Рынок недвижимости: итоги осени 2019

Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Я посмотрела, куда двигались цены и какие факторы влияли на них, посчитала сколько было сдано новых квадратных метров и, конечно, прикинула чем закончится этот год для строителей, девелоперов и частных инвесторов.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика стоимости квартир в гривне
Осенью средние цены в гривне демонстрировали стабильность

Цены замерли

Осенью средняя стоимость квадратного метра в киевских новостройках демонстрировала поразительную стабильность. По данным ЛУН Місто, поднявшись в сентябре с августовских 23,1 тыс. грн до 24 тыс. грн, и в октябре, и в ноябре они «зависли» на этой отметке. Правда, в долларовом эквиваленте наблюдалось небольшое повышение средних цен – с $960 до $980, но этот рост объясняется, как мне кажется, осенним укреплением курса гривни.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика стоимости квартир в долларе
В долларовом эквиваленте на рынке отмечался небольшой рост

Чем же вызвана подобная стабильность? На мой взгляд, тут сложилось несколько факторов.

Первый: укрепление национальной валюты. Для последних лет это очень необычный тренд, который, в комплексе с негативными прогнозами некоторых финансовых аналитиков, вызвал замешательство среди тех, кто рассматривает недвижимость как объект для сбережения своих накоплений. Прогнозы грядущего «обвала» и экономики в целом, и цен на недвижимость в частности заставили таких инвесторов «уйти в кэш» и занять выжидательную позицию.

Второй: затоваривание рынка. Оно продолжается – запущенный маховик строительной индустрии обладает существенной инерцией, и, судя по статистическим данным, его амплитуда пока идет по нарастающей. Так, по данным Киевского управления статистики, за период с января по сентябрь, в столице было принято в эксплуатацию 934,5 тыс. кв.м жилья (или порядка 14 тыс. новых квартир). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост составил 51,7%. То есть, предложение по-прежнему растет скорее спроса – и, как правило, при такой ситуации цены на рынках идут вниз. На КРН цены пока только замерли, посмотрим, куда они пойдут дальше.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года количество сданных квартир
Квартир в Киеве сдается все больше

Третий: скандалы. Этой осенью сразу два крупных девелопера – бренды Укрбуд и Аркада – столкнулись со сложностями и темпы строительных работ на их площадках снизились. Это не могло не отразиться на поведении потенциальных инвесторов – и многие из тех, кто планировал вкладываться в строящуюся недвижимость, отложили свои планы на неопределенное время или начали подыскивать варианты на вторичке. То есть, и так небольшая армия потенциальных инвесторов, после скандалов еще уменьшилась.

Дорожают только бизнес- и элит-класс

Если взглянуть на средние цены в новостройках в разрезе их классности, то можно увидеть такую картину: к декабрю 2019 года «квадрат» в экономе в среднем оценивается застройщиками в 17,8 тыс. грн, в комфорте – 20,8 тыс. грн, в бизнесе – 35 тыс. грн, и в элит – 60,4 тыс. грн.

Интересно, что в ноябре 2018 года средние цены были даже несколько ниже. Так, по данным ЛУН.Статистика, средний квадратный метр в классе эконом в ноябре 2018 стоил 18 тыс. грн, в классе комфорт – 20,6 тыс.грн, в классе бизнес – 35,4 тыс. грн, а в элит – 56,6 тыс. грн.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика цен на квартиры по классам жилья
Динамика цен в разрезе классов недвижимости

А если сравнить средние цены ноября-2019 со средними ценами сентября-2019 (в разрезе классности проектов), то мы увидим, что цены потихоньку идут вниз во всех сегментах рынка, кроме новостроек элит-класса. По данным ЛУН.Статистика, в сентябре 2019 года средний квадратный метр новостройках класса эконом стоил 18 тыс. грн, в комфорте – 20,6 тыс. грн, в классе бизнес – 34 тыс. грн, а в классе элит – 54,2 тыс. грн.

В принципе, эти данные показывают, что стабильность средних цен на столичном рынке недвижимости обеспечивают новостройки бизнес- и элит-классов, которые за 3 месяца подорожали на 1 тыс. грн (3%) и 6,2 тыс. грн (11%) соответственно. В ЖК масс-сектора (эконом и комфорт) цены наоборот немного опустились.

Повышение средних цен в ЖК классов бизнес и элит, как мне кажется, объясняется несколькими факторами. Во-первых, таких проектов на рынке не так уж и много, причем довольно значительная их часть близится к своему завершению (что стало поводом для девелоперов повысить цены). И, во-вторых, многие проекты этих классов могут похвастать изначально завышенными ценами, что девелоперы компенсируют инвесторам существенными скидками.

В каких районах новостройки дешевле

В разрезе динамики средней стоимости квадратных метров в новостройках тоже складывается интересная картина. Например, за 3 осенних месяца цены «просели» только в Печерском (с 47,7 до 45 тыс. грн), Голосеевском (с 25 до 24,5 тыс.грн) и Оболонском (с 22 до 21,9 тыс. грн) районах.  В остальных районах средние цены демонстрировали небольшой рост.

Анализ рынка недвижимости осени 2019 года динамика цен на квартиры по районам Киева
Динамика средних цен в разрезе районов Киева

Так, например, на Левом берегу в Деснянском районе средняя стоимость «квадрата» за 3 месяца выросла с 19,1 до 19,6 тыс. грн, в Днепровском – с 21,6 до 22,3 тыс. грн, в Дарницком – с 18,7 до 19,4 тыс. грн.

В правобережных районах динамика средних цен была такова: Подольский район – с 23 до 23,2 тыс. грн, Святошинский – с 21,9 до 22,6 тыс. грн, Шевченковский – с 32 до 32,8 тыс. грн. Соломенский – с 21,6 до 22,3 тыс. грн.

С чем войдем в новый год

На мой взгляд, в ближайшей перспективе столичный рынок первичной недвижимости продолжит оставаться в стагнации. Число сделок вряд ли скачкообразно пойдет вверх, более того, оно имеет все предпосылки к уменьшению. Частные инвесторы по-прежнему не спешат «закапывать деньги в котлован» – особенно с учетом ожиданий экономических потрясений, скандалов с застройщиками и растущего числа предложений на рынке новой вторички.

Логичный ответ застройщиков – резкое повышение цен на строящиеся ими метры, чтобы компенсировать недостаток новых инвесторов за счет инвесторов существующих. Тех, кто выплачивает квадратные метры в рассрочку. Но шаг этот, как мне кажется, очень рискованный – можно столкнуться с массовыми неплатежами по обязательствам и расторжения договоров. В результате могут пострадать все: и застройщики, и инвесторы. Плюс столица обзаведется множеством недостроев, которые еще долго будут заставлять инвесторов задумываться о том, куда же им вкладывать свои сбережения. Так что надеюсь, столичные застройщики проявят благоразумие – и придумают какой-то другой выход из складывающейся ситуации.

P.S. Обсудить этот материал, а также итоги и перспективы столичного рынка недвижимости можно в ветке форума «Рынок недвижимости: итоги осени 2019»


478 відповідей
  • Меня больше удивляет не то на сколько просела цена, не в этом суть. Тут действительно мог сыграть и курс валют и тп. Но сам факт того что жилья было построено/сдано в 3 раза больше чем в прошлом году, в целом ничего хорошего не предвещает. Не похоже что спрос поспевает за предложением.

    Max
    Бережаснский или Багговутовский посмотрите.

    В них там ціни дуже виросли? Цікаві проекти.

    Прохожий1
    11.12.2018 о 15:40
    Ирина
    У меня сложилось стойкое впечатление что большинство людей в этой стране неадекватные, что и подтверждает этот блог и комментарии к ниму. О каком комфорт-классе...

    А Вы кирпичную кладку в новострое давно видели? Там мало того, что качество кладкт полный треш, так ещё и раствора чуть ли не больше, чем кирпича. Это не кирпич получается, а полубетон :). Даже газоблок может оказаться лучше, чем кирпич, такие чудеса.

    Киевлянин
    Только вот с коммуникациями (канализация, водопровод, электросети в особенности) в таких домах с каждым годом все хуже и хуже. Сам съехал с такой вторички, так ...

    Родственники купили для дочки вторичку двушку 52м2, в кооперативном 16-этажном доме 1973 года постройки, в 300-х метрах от метро, сейчас там ОСББ, толковое руководство, ремонт в подъезде, окна и двери заменили на металопластиковые, грузовой лифт новый, консьерж, зимой квитанции за все кроме газа (30 грн) и электричества – 1700/1900 грн (включая холодную и горячую воду). летом 450 грн. Электрика была поменяна на медную 6 лет назад, трубы тоже. Вот стояк канализации нет. Поскольку дом был кооперативный (люди строили за свои деньги. мониторили ход строительства) то и отношение соответствующее – очень чисто и аккуратно в местах общего пользования. Хотели во Французском квартале 2 взять – не захотели бодаться с ремонтом, потом в том районе сейчас стройка на стройке – скоро будет не проехать вообще, а как узнали тариф – 21 грн за м2 без охраны и мойки окон, так и отказались от этой мысли. И да, они купили с мебелью, кухней. стиралкой, кондиционером – заходи и живи.

    Прохожий1
    04.04.2018 о 10:04
    Ірина Романова
    Ознакомившись с прогнозами различных экспертов насчет перспектив столичного рынка первичной недвижимости в нынешнем году, мне стало интересно сравнить их с тем...

    По ценам. Глядя на цены Ирпеней/Буч, можно догадаться, что столичным застройщикам есть куда опускаться очень и очень сильно, т.е. сейчас они работают далеко не на грани себестоимости. Вторичка медленно и неотвратимо падает, факт. Количество предложения новостроев неуклонно растёт, тоже факт. Есть отток работоспособного и детородного населения на запад (нас ждёт путь восточной Европы, где некому работать). Естественная демография отрицательная даже в Киеве. Что касается денег, то прошлый год ещё подпитывался депозитами из лопнувших банков, и, из-за всё время понижающихся ставок, недвижка выглядела как альтернатива для инвестирования. Сейчас банковская система устаканилась, оттока денек уже нет. Более того, у кого есть приличные деньги, интереснее ОВГЗ, а не недвижка. Спрос то есть, без сомнения, но насколько он платежеспособный? Продавцы воздуха могут рисовать любые цены, но это выглядит как судороги пирамиды продаж. Моё скромное мнение – настоящий спад впереди. Те застройщики, которые смогут предложить жильё с инфраструктурой и не треш-качества, выживут, а ввязавшиеся в пирамиду продаж должны рухнуть.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы