Рынок недвижимости: итоги лета 2019

Нынешнее лето выдалось одним из самых жарких – с точки зрения метеорологов. А вот политическая и экономическая ситуации несколько снизили свой весенний накал. ВВП потихоньку растет, гривня укрепляется, зарплаты повышаются – на первый взгляд, картина складывается довольно оптимистичная. Давайте вглядимся в нее пристальней и рассмотрим ту ее часть, которая называется «киевский рынок первичной недвижимости».  

Киев растет

Если верить данным Киевского управления статистики, то динамика рынка первичной недвижимости демонстрирует просто невероятные показатели. Так, за первое полугодие 2019 года рынок жилой недвижимости Киева пополнился на 430 тыс. кв.м – именно столько жилых «квадратов» было введено в эксплуатацию за этот период. Другими словами, квартир в столице за полгода стало больше на 6,5 тыс.

Динамика жилого фонда Киева
Жилой фонд Киева

В целом, я бы сказала что затоваривание столичного рынка недвижимости продолжается. Сколько может длиться такая тенденция сказать сложно. Единственное, в чем можно быть уверенным на 100%, так это в том, что вечно это продолжаться не может. Конечно, в том виде, в котором рынок недвижимости пребывает сегодня. Если продолжать столько строить – и не стимулировать при этом покупательский спрос (в первую очередь – внедрением механизма ипотеки под вменяемый процент), то рано или поздно предложение будет настолько превышать спрос, что застройщикам будет очень сложно заинтересовать инвестора.  Интересно, что этот прирост почти на треть превышает прошлогоднюю динамику. По данным Киевстата, общая площадь принятого в эксплуатацию жилья на 28,9% превысила показатели первого полугодия 2018 года. Напомню, что в первом полугодии 2018 года было введено в эксплуатацию 334 тыс. кв.м или 5 тыс. квартир. Правда, итоги 2018 выглядели все равно впечатляюще – количество новых метров превысило 1 млн, а число новых квартир выросло на 20 тыс.

Кому нужны новые квартиры

Если верить данным аналитиков, то интерес потенциальных покупателей к строящемуся жилью постепенно снижается. Так, например, по данным аналитического центра DOM.RIA, в нынешнем году тенденция смещения спроса в сторону вторички получила дальнейшее развитие. Интерес к новостройкам снизился у 6% от общего числа потенциальных покупателей. Если в 2018 году квартирами на первичке интересовались 24% пользователей ресурса, то в 2019 их число снизилось до 18%. А вот количество пользователей, которые подыскивают квартиру исключительно на вторичке, наоборот возросло. Если в 2018 году их было всего 23%, то в нынешнем году только готовыми квартирами интересовалось уже 29% покупателей.

динамика спроса на квартиры в жилых комплексах
Покупательский спрос смещается на вторичку

Подобная тенденция, на мой взгляд, вполне закономерна. Во-первых, учитывая реалии инвестирования в украинские новостройки – а именно, практически тотальное несоблюдение застройщиками сроков выполнения своих обязательств – я вполне понимаю желание людей избежать как финансовых, так и нематериальных потерь, сопровождающих подобные инвестиции. Во-вторых, как я уже неоднократно подчеркивала, современная вторичка значительно преобразилась. Вернее, этот рынок уже четко разделился на два сегмента: старой и новой вторички. И если старый жилой фонд для многих выглядит не очень привлекательно по сравнению с первичной недвижимостью, то готовые квартиры в новостройках вполне способны конкурировать с предложениями застройщиков.

При этом уровень конкуренции между первичкой и новой вторичкой со временем будет увеличиваться. И мне почему-то кажется, что многие застройщики скоро «опомнятся» и тоже постараются занять свою нишу на рынке новой вторички.

Думаю, что уже совсем скоро многие крупные застройщики обзаведутся подразделениями, предлагающими своим клиентам готовые квартиры в их новых домах. Более того, я не исключаю ситуации, когда застройщик предложит инвесторам, продающим новые квартиры на вторичке, выкупить эту недвижимость – с тем, чтобы самому вывести ее на вторичный рынок по нужной для него стоимости. Подобный шаг позволит застройщикам убить сразу двух зайцев: обеспечить инвесторам минимальный уровень прибыли и избежать с ним дальнейшей конкуренции. Единственное – делать такой шаг можно лишь в том случае, если застройщик обладает достаточно прочной финансовой «подушкой безопасности». В ином случае, движение в этом направлении может стать шагом в финансовую пропасть.

Где больше строят

Давайте теперь посмотрим, какие районы столицы застраивались в нынешнем году наиболее активно. Итак, согласно данным Киевстата, в первом полугодии 2019 года лидером по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров стал Подольский район. Жилой фонд этого района увеличился на 108 тыс. кв.м. На втором месте оказался Дарницкий район, в котором прибавилось 91 тыс. кв.м нового жилья. Тройку лидеров замыкает Днепровский район, который обогатился на 83 тыс. новых кв.м.

статистика сданных жилых комплексов киева по районам
Количество введенных в эксплуатацию новостроек по районам Киева

А вот аутсайдером стал Оболонский район столицы, в котором за первое полугодие нынешнего года было введено в эксплуатацию всего 1,1 тыс. кв.м жилой площади. Не намного обогнал его и Святошинский район, жилой фонд которого увеличился чуть меньше, чем на 2,5 тыс. новых кв.м. Также не очень активно сдавались новостройки и в Деснянском районе – прирост новых квадратных метров тут составил всего 4,5 тыс.

Что с ценами?

Если верить данным статистики от ЛУН, то с начала года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках снизилась с 23,7 тыс. грн в январе до 23,1 тыс. грн в августе. Если же проследить годовую динамику средних цен, то она демонстрирует обратный тренд – в августе 2018 года средняя цена квадратного метра столичных новостроек составляла 22,8 тыс. грн. Интересно, что основной скачок цены пришелся как раз на сентябрь 2018 – «среднестатистический» метр подорожал до 23,9 тыс. грн.

статистика цен на недвижимось Киева в гривне
Динамика средней гривневой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

Если честно, то данные ЛУН о статистике колебания средней цены на новостройки в долларе меня изрядно озадачили. Дело в том, что с начала года, по данным портала, они демонстрировали обратный тренд – и выросли с $850 в январе 2019 до $920 в августе.

статистика цен на недвижимось в долларе
Динамика средней долларовой стоимости квадратного метра в новостройках Киева

То есть, за текущий год в долларовом эквиваленте подорожание среднего квадратного метра столичных новостроек составило $70. А в гривневом выражении наблюдалось удешевление, которое составило 600 грн. При этом даже с учетом разницы обменного курса в январе и августе 2019 года, $70, на мой взгляд, плохо коррелирует с 0,6 тыс. грн. Если честно, то я так и не придумала объяснения этому парадоксу – и буду благодарна тем читателям, которые мне его объяснят.

Я же вернусь к современным реалиям и отмечу, что сегодня гривня демонстрирует поразительную крепкость (тьфу-тьфу-тьфу). Да и уровень инфляции пока пиковых значений не достигает. Так что, думаю, в нынешнем сентябре особого роста средних цен на первичную недвижимость не предвидится – конечно, при условии стабильности национальной валюты и экономической ситуации.

Правда, с этим как раз таки могут быть проблемы. Пока непонятно, какой курс возьмут новые парламент и правительство – но будем надеяться, что очередного кризиса нашей стране удастся избежать.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума “Рынок недвижимости: итоги лета 2019”.


478 відповідей
  • missAlex
    Уже третий год читаю о "пузыре" на рынке недвижимости, который вот-вот да лопнет. Второй год читаю о надвигающемся мировом финансовом кризисе, который должен бы...

    missAlex, если Вы третий год читаете о “пузыре” и второй год – о надвигающемся кризисе, то рост цен именно в последний год должен был бы Вас насторожить:)

    Рынок недвижимости: итоги 2020 года На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
    Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

    Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
    Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

    закінчилося ось таким повідомленням –
    «Сообщение попало под спам фильтр!»
    І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
    Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
    * * *
    В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
    * 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
    * 15-20% – для заробітку на перепродажі;
    * 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
    * 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
    Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
    Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
    Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
    Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
    Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
    В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
    На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
    * різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
    * індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
    * нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
    * зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
    * оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

    Ірина Романова
    Андрей, новые квартиры были построены, но не все из них нашли своих новых собственников - скорее всего так.

    Плюс еще время на оформление документов.

    В большинтсве случаев, инвестор получает документы (т.е. проводит ее через нотариуса) не раньше чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию.

    Поэтому по домам сданных в 2021 году, большинтсов владельцев еще не имеет на руках документов.
    А нотариальные сделки в основм были по домам сданным в 2020 году.

    Ірина Романова
    Виктория, средние цены я брала по данным ЛУН, и это не $680 :) Та цифра, которую Вы назвали - это минимальная цена квадратного метра. Например, в ЖК "Вудстория"

    Цитирую Вашу статью “Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре — уже $680.”
    Вы пишите, как раз таки о средних ценах, а не о минимальных в новостройках эконом класса.
    Более, того, никакого подешевения на первичку, у застройщиков не было осенью, только рост.

    • Відповідь змінена 4 years тому користувачем  Виктория.
Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы