Четыре года спустя: ЖК «Одесский квартал»

Наведалась в Крюковщину, чтобы посмотреть как обстоят дела в ЖК «Одесский квартал». Рассказываю, что увидела и услышала!

Особенности месторасположения

ЖК «Одесский квартал», располагаясь практически на границе двух сел, Крюковщины и Гатного, по улице Одесская, 46, и строящийся напротив него ЖК «Оранж парк» служат как бы «воротами», открывающими переход между «одноэтажным» Гатным и «многоэтажной» Крюковщиной.

На общественном транспорте в эти края удобнее всего добираться от станций метро синей ветки (ВДНХ, Ипподром, Теремки), от которых практически к домам комплекса можно подъехать на маршрутках № 427 или 723. Нужная остановка – «Садок Вишневий» или «Молодежный городок», от которых придется пройтись примерно с полкилометра, чтобы попасть к домам комплекса. Небольшим бонусом такой прогулки (помимо, конечно, увеличения двигательной активности) станет возможность и в первом, и во втором случае заскочить в магазин: «Фору» или «ЛотОК». Правда, из маршрутки можно выйти и напротив домов комплекса, возле ЖК «Оранж Парк», но для этого придется попросить водителя сделать остановку «по требованию».

На личном авто к домам «Одесского квартала» можно подъехать как с Одесской трассы (через Гатное) или с Окружной (через Вишневое). Но какой бы маршрут вы ни выбрали, в часы пик придется постоять в пробках и тянучках, причем не только в Киеве, но и на подъездах к комплексу.

Что рядом

На карте села «Одесский квартал» располагается в микрорайоне новой застройки, соседствуя с ЖК «Молодежный городок», «Оранж Парк» и «Благород». Все эти (и многие другие!) жилые комплексы появились в последние 5-10-15 лет и сформировали совершенно особый, абсолютно непохожий на «традиційне українське село» облик этой части Крюковщины. Она, скорее, напоминает спальные жилмассивы столицы, а не «тихий пригород».

Четыре года назад окрестности ЖК «Одесский квартал» не могли похвастать наличием развитой инфраструктуры: парочка магазинов, ресторан – вот, собственно, и все, что было поблизости. Ближайшие школа и садик – примерно в полутора километрах, амбулатория – в Вишневом и Боярке.

Сегодня ситуация несколько изменилась: по соседству с новостройками открылись несколько сетевых магазинов («Новус» и «Фора»), в соседних жилых комплексах появились не только кофейни и салоны красоты, но и частные детские садики, клубы развития и тому подобные учреждения. К слову, когда-то детский клуб обещали открыть в одном из домов «Одесского квартала», но обещание это не выполнили, ограничившись созданием детской и спортивной площадок.

Если говорить о природных богатствах, то поблизости от комплекса имеются лес, в котором можно прогуляться с ребенком или устроить утреннюю пробежку, и озеро, где опять же можно как культурно отдохнуть, так и порыбачить.

Что обещали и что построили

Четыре года назад в отделе продаж ЖК «Одесский квартал» говорили о том, что на фоне соседних новостроек комплекс будет совсем небольшим, практически клубным. Всего два дома высотой в 9 и 10 этажей, расположенные на закрытой и охраняемой территории, со своим паркингом, детской и спортивной площадками, а также с объектами собственной инфраструктуры, среди которых должен был появиться детский клуб. Окончить строительство комплекса обещали в 2017 году.

Частично обещания застройщика были выполнены. Так, комплекс действительно состоит из двух домов изначально заявленной этажности. Построены они из кирпича и утеплены минеральной ватой. Канализация тут централизованная, вода – своя, от артезианской скважины, отопление – индивидуальное, за счет двухконтурных газовых котлов (входит в комплектацию).  Территория возле домов огорожена и облагораживается, на ней действительно размечена парковка, смонтирована спортивная и детская площадки. На первых этажах домов имеются нежилые помещения, в которых могут появиться собственные магазинчики/кофейни/салоны/офисы.

Часть обещаний выполнена, но с опозданием – речь идет о сроках строительства. Первый дом комплекса был сдан в 3 квартале нынешнего, 2020 года. А второй дом обещают ввести в эксплуатацию «в течение месяца». С одной стороны – здорово, что дома таки введены в эксплуатацию и инвесторы получают свои квартиры. Но с другой, задержка здесь составляет практически 3 года, что для тех же инвесторов означает довольно существенные материальные (да и нематериальные) потери.

А часть обещаний так и осталась обещаниями. Например, о детском клубе «от застройщика» речь уже не идет.  Фонтана с бассейном в комплексе тоже, скорее всего, не будет.

Каким получился комплекс

Со стороны дома ЖК «Одесский квартал» производят очень неплохое впечатление. Два аккуратных дома смотрятся довольно стильно: контрастная расцветка в спокойных кофейных тонах, «динамичный» фасад, горизонтальные «ленты» панорамного остекления балконов. На фоне пестроты домов «Оранж парка» и плоских фасадов домов «Молодежного городка», здания «Одесского квартала» выглядят симпатично.

Неплохое впечатление остается и на территории комплекса. Легкий заборчик не заставляет чувствовать себя «в клетке», но в то же время дает ощущение защищенности. В будущем тут планируют организовать охрану, но ее появление будет зависеть от решения жителей комплекса. Во дворе высажены деревья – когда они подрастут, дома будут буквально утопать в зелени. Нанесена разметка на парковке – надеюсь, что паркомест будет хватать всем жителям новостроек, но если нет, то в отделе продаж говорят, что у застройщика есть договоренность о том, что машины можно будет ставить на парковку соседней «Форы». Есть детская и спортивная площадки.

Неплохо выглядят дома и изнутри. Симпатичные входные двери в подъезды (большой плюс застройщику за наличие удобных пандусов), общие коридоры отделаны в той же стилистике, что и фасады – светлая отделка стен и потолка гармонирует со светло-кофейным цветом входных дверей. В целом, впечатление складывается неплохое: чисто, аккуратно, удобно.

А вот внутри квартир у меня случился небольшой когнитивный диссонанс – когда я увидела неровную кладку стен, часть кирпичей которой уже треснули.

К счастью, первый дом уже простоял несколько лет – это значит, что он уже дал усадку и будущим жильцам можно не переживать за сохранность свеженького ремонта. Жильцам дома №2, который только готовится к сдаче, я бы порекомендовала немного подождать с созданием дорогостоящего интерьера.

Что говорят жители

Так как первый дом комплекса сдан совсем недавно, большинство жителей пока только приступили к обустройству своих новеньких квартир – и все они этому очень рады. Что совсем неудивительно, учитывая задержку сдачи комплекса.

Те, с кем мне удалось пообщаться, говорят о том, что в целом удовлетворены исходом инвестиции. Многим нравится близость к столице и удобное транспортное сообщение с ней. Почти всех радует развитая бытовая инфраструктура поблизости. Люди отмечают и наличие паркинга, и усилия застройщика по благоустройству территории, и  отличную комплектацию квартир (помимо котла, застройщик монтирует теплый пол в кухне, санузле и на лоджии, хотя батареи не устанавливаются). Кому-то понравилась возможность заказать ремонт от застройщика – концепция «заходи и живи» позволяет сэкономить массу сил и времени будущим жильцам.

К сожалению, по поводу качества строительства, теплоты квартир и стоимости обслуживания комплекса ничего выяснить не удалось – уж больно мало времени прошло с момента сдачи первого дома. Но я надеюсь приехать сюда еще раз, чтобы все выяснить:)

О квартирах и планировках

В ЖК «Одесский квартал» насчитывается 180 квартир, среди которых есть 1-, 2- и 3-комнатные. Все они достаточно просторны: площадь 1-комнатных составляет 45-50 кв.м, 2-комнатных – 45-69 кв.м (самые маленькие 2-комнатные появились в результате перепланировки 1-комнатных квартир) и 3-комнатные квартиры площадью 83 кв.м.

На типовом этаже каждого дома размещается по 10 квартир, обитателей которых по этажам развозят два лифта (в отделе продаж сказали, что они уже подключены, но покататься на них мне не удалось, так как во всей округе выключили электричество).

Планировки квартир достаточно стандартны: все помещения правильной, приближенной к квадрату формы. Во всех квартирах – отдельная кухня, достаточно просторные санузлы, удобные коридоры и светлые комнаты. Квартиры могут похвастать высокими потолками – 2,85 м от пола до потолка. Конечно, часть высоты «съедается» за счет напольного покрытия и отделки потолка, но все равно, потолки в квартирах выглядят повыше, чем во многих новостройках.

В базовую комплектацию квартиры застройщик включает двухконтурный котел, теплый пол в санузле, кухне и на балконе,  окна (энергосберегающий стеклопакет). Из отделки базово выполняется стяжка пола и оштукатуривание стен, но при желании покупатели могут заказать ремонт от застройщика. Сделать его могут как трех предлагаемых стилях (скандинавский, минимализм и хай-тек), которые, по сути, отличаются только цветовой палитрой, так и по индивидуальному дизайн-проекту (в том числе, и с перепланировкой). При заказе ремонта у застройщика, будущим жильцам в подарок предоставляется набор кухонной мебели и сантехника для ванной комнаты. Стоимость ремонта – $250 за кв.м.

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж ЖК «Одесский квартал» инвесторам предлагают квартиры как в строящемся, так и в построенном доме – при этом стоимость квадратного метра в них немного отличается. В не сданном доме она составляет 18 тыс. грн, а в сданном – 20 тыс. грн. Получается, что 1- или 2-комнатная квартира площадью 45,3 кв.м в этом ЖК обойдется покупателю примерно в 800 тыс. грн ($28,5 тыс) в несданном доме и около 910 тыс. грн ($32 тыс) в готовом доме. Эти цены действуют при условии 100% оплаты.  Стать будущим собственником квартиры здесь можно и на условиях рассрочки. При условии оплаты 50% стоимости будущей квартиры, остаток можно выплачивать в течение 6-8 месяцев. Возможен кредит от застройщика, но его условия оговариваются в индивидуальном порядке.

Также инвесторам в отделе продаж предлагают кладовки (цена кв.м – $1 тыс.) и нежилые помещения на первых этажах ($1,3 тыс.).

Сделка оформляется через заключение договора покупки-продажи (во введенном в эксплуатацию доме) и через заключение предварительного договора покупки-продажи (в доме №2). Из дополнительных затрат по договору на покупателя ложится уплата 2% от суммы договора (ПФ и госпошлина, а также оплата услуг нотариуса).

Если говорить о содержании дома, то пока собственной управляющей компании в комплексе нет, и жильцы «коммуналку» не оплачивают. Зато оплачивают энергоресурсы – по тарифу для юрлиц (застройщику). Планируется, что после сдачи второго дома, в комплексе будет создана управляющая компания (ОСББ, жэк или УК), услуги которой будут обходиться примерно в 8 грн за кв.м площади недвижимости. Плюс, конечно, оплата по счетчикам – но уже не по «промышленным» тарифам. а по тарифам для частных лиц.

Кто строит и что с документами

Строительство ЖК «Одесский квартал» велось на участке земли с кадастровым номером 3222484001:01:023:5019. Его целевое назначение 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Участок находится в частной собственности, а право пользования им имеет ООО «БИК Добрі справи» на основании договора суперфиция. Эта компания и выступила заказчиком строительства проекта.

Строительство двух домов комплекса ведется на основании Деклараций о начале строительных работ, зарегистрированных  соответственно в июне 2016 г. и в марте 2017 г. Интересно, что первая Декларация была зарегистрирована после того, как начались строительные работы – за что застройщик и поплатился. ДАБИ Киевской области оштрафовал застройщика на 130 тыс. грн.

Уж не знаю, то ли штраф повлиял на ход работ, то ли досудебное криминальное расследование, начатое в 2018 г. по признакам правонарушений ст. 191 (закрыто в конце 2019 г., арест на квартиры снят в мае 2020 г.), но стройка застопорилась. И простояла практически без движения аж до середины 2019 года. Примерно в этот период на проект «зашел» новый девелопер ОО «Рентайм Девелопмент», который, собственно, и «реанимировал» проект.

В июле 2020 года первый дом комплекса был сдан в эксплуатацию. Надеюсь, ввод в эксплуатацию второго дома также не за горами.

Подводим итоги

В целом, мне понравился, каким получается ЖК «Одесский квартал». Комплекс может похвастать достаточно удобным расположением, приятной архитектурой, неплохими планировками квартир. Также заслуживает внимания  возможность получить «ремонт от застройщика» по вполне вменяемой стоимости. Надеюсь, второй дом комплекса скоро тоже обзаведется Сертификатом о вводе в эксплуатацию и начнет заселяться.

Что понравилось:

Удобное сообщение с Киевом, наличие поблизости магазинов и других объектов инфраструктуры, а также возможности по развитию собственной инфраструктуры, соседство с лесом и озером, внешний вид домов, планировки квартир.

Что не понравилось:

Задержки строительства.