Ликбез для инвестора: договор совместной деятельности

Вариантов финансирования частными инвесторами строительства недвижимости достаточно много – и о многих из них в блоге уже шла речь. Так, юрист Александр Босенко рассказывал о «подводных камнях» инвестиционных договоров, ФФС, деривативов, предварительного договора покупки-продажи недвижимости, инвестировании через покупку облигаций. По просьбе читателей я решила дополнить этот список, и попросила юриста рассказать о нюансах не очень распространенного, но все же встречающегося формата инвестирования – договора о совместной деятельности. Юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко любезно согласился провести необходимый «ликбез». 

Хоть и не часто, но застройщики все же используют Договор совместной деятельности как один из видов привлечение средств в строительство домов. Как по мне, это далеко не самый лучший вид схемы финансирования с точки зрения законодательной базы и взаимоотношений инвестор–застройщик, – говорит юрист. Такой вид привлечения средств прямо не запрещен законом. Но, с другой стороны, он прямо и не предусмотрен ч.3 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». В переводе «с юридического на общечеловеческий», это означает, что подписав такой договор, покупатель не получает законодательной защиты со стороны Государства.

 Правовое регулирование

Договор о совместной деятельности регулируется Гражданским кодексом Украины (ст.ст 359, 1130 – 1143), ст. 134 Хозяйственного кодекса Украины и другими нормативными актами.

Согласно ст. 1130 ГК Украины, договор о совместной деятельности заключается в письменной форме. Согласно ему, стороны (участники) обязуются действовать совместно, без образования юридического лица, для достижения определенной цели, которая не противоречит закону.  В нашем случае «цель» – строительство и ввод в эксплуатацию дома и получение недвижимости в собственность.

Если говорить о «форме» объединения вкладов и ведения дальнейших действий, то есть два варианта:

Совместная деятельность может осуществляться на основе объединения вкладов участников (простое товарищество) (ч. 2 ст. 1130 ГК Украины). В этом случае Договор предусматривает наличие вкладов участников, которые объединяются, ради получения прибыли или достижения иной цели (ст. 1132 ГК Украины). Важно отметить, что объединенные вклады становятся общей долевой собственностью участников (ч. 1 ст. 1134 ГКУ). Произведенная и полученная продукция в результате такой деятельности – это тоже общая долевая собственность;

Также, совместная деятельность может осуществляться без объединения вкладов участников. В этом случае, при заключении договора участники определяют процедуру ведения общих дел: как правило, уполномочивают одного из участников на ведение дел. Если же договором не установлено наличие такого участника, то, согласно ст. 1135 ГК, на совершение какого-либо действия, касающегося ведения общих дел, потребуется согласие всех участников договора. Если говорить просто – в договоре желательно установить, кто будет занимается бумажной волокитой и вопросом налогообложения. Но как правило. эту обязанность в нашем случае берет на себя застройщик.

Форма и стороны договора

Согласно п. 1. ст. 1131 ГК Украины, договор о совместной деятельности заключается в письменной форме на любой срок или до выполнения «цели».  Несоблюдение письменной формы договора влечет его ничтожность.

Такие договоры не подлежат государственной регистрации, а потому существует вероятность заключения договоров с несколькими лицами по одному и тому же объекту недвижимости.

При желании, такой договор можно удостоверить нотариально, но это тоже не минимизирует риск двойных перепродаж, в связи с отсутствием единого открытого реестра инвестиционных договоров, в том числе и договора о совместной деятельности.

Если говорить о сторонах договора, то Гражданский кодекс Украины не содержит ограничений относительно круга субъектов – участников совместной деятельности. Ими могут быть как физические лица, так и субъекты предпринимательской деятельности. Участниками совместной деятельности могут быть также нерезиденты.

Особенности договоров

К основным условиям договора стоит отнести следующие:

• цена договора;
• координация совместных действий участников или ведения их общих дел;
• четкое распределение дохода (конкретизация будущего имущества);
• порядок и сроки распределения частей;
• правовой статус выделенного для совместной деятельности имущества;
• покрытие расходов и убытков участников;
• участие участников в результатах совместных действий;
• основания прекращение договора;
• ответственность участников по общим обязательствам;
• ответственность участников друг перед другом;
• другие условия, которые стороны считают существенными для таких договоров, если иное не установлено законом об отдельных видах совместной деятельности, устанавливаются сторонами в договоре по взаимному согласию.

Важно обратить внимание и на налоговые аспекты. Если договором предусмотрено объединение вкладов, то тогда совместная деятельность может быть определена как «совместная деятельность без образования юридического лица по договору простого товарищества» – независимо от названия договора. Эти договоры имеют большое количество налоговых и учетных нюансов, связанных с этапом создания (объединения вкладов) и их прекращением. Именно эти договоры могут быть зарегистрированы в органах налоговой службы. Не регистрироваться плательщиком НДС, нельзя.

 Основания расторжения договора

Договор совместной деятельности может быть прекращен в таких основных случаях:

•   смерти физического лица-участника или ликвидации юридического лица;
•   отказа участника от дальнейшего участия в договоре или расторжения договора по требованию одного из участников;
•   истечения срока договора простого товарищества;
•   выделения доли участника по требованию его кредитора;
•   достижение цели общества или наступления обстоятельств, когда достижение цели общества стало невозможным.

Важно! С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Что происходит на практике

Когда покупатель решил инвестировать в объект строительства, зачастую он подписывает дополнительного соглашение к существующему договору о совместной деятельности, по которому он становится, к примеру, стороной 132. Это означает, что уже есть 132 участника совместной деятельности. В зависимости от размера внесенного вклада, рассчитывается и часть прибыли инвестора (участника СД).  К примеру, чтобы получить 0,2% части дохода, новому участнику (инвестору) нужно внести 700 000 грн., что приравнивается к определенной квартире /помещению площадью 40 кв.м.

С учетом того, что конкретного порядка передачи новосозданного объекта нет, рекомендуется все тонкости такой передачи, сроки, стоимость, условия, прописывать непосредственно в договоре. Также, важно предусматривать право инвестора самостоятельно регистрировать право собственности на помещение, потому что зачастую застройщики манипулируют такой возможность и навязывают «своего» нотариуса, работающего по «своему прайсу» за такие услуги. И в некоторых случаях затраты на подобное нотариальное оформление недвижимости могут доходить до 10-15 тыс. грн. При этом, если заниматься самостоятельной регистрацией, она обойдется гораздо дешевле.

После того, как дом был введен в эксплуатацию и ему был присвоен почтовый адрес, совместно с застройщиком, подаются документы к регистратору для регистрации права собственности покупателя (на участника). При этом, никаких налогов не возникает.

Перечень документов для регистрации предусмотрен п. 41 Постановления КМУ от 25 декабря 2015 № 1127 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений».

Сроки регистрации могут быть от 2-х часов (при этом административный сбор составляет – 10135 грн.) до 5-ти рабочих дней (административный сбор – 203 грн.).

Подводим итоги

Договор о совместной деятельности – не самый лучший вариант инвестирования в недвижимость. С другой стороны, сегодня ни один формат не дает инвестору 100% гарантии выполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Помните, инвестируя в строящуюся недвижимость, вы не покупаете квартиру. Вы покупаете у застройщика обещание построить ее для вас!