Ликбез для инвестора: как перевести квартиру в нежилое помещение

Как правило, в современных новостройках на первых этажах открываются различные магазины, салоны и прочие заведения, которые должны размещаться исключительно в нежилых помещениях. Но что делать, если «по документам» такое помещение относится к жилому фонду? Правильно, сменить его статус с жилого на нежилой. Как это правильно сделать – читайте ниже.

Немного теории

Право распоряжаться собственным имуществом – в том числе, использовать его для ведения предпринимательской деятельности – гарантирует ст. 320 Гражданского Кодекса Украины. Которая гласит: «Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Законом можуть бути встановлені умови використання власником свого майна для здійснення підприємницької діяльності».

Собственно, именно условия действующего законодательства и касаются владельцев квартир, задумавших перевести свою недвижимость в нежилой фонд. Сразу отмечу, что этих условий довольно много. В частности, они прописаны в Жилищном Кодексе,  Постановлениях Кабмина, во множестве ДБНов, подзаконных и нормативных актах.

К счастью, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, не нужно заканчивать юридический факультет или штудировать все эти документы (хотя я все же рекомендую хотя бы ознакомиться с ними). Достаточно понимать, что Правила перевода жилых помещений в нежилые утверждают местные органы самоуправления. В Киеве это – Киевский городской совет (КМР), который в 2015 году принял Решение № 781/1645 «Про дерегуляцію і спрощення порядку переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові в місті Києві».  И это Решение как раз и устанавливает Порядок перевода жилых помещений в нежилые в городе Киеве.

В других городах и селах Украины аналогичные Порядки тоже принимают местные органы самоуправления: сельсоветы, райрады и др.

Шаг 1. Определяем перспективу

Не каждое жилое помещение можно перевести в нежилое. Это получится сделать только в том случае, если:

• Квартира располагается на цокольном или первом этаже. Если в нежилой фонд планируется перевести квартиру на втором этаже, то под ней на первом этаже тоже должно располагаться нежилое помещение. Существует вероятность перевести в нежилой фонд и квартиру на третьем этаже, но только в том случае, если это делается для придания недвижимости статуса «творческой мастерской».
• В квартире есть техническая возможность устройства пандуса для доступа инвалидов, отдельный вход и эвакуационный выход (это касается, в основном, квартир на первом этаже, в которых планируется сделать отдельный вход с фасада здания).
• Квартира расположена в доме, который не является аварийным или ветхим. И не внесен в список памятников архитектуры.
• Если квартира находится в частной собственности у физлица, то собственник (и его семья, при наличии) должны быть обеспечены другим жильем и не проживать в этой квартире. Если квартира числится на балансе у организации, то в ней тоже никто не должен проживать или быть зарегистрированным.
• Квартира без обременений – то есть, она не находиться в залоге, аресте и т.д.

Если все эти условия соблюдены, можно идти дальше.

Шаг 2. Выбираем бизнес

 

Хотя, скорее, этот шаг все же должен быть первым:) Следует четко осознавать, что перевести жилое помещение в нежилое не получится. если в будущем в нем планируется разместить:

• промышленное производство;
• общественный туалет;
• похоронное бюро (а вот офис похоронного бюро – можно);
• пункт приема вторсырья;
• учреждения и предприятия, работа которых сопровождается различными излучениями, шумом, вибрацией, загрязнением окружающей территории ;
• пункт обслуживания, в котором будут использовать пожаро- и взрывоопасные вещества.

С двумя последними пунктами, конечно, можно и поспорить – мало ли квартир на первых этажах переоборудуются в кафешки и ресторанчики?

Шаг 3. Уведомляем органы власти о своем намерении

Переводом жилых помещений в нежилые занимается местная власть. Поэтому следующим шагом на этом пути будет обращение собственника недвижимости в ЦНАП (центр предоставления административных услуг). Туда необходимо подать:

1. Письменное заявление о намерении перевести жилое помещение в нежилое без определения его функционального назначения (с указанием вида дальнейшего использования помещения);
2. Материалы и акты технического обследования жилого помещения;
3. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение.

Согласно Порядку перевода жилых помещений в нежилые в городе Киеве, ЦНАП в течение двух рабочий дней обязан обработать такое заявление и передать его в Департамент градостроительства и архитектуры. Там его должны рассмотреть в течение пяти рабочих дней – и принять решение: разрешить перевод или нет. Ответ направляется в ЦНАП, где его получает заявитель.

Как правило, негативный ответ из Департамента градостроительства и архитектуры получают в случае, если при подаче заявления несоблюдаются требования законодательства или в нем выявлены недостоверные сведения. Если собственник квартиры не согласен с Решением, он может оспорить его в судебном порядке.

Шаг 4. Меняем функциональное назначение

Если в бывшей квартире планируется разместить не офис закрытого типа, а, скажем, аптеку или салон красоты, то помещение придется реконструировать.

Для этого необходимо получить градостроительные условия и ограничения, которые выдает Департамент градостроительства и архитектуры. Обратившись с заявлением о реконструкции недвижимости в этот орган, владелец помещения получит пакет документов, необходимых для обращения к проектировщикам для разработки проекта реконструкции помещения.

После разработки проекта реконструкции, владелец недвижимости подает в ДАБИ Уведомление о начале строительных работ – и приступает к его воплощению в жизнь.

Когда все работы по реконструкции закончены, об этом опять же необходимо уведомить ДАБИ – и зарегистрировать Декларацию о готовности реконструированного объекта к эксплуатации.

После этого необходимо оформить новый техпаспорт помещения и внести изменения в документ о праве собственности на недвижимость.

Отмечу, что все заботы по переводу квартиры в нежилой фонд могут взять на себя «специально обученные люди» (как правило это юристы, юридические или консалтинговые компании). Стоимость их услуг по решению данного вопроса в Киеве составляет, в среднем порядка $1,5-2 тыс.

К слову, смена целевого назначения недвижимости возможна и в обратном порядке: нежилую можно перевести в жилую. О том,как это сделать я расскажу в следующем материале рубрики «Советы инвестору».

P.S. Если вы сталкивались с переводом жилого помещения в нежилое, то очень рассчитываю на ваши комментарии и подсказки в ветке форума «Ликбез для инвестора: как перевести квартиру в нежилое помещение».