Пригород пошел в рост: ценовые итоги весны 2020 года

На днях я предложила подвести итоги весны на столичном рынке новостроек, а сегодня давайте посмотрим, как вели себя средние цены на рынке новостроек пригородных. И, конечно, попытаемся спрогнозировать вектор их дальнейшего движения.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, май 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в мае 2020 года

Весенний карантин ударил не только по столичным застройщикам, но и по тем девелоперам, которые работают в пригороде. В период жесткого локдауна практически все они столкнулись со снижением интереса потенциальных инвесторов к новостройкам в пригороде и снижением числа реальных сделок. Это, в свою очередь, привело к уменьшению денежного потока, направляемого на финансирование строительства текущих проектов и, как следствие, к замедлению хода некоторых строек. Конечно, влияние кризиса на разных застройщиков было неодинаковым. Меньше всего, на мой взгляд, его ощутили крупные системные девелоперы, которые могу похвастать раскрученным брендом, и в работе у которых находится несколько проектов. А вот небольшие, локальные застройщики, работающие над строительством 1-2 объектов в полной мере прочувствовали все «прелести» карантина.

Тем не менее, говорить о том, что рынок пригородной первички перенес «весеннее обострение» хуже, чем столичный, на мой взгляд, все же не приходится. Судя по данным ЛУН, карантинная весна в пригороде спровоцировала бОльший рост цен, чем на первичке столицы. Так, если киевские девелоперы за три весенних месяца подняли цены, в среднем, всего 100 грн за кв.м, то пригородная недвижимость подорожала на 400 грн.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, март 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в марте 2020 года

Средняя цена пригородного «квадрата» подросла с 14,4 тыс. грн в марте до 14,8 тыс. грн в мае. При этом небольшой рост (на 100 грн за средний «квадрат») был зафиксирован и в апреле — в то время, как в Киеве в апреле средняя стоимость квадратного метра не изменилась, по сравнению с мартом.

Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что пригородная недвижимость нынешней весной была привлекательней для потенциальных инвесторов, чем столичная. В принципе, это объяснимо: карантинные меры показали, что небольшой город в условиях пандемии комфортней для проживания, чем мегаполис. Конечно, при условии, что пригородное жилье окружено развитой инфраструктурой, а людям не нужно ежедневно кататься в столицу на работу.

С другой стороны, весенняя изоляция показала: по большому счету, жители новых пригородных «жилых массивов» сталкиваются, по сути, с теми же проблемами, что и киевляне — только они усугубляются еще и тем, что путь в столицу бывает ну очень непростым. А близость к Киеву и хорошее транспортное сообщение — это действительно важно.

Чем ближе к столице — тем дороже

Собственно, последний тезис подтверждает тот факт, что рост средней цены происходил, в основном, за счет подорожания «метров» в ЖК, расположенных в радиусе 5-километровой зоны вокруг столицы.

Динамика стоимости квадратного метра по удаленности от Киева
Динамика средних цен в разрезе близости к столице

Так, по данным ЛУН, в мае средняя стоимость квадратного метра в ближнем пригороде Киева (до 5 км) поднялась на 500 грн — с 15 тыс. грн в марте и апреле до 15,5 тыс. грн в мае. В то время, как средний метр в новостройках, расположенных на расстоянии 10-20 км от столицы в мае даже немного подешевел — с 14 тыс. грн в марте-апреле до 13,9 тыс. грн в мае. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, расположенных в радиусе 5-10 км от Киева весной оставалась неизменной — на уровне 15 тыс. грн.

Где жилье дорожает быстрее?

Пальму первенства по средней стоимости квадратного метра среди столичных пригородов этой весной удержал Вишневое — несмотря на карантин и кризис, все три месяца весны в этом городке фиксировался рост цен на новостройки. Так, если в марте 2020 средняя цена метра тут составляла 15,5 тыс. грн, то в апреле она поднялась до 15,8 тыс. грн, а в мае и вовсе преодолела очередной рубеж и составила 16,2 тыс. грн.

Примерно такая же ситуация наблюдалась и в Ирпене. С марта месяца, когда средний квадрат здесь стоил 15 тыс. грн, цены росли. Средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках в апреле поднялась до 15,2 тыс. грн, а в мае — до 15,5 тыс. грн.

Стабильно дорожал «средний квадрат» и в Гатном. Каждый весенний месяц средний метр в местных новостройках дорожал на 500 грн. Таким образом, цена тут поднялась с 14 тыс. грн в марте до 15 тыс. грн в апреле.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, март 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в марте 2020 г.

Отмечу, что подобный стабильный рост средних цен «на карантине» был зафиксирован не во всех пригородах. Например, Петропавловская Борщаговка. Средняя цена на новостройки в мае тут была зафиксирована на вполне приличном уровне — 16 тыс. грн. Правда, динамика здесь наблюдалась несколько иная: с мартовской средней цены в 15,3 тыс. грн она выросла до 16,2 тыс. грн в апреле — и в мае снизилась на 200 грн. То есть, местные девелоперы, скорее всего с началом карантина понадеялись на всплеск интереса к своим проектам — и подняли цены. Но расчет, видимо, не оправдался, и цены пришлось немного снизить.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, апрель 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в апреле 2020 г.

А вот бучанские девелоперы, видимо, решили в карантин немного перестраховаться — и с его началом существенно опустили цены. Так, если в марте 2020 года средний метр здесь стоил 14,2 тыс. грн, то в апреле он опустился до 13,8 тыс. грн. Но уже в мае он «рванул» до 14,7 тыс. грн. Аналогичной тактики придерживались и девелоперы Святопетровского. В марте средняя цена строящегося в этом селе «квадрата» составляла 12 тыс. грн, в апреле снизилась до 11,8 тыс. грн, а в мае поднялась до 13,2 тыс. грн.

В некоторых пригородах этой весной наблюдалось и стабильное снижение средней цены — в частности, в Борисполе. В марте, например, она составляла 14,3 тыс. грн, в апреле — снизилась до 14,1 тыс. грн. а в мае средняя стоимость метра в местных новостройках и вовсе упала до 13 тыс. грн.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, май 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в мае 2020 г.

Конечно, колебания карантинных средних цен были характерны не для всех пригородов. Например, в Гостомеле всю весну средние цены держались на одном уровне — 12,9 тыс. грн за средний «квадрат».

Как видим, вектор движения средних цен на пригородные новостройки в разрезе конкретных населенных пунктов — разнонаправленный. На мой взгляд, это может говорить о том, что девелоперы (в основной своей массе) заняты «прощупыванием почвы». Пока неясно, куда двинется рынок дальше — и какая тактика будет на нем более выигрышной.

Подводим итоги

В условиях неопределенности и нестабильности сложно делать какие-либо прогнозы — любая «новая вводная» может кардинально изменить ситуацию на рынке. Конечно, говорить о стагнации рынка преждевременно — многим людям нужно решать «квартирный вопрос» невзирая ни на карантин, ни на кризис, ни на политические скандалы. Поэтому и строящаяся недвижимость — в том числе, и в пригородах — будет востребована. Конечно, смельчаков, готовых рискнуть своими сбережениями и вложиться «в котлован» станет меньше, а вот интерес к построенным и почти построенным проектам, на мой взгляд, будет как раз расти, даже  невзирая на цену. Правда, интерес этот будет, скорее всего, избирательным — к комфортабельным, самодостаточным ЖК он будет выше, даже несмотря на более высокую «стартовую стоимость». Потому что карантин многим показал: жизнь не ограничивается дверями квартиры. Важно, где она находится и  что ее окружает.

И, как мне кажется, многим потенциальным инвесторам эта весна «открыла глаза» на свою «среду обитания». И многие из тех, кто еще недавно смотрел на многоквартирные проекты ближнего пригорода, могут перенаправить свой интерес либо в сторону более автономных коттеджных городков, либо в сторону самых недорогих вариантов недвижимости в столице.

P.S. Напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

302 ответа
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.



* - обязательное поле

Читайте все 302 комментария на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы