются какие-то неприятные ситуации — аварии в подвале, проблемы с крышей. То есть что-то, что уже не оставляет возможности закрывать на проблемы глаза, а заставляет задуматься, что пора ее как-то решать. 

В то же время, даже если управляющая компания хорошо обслуживает дом и жители чувствуют себя в нем комфортно, они иногда тоже приходят к решению создать ОСББ. В основном, когда жильцы поставили перед собой цель накапливать деньги на дополнительные работы по благоустройству, ремонту или модернизации дома, планируют принимать участие в программах энергоэффективности. Но как правило, если дом новый и добротный, управляющая компания поддерживает в нем порядок, вопрос создания ОСББ все же не стоит — это требует затрат времени и энергии от каждого собственника. А тратить такие ценные ресурсы «просто так» готов не каждый.

Как создать ОСББ: порядок действий

Порядок и этапы создания ОСББ выглядят прост. В целом, его алгоритм можно свести к 6 шагам:

  • Создание инициативной группы;
  • Подготовительная работа по созданию ОСББ;
  • Объявление о проведении установочного собрания ОСББ;
  • Проведение собрания;
  • Проведение письменного опроса (в случае, если в собрании принимали участие не все собственники квартир и в ходе собрания нужные решения не набрали 50% голосов)
  • Официальная регистрация ОСББ.

В принципе, все выглядит действительно просто и понятно. Тем более, что власть всячески способствует созданию ОСББ, размещая в сети подробнейшие инструкции по порядку организации этого процесса и разъяснению его особенностей. Даже шаблоны необходимых документов (протоколов, обращений, запросов, устава и др) размещает в свободном доступе. Ознакомиться и скачать их, например, можно здесь

Тем не менее, не стоит рассчитывать на то, что задумав создать ОСББ, вы управитесь за неделю-две. Даже при идеальном раскладе процесс займет не меньше двух месяцев. В самом лучшем случае, тайминг процедуры создания ОСББ выглядит так:

  1. Создание инициативной группы, оформление протокола — 1 час;
  2. Сбор информации о собственниках, формирование реестра — 2-3 дня (если дом введен в эксплуатацию после 2013 года, поскольку информацию нужно получать только через ЦНАП. Если до 2013 года — информация о собственниках находится также в архиве БТИ, поэтому срок будет уже 30-45 дней)
  3. Уведомление собственников о собрании — за 14 дней до даты собрания;
  4. Проведение собрания — 1 день;
  5. Проведение письменного опроса — 15 дней;
  6. Оформление результатов голосования и пакета документов для регистрации  — 1 день;
  7. Государственная регистрация ОСББ — 24 часа.

Но в реальности эта процедура занимает гораздо больше времени. По наблюдениям юриста, может пройти год, пока собственники будут готовы принять решение.

Формируем инициативную группу

Итак, с чего же начать процесс создания ОСББ? Конечно, с формирования инициативной группы. Для ее создания  необходимо, чтобы нашлись минимум 3 собственника квартир и/или нежилых помещений, которые готовы стать участниками такой группы, объясняет Мария Осипчук. Создание инициативной группы оформляется протоколом в свободной форме, в котором фиксируются данные этих 3 собственников. В конце протокола собственники фиксируют все изложенные договоренности своими подписями. Бытует мнение, что о создании инициативной группы нужно уведомлять городской совет или кого-то еще — оно ошибочно. О создании инициативной группы можно уведомить только своих соседей, разместив объявление в местах общего пользования, чтобы другие желающие также могли принять участие в ее работе.

Создать инициативную группу — полдела. Гораздо сложнее бывает убедить других жильцов в необходимости создания ОСББ.

Какие ваши аргументы?

Как правило, противники создания ОСББ выдвигают тезисы в стиле «а зачем это надо?” и «все равно одни воры будут…». И с этими «возражениями» необходимо работать. Ведь для создания ОСББ критически важно получить как можно большую поддержку со стороны соседей.

Для принятия любых решений, нужно набрать как минимум 50% голосов, которые рассчитываются пропорционально площади квартир и нежилых помещений дома, объясняет юрист. — И если соседи не изменят своего мнения, не получат ответы на свои вопросы, они вряд ли будут поддерживать такую инициативу. 

осбб собрание голосов жильцов

Как аргументы для создания ОСББ хорошо работают цифры, — подсказывает Мария Осипчук. Если собственники создают его для того, чтобы самостоятельно содержать дом, им стоит сразу же примерно рассчитать сколько это будет стоить для жителей. В таких расчетах обязательно нужно учитывать сколько денег на счет совладельцев будет приносить реклама, если она размещена на фасаде дома, совместное имущество, если в доме есть помещения, которое  можно сдавать в аренду.

Соседи должны понимать, что наличие ОСББ позволяет максимально использовать все ресурсы, которые есть в доме, и хорошо сэкономить за счет этого. Кроме того, важно показывать собственникам какие возможности открывает перед ними ОСББ — возможность самостоятельно выбирать подрядчиков и свободно менять их, участвовать в государственных программах софинансирования, самостоятельно решать сколько будет стоить содержание дома и так далее. В зависимости от того, для решения какой проблемы собственники решили создавать ОСББ, нужно продумывать аргументы, которые лучше всего подействуют на соседей. 

Вообще, именно соседи, как правило, и выступают самым большим препятствием на пути создания в доме ОСББ. Когда появляются инициативные люди, которые хотят что-то менять, то первое время возникает довольно сильное противодействие со стороны части жильцов. Которые подозревают инициативную группу чуть ли не во всех смертных грехах, и полагают, что они занимаются созданием ОСББ с целью личной наживы или ради какой-то аферы. Юрист советует пережить это время с улыбкой, зная, что нужно идти по своему намеченному плану. И со временем соседи, увидев реальные изменения, изменят свое мнение. В общении с такими «противниками» нужно «вооружиться» терпением, доброжелательностью, открытостью, подтянуть знания о человеческой психологии. И, совладав со своими эмоциями, продолжать общаться с ними, попутно объясняя: зачем дому нужно ОСББ и что это даст каждому жителю. 

По наблюдениям юриста, чаще всего в случаях, когда люди хотели, но не смогли создать ОСББ, причина кроется как раз в том, что жители дома не смогли найти общий язык между собой.  

Свержение навязанного управителя

Как правило, в новостройках при заселении уже имеется управляющая компания, которую предложил застройщик. И, как правило, ни представители застройщика, ни представители этой компании не горят желанием передавать бразды правления в руки ОСББ. И так как легитимного механизма «удержать власть» при желании жильцов создать ОСББ у управляющей компании нет, то часто в ход идут не совсем красивые методы.

Как бы странно это не звучало, но вместо того, чтобы менять качество своих услуг, оказывать их лучше, учиться общаться с собственниками, представители управляющей компании поступают совсем по-другому, рассказывает Мария Осипчук. Чаще всего они стараются дискредитировать саму идею создания ОСББ и начинают распускать слухи о том, что его хотят создать не просто так, а с какими-то «интересами». Иногда дело доходит и до угроз членам инициативной группы.  На этапе, когда ОСББ уже создано, управляющая компания может начать отказываться передавать техническую документацию на дом и ключи от мест общего пользования. В Киеве были ситуации, когда управляющая компания специально повреждала канализацию, вследствие чего канализация затапливала подвал дома. 

Поэтому на этапе создания и организации работы ОСББ стоит приготовиться к тому, что управляющая компания может стараться испортить репутацию инициативной группы, в глазах соседей. Постараться сорвать собрание, попытаться дискредитировать саму идею создания ОСББ и так далее. Для того, чтобы справиться с такой активностью управляющей компании, нужно собрать вокруг себя максимальную поддержку соседей. И не принимать близко к сердцу все, что происходит, рекомендует юрист. 

ОСББ создано — что дальше? 

После создания ОСББ важно понимать чего хотят собственники. ОСББ позволяет как управлять домом собственными силами, так и привлечь профессиональную управляющую компанию. Чаще всего люди выбирают для себя следующий вариант: создать ОСББ, утвердить смету на содержание дома и взносы, которые собственники должны оплачивать на его счет и привлечь хорошую управляющую компанию, услуги которой будут оплачены со счета ОСББ (на основании договора). Такой вариант позволяет контролировать куда и как используются деньги собственников. И, в случае чего, без проблем поменять компанию, которая обслуживает дом. 

 

И, кстати, о деньгах. Не стоит думать, что ОСББ может на свое усмотрение распоряжаться «общественными» деньгами. Вопрос возможных злоупотреблений «закрывается» самой структурой этой организации, которая имеет три органа управления: 

  1. Общее собрание — высший орган управления, в котором принимают участие все собственники;
  2. Правление — исполнительные орган, руководит работой ОСББ;
  3. Ревизионная комиссия (ревизор) — контролирует финансово-хозяйственную деятельность Правления.

Каждый год ревизионная комиссия должна проверять работу правления и информировать собственников о найденных нарушениях. В свою очередь, Правление должно ежегодно отчитываться перед общим собранием об использовании средств ОСББ, утверждать на собрании годовой отчет, баланс и смету на содержание дома в следующем году. Если собственников не устроит какая-либо информация или лишние траты, они в любой момент имеют право переизбрать состав правления и принять любое решение, необходимое для улучшения ситуации в доме.

Делитесь своим опытом в ветке форума «Ликбез для инвесторов: создаем ОСББ», и мы узнаем больше подробностей об этой процедуре 🙂

13 отзывов

  • Мария Осипчук

    Если уже создано одно ОСББ, то вы не сможете создать новое, так как в одном доме может быть создано одно ОСББ (а юридически у вас один дом, пока у него один почтовый адрес). Нужно разбираться в конкретной ситуации и смотреть, почему присвоили один почтовый адрес. Есть прецеденты, когда люди инициировали присвоение отдельных почтовых адресов и РДА шла на встречу. Скорее всего в вашем случае это тоже будет выходом. Потому что пока почтовый адрес один — вариантов решения вопроса слишком мало.

  • Мария Осипчук

    С 10.06.2018 года (была введена в действие первая часть норм Закона О жилищно-коммунальных услугах) окончательно есть только три формы управления домом: ОСББ, сами собственники без создания юр.лица ОСББ и привлечения управителя, управитель. Управитель это та же управляющая компания или ФОП, но для того, чтобы получить статус управителя управляющей компании нужно либо быть выбранной управителем собственниками на собрании собственников, для чего нужно набрать более 50% голосов, которые рассчитываются пропорционально площади, либо получить дом в результате конкурса, который проводил орган местного самоуправления (в большинстве городов такие конкурсы не проводились, в том числе в Киеве). Если управляющая компания не получит статус управителя, она не может менять цену своих услуг, потому что с 10.06.2018 года органы местного самоуправления больше не могут утверждать тариф на услуги по содержанию дома. Для УК сейчас единственный выход — договариваться с собственниками, помогать им проводить собрание и получать статус управителя, так как управитель действует на основании договора об оказании услуги по управлению домом и цену своих услуг согласовывает с собственниками на собраниях (также нужно более 50% голосов).

  • noname

    Застройщики делают ход конем — присваивается один почтовый адрес куче домов, целому микрорайону, и, соответственно, делается один ОСББ на кучу домов. Собрать тысячи жителей для кворума собрания нереально. Как быть собственникам физически отдельно взятого дома, можно отказаться от навязанного ОСББ застройщика и создать своё?

  • Мария Осипчук

    Добрый день! Дмитрий, на баланс сейчас и не нужно получать дом. С 01.07.2015 г. это понятие более не применяется для управления многоквартирными домами. Вам нужно начать управление домом силами ОСМД. Для этого, нужно принять решение на собрании о том, что вы начинаете самостоятельное управление домом с определенной даты, с этой же даты отказываетесь от услуг управляющей компании, утверждаете смету на содержание дома, взносы, которые должны платить собственники и уведомляете об этом решении свою УК. Дальше конечно нужно приготовиться к борьбе, так как компания будет оказывать противодействие, но с юридической точки зрения вы все сделаете правильно и в случае судебных тяжб — выиграете. Немного другой выглядит процедура, если эта компания была выбрана управителем дома, но в любом случае, решения есть.

   
Читайте все 13 комментариев на форуме: Ликбез для инвесторов: создаем ОСББ