«Подводные камни» инвестиционных договоров

Вы выбрали новостройку, изучили до мельчайших деталей ее проект, разрешительную документацию и условия инвестирования – а значит, вы готовы перейти на следующий этап ваших отношений с застройщиком. А именно, к подписанию договора, который на время «свяжет» вас и превратит в деловых партнеров. О том, с какими ловушками и «подводными камнями» можно столкнуться на этом этапе, рассказывает Александр Босенко, адвокат практики строительного права АО Constructive Lawyers.

Обещания менеджеров отдела продаж могут быть заманчивыми, рекламные проспекты чудесными, – говорит Александр Босенко, – но на практике всегда есть отличия между рекламной компанией и реалиями. И к исполнению обязательно только то, что записано в договоре.

К примеру, застройщик обещает построить качественный дом, сделать это вовремя, установить в квартире необходимое оборудование, супер-хорошие 5-ти камерные окна известного производителя, сделать эксплуатируемую кровлю и так далее. Но, стоит ознакомится с предложенным к подписанию договором и становится понятно, что все эти обещания ничем не подкреплены. Более того, во многих случаях наблюдается такая ситуация, что в рамках договора застройщик почти ничего инвестору не должен…

Немного законодательства

Стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. В договорах при участии физического лица – потребителя учитываются требования законодательства о защите прав потребителей. (ст. 6, 627 Гражданского Кодекса Украины).

«Справедливость – один из основных принципов права, является решающей в определении его как регулятора общественных отношений, одним из общечеловеческих измерений права. Обычно справедливость рассматривают как свойство права …» (Решение Конституционного Суда Украины от 01.12.2004 г. №18-рп/2004, дело №1-10/2004).

Продавец (исполнитель, производитель) не должен включать в договора с потребителями условия, которые являются несправедливыми. Если положения договора признано несправедливым, включая цену договора, такое положение может быть изменено или признано недействительным (ч.1, ч.5. ст. 18 Закона Украины «О защите прав потребителя»).

Но теория права и реалии инвестиционной деятельности, к сожалению, очень отличаются друг от друга. Александр Босенко поделился своим «топом» кабальных пунктов, которые застройщики включают в договоры (или предлагают в типичных договорах) с целью минимизации для себя юридических рисков или получения дополнительной несправедливой выгоды.

Отложенное обстоятельство

В украинском законодательстве есть понятие «відкладальна обставина» (ч.1. ст.212 Гражданского кодекса Украины).  Звучит это так: «особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов’язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).»

Некоторые застройщики включают в договоры такое право и зачастую такие пункты прописываются следующим образом:

Простыми словами это означает полное отсутствие обязательств застройщика перед покупателем! Точка! Обязанность продавца выполнять условия договора возникает только после введения в эксплуатацию дома, получения технического паспорта на квартиру и полной оплаты стоимости договора, в том числе и за дополнительную площадь.

В случае нарушения условий договора (повторю, обязанностей у застройщика нет), добиться справедливости в суде будет очень сложно.

Драконовские штрафы

Если говорить об общепринятой практике в Киеве и области, то, в основном инвесторы ограничиваются штрафом до 10% от цены договора. Но встречаются договоры, а точнее застройщики, которые делают все, чтобы было инвестору было невыгодно расторгать договор. Например, за невыполнения условий договора покупателем или желания расторгнуть договор, будь добр, оставь 49% от внесенной суммы. Несколько раз встречал даже 100% штрафа от суммы договора по инвестиционному договору, но такой пункт заведомо незаконный, – говорит адвокат. Вот яркий пример таких драконовских штрафов:

В реальной жизни это означает, что за любую просрочку платежа всего на 1 копейку или на 1 день, а также любого другого нарушения договора инвестором или попыткой расторгнуть договор, покупатель несет огромные убытки, даже не учитывая индекс инфляции.

Удивительно, – говорит адвокат, – но инвесторы, даже видя суровые штрафные санкции и понимая их последствия, все равно подписывают такой договор.

Срок возврата средств

Если говорить о сроке возврата средств, то в большинстве случаев он составляет 90-120 дней со дня расторжения договора.  Но есть и просто удивительные исключения.

Например, если рассматривать участие в фонде финансирования строительства (ФФС), то здесь возврат денег может затянутся надолго. Согласно ст. 20 Закона Украины №978-IV от 19.06.2003, в случае досрочного прекращения управления имуществом по инициативе или по вине доверителя, управитель возвращает средства доверителю в течение 5 дней после последующей полной реализации этого же объекта или после ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что до тех пор, пока объект строительства не будет реализован продавцом, либо дом не будет введены в эксплуатацию, средства возврату не подлежат.

В случае инвестирования через вступление в жилищно-строительный кооператив, согласно законодательства срок возврата средств при расторжении договора может составлять до 2,5 лет (если договором не предусмотрено другого).

Если же говорим о таких типах договоров, как предварительный договор, договор купли-продажи имущественных прав, покупки дериватива, то здесь ограничений нет. Поэтому в адвокатской практике встречаются просто «шедевральные» варианты договоров, которые инвесторы, тем не менее, почему-то подписывают:

По этому договору, при досрочном расторжении инвестору придется либо ждать год, либо искать нового инвестора на свою недвижимость.

Уменьшения площади объекта

В процессе строительства площадь готовой квартиры может изменится как в сторону увеличения (чаще всего), так и в сторону уменьшения. Это означает, что по итогам обмеров помещения, необходимо скорректировать платеж – доплатить, если площадь больше расчетной, и получить деньги с застройщика, если площадь меньше запланированной. Чаще всего в договорах условие окончательного расчета так и прописывают. Но бывают и исключения. Например, вот такие:

Если площадь готовой квартиры меньше на метр, на возврат денег можно не рассчитыватьНа практике это может означать, что непорядочный застройщик может продавать заведомо большую площадь объекта и в дальнейшем просто не возвращать разницу до 1 кв.м. В итоге покупатель попросту «дарит» деньги застройщику.

Сроки ввода дома в эксплуатацию

Важное условие, которое должно быть прописано во всех договорах – это четкие сроки сдачи дома в эксплуатацию.  Если этот срок не определен, то когда бы ни был сдан (или не сдан) дом, нарушение застройщиком договора доказать не удастся.

Конечно же, многие застройщики манипулируют этим условием или вообще не включают его в договор.

Если говорить об общепринятой практике в строительстве, то при сооружении высотных домов (20-25 эт.), задержка составляет 4-6 мес. Поэтому, как правило, в договорах встречаются условия, что задержка сроков сдачи на 6 месяцев не является нарушением договора. Но некоторые застройщики, что называется, идут дальше. Вот примеры:

В первом случае говорится только о плановом сроке завершения строительства, а не  о вводе дома в эксплуатацию. Во втором –  хитрая игра слов «орієнтовний строк» и возможность его переноса на 6 мес.

Встречаются договоры, где сроки ввода в эксплуатацию вообще не прописывают… А если срок исполнения обязательства по договору не определен, то и требовать его выполнения можно бесконечно долго…

Характеристики недвижимости

То что рекламирует застройщик и то, что он же прописывает в договоре, как правило, очень отличается. К примеру, вам обещают 5-ти этажный дом, качественное утепление вентилируемый фасад, хорошие окна, двери, эксплуатируемая крыша с озеленением и т.д. Но, в ходе стройки планы застройщика меняются – и вот дом уже подрос на несколько этажей, крыша стала обычной, входные двери нужно менять, планировка изменилась…

Кажется, что в этом случае инвестору нужно идти в суд защищать свои законные права – но, к сожалению, не всегда это возможно. Вот реальные примеры:

На этом характеристики квартиры и оборудования заканчиваются. То есть, инвестор не может подкрепить свои требования – в договоре нет четкой характеристики того, во что вкладывались деньги. А значит, и призвать к ответу нерадивого застройщика будет проблематично.

Итог простой. Подписав такой договор, эффективно защищать свои права в досудебном или в судебном порядке будет сложно.

Это конечно не все уловки, которые встречаются в договорах с застройщиками – но они самые распространенные. Поэтому прежде чем подписать бумаги, внимательно изучайте все условия договора и, по возможности, вносите изменения в те пункты, которые ущемляют ваши права.