Ликбез для инвестора: новостройки vs вторичка

«Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть дровишек» и привести по три аргумента за и против обоих вариантов.

Новостройки: три аргумента «за»

Первое, что побуждает инвесторов выбирать квартиру на первичке — более приятная (по сравнению с соседней вторичкой!) цена квадратного метра. Вложившись «в котлован», на выходе можно получить квартиру, стоимость которой будет на 30-50% выше, чем в соседних «хрущевках» и «чешках». А можно и не получить — но об этом аспекте поговорим в аргументах «против»:)

Выбрать квартиру в новостройке все за и против

Второй фактор, который склоняет выбор инвесторов в пользу строящегося жилья — его технические параметры. Новостройки в этом плане выглядят заметно лучше вторички: новые коммуникации, обязательное утепление, возможность сэкономить на энергоресурсах. Например, поставить индивидуальный счетчик тепла, что в старых квартирах с вертикальной разводкой системы отопления очень затруднительно. Или установить бойлер — все-таки, чтобы установить этот девайс в «хрущевке» или «гостинке», придется, как минимум, менять проводку в квартире.

Ну и третий, тоже важный для многих параметр — возможность начать жизнь, что называется «с чистого листа», в окружении людей примерно твоего же достатка и исповедующих примерно такие же жизненные принципы. В новой квартире никто не жил, ее стены не впитали «чужую энергетику». Конечно, для кого-то тот аспект не так уж и важен — но например, я не очень бы хотела стать владелицей жилья, стены которого раньше слышали постоянные склоки и скандалы.

Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие заработать на свою квартиру. Вы с ними находитесь в равных условиях (все — новоселы), у вас с ними схожие представления о комфорте и хорошей жизни (выбрали же вы один и тот же ЖК), вы сталкиваетесь с одними и теми же проблемами (ох, уж этот ремонт) — а значит, с ними будет легче договориться. В теории:)

Новостройки: три аргумента «против»

Теперь давайте разберемся с факторами, которые заставляют людей задуматься: а стоит ли игра свеч? В том смысле, что стоит ли в принципе инвестировать в первичку?

Выбрать квартиру в новостройке проблема с недостроями

И первое, что заставляет многих задать себе такой вопрос — неопределенность. История нашей страны показала: случиться может все что угодно, и платить за обещания, а не за конкретный товар — так себе идея. Тучные 2000-ные закончились кризисом 2008 года, когда многие стройки замерли, цены на квартиры полетели вниз, а курс доллара — вверх. Итог: замороженные средства (и это в лучшем случае), неподъемные кредиты, погасить которые невозможно даже продав недвижимость, банкротства, нервные срывы, разрушенные семьи и т.п. И это только, так сказать, общие риски инвестирования в новостройки, касающиеся всего рынка. А ведь есть еще «локальные» — когда в целом по рынку все вроде ничего, но «твой застройщик» или «твой ЖК» сталкивается с трудностями, стройка замирает или движется слишком уж медленно. В общем, «знал бы прикуп», как говорится… Но фокус в том, что какие «карты» тебе достанутся в случае с новостройкой, знают немногие…

Более того, среди нынешних застройщиков считается «хорошим тоном» задержать сдачу обещанной новостройки на 1-2 квартала. А после этого инвесторам, как правило, приходится еще полгода ждать получения правоустанавливающих документов на недвижимость. Итого, срок выполнения обещания застройщика сдвигается, в среднем, на год — а это и трата нервных клеток, и финансовые потери.

Второй аргумент, заставляющий сомневаться в рациональности инвестирования в первичку — как это ни странно! — качество строительства и технические параметры новостройки. Не секрет, что многие новые дома по некоторым параметрам уступают даже старой вторичке. Огромные щели в стенах, текущие крыши, промерзающие участки стен, проблемы с вентиляцией и грибком, отвратительная звукоизоляция квартир — все это, к сожалению, в новостройках не редкость (особенно, в классах эконом и комфорт).

Ну и третий, тоже немаловажный фактор против инвестирования в первичку — высокие затраты на приведение квартиры в более-менее жилое состояние. Ведь застройщики, как правило, передают инвесторам голые стены — то есть для того, чтобы въехать в новую квартиру, ее будущим владельцам придется потратить немало сил, средств и времени. И, как правило, эти затраты составляют более 25% суммы инвестиции.  Более того, «эпоха ремонтов» в новостройках длится, как правило, около 5 лет — то есть, все это время «покой вам будет только сниться», регулярно прерываясь от звуков соседских перфораторов.

Вторичка: три аргумента «за»

Главным аргументом в пользу выбора квартиры именно на вторичке я бы назвала предсказуемость сделки. Это классические товарно-денежные отношения: у продавца есть товар (квартира), у покупателя — деньги. Право собственности к покупателю переходит в момент совершения оплаты и завершения сделки. Не нужно ничего и никого ждать, волноваться, переживать — все четко определено и предсказуемо.

Выбрать квартиру на вторичке все за и против

Второй аргумент — возможность торга. Если с застройщиком особо не поторгуешься (ну разве что, можно выбить скидку при полной оплате строящихся квадратных метров), то продавцы на вторичке готовы к конструктивному диалогу с реальным покупателем.

Ну, и третий аргумент — на вторичке, как ни крути, выбор вариантов больше. Локация, этаж, количество комнат, наличие ремонта и мебели — выбор огромен, ведь предложений на рынке масса. И уж по этому параметру вторичка, на мой взгляд, выигрывает у первички практически всухую:)

Вторичка: три аргумента «против»

На вторичном рынке тоже достаточно аргументов против. Во-первых, старый дом — есть старый дом. «Подуставшие» конструкции (особенно, если некоторые соседи-умельцы снесли в своих квартирах несущие стены или прорезали в них проемы), изношенные коммуникации, необходимость дополнительного утепления, высокие затраты на отопление и невозможность организовать в квартире индивидуальный учет потребленного тепла. В общем, масса нюансов, предугадать и просчитать которые на этапе покупки сложно, а то и невозможно. Но которые со временем обязательно проявятся — и принесут немало хлопот и разочарований.

Выбрать квартиру на вторичке сомнительное окружение

Во-вторых, ближайшее окружение и соседи — недаром же говорят, покупать нужно не дом, а соседа. В старых домах, как правило, уже давно сформировались свои порядки и традиции (начиная от соблюдения тишины во время сиесты и заканчивая негласным распределением паркомест во дворе) — и новичку бывает непросто их принять. В принципе, это можно и не делать — но тогда практически гарантированы регулярные конфликты разной остроты. А кому понравятся «соседкие войны»?

Ну и в-третьих, старый жилой фонд может преподнести сюрприз с «бекграундом». Вот допустим, нашли вы подходящую квартиру, уже и сделку закрыли — и тут вдруг оказывается, что вы-то хоть и добросовестный покупатель, но когда-то права одного из ее бывших собственников были нарушены, и он решает восстановить их. И вот пожалуйста: судебные тяжбы, разбирательства, нервотрепка гарантированы… Такой вариант развития событий предугадать сложно. Но если за несколько лет купленная вами квартира сменила нескольких собственников, или досталась продавцу по наследству, то их вероятность может быть высока.

P.S. Конечно, это далеко не все аргументы, встающие перед человеком, размышляющим о том, покупать ли ему готовую квартиру или инвестировать в новостройку. Добавляйте свои в ветке форума  «Ликбез для инвестора: новостройки vs вторичка»🙂

129 ответов
  • Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    З власного досвіду: у травні 2017-го з дружиною купили, чи правильніше сказати інвестували, у «Петрівському кварталі». На той час NOVBUD вважався більш-менш надійним забудовником, дехто з родичів вже мав квартири від них. На момент покупки квартири будівництво 12-ї лінії ледве рухалося, але ми з легкістю повірили словам забудовника, що ось-ось ще трошки і добудують 11-лінію, і з усіма силами наваляться на нашу. Попередню лінію здали в експлуатацію на початку наступного року, і суб’єктивно здавалося, принаймні хотілося тоді вірити, що процес у нас трошки заворушився. В цей час пообіцяли добудувати до кінця 3-го кварталу 2018, хоча у договорі був кінець 2017-го. Ми звісно знову повірили. Нема сенсу зараз перераховувати усі оновлені обіцянки і скориговані графіки. Якщо коротко — жоден з нових графіків не був дотриманим, будинок досі недобудований, і в найближчій перспективі не вірю в його готовність. Фасад більш-менш зроблений лише з тої сторони, з якої його можуть бачити гості кварталу. Зі сторони поля «кінь не валявся», а якщо і валявся, то якось непомітно. Із внутрішніх робіт щось трохи зроблено по електрпроводці та прокладанню труб, але обєктивно оцінити обсяг цих робіт неможливо. Коротше — внутрішні роботи десь на початковому етапі. Але для нас це вже не важливо. Ще восени минулого року, регулярно катаючись на будівництво порозглядати, чи щось змінилося, я усвідомив, що трохи більше як за рік туди стало явно важче добиратися. І особливих перпектив для покращення транспортної ситуації не світить. Ми терміново продали майнові права по переуступці і на цей раз вже з більш повним розумінням, на які критерії варто звертати увагу, купили квартиру в будинку 2008-го року у стані від забудовника. Як виявилося — такі варіанти зовсім не рідкість. В новобудовах є чимало порожніх квартир, котрі зараз можуть в доларовому еквіваленті продаватись значно дешевше, ніж коштували їх власникам в момент придбання. Ми придбали 54 м.кв. за 40 тис. у.о., при тому що у 2008-му ціна квадрату в готових будинках цього ЖК була більше 2000 у.о. Ми отримали готову квартиру з можливістю одразу приступити до ремонту в обжитому будинку в обжитому районі, де більше не передбачається масового будівництва і транспортна ситуація більш-менш устаканена.
    Я зробив висновок, що інвестиції у незбудоване житло — це не тільки ризик того, що квартиру можуть дуже на довго затримати або взагалі не добудувати. Це ризик того, що район нової забудови може значно змінитися за роки очікувань, стати дуже проблемним для проживання. З відсутністю навчальних закладів для дітей або наявністю лише приватних з позахмарною не кожному доступною вартістю навчання, купа часу на те, щоб кудись доїхати.
    Щоб купити готову квартиру в недобуді в безперспективному місці і придбати готову в місці, яке вважаємо пречудовим, ми випотрошили усю заначку на ремонт і влізли в борги. Але вже в короткостроковій перспективі нам це окупиться — ми вже живемо у власній квартирі, а не чекаємо її, діти ходять в школу в пішій доступності, я чекаю, коли вже через тиждень відновлять рух швидкісним трамваєм після ремонту, і тоді я до роботи в центрі Києва добиратимусь максимум пів-години без пересадок, а не мінімум півтори з Петрівського кварталу з маршрутками та пересадкою. Лише на вартості проїзду наша сім’я буде економити мінімум пару тисяч гривень в місяць. Пару додаткових днів щомісяця, зібраних із зекономлених від стояння в пробках годин — це вже як додатковий безкоштовний бонус.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Хочу прокмментировать вот этот тезис:

    «Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие заработать на свою квартиру. Вы с ними находитесь в равных условиях (все — новоселы), у вас с ними схожие представления о комфорте и хорошей жизни (выбрали же вы один и тот же ЖК), вы сталкиваетесь с одними и теми же проблемами (ох, уж этот ремонт) — а значит, с ними будет легче договориться.»

    Это действительно только в теории, то в среднем. Как пример, опишу ситуацию в ЖК Park Avenue, жильцом которого являюс. Так вот, по задумке застройщика этот ЖК наполнен «европейским (читайте: цивилизованным) подходом». Для выгула собак есть площадка, для колясок и детских великов/самокатов есть колясочная. Выгуливать собак по всей территории запрещено, кругом информационные таблички. Парковать машины на территории физически нельзя, но можно заезжать для разгрузки-погрузки с обратной стороны дома не более чем на 20 мин. Для гостей предусмотрена гостевая парковка. Хранить вещи на этажах запрещено. Делать шумные работы разрешено только в определенные часы. Есть два общественных туалета с двух концов комплекса.

    Так вот, вроде бы тут, из-за стоимости жилья, живут приличные обеспеченные люди. Но реальность такая, что среди них процент откровенных дебилов достаточно большой, это вам не какие-то пару калек-маргиналов на одну хрущевку. Несмотря на все созданные условия, как минимум половина собачников принципиально выгуливает собак за пределами площадки для собак, последние орошают мочой все газоны (по которым летом босиком бегают дети и люди сидят на пикниках) и даже детские площадки, гадят там же. Многие считают, что забрать дерьмо в пакетик достаточно для очищения совести. Далее, в колясочных упорно ставятся взрослые велики, огромные детские электромобили, и даже есть попытки складировать свой хлам вроде шин. На этажах (сделанных на вид как в отелях, со сверкающей плиткой), складируют коляски, велики и прочий хлам, как в совковых хрущах. Ремонты делают в произвольное время, пока не придешь лично не наедешь на строителей (которые почему-то не в курсе ограничений). Как-то на наше замечание по поводу нарушения времени шумных работ сосед удивленно заявил: «Ой, а вы что, можно подумать не нарушали, чтобы сделать ремонт поскорее??». Машины постоянно паркуются на длительный срок, блокируя возможность другим разгрузиться. Гостевая парковка постоянно занята жильцами и работниками офисов, так что реальным гостям редко удается найти место. Возле мусоропроводов жильцы регулярно складируют пакеты с мусором, который не влезает, подразумевая, что за них его вынесет уборщица. Вместо общественных туалетов «яжематери» учат детей справлять свою нужду прямо на газончик или под деревце, где прям вот рядом бегают другие дети.

    Я бы еще много мог рассказать, но моя цель — не раскритиковать конкретный ЖК, а показать, что класс ЖК, его особенности, правила проживания, идеология и так далее вообще не определяют то, какие будут соседи, будут ли хоть как-то разделять ваши ценности и смотреть на мир как вы. Да, если квадрат стоит 1.5-2К долларов, вряд ли лифты будут вонять мочой или наркоманы прятаться по подъездам. Но на этом вся цивилизованность заканчивается, количество жлобов и хамов точно такое же, как и в любом другом ЖК. Более того, в дорогом ЖК жлобов может быть даже больше, так как больше концентрация «хозяев жизни», которые принципиально не хотят ни с кем считаться.

    Что я могу посоветовать тем, у кого средства позволяют купить что-то большее, просто бетонометры в со стенами, это не рассчитывать на контингент исходя из стоимости и не полагаться/воодушевляться концепутальными правилами, декларируемыми застройщиком. Если вам обещают «двор без машин» — убедитесь, что двор фундаментально устроен так, что машины туда не могут заезжать даже для разгрузок/погрузок. Если вам обещают гостевую парковку, убедитесь, что есть механизм ограничения времени парковки на ней (нарпример, платная парковка после бесплатных 2-3 часов). Для всех остальных случаев, когда декларируют запреты на какое-то самоуправство или действия, убедитесь, что за нарушение есть жесткие штрафы, и что они действительно взимаются (в нашем ЖК штрафы — фикция, жэку лень судиться, доказывая обоснованность штрафа или что-то такое). Короче, лучше, чтобы все, что запрещено, было ограничено физически.

    P.S: Не понимаю, почему под вторичкой понимается жилье старого фонда. Вторичка — это вторичный рынок, т.е. продажа не застройщиком, а владельцем, т.е. покупка из вторых рук. Вторичка может быть совершенно новым современным домом.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    От себя бы добавил еще.

    Плюсы новостроек:

    — Красивая архитектура (как бы не ругали новостри за архитекутуру, но как минимум первые 10 лет они выглядят значительно лучше чем любой старый дом)
    — Современная придомовая територрия (не всегда конечно): современные детские и спортивные площадки, может быть подземный паркинг, закрытая територия.
    — современные места общего пользования: лифты, парадные, лестничные клетки.

    Минусы новостроек:

    — Локации часто хуже (про эконом и комфорт класс). Даже если дома и около метро и в хорошем районе — это или на отшибе/пустыре или на месте промзоны

    — В большинстве случаев выше этажность и плотность застройки (опять таки правила для плюс минус недорогого жилья)

    — Как правило проблемы с парковкой серьезнее чем в старых домах (если не планируется приобретать паркинг, гараж и т.д.)

    Плюсы вторички:

    — Есть очень большой шанс купить квартиру с зеленой придомовой територией, и в обжитом, хорошое спланированном квартале.
    — Можно найти дома где нет больших проблем с бесплатной парковкой прямо у дома.
    — Платежи за содержание дома могут быть меньше

    Минусы вторички:

    — В 90% домов советской постройки ужасное состояние мест общего пользования: вонючий темный лифт, в который страшно заходить, стены подъездов и лестничных площадок к которым страшно случайно прикоснуться.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Мне кажется вы забыли основной аргумент в пользу новостроек (по-крайней мере для меня):
    возможность приобрести жилье не имея полной суммы.
    Ипотека или рассрочка от застройщика.
    Для вторички это почти нереально, либо бешеный процент.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Везде свои + и — Мониторила это все 4 (!) года, выбирала-выбирала и остановилась на первичке. Все вторички, которые смотрела, были с ремонтом, который мне ну вообще не нравился даже близко, за те деньги, а покупать вторичку, переплатив, и заново делать там ремонт за бешеные деньги ну вообще странно, если можно вложиться в первичку, а остальную сумму пустить на ремонт под себя) ну и, как и у Вас, Ирина, мысли по поводу энергетики предыдущих хозяев пересилили)) можно в это не верить, но когда приходишь в квартиру, очень хорошо все чувствуется. Вывод для меня : лучше свое с нуля и с полетом ремонтной фантазии)



* - обязательное поле

Читайте все 129 комментариев на форуме: Инвестировать в новостройку или купить на вторичке?