Пригород пошел в рост: ценовые итоги весны 2020 года

На днях я предложила подвести итоги весны на столичном рынке новостроек, а сегодня давайте посмотрим, как вели себя средние цены на рынке новостроек пригородных. И, конечно, попытаемся спрогнозировать вектор их дальнейшего движения.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, май 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в мае 2020 года

Весенний карантин ударил не только по столичным застройщикам, но и по тем девелоперам, которые работают в пригороде. В период жесткого локдауна практически все они столкнулись со снижением интереса потенциальных инвесторов к новостройкам в пригороде и снижением числа реальных сделок. Это, в свою очередь, привело к уменьшению денежного потока, направляемого на финансирование строительства текущих проектов и, как следствие, к замедлению хода некоторых строек. Конечно, влияние кризиса на разных застройщиков было неодинаковым. Меньше всего, на мой взгляд, его ощутили крупные системные девелоперы, которые могу похвастать раскрученным брендом, и в работе у которых находится несколько проектов. А вот небольшие, локальные застройщики, работающие над строительством 1-2 объектов в полной мере прочувствовали все «прелести» карантина.

Тем не менее, говорить о том, что рынок пригородной первички перенес «весеннее обострение» хуже, чем столичный, на мой взгляд, все же не приходится. Судя по данным ЛУН, карантинная весна в пригороде спровоцировала бОльший рост цен, чем на первичке столицы. Так, если киевские девелоперы за три весенних месяца подняли цены, в среднем, всего 100 грн за кв.м, то пригородная недвижимость подорожала на 400 грн.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, март 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в марте 2020 года

Средняя цена пригородного «квадрата» подросла с 14,4 тыс. грн в марте до 14,8 тыс. грн в мае. При этом небольшой рост (на 100 грн за средний «квадрат») был зафиксирован и в апреле – в то время, как в Киеве в апреле средняя стоимость квадратного метра не изменилась, по сравнению с мартом.

Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что пригородная недвижимость нынешней весной была привлекательней для потенциальных инвесторов, чем столичная. В принципе, это объяснимо: карантинные меры показали, что небольшой город в условиях пандемии комфортней для проживания, чем мегаполис. Конечно, при условии, что пригородное жилье окружено развитой инфраструктурой, а людям не нужно ежедневно кататься в столицу на работу.

С другой стороны, весенняя изоляция показала: по большому счету, жители новых пригородных «жилых массивов» сталкиваются, по сути, с теми же проблемами, что и киевляне – только они усугубляются еще и тем, что путь в столицу бывает ну очень непростым. А близость к Киеву и хорошее транспортное сообщение – это действительно важно.

Чем ближе к столице – тем дороже

Собственно, последний тезис подтверждает тот факт, что рост средней цены происходил, в основном, за счет подорожания «метров» в ЖК, расположенных в радиусе 5-километровой зоны вокруг столицы.

Динамика стоимости квадратного метра по удаленности от Киева
Динамика средних цен в разрезе близости к столице

Так, по данным ЛУН, в мае средняя стоимость квадратного метра в ближнем пригороде Киева (до 5 км) поднялась на 500 грн – с 15 тыс. грн в марте и апреле до 15,5 тыс. грн в мае. В то время, как средний метр в новостройках, расположенных на расстоянии 10-20 км от столицы в мае даже немного подешевел – с 14 тыс. грн в марте-апреле до 13,9 тыс. грн в мае. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, расположенных в радиусе 5-10 км от Киева весной оставалась неизменной – на уровне 15 тыс. грн.

Где жилье дорожает быстрее?

Пальму первенства по средней стоимости квадратного метра среди столичных пригородов этой весной удержал Вишневое – несмотря на карантин и кризис, все три месяца весны в этом городке фиксировался рост цен на новостройки. Так, если в марте 2020 средняя цена метра тут составляла 15,5 тыс. грн, то в апреле она поднялась до 15,8 тыс. грн, а в мае и вовсе преодолела очередной рубеж и составила 16,2 тыс. грн.

Примерно такая же ситуация наблюдалась и в Ирпене. С марта месяца, когда средний квадрат здесь стоил 15 тыс. грн, цены росли. Средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках в апреле поднялась до 15,2 тыс. грн, а в мае – до 15,5 тыс. грн.

Стабильно дорожал «средний квадрат» и в Гатном. Каждый весенний месяц средний метр в местных новостройках дорожал на 500 грн. Таким образом, цена тут поднялась с 14 тыс. грн в марте до 15 тыс. грн в апреле.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, март 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в марте 2020 г.

Отмечу, что подобный стабильный рост средних цен «на карантине» был зафиксирован не во всех пригородах. Например, Петропавловская Борщаговка. Средняя цена на новостройки в мае тут была зафиксирована на вполне приличном уровне – 16 тыс. грн. Правда, динамика здесь наблюдалась несколько иная: с мартовской средней цены в 15,3 тыс. грн она выросла до 16,2 тыс. грн в апреле – и в мае снизилась на 200 грн. То есть, местные девелоперы, скорее всего с началом карантина понадеялись на всплеск интереса к своим проектам – и подняли цены. Но расчет, видимо, не оправдался, и цены пришлось немного снизить.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, апрель 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в апреле 2020 г.

А вот бучанские девелоперы, видимо, решили в карантин немного перестраховаться – и с его началом существенно опустили цены. Так, если в марте 2020 года средний метр здесь стоил 14,2 тыс. грн, то в апреле он опустился до 13,8 тыс. грн. Но уже в мае он «рванул» до 14,7 тыс. грн. Аналогичной тактики придерживались и девелоперы Святопетровского. В марте средняя цена строящегося в этом селе «квадрата» составляла 12 тыс. грн, в апреле снизилась до 11,8 тыс. грн, а в мае поднялась до 13,2 тыс. грн.

В некоторых пригородах этой весной наблюдалось и стабильное снижение средней цены – в частности, в Борисполе. В марте, например, она составляла 14,3 тыс. грн, в апреле – снизилась до 14,1 тыс. грн. а в мае средняя стоимость метра в местных новостройках и вовсе упала до 13 тыс. грн.

Средняя стоимость за квадратный метр в пригороде Киева, май 2020 года
Средние цены на пригородные новостройки в мае 2020 г.

Конечно, колебания карантинных средних цен были характерны не для всех пригородов. Например, в Гостомеле всю весну средние цены держались на одном уровне – 12,9 тыс. грн за средний «квадрат».

Как видим, вектор движения средних цен на пригородные новостройки в разрезе конкретных населенных пунктов – разнонаправленный. На мой взгляд, это может говорить о том, что девелоперы (в основной своей массе) заняты «прощупыванием почвы». Пока неясно, куда двинется рынок дальше – и какая тактика будет на нем более выигрышной.

Подводим итоги

В условиях неопределенности и нестабильности сложно делать какие-либо прогнозы – любая «новая вводная» может кардинально изменить ситуацию на рынке. Конечно, говорить о стагнации рынка преждевременно – многим людям нужно решать «квартирный вопрос» невзирая ни на карантин, ни на кризис, ни на политические скандалы. Поэтому и строящаяся недвижимость – в том числе, и в пригородах – будет востребована. Конечно, смельчаков, готовых рискнуть своими сбережениями и вложиться «в котлован» станет меньше, а вот интерес к построенным и почти построенным проектам, на мой взгляд, будет как раз расти, даже  невзирая на цену. Правда, интерес этот будет, скорее всего, избирательным – к комфортабельным, самодостаточным ЖК он будет выше, даже несмотря на более высокую «стартовую стоимость». Потому что карантин многим показал: жизнь не ограничивается дверями квартиры. Важно, где она находится и  что ее окружает.

И, как мне кажется, многим потенциальным инвесторам эта весна «открыла глаза» на свою «среду обитания». И многие из тех, кто еще недавно смотрел на многоквартирные проекты ближнего пригорода, могут перенаправить свой интерес либо в сторону более автономных коттеджных городков, либо в сторону самых недорогих вариантов недвижимости в столице.

P.S. Напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


478 відповідей
  • Вася
    є забудовники у Києві чи області, куди є сенс інвестувати?

    Вася, звісно що є 😉
    Якщо серйозно, то обирайте локацію, декілька ЖК, перевіряйте їх забудовників та придивіться до динаміки будівництва (хоча б декілька тижнів)

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

    Сергей
    11.01.2019 о 12:12
    Ірина Романова
    Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...

    Добрый день Ирина! Спасибо за ваши статьи, хочу попросить вас обратить внимание на ЖК Royal Park в центре Ирпени и поделиться мыслями.

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы