Рассрочка в кризис: возможны ли «каникулы»?
Не секрет, что с началом карантина доходы многих украинцев значительно снизились. От него пострадали все, но в особенно сложное положение попали те, кто в условиях снижения доходов оказался вынужден обслуживать свои долги. Кредиты, займы, рассрочка – все они оказывают не только дополнительную материальную, но и моральную нагрузку на людей. И так как многие инвестировали в новостройки на условиях рассрочки от застройщика, я решила узнать, могут ли они рассчитывать если не на поддержку, то хотя бы на понимание со стороны девелопера. Практикующий адвокат, кандидат юридических наук Ольга Кучмиенко рассказала, каким образом инвесторы могут наладить диалог с застройщиком.
Кому положены кредитные «каникулы»
По мере продления карантина правительство предлагает все большее количество антикризисных мер, чтобы хоть как-то сгладить тяжелую экономическую ситуацию, в которые оказались многие граждане. Большинство из нас слышали о том, что заемщики по кредитам могут рассчитывать на «кредитные каникулы» до окончания карантина. Но вот могут ли покупатели квадратных метров в рассрочку рассчитывать на нечто подобное?
Кредитные каникулы, предусмотренные Законом №540-IX от 30 марта 2020 г., – это временное приостановление выплат процентов (в отдельных случаях – тела кредита), а также освобождение от ответственности (пени, штрафов) на период карантина. Кредитные каникулы не применяются автоматически – заемщик обязан обратиться в банк с соответствующим заявлением. Положения закона дают возможность банкам в значительной степени определять конкретные условия для каждого заемщика.
Так как рассрочка не является кредитом с точки зрения украинского законодательства, указанные положения напрямую применяться не могут. Впрочем, законодательство содержит определенные нормы, которые при правильном использовании позволяют «инвесторам-рассрочкам» получить отсрочки или другие послабления по договорам.
Уговор дороже денег
Если вы понимаете, что ваши возможности по обслуживанию рассрочки на исходе, открывайте свой договор и ищите в нем такие разделы как форс-мажор, расторжение договора, ответственность. Вы должны четко понимать: говорит ли договор что-либо о «существенном изменении обстоятельств», «ответственности за несвоевременный платеж», о возможности изменения графика платежей, об условиях прекращении договора. Проанализируйте эти пункты и подумайте: можете ли вы их использовать сейчас, исходя из вашей ситуации. Если да, необходимо сразу уведомить застройщика о том, что вы хотите сослаться на конкретное право по договору, чтобы отсрочить очередной платеж, либо уменьшить сумму платежа в текущем месяце, либо освободить вас от ответственности за несвоевременную оплату взноса. А то и вовсе разорвать договор с меньшей комиссией или озвучить другие варианты, в зависимости от вашей цели.
Но что делать, если договор совсем «драконовский» и таких положений не содержит?
Первое, что нужно сделать, попробовать договориться лично:
- добросовестно предупредить застройщика о ваших возможных проблемах;
- попросите об изменении условий оплаты и объяснить почему это вам необходимо;
- предоставьте доказательства финансовых трудностей.
Естественно, все общение необходимо вести в эпистолярном жанре, то есть – в письменном виде. Никакие устные договоренности силы иметь не будут.
Если эта стратегия не сработает, нужно переходить ко второму этапу – объединиться с коллегами по несчастью и обращаться к застройщику с коллективным письмом. А вот в суд Ольга Кучмиенко рекомендует идти уже в крайнем случае.
Пишите письма
Юрист рекомендует готовить почву заранее, даже если пока у вас все относительно хорошо с платежеспособностью. Но если вы только заподозрили, что у вас могут возникнуть трудности с оплатой, напишите короткое письмо застройщику о том, что вы 1) далее собираетесь исполнять договор и платить вовремя, но 2) в связи с карантином у вас могут возникнуть трудности, 3) если таковые возникнут, то вы обязательно уведомите его дополнительно.
Если же ситуация становится критической и вы уже сейчас понимаете, что на следующий платеж денег нет, и виной тому карантин, то уведомите об этом застройщика. Напишите письмо, в котором кратко изложите что и почему вы просите. То есть, укажите суть вашей просьбы (отсрочить платеж, уменьшить сумму в текущем месяце и т.д.) и попросите не применять к вам ответственность за это. Объясните, почему вы не можете исполнять договор. Наиболее распространенная причина – уменьшение дохода из-за действий государства по введению карантина. Например, можно объяснить:
- если вы наемный сотрудник: вы потеряли работу, вам уменьшили зарплату, сократили рабочие часы, отправили в неоплачиваемый отпуск;
- если вы частный предприниматель: у вас отменились или уменьшилось количество заказов, работа вашего предприятия запрещена на время карантина (кафе или ресторан), вам отказались уменьшить аренду.
Также будет не лишним добавить доказательства временного снижения вашей платежеспособности (уведомление от работодателя или клиентов). К слову, такие же доказательства вы можете собрать и для своего мужа/жены, объяснив, что доход уменьшился у всех членов семьи. И конечно, не забудьте напомнить в этом письме о том, что вы предупреждали о возможных трудностях, не зависящих от вас (если вы об этом действительно предупреждали).
Объединяйтесь!
Что же делать, если застройщик отказывается идти на уступки? Юрист советует объединяться! Наверняка, вы не один, у кого возникла проблема с платежами. «Исходя из нашего опыта, коллективное обращение к застройщику более эффективно», – говорит Ольга Кучмиенко.
Но о чем стоит просить в коллективном письме? В первую очередь, о компромиссе. Застройщик идет на уступки, а каждый из вас исполняет новые условия четко и по новому плану. У вас есть веские основания просить об изменении условий договора из-за существенного изменения обстоятельств, при которых вы бы не заключили договор на действующих условиях (согласно статьи 652 Гражданского Кодекса Украины).
Важно помнить, что в юридическом смысле на этом этапе каждый отвечает за себя и за свой договор, а коллективное письмо – как «толока»: дом строят все вместе, но каждому свой. Поэтому очень важно составить его грамотно и с пользой для каждого инвестора.
Ключевая фраза в таком письме – «существенное изменения обстоятельств, при которых вы бы не заключили договор на действующих условиях». Она – основа вашей стратегии и спасательный круг, доступный каждому, кто заключает договор согласно украинскому законодательству. Когда инвестор и застройщик заключали договор, они не могли предусмотреть риск вспышки коронавируса и его последствий (карантин, ограничение передвижения, запрет определенных видов деятельности). Это не риск, который можно было спрогнозировать, как, например, инфляция или колебания курса валют. Такие явления, хоть их и трудно предсказать, являются следствием циклического экономического развития. А вот пандемия и карантин – новые, непредсказуемые, и кардинально меняющие жизненные планы обстоятельства. При всех стараниях инвестор не может повлиять на то, что выходить из дома стало опасно для жизни и, собственно, запрещено. Если именно карантин является причиной временной неплатежеспособности, инвестор вправе воспользоваться предоставленной законом защитой и просить об изменении условий договора.
После того, как застройщик согласиться, стоит закрепить новые договоренности в виде внесения изменений в каждый отдельный договор.
За помощью в общении с застройщиком можно прибегнуть к услугам посредника – юриста. Но с этой задачей вполне можно попытаться справиться и своими силами. Главное, соблюдать следующие правила:
- не делать ничего, что может рассматриваться как полный отказ от договорных обязательств. Одно дело предупредить о возможных трудностях, другое – отказаться выполнять договор в принципе;
- найти правильные основания для изменения договора и подобрать доказательства;
- грамотно и четко внести изменения в договор. Второй раз договориться будет сложно, если не невозможно.
А если в суд?
Если застройщик после всех обращений останется непреклонным, а инвестор никак не может исполнять договор, он может обратиться в суд с иском об изменении условий договора на основании статьи 652 Гражданского Кодекса Украины. Однако, процесс рассмотрения иска может быть довольно длительным. При обращении в суд очень важно иметь достаточные доказательства финансовых трудностей, а также подтверждение того, что невозможность исполнения договора наступила вследствие ограничений, введенных в связи с карантином.
Но выяснение отношений с застройщиком в суде – это уже совсем другая история, заслуживающая отдельного материала.
13 відгуків