Апартаменты: нюансы и особенности

Все больше столичных застройщиков предлагают частным инвесторам вложить средства в строительство не квартир, а апартаментов. Давайте разберемся, чем такой формат недвижимости отличается от привычных всем квартир и какие «сюрпризы» он может преподнести собственникам в будущем.

Что такое апартаменты

На первый взгляд, особых отличий между квартирой и апартаментами нет, разве что в массовом сознании прочно укрепилась мысль, что «апартаменты» – это большая, комфортная и роскошная квартира. И вот здесь-то и кроется первый камень преткновения с реальностью. Дело в том, что согласно украинскому законодательству, апартаменты – это НЕ квартира.

Так, согласно п. 14.1.129 Налогового Кодекса Украины, объекты жилой недвижимости – это здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, плюс дачные и садовые дома. Здесь же дается «расшифровка» типов жилой недвижимости. Это, в частности:

• жилой дом – здание капитального типа, построенное с соблюдением требований законодательства и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома бывают усадебного типа и квартирного типа разной этажности.
• квартира – изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем.

Как видим, никаких «апартаментов» в перечне вариантов жилой недвижимости в данном Кодексе не содержится. И это автоматически означает, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Ведь тот же пункт Налогового Кодекса гласит, что объекты нежилой недвижимости – это здания и помещения, которые по законодательству НЕ относятся жилому фонду. Среди них, в частности, выделяют офисные, торговые и гостиничные здания.

Косвенным подтверждением вывода о том, что «апартаменты» относятся именно к нежилой недвижимости может стать ДБН В.2.2-20:2008 «Гостиницы».  В нем имеется такое определение (п.3.19): «апартамент – это номер, который состоит из нескольких жилых комнат со спальным местом и местом для отдыха. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат и имеют кухонное оборудование». То есть получается, что апартаменты – это один из видов отельного номерного фонда. А весь номерной фонд отелей относится к недвижимости, предназначенной для временного проживания. То есть – к нежилой (так как жилая недвижимость предназначена для постоянного проживание). Фух, вроде разобрались:)

Почему апартаменты?

Почему же застройщики, вместо того чтобы в рамках рекламируемых жилых комплексов строить обычные жилые квартиры, начинают выводить на рынок какие-то непонятные «нежилые» апартаменты? Точного ответа на этот вопрос у меня нет, но некоторые мысли на этот счет имеются. В первую очередь, на мой взгляд, это связано с желанием обойти существующие нормы и правила градостроительства, которые гласят, что жилье должно строиться на земле с соответствующим целевым назначением. Вот нельзя строить жилье на землях, предназначенных для строительства общественных зданий. А гостиницу, торговый центр или административно-офисный центр можно. И вполне можно включить в состав будущего «отеля» или «офисного центра» апартаменты.

Более того, например, можно построить «рекреационный отель» – в курортной или рекреационной зоне, там, где получить разрешение на строительство жилья практически нереально. В общем, для застройщиков находка с «апартаментами» – это отличная возможность застроить жилыми комплексами территории, изначально не предназначенные для жилого строительства. И при этом не заморачиваться с изменением целевого назначения участка земли и соблюдением довольно жестких норм проектирования жилых домов.

Особенности апартаментов: достоинства

Закон не запрещает частным инвесторам вкладывать личные деньги в строительство «апартаментов», как не запрещает и оформлять на эти нежилые помещения право собственности. Вот только человеку, который инвестирует в апартаменты нужно понимать, что в будущем он станет собственником не квартиры, а нежилой недвижимости – и, как все в этом мире, этот факт имеет как свои достоинства, так и недостатки.

Начну с достоинств. Первое, и самое, на мой взгляд, важное достоинство апартаментов – это возможность пользоваться недвижимостью по своему усмотрению. В апартаментах можно не только жить, но и использовать их как бизнес-недвижимость. Например, оборудовать офис или открыть хостел – что в жилых домах делать не совсем законно.

Второе достоинство – месторасположение. Как я уже говорила, апартаменты могут появиться там, где о квартирах приходится только мечтать: в лесу, на берегу реки, в центре города и т.п.

Третье достоинство – цена. Как правило, апартаменты обходятся дешевле, чем жилая недвижимость. Правда, тут все зависит от ценовой политики застройщика/продавца – некоторые апартаменты обходятся подороже соседних квартир:)

Особенности апартаментов: недостатки

Если говорить о недостатках, то основными я бы выделила следующие. В апартаментах нельзя получить регистрацию места проживания. В принципе, если «прописка» не важна, то на этот недостаток можно махнуть рукой. Но тут важно помнить, что, например, устроить ребенка в ближайшую школу/садик без регистрации «по месту жительства» будет проблематично и дороговато. К слову, с регистрацией как раз могут быть исключения – если здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус отеля или гостиницы, то в нем можно получить временную регистрацию сроком до 5 лет.

Еще один неприятный нюанс – коммунальные платежи. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то и оплата энергоресурсов (газ, вода, электричество, тепло) будет насчитываться по тарифам не для бытовых потребителей. Более того, как правило, собственники апартаментов сталкиваются с трудностями при заключении прямых договоров с поставщиками ресурсов – как правило, все платежи проходят через посредника, управляющую компанию. Которая, ко всему, может выставить довольно высокий тариф на содержание дома.

Из неприятных сюрпризов можно отметить и сложности с оформлением субсидий, невозможность создать ОСББ или выбрать управляющую компанию. Кроме того, не стоит забывать и о том, что требования к проектированию и строительству нежилых зданий отличаются от требований к проектированию и строительству жилья. Поэтому при инвестировании в «апартаменты» у их будущего собственника меньше рычагов влияния на нерадивых застройщиков, экономящим при строительстве на всем, чем можно и нельзя.

Налоговые нюансы

Так как апартаменты относятся к нежилой недвижимости, то при их продаже собственник платит 5% НДФЛ – вне зависимости от того, сколько времени эта недвижимость была в его собственности. Напомню, что при продаже первого в календарном году объекта жилой недвижимости, которая находилась в собственности более 3 лет, этот налог платить не нужно.

Кроме того, за апартаменты ежегодно придется платить налог на недвижимость, независимо от их площади. Дело в том, что апартаменты, как нежилая недвижимость, не подпадают под уменьшение налогооблагаемой базы (60 кв.м квартиры или 120 кв.м дома). Пока сумма этого налога невелика (1,5% от минимальной заработной платы за кв.м, то есть 62,6 грн за кв.м в 2019 году). Но скорее всего, в будущем общая сумма этих налоговых отчислений будет расти – хотя бы за счет повышения уровня минимальной зарплаты.

P.S. Инвестировать или не инвестировать в строящиеся «апартаменты» – личный выбор каждого. Просто делать это нужно с “открытыми глазами”:) Я же в очередной раз напомню: вкладывая деньги в новостройку, вы не покупаете в ней квартиру или апартаменты. Вы покупаете у застройщика обещание построить ее для вас. Удачных инвестиций!