Пригород пошел в рост: ценовые итоги весны 2020 года

На днях я предложила подвести итоги весны на столичном рынке новостроек, а сегодня давайте посмотрим, как вели себя средние цены на рынке новостроек пригородных. И, конечно, попытаемся спрогнозировать вектор их дальнейшего движения.

Весенний карантин ударил не только по столичным застройщикам, но и по тем девелоперам, которые работают в пригороде. В период жесткого локдауна практически все они столкнулись со снижением интереса потенциальных инвесторов к новостройкам в пригороде и снижением числа реальных сделок. Это, в свою очередь, привело к уменьшению денежного потока, направляемого на финансирование строительства текущих проектов и, как следствие, к замедлению хода некоторых строек. Конечно, влияние кризиса на разных застройщиков было неодинаковым. Меньше всего, на мой взгляд, его ощутили крупные системные девелоперы, которые могу похвастать раскрученным брендом, и в работе у которых находится несколько проектов. А вот небольшие, локальные застройщики, работающие над строительством 1-2 объектов в полной мере прочувствовали все «прелести» карантина.

Тем не менее, говорить о том, что рынок пригородной первички перенес «весеннее обострение» хуже, чем столичный, на мой взгляд, все же не приходится. Судя по данным ЛУН, карантинная весна в пригороде спровоцировала бОльший рост цен, чем на первичке столицы. Так, если киевские девелоперы за три весенних месяца подняли цены, в среднем, всего 100 грн за кв.м, то пригородная недвижимость подорожала на 400 грн.

Средняя цена пригородного «квадрата» подросла с 14,4 тыс. грн в марте до 14,8 тыс. грн в мае. При этом небольшой рост (на 100 грн за средний «квадрат») был зафиксирован и в апреле – в то время, как в Киеве в апреле средняя стоимость квадратного метра не изменилась, по сравнению с мартом.

Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что пригородная недвижимость нынешней весной была привлекательней для потенциальных инвесторов, чем столичная. В принципе, это объяснимо: карантинные меры показали, что небольшой город в условиях пандемии комфортней для проживания, чем мегаполис. Конечно, при условии, что пригородное жилье окружено развитой инфраструктурой, а людям не нужно ежедневно кататься в столицу на работу.

С другой стороны, весенняя изоляция показала: по большому счету, жители новых пригородных «жилых массивов» сталкиваются, по сути, с теми же проблемами, что и киевляне – только они усугубляются еще и тем, что путь в столицу бывает ну очень непростым. А близость к Киеву и хорошее транспортное сообщение – это действительно важно.

Чем ближе к столице – тем дороже

Собственно, последний тезис подтверждает тот факт, что рост средней цены происходил, в основном, за счет подорожания «метров» в ЖК, расположенных в радиусе 5-километровой зоны вокруг столицы.

Так, по данным ЛУН, в мае средняя стоимость квадратного метра в ближнем пригороде Киева (до 5 км) поднялась на 500 грн – с 15 тыс. грн в марте и апреле до 15,5 тыс. грн в мае. В то время, как средний метр в новостройках, расположенных на расстоянии 10-20 км от столицы в мае даже немного подешевел – с 14 тыс. грн в марте-апреле до 13,9 тыс. грн в мае. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках, расположенных в радиусе 5-10 км от Киева весной оставалась неизменной – на уровне 15 тыс. грн.

Где жилье дорожает быстрее?

Пальму первенства по средней стоимости квадратного метра среди столичных пригородов этой весной удержал Вишневое – несмотря на карантин и кризис, все три месяца весны в этом городке фиксировался рост цен на новостройки. Так, если в марте 2020 средняя цена метра тут составляла 15,5 тыс. грн, то в апреле она поднялась до 15,8 тыс. грн, а в мае и вовсе преодолела очередной рубеж и составила 16,2 тыс. грн.

Примерно такая же ситуация наблюдалась и в Ирпене. С марта месяца, когда средний квадрат здесь стоил 15 тыс. грн, цены росли. Средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках в апреле поднялась до 15,2 тыс. грн, а в мае – до 15,5 тыс. грн.

Стабильно дорожал «средний квадрат» и в Гатном. Каждый весенний месяц средний метр в местных новостройках дорожал на 500 грн. Таким образом, цена тут поднялась с 14 тыс. грн в марте до 15 тыс. грн в апреле.

Отмечу, что подобный стабильный рост средних цен «на карантине» был зафиксирован не во всех пригородах. Например, Петропавловская Борщаговка. Средняя цена на новостройки в мае тут была зафиксирована на вполне приличном уровне – 16 тыс. грн. Правда, динамика здесь наблюдалась несколько иная: с мартовской средней цены в 15,3 тыс. грн она выросла до 16,2 тыс. грн в апреле – и в мае снизилась на 200 грн. То есть, местные девелоперы, скорее всего с началом карантина понадеялись на всплеск интереса к своим проектам – и подняли цены. Но расчет, видимо, не оправдался, и цены пришлось немного снизить.

А вот бучанские девелоперы, видимо, решили в карантин немного перестраховаться – и с его началом существенно опустили цены. Так, если в марте 2020 года средний метр здесь стоил 14,2 тыс. грн, то в апреле он опустился до 13,8 тыс. грн. Но уже в мае он «рванул» до 14,7 тыс. грн. Аналогичной тактики придерживались и девелоперы Святопетровского. В марте средняя цена строящегося в этом селе «квадрата» составляла 12 тыс. грн, в апреле снизилась до 11,8 тыс. грн, а в мае поднялась до 13,2 тыс. грн.

В некоторых пригородах этой весной наблюдалось и стабильное снижение средней цены – в частности, в Борисполе. В марте, например, она составляла 14,3 тыс. грн, в апреле – снизилась до 14,1 тыс. грн. а в мае средняя стоимость метра в местных новостройках и вовсе упала до 13 тыс. грн.

Конечно, колебания карантинных средних цен были характерны не для всех пригородов. Например, в Гостомеле всю весну средние цены держались на одном уровне – 12,9 тыс. грн за средний «квадрат».

Как видим, вектор движения средних цен на пригородные новостройки в разрезе конкретных населенных пунктов – разнонаправленный. На мой взгляд, это может говорить о том, что девелоперы (в основной своей массе) заняты «прощупыванием почвы». Пока неясно, куда двинется рынок дальше – и какая тактика будет на нем более выигрышной.

Подводим итоги

В условиях неопределенности и нестабильности сложно делать какие-либо прогнозы – любая «новая вводная» может кардинально изменить ситуацию на рынке. Конечно, говорить о стагнации рынка преждевременно – многим людям нужно решать «квартирный вопрос» невзирая ни на карантин, ни на кризис, ни на политические скандалы. Поэтому и строящаяся недвижимость – в том числе, и в пригородах – будет востребована. Конечно, смельчаков, готовых рискнуть своими сбережениями и вложиться «в котлован» станет меньше, а вот интерес к построенным и почти построенным проектам, на мой взгляд, будет как раз расти, даже  невзирая на цену. Правда, интерес этот будет, скорее всего, избирательным – к комфортабельным, самодостаточным ЖК он будет выше, даже несмотря на более высокую «стартовую стоимость». Потому что карантин многим показал: жизнь не ограничивается дверями квартиры. Важно, где она находится и  что ее окружает.

И, как мне кажется, многим потенциальным инвесторам эта весна «открыла глаза» на свою «среду обитания». И многие из тех, кто еще недавно смотрел на многоквартирные проекты ближнего пригорода, могут перенаправить свой интерес либо в сторону более автономных коттеджных городков, либо в сторону самых недорогих вариантов недвижимости в столице.

P.S. Напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.