Рынок недвижимости: итоги осени 2019

Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Я посмотрела, куда двигались цены и какие факторы влияли на них, посчитала сколько было сдано новых квадратных метров и, конечно, прикинула чем закончится этот год для строителей, девелоперов и частных инвесторов.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика стоимости квартир в гривне
Осенью средние цены в гривне демонстрировали стабильность

Цены замерли

Осенью средняя стоимость квадратного метра в киевских новостройках демонстрировала поразительную стабильность. По данным ЛУН Місто, поднявшись в сентябре с августовских 23,1 тыс. грн до 24 тыс. грн, и в октябре, и в ноябре они «зависли» на этой отметке. Правда, в долларовом эквиваленте наблюдалось небольшое повышение средних цен – с $960 до $980, но этот рост объясняется, как мне кажется, осенним укреплением курса гривни.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика стоимости квартир в долларе
В долларовом эквиваленте на рынке отмечался небольшой рост

Чем же вызвана подобная стабильность? На мой взгляд, тут сложилось несколько факторов.

Первый: укрепление национальной валюты. Для последних лет это очень необычный тренд, который, в комплексе с негативными прогнозами некоторых финансовых аналитиков, вызвал замешательство среди тех, кто рассматривает недвижимость как объект для сбережения своих накоплений. Прогнозы грядущего «обвала» и экономики в целом, и цен на недвижимость в частности заставили таких инвесторов «уйти в кэш» и занять выжидательную позицию.

Второй: затоваривание рынка. Оно продолжается – запущенный маховик строительной индустрии обладает существенной инерцией, и, судя по статистическим данным, его амплитуда пока идет по нарастающей. Так, по данным Киевского управления статистики, за период с января по сентябрь, в столице было принято в эксплуатацию 934,5 тыс. кв.м жилья (или порядка 14 тыс. новых квартир). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост составил 51,7%. То есть, предложение по-прежнему растет скорее спроса – и, как правило, при такой ситуации цены на рынках идут вниз. На КРН цены пока только замерли, посмотрим, куда они пойдут дальше.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года количество сданных квартир
Квартир в Киеве сдается все больше

Третий: скандалы. Этой осенью сразу два крупных девелопера – бренды Укрбуд и Аркада – столкнулись со сложностями и темпы строительных работ на их площадках снизились. Это не могло не отразиться на поведении потенциальных инвесторов – и многие из тех, кто планировал вкладываться в строящуюся недвижимость, отложили свои планы на неопределенное время или начали подыскивать варианты на вторичке. То есть, и так небольшая армия потенциальных инвесторов, после скандалов еще уменьшилась.

Дорожают только бизнес- и элит-класс

Если взглянуть на средние цены в новостройках в разрезе их классности, то можно увидеть такую картину: к декабрю 2019 года «квадрат» в экономе в среднем оценивается застройщиками в 17,8 тыс. грн, в комфорте – 20,8 тыс. грн, в бизнесе – 35 тыс. грн, и в элит – 60,4 тыс. грн.

Интересно, что в ноябре 2018 года средние цены были даже несколько ниже. Так, по данным ЛУН.Статистика, средний квадратный метр в классе эконом в ноябре 2018 стоил 18 тыс. грн, в классе комфорт – 20,6 тыс.грн, в классе бизнес – 35,4 тыс. грн, а в элит – 56,6 тыс. грн.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика цен на квартиры по классам жилья
Динамика цен в разрезе классов недвижимости

А если сравнить средние цены ноября-2019 со средними ценами сентября-2019 (в разрезе классности проектов), то мы увидим, что цены потихоньку идут вниз во всех сегментах рынка, кроме новостроек элит-класса. По данным ЛУН.Статистика, в сентябре 2019 года средний квадратный метр новостройках класса эконом стоил 18 тыс. грн, в комфорте – 20,6 тыс. грн, в классе бизнес – 34 тыс. грн, а в классе элит – 54,2 тыс. грн.

В принципе, эти данные показывают, что стабильность средних цен на столичном рынке недвижимости обеспечивают новостройки бизнес- и элит-классов, которые за 3 месяца подорожали на 1 тыс. грн (3%) и 6,2 тыс. грн (11%) соответственно. В ЖК масс-сектора (эконом и комфорт) цены наоборот немного опустились.

Повышение средних цен в ЖК классов бизнес и элит, как мне кажется, объясняется несколькими факторами. Во-первых, таких проектов на рынке не так уж и много, причем довольно значительная их часть близится к своему завершению (что стало поводом для девелоперов повысить цены). И, во-вторых, многие проекты этих классов могут похвастать изначально завышенными ценами, что девелоперы компенсируют инвесторам существенными скидками.

В каких районах новостройки дешевле

В разрезе динамики средней стоимости квадратных метров в новостройках тоже складывается интересная картина. Например, за 3 осенних месяца цены «просели» только в Печерском (с 47,7 до 45 тыс. грн), Голосеевском (с 25 до 24,5 тыс.грн) и Оболонском (с 22 до 21,9 тыс. грн) районах.  В остальных районах средние цены демонстрировали небольшой рост.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика цен на квартиры по районам Киева
Динамика средних цен в разрезе районов Киева

Так, например, на Левом берегу в Деснянском районе средняя стоимость «квадрата» за 3 месяца выросла с 19,1 до 19,6 тыс. грн, в Днепровском – с 21,6 до 22,3 тыс. грн, в Дарницком – с 18,7 до 19,4 тыс. грн.

В правобережных районах динамика средних цен была такова: Подольский район – с 23 до 23,2 тыс. грн, Святошинский – с 21,9 до 22,6 тыс. грн, Шевченковский – с 32 до 32,8 тыс. грн. Соломенский – с 21,6 до 22,3 тыс. грн.

С чем войдем в новый год

На мой взгляд, в ближайшей перспективе столичный рынок первичной недвижимости продолжит оставаться в стагнации. Число сделок вряд ли скачкообразно пойдет вверх, более того, оно имеет все предпосылки к уменьшению. Частные инвесторы по-прежнему не спешат «закапывать деньги в котлован» – особенно с учетом ожиданий экономических потрясений, скандалов с застройщиками и растущего числа предложений на рынке новой вторички.

Логичный ответ застройщиков – резкое повышение цен на строящиеся ими метры, чтобы компенсировать недостаток новых инвесторов за счет инвесторов существующих. Тех, кто выплачивает квадратные метры в рассрочку. Но шаг этот, как мне кажется, очень рискованный – можно столкнуться с массовыми неплатежами по обязательствам и расторжения договоров. В результате могут пострадать все: и застройщики, и инвесторы. Плюс столица обзаведется множеством недостроев, которые еще долго будут заставлять инвесторов задумываться о том, куда же им вкладывать свои сбережения. Так что надеюсь, столичные застройщики проявят благоразумие – и придумают какой-то другой выход из складывающейся ситуации.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума «Рынок недвижимости: итоги осени 2019»


478 відповідей
  • Владимир
    ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

    З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
    На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
    Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
    > на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
    > матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
    > енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
    Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

    Сергей
    11.01.2019 о 12:12
    Ірина Романова
    Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...

    Добрый день Ирина! Спасибо за ваши статьи, хочу попросить вас обратить внимание на ЖК Royal Park в центре Ирпени и поделиться мыслями.

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы