Ликбез для инвестора: подводные камни рассрочки от застройщика

Практически все украинские застройщики предлагают частным инвесторам профинансировать строительство их будущей квартиры в рассрочку. С одной стороны, это великолепно: имея на руках неполную сумму, можно не просто мечтать о недвижимости, а ступить на путь к достижению заветной цели. Я разобралась, какие «камни» и «ухабы» могут встретиться на этой «дороге».

Рассрочка: в чем суть

Как гласят различные справочники экономической терминологии, рассрочка – это способ оплаты товара или услуги не в полном объеме, а по частям, в течение оговоренного между сторонами периода. На первый взгляд, такой формат расчетов очень похож на кредит, но все же рассрочка имеет некоторые отличия. Подробно о разнице между кредитом и рассрочках я рассказывала здесь, поэтому сейчас просто тезисно напомню об основных отличиях этих вариантов.

• Количество сторон сделки: в случае с рассрочкой отношения строятся между застройщиком и инвестором, без привлечения денежных ресурсов финучреждения (банк, кредитный союз и т.д.). При кредите «в дело» вступает банк, полностью покрывающий финансовые обязательства инвестора перед застройщиком – и в дальнейшем все расчеты ведутся уже между инвестором и банком.
• Срок: рассрочка, как правило, выдается на небольшой срок, ограниченный плановыми сроками строительства будущего дома. При ипотечном кредите растянуть выплаты можно на десятилетия.
• Проценты: рассрочка, как правило, не предполагает начисления процентов на оставшуюся к выплате сумму. В то время как за пользование кредитными средствами банков нужно платить проценты.
• Простота получения: банки не очень охотно выдают ипотечные кредиты на строящееся жилье, в то время как почти все застройщики готовы раздавать рассрочку, что называется, направо и налево.

На первый взгляд кажется, что рассрочка – вполне неплохой вариант оплаты строящейся квартиры. Но на самом деле, все немного не так: есть несколько нюансов, которые имеет смысл учитывать, принимая решение об инвестировании в рассрочку.

Камень №1: что оплачиваем

При оплате строящейся квартиры в кредит, застройщик получает 100% стоимости будущей недвижимости – и, можно сказать, «устраняется» из финансовой составляющей сделки. Все дальнейшие расчеты инвестор ведет с банком: выплачивает тело кредита и проценты по нему. При рассрочке  же застройщик продает инвестору не квартиру, а квадратные метры – причем не по фиксированной, а по текущей стоимости. Схематично сделка выглядит так: инвестор сначала выкупает у застройщика определенное количество строящихся квадратных метров (например, 30% площади будущей квартиры), а затем – оставшиеся «квадраты». Если, например, в рассрочку берется квартира площадью 50 кв.м сроком на 2 года, то первый платеж (например, 30%) дает инвестору надежду в будущем стать собственником 15 кв.м. Оставшиеся 35 кв.м необходимо оплачивать с определенной в договоре рассрочки периодичностью. Если выплаты по рассрочке ежемесячные, то в приведенном примере каждый месяц инвестор должен выкупать у застройщика примерно по 1,4 кв.м будущей квартиры.

В принципе, схема выглядит логичной и понятной – но вот стоимость квадратных метров в строящемся доме, как правило, не стоит на месте. И если в начале строительства она составляла, например, 20 тыс. грн, то к окончанию вполне может подрасти на 20-50%. Соответственно, увеличится и сумма к выплате по рассрочке.

К слову, аппетиты застройщика в данном случае сдерживать очень сложно – никто не мешает ему до неприличия «задирать» цены. Особенно, если большинство инвесторов согласились на рассрочку.

Давайте посчитаем: если в нашем примере на старте привлечения денег от частных инвесторов застройщик оценивал квадратный метр в строящемся ЖК на уровне 20 тыс. грн, то квартира площадью 50 кв.м стоила бы 1 млн. грн. Соглашаясь на рассрочку с первым взносом, например, 30%, инвестор выплачивает застройщику их стоимость (то есть, «покупает» всего 15 кв.м) – 300 тыс. грн. Остальные квадратные метры он будет выкупать уже той цене, которую установит застройщик на момент оплаты очередного «пула». Если это будет 22 тыс. грн, то «ежемесячный» 1,4 кв.м будет стоить 30,8 тыс. грн, а если 24 тыс. грн – то 33,6 тыс. грн.

Есть и еще один нюанс: застройщик может зафиксировать цену квадратного метра – но делается это в привязке к курсу доллара и с оговорками. В частности, если курс растет, то цена «квадрата» пересчитывается с учетом новых реалий. А если снижается – остается на прежнем уровне. Немного несправедливо, как считаете?

Совет: Внимательно изучить в договоре все условия будущей сделки – особенно, в части ценообразования.

Камень №2: повышенная стоимость

Если инвестор (или банк) оплачивает застройщику полную стоимость будущей квартиры, то он вправе рассчитывать на существенную скидку. В некоторых случаях, «льготная цена» может быть на 20% ниже «базовой» – хотя, конечно, настолько шикарные скидки скорее исключение, чем правило. В среднем, «скидка за 100%» составляет 5-10% – что, согласитесь, на условном «миллионе» тоже немало.

В случае рассрочки рассчитывать на скидку не приходится – будущие «квадраты» считаются по базовой стоимости. К счастью, многие застройщики постепенно отходят от такой дискриминации, предлагая скидки даже тем инвесторам, которые планируют выплачивать стоимость будущей квартиры поэтапно. Как правило, сумма скидки распространяется на оплачиваемые квадратные метры  и завязывается на сумму первого взноса. Зависимость такая: чем больше сумма первого взноса – тем выше процент скидки на выкупаемые метры. Оставшиеся метры приходится выкупать по базовой стоимости.

Совет: Постарайтесь максимально увеличить сумму первого взноса (что, к слову, снизит размер остальных платежей). И не стесняйтесь говорить с застройщиком о скидке даже при рассрочке – вероятность получить ее на оплачиваемые метры достаточно высока.

Камень №3: хочешь-не хочешь, а платить придется

Платить за будущую квартиру пусть и не легко, но приятно – когда видишь, как дом строится и застройщик, со своей стороны, тоже выполняет взятые на себя обязательства. К сожалению, соблюдение сроков строительства в Киеве скорее исключение, чем правило. И в среднем, застройщики затягивают с задержкой ввода будущего ЖК в эксплуатацию на полгода-год.

При этом, такие «вольности» на инвесторов не распространяются: даже если стройка замерла, выплачивать рассрочку все равно придется. Более того, зачастую договора прописаны таким образом, что задержка строительства никак не влияет на график погашения рассрочки – то есть инвестор должен выполнять свои обязательства вне зависимости от намерений застройщика. При этом за срыв сроков, в большинстве случаев,  застройщик никакой ответственности не несет – в отличие от инвестора, который может «влететь» на штраф за то, что выбился из графика оплаты буквально на несколько дней.

Совет: Внимательно изучить в договоре раздел об ответственности сторон, а также пункты о графике платежей и штрафных санкциях – для обеих сторон!

Камень №4: переход права собственности и права заселения

В идеале, окончание сроков выплат по рассрочке совпадает с моментом окончания строительства дома – но так бывает далеко не всегда. Многие застройщики предлагают инвесторам «увеличенную» рассрочку – когда выплачивать стоимость недвижимости можно в течение нескольких лет после окончания строительства и заселения дома.

Как правило, в этом случае, право собственности на недвижимость переходит к инвестору только после полного выполнения финансовых обязательств – и это вполне правильно и логично. И, как правило, застройщик разрешает инвестору пользоваться недвижимостью до окончания выплат: можно заселиться в квартиру, сделать в ней ремонт и т.д. Но так бывает не всегда. В некоторых случаях застройщик может и не выдать инвестору ключи от квартиры до полного расчета – особенно, если между ними возникает конфликтная ситуация. А бывают ситуации, когда инвестор, выплачивая застройщику рассрочку после заселения, оплачивает ему же аренду квартиры.

Совет: Если рассрочка выдается на срок, превышающий срок строительства, внимательно изучите в договоре пункты, регламентирующие ваши отношения с застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию.

Камень №5: платежи после сдачи

Соглашаясь на «длинную» рассрочку, предполагающую погашение после окончания строительства новой квартиры, стоит быть готовым к тому, что после сдачи дома в эксплуатацию ее условия несколько изменятся. Чаще всего застройщик фиксирует оставшуюся к выплате сумму – и на нее начинают начисляться проценты. Иногда, к слову, совершенно негуманные, которые могут доходить до 15-20% годовых.

Совет: Просчитать экономическую выгоду оплаты процентов застройщику по рассрочке и по банковскому кредиту – и, при необходимости, досрочно погасить обязательства, перекредитовавшись в банке.

P.S. А вы пользовались рассрочкой от застройщика? Насколько сложно вам было ее выплачивать? О чем бы вы предупредили потенциальных инвесторов, собирающихся инвестировать в строящуюся недвижимость с помощью рассрочки от застройщика?