Новые правила «переуступки»  

Недавно мы разбирались, какое влияние законопроект № 1210 может оказать на рынок недвижимости в Украине.  Сегодня этот документ подписан – а значит, налогообложение продажи объектов незавершенного строительства несколько изменилось. Что именно изменилось, и что, собственно, такое «объект незавершенного строительства», объясняет Ольга Кучмиенко, кандидат юридических наук и практикующий адвокат.

Правила налогообложения

Раньше, до 23 мая 2020 года, при продаже в течение календарного года уже первого объекта незавершенного строительства (в частности, переуступки прав на строящееся жилье), необходимо было платить налог в размере 5% от цены, указанной в договоре. При этом, было не важно сколько лет такой объект находился в собственности – менее или более 3 лет.

Теперь же, согласно последним изменениям статьи 172 Налогового кодекса на основании Закона 466-IX, изменились и правила налогообложения продажи объектов незавершенного строительства. Отныне первая переуступка прав на объект незавершенного строительства не облагается подоходным налогом, если объект находился в собственности более 3 лет.

Последующие переуступки прав на другие объекты незавершенного строительства, которые находятся в собственности более 3 лет, облагаются подоходным налогом в размере 5%.

Как и ранее, со сделок по передаче прав на строящееся жилье, дополнительно будет взиматься госпошлина в размере 1%, военный сбор (1,5%) и сбор в Пенсионный фонд (1%), с определенными исключениями.

На практике все пошлины и налоги закладываются в цену объекта, так как их платит продавец. Поэтому, от того, насколько сократятся или нет затраты продавца, может зависеть динамика цен на рынке объектов незавершенного строительства. Конечно, стоит учитывать другие факторы ценообразования, но это уже совсем другая история.

Что такое объект незавершенного строительства?

Несколько слов стоит уделить и тому, что же в юридическом смысле является объектом незавершенного строительства, так как именно это и есть объектом налогообложения. Другими словами, в каком случае вы можете назвать ваше имущество «объектом незавершенного строительства», а налоговая служба не имеет права требовать 5% за продажу, если вы владеете этим объектом более 3 лет и продаете первый объект за календарный год.

Начать стоит с того, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации согласно ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их обеспечений».

На практике этот процесс выглядит так. Государственный регистратор открывает Раздел (вкладку) в государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. Эта вкладка содержит название объекта (в нашем случае – объекта незавершенного строительства), а также регистрационный номер такого объекта. После ввода в эксплуатацию этого объекта и регистрации права собственности на недвижимость, Раздел на объект незавершенного строительства закрывают и открывают новый – на объект недвижимости.

Для нашей темы это означает, что «моментом перевоплощения» объекта незавершенного строительства в полноценный объект недвижимости является день, когда государственный регистратор открыл новый раздел в реестре имущественных прав. С этого дня, правила налогообложения для объекта незавершенного строительства не должны применяться к такому имуществу. Как это будет работать на практике – покажет время.

Подводим итоги

С конца мая 2020 первая продажа объекта незавершенного строительства не облагается налогом, если вы владеете таким объектом более 3 лет. Следующая продажа облагается налогом 5%. Как это повлияет на цены на рынке, а также получится ли спорить с налоговой о том, когда объект незавершенного строительства таким уже не является, мы скоро увидим.