Ликбез для инвесторов: создаем ОСББ
Вот уже и дом построен, и права собственности на квартиру получены, и ремонт в ней подходит к концу – казалось бы, остается только жить да радоваться. Но так, к сожалению, получается не всегда. Новоселы могут столкнуться с очередной «напастью» – обслуживающей или управляющей компанией, навязанной застройщиком. Интернет буквально пестрит от гневных комментариев жильцов: «в подъездах не убирают», «газоны засыхают», «лифт постоянно ломается», «тарифы несправедливые», и прочая, и прочая, и прочая…
Что же делать в такой ситуации? Первый – и правильный! – вариант ответа: создать свое ОСМД (ОСББ – Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку). Вот об этом, а также о самых распространенных «подводных камнях», на которых спотыкаются будущие совладельцы многоквартирного дома, рассказала Мария Осипчук, основательница и глава Агентства Марии Осипчук.
А нужен ли ОСББ?
На самом деле, этот вопрос возникает у новоселов, как правило, лишь в том случае, если либо с самим домом, либо с управляющей компанией возникают проблемы. Все зависит от возраста дома и тех ситуации, с которыми пришлось столкнуться его жителям, – рассказывает Мария. Если говорить о новостройках, то чаще всего понимание, что пора создавать ОСББ приходит к жителям после того, как они обнаруживают много недоработок, которые не устранил застройщик, сталкиваются с хамством и некачественными услугами от управляющей компании. Либо чувствуют реальную угрозу, что застройщик может продать помещения, которые должны были бы быть их совместной собственностью – подвалы, чердаки, колясочные и так далее.
В старых домах ситуация немного другая, так как чаще всего в них живут люди, которые уже привыкли к определенным условиям жизни и не спешат что-то менять. В таком случае толчком к созданию ОСББ являются какие-то неприятные ситуации – аварии в подвале, проблемы с крышей. То есть что-то, что уже не оставляет возможности закрывать на проблемы глаза, а заставляет задуматься, что пора ее как-то решать.
В то же время, даже если управляющая компания хорошо обслуживает дом и жители чувствуют себя в нем комфортно, они иногда тоже приходят к решению создать ОСББ. В основном, когда жильцы поставили перед собой цель накапливать деньги на дополнительные работы по благоустройству, ремонту или модернизации дома, планируют принимать участие в программах энергоэффективности. Но как правило, если дом новый и добротный, управляющая компания поддерживает в нем порядок, вопрос создания ОСББ все же не стоит – это требует затрат времени и энергии от каждого собственника. А тратить такие ценные ресурсы «просто так» готов не каждый.
Как создать ОСББ: порядок действий
Порядок и этапы создания ОСББ выглядят прост. В целом, его алгоритм можно свести к 6 шагам:
- Создание инициативной группы;
- Подготовительная работа по созданию ОСББ;
- Объявление о проведении установочного собрания ОСББ;
- Проведение собрания;
- Проведение письменного опроса (в случае, если в собрании принимали участие не все собственники квартир и в ходе собрания нужные решения не набрали 50% голосов)
- Официальная регистрация ОСББ.
В принципе, все выглядит действительно просто и понятно. Тем более, что власть всячески способствует созданию ОСББ, размещая в сети подробнейшие инструкции по порядку организации этого процесса и разъяснению его особенностей. Даже шаблоны необходимых документов (протоколов, обращений, запросов, устава и др) размещает в свободном доступе. Ознакомиться и скачать их, например, можно здесь.
Тем не менее, не стоит рассчитывать на то, что задумав создать ОСББ, вы управитесь за неделю-две. Даже при идеальном раскладе процесс займет не меньше двух месяцев. В самом лучшем случае, тайминг процедуры создания ОСББ выглядит так:
- Создание инициативной группы, оформление протокола – 1 час;
- Сбор информации о собственниках, формирование реестра – 2-3 дня (если дом введен в эксплуатацию после 2013 года, поскольку информацию нужно получать только через ЦНАП. Если до 2013 года – информация о собственниках находится также в архиве БТИ, поэтому срок будет уже 30-45 дней)
- Уведомление собственников о собрании – за 14 дней до даты собрания;
- Проведение собрания – 1 день;
- Проведение письменного опроса – 15 дней;
- Оформление результатов голосования и пакета документов для регистрации – 1 день;
- Государственная регистрация ОСББ – 24 часа.
Но в реальности эта процедура занимает гораздо больше времени. По наблюдениям юриста, может пройти год, пока собственники будут готовы принять решение.
Формируем инициативную группу
Итак, с чего же начать процесс создания ОСББ? Конечно, с формирования инициативной группы. Для ее создания необходимо, чтобы нашлись минимум 3 собственника квартир и/или нежилых помещений, которые готовы стать участниками такой группы, объясняет Мария Осипчук. Создание инициативной группы оформляется протоколом в свободной форме, в котором фиксируются данные этих 3 собственников. В конце протокола собственники фиксируют все изложенные договоренности своими подписями. Бытует мнение, что о создании инициативной группы нужно уведомлять городской совет или кого-то еще – оно ошибочно. О создании инициативной группы можно уведомить только своих соседей, разместив объявление в местах общего пользования, чтобы другие желающие также могли принять участие в ее работе.
Создать инициативную группу – полдела. Гораздо сложнее бывает убедить других жильцов в необходимости создания ОСББ.
Какие ваши аргументы?
Как правило, противники создания ОСББ выдвигают тезисы в стиле «а зачем это надо?” и «все равно одни воры будут…». И с этими «возражениями» необходимо работать. Ведь для создания ОСББ критически важно получить как можно большую поддержку со стороны соседей.
Для принятия любых решений, нужно набрать как минимум 50% голосов, которые рассчитываются пропорционально площади квартир и нежилых помещений дома, объясняет юрист. – И если соседи не изменят своего мнения, не получат ответы на свои вопросы, они вряд ли будут поддерживать такую инициативу.
Как аргументы для создания ОСББ хорошо работают цифры, – подсказывает Мария Осипчук. Если собственники создают его для того, чтобы самостоятельно содержать дом, им стоит сразу же примерно рассчитать сколько это будет стоить для жителей. В таких расчетах обязательно нужно учитывать сколько денег на счет совладельцев будет приносить реклама, если она размещена на фасаде дома, совместное имущество, если в доме есть помещения, которое можно сдавать в аренду.
Соседи должны понимать, что наличие ОСББ позволяет максимально использовать все ресурсы, которые есть в доме, и хорошо сэкономить за счет этого. Кроме того, важно показывать собственникам какие возможности открывает перед ними ОСББ – возможность самостоятельно выбирать подрядчиков и свободно менять их, участвовать в государственных программах софинансирования, самостоятельно решать сколько будет стоить содержание дома и так далее. В зависимости от того, для решения какой проблемы собственники решили создавать ОСББ, нужно продумывать аргументы, которые лучше всего подействуют на соседей.
Вообще, именно соседи, как правило, и выступают самым большим препятствием на пути создания в доме ОСББ. Когда появляются инициативные люди, которые хотят что-то менять, то первое время возникает довольно сильное противодействие со стороны части жильцов. Которые подозревают инициативную группу чуть ли не во всех смертных грехах, и полагают, что они занимаются созданием ОСББ с целью личной наживы или ради какой-то аферы. Юрист советует пережить это время с улыбкой, зная, что нужно идти по своему намеченному плану. И со временем соседи, увидев реальные изменения, изменят свое мнение. В общении с такими «противниками» нужно «вооружиться» терпением, доброжелательностью, открытостью, подтянуть знания о человеческой психологии. И, совладав со своими эмоциями, продолжать общаться с ними, попутно объясняя: зачем дому нужно ОСББ и что это даст каждому жителю.
По наблюдениям юриста, чаще всего в случаях, когда люди хотели, но не смогли создать ОСББ, причина кроется как раз в том, что жители дома не смогли найти общий язык между собой.
Свержение навязанного управителя
Как правило, в новостройках при заселении уже имеется управляющая компания, которую предложил застройщик. И, как правило, ни представители застройщика, ни представители этой компании не горят желанием передавать бразды правления в руки ОСББ. И так как легитимного механизма «удержать власть» при желании жильцов создать ОСББ у управляющей компании нет, то часто в ход идут не совсем красивые методы.
Как бы странно это не звучало, но вместо того, чтобы менять качество своих услуг, оказывать их лучше, учиться общаться с собственниками, представители управляющей компании поступают совсем по-другому, рассказывает Мария Осипчук. Чаще всего они стараются дискредитировать саму идею создания ОСББ и начинают распускать слухи о том, что его хотят создать не просто так, а с какими-то «интересами». Иногда дело доходит и до угроз членам инициативной группы. На этапе, когда ОСББ уже создано, управляющая компания может начать отказываться передавать техническую документацию на дом и ключи от мест общего пользования. В Киеве были ситуации, когда управляющая компания специально повреждала канализацию, вследствие чего канализация затапливала подвал дома.
Поэтому на этапе создания и организации работы ОСББ стоит приготовиться к тому, что управляющая компания может стараться испортить репутацию инициативной группы, в глазах соседей. Постараться сорвать собрание, попытаться дискредитировать саму идею создания ОСББ и так далее. Для того, чтобы справиться с такой активностью управляющей компании, нужно собрать вокруг себя максимальную поддержку соседей. И не принимать близко к сердцу все, что происходит, рекомендует юрист.
ОСББ создано – что дальше?
После создания ОСББ важно понимать чего хотят собственники. ОСББ позволяет как управлять домом собственными силами, так и привлечь профессиональную управляющую компанию. Чаще всего люди выбирают для себя следующий вариант: создать ОСББ, утвердить смету на содержание дома и взносы, которые собственники должны оплачивать на его счет и привлечь хорошую управляющую компанию, услуги которой будут оплачены со счета ОСББ (на основании договора). Такой вариант позволяет контролировать куда и как используются деньги собственников. И, в случае чего, без проблем поменять компанию, которая обслуживает дом.
И, кстати, о деньгах. Не стоит думать, что ОСББ может на свое усмотрение распоряжаться «общественными» деньгами. Вопрос возможных злоупотреблений «закрывается» самой структурой этой организации, которая имеет три органа управления:
- Общее собрание – высший орган управления, в котором принимают участие все собственники;
- Правление – исполнительные орган, руководит работой ОСББ;
- Ревизионная комиссия (ревизор) – контролирует финансово-хозяйственную деятельность Правления.
Каждый год ревизионная комиссия должна проверять работу правления и информировать собственников о найденных нарушениях. В свою очередь, Правление должно ежегодно отчитываться перед общим собранием об использовании средств ОСББ, утверждать на собрании годовой отчет, баланс и смету на содержание дома в следующем году. Если собственников не устроит какая-либо информация или лишние траты, они в любой момент имеют право переизбрать состав правления и принять любое решение, необходимое для улучшения ситуации в доме.
Делитесь своим опытом в ветке форума «Ликбез для инвесторов: создаем ОСББ», и мы узнаем больше подробностей об этой процедуре 🙂
14 відгуків