Два года спустя: ЖК «Сади Вишневі» 

Решила прокатиться в Вишневое и посмотреть как идет строительство ЖК «Сади Вишневі», о котором я рассказывала два года назад в рамках короткого обзора.

Где находится и как добраться

Официальный сайт ЖК «Сады Вишневые» уверяет, что комплекс располагается на «территории границы Киева и Вишневого». Но на самом деле строительство этого ЖК ведется на северной окраине Вишневого, по улице Машиностроителей – и граничит эта местность вовсе не со столицей, а с Софиевской Борщаговкой. Хотя, справедливости ради, отмечу, что расстояние от будущего ЖК до Окружной составляет всего 1,5 км по прямой или 2 км, если ехать по дороге.

На общественном транспорте к комплексу можно добраться на маршрутках №№  720 (стартует с площади Победы), 369 и 721 (стартуют от ст. м «Святошин»), 716 (от ст. м «Нивки»), 741 (от ст. м. «Академгородок»), 718 (от ст. м. «Выставочный центр»), 820 (от ст. м «Контрактовая площадь»). В принципе, возле жилого комплекса ходит много маршруток, так что добраться в эти края не очень сложно – хотя в часы пик, конечно, придется «потянуться» в пробках.

Та же проблема подстерегает и автомобилистов – несмотря на то, что на Кольцевую можно попасть через несколько выездов, пробки и тянучки в часы пик наблюдаются на всех маршрутах.

К слову, удобнее всего ехать Киевскую и Соборную улицы в Софиевской Борщаговке, а вот ехать в часы пик через Черновола (в Вишневом) – сложнее, так как можно «застрять» еще и на железнодорожном переезде.

Что рядом

Ближайший сосед ЖК «Сады Вишневые» – растущие дома ЖК «Софиевская Слободка». Когда-то эти два ЖК вообще считались разными очередями одного проекта (строит их один девелопер), но впоследствии было решено разделить их. Может быть, дело в том, что административно они принадлежат к разным населенным пунктам. Может быть – в том, что идея строительства ЖК «Сады Вишневые» была буквально «в штыки» воспринята местными жителями, которые хотели видеть на месте стройплощадки обещанный парк, а не очередные высотки. Отмечу, что «Софиевская Слободка» – не единственный сосед ЖК «Сады Вишневи». Рядышком ведется строительство ЖК «Стожары» и «Городок».

Напомню, в отличие от своих вышеперечисленных соседей, комплекс «Сады Вишневі» административно относится к Вишневому – и это означает, что его жители с полным правом могут пользоваться всей социальной инфраструктурой городка. А она здесь действительно неплохая: в пешей доступности несколько муниципальных детских садов, средняя школа и лицей, городская больница, взрослая и детская поликлиники.

Отлично тут обстоят дела и с бытовой инфраструктурой. В пешей доступности есть несколько сетевых супермаркетов, масса небольших магазинчиков, различные салоны, кофейни, отделения банков и прочие заведения, делающие жизнь проще и удобней.

Неподалеку раскинулся и местный сквер, куда можно выйти на прогулку с детишками или утреннюю пробежку. А еще один парк все же должен появиться и в рамках строительства ЖК «Сады Вишневые» – часть территории будущего ЖК застройщик все же «отдаст» городу, и на 4 из 10 га обустроят парковую зону с фонтанами и клумбами.

 Что обещали и что построили

В 2018 году представители девелопера говорили, что в состав будущего ЖК войдет восемь 10-этажных домов, состоящих из 1, 2 и 6 секций. А почти половину площади земельного участка займет парковая зона, в которой смогут гулять все жителей Вишневого и Софиевской Борщаговки. Помимо парка, застройщик обещал построить детский сад и, конечно, предусмотреть возможности для развития бытовой инфраструктуры – то есть, запланировать на первых этажах будущих домов нежилые помещения.

Приятно, что и два года спустя застройщик не внес кардинальных изменений в проект и не отказывается от своих обещаний. Домов в комплексе по-прежнему насчитывается восемь, их высота все также составляет 10 жилых этажей, в составе проекта по-прежнему числятся парк (его разбивка отлично видна на аэрофотоснимках) и детский садик. По поводу строительства последнего застройщик говорит, что этим летом біло наконец-то получено разрешение на его строительство, и даже демонстрирует на своей официальной странице в ФБ скан о регистрации этого документа.  Правда, я не нашла подтверждения этой информации – в базе данных ДАБИ мне не удалось отыскать документ с номером ІУ 013200812970, как и ознакомиться с ним в отделе продаж. Поэтому я все же рекомендую тем инвесторам и жильцам этого ЖК уточнить: в чем именно состоит корректировка проекта детсадика и почему этого Разрешения нет в реестре. Хотя мне кажется, что дело тут все же в каком-то техническом сбое, так как работы по строительству садика уже начаты.

Если говорить о сроках строительства ЖК, то застройщик более-менее выполнил свои обязательства перед инвесторами. Так, два года назад говорили о том, что первые три дома будут достроены и сданы в эксплуатацию одновременно, в 4 квартале 2019 года. Первый дом проекта был сдан даже раньше, чем обещали – Сертификат о готовности дома к эксплуатации был получен в августе (3 квартал) 2019 г.  А вот дальше застройщик немного выбился из запланированного графика: дом №2 получил Сертификат в марте 2020 г, а дом №3 – в августе 2020 г. По состоянию «на сейчас» готов принять жильцов и дом №4 – он получил Сертификат о готовности в октябре 2020 г. На подходе и сдача дома №5 – планируется, что он получит документ о вводе до конца нынешнего года. А вот дома №№ 6 и 7 планируется достроить почти через год, в 3 квартале 2021 года – надеюсь, так оно и случится.

К сожалению, сроки строительства финального дома проекта, дома №8, пока не раскрывают. Но я надеюсь, что то произойдет одновременно с вводом в эксплуатацию детского садика и окончанием разбивки нового парка.

Каким получился комплекс

На мой взгляд, дома ЖК «Сады Вишневые» неплохо вписались в существующую застройку этой части города: аккуратные (по крайней мере, пока) 10-этажные дома, без всяких ограждений и заслонов смотрятся довольно органично. Газончики у домов несколько оживляют пейзаж, хотя, как мне кажется, в будущем во дворах каждый свободный клочок земли будет занят припаркованными автомобилями – даже несмотря на то, что в ЖК предусмотрена стоянка для них.

Мне понравилась пестрая расцветка фасадов – на ней «теряются» наружные блоки кондиционеров. Как по мне, отличная находка застройщика, решившего сэкономить на установке декоративных щитов:) По большому счету, такой фон мог скрыть и «лоскутное» остекление балконов/лоджий, но на этом застройщик решил не экономить и выполнил его централизованно. Что, к слову, позволило включить в общую площадь квартиры полную площадь застекленных балконов/лоджий (в незастекленных она считается по коэффициенту 0,3 и 0,5 соответственно).

Внутренняя отделка мест общего пользования тоже, конечно, не шедевр дизайнерской мысли: плитка на полу, стены выкрашены в два цвета, самые простые входные двери в квартиры. По большому счету, ожидать роскошной отделки в ЖК эконом-класса и не приходится – чистенько, и хорошо. При я бы сказала, что дома «Сады Вишневые» выглядят приятнее чем некоторые столичные новостройки того же класса. Хотя бы потому, что число квартир на этаже здесь не запредельно – на типовой лестничной площадке их расположено всего по 8, жильцов по этажам развозит лифт.

Также стоит отметить, что все дома проекта строят по кирпичной технологии. Стены возводят из силикатного кирпича, фасады утепляют пенопластом с поясами безопасности из минеральной ваты. Основные коммуникации здесь централизованные, но отопление и горячее водоснабжение – индивидуальные. Каждая квартира комплектуется газовым котлом, в ней монтируется система отопления (с радиаторами) и устанавливаются счетчики воды, электричества и газа.

Как живется в комплексе

Первые дома ЖК «Сады Вишневые» введены в эксплуатацию в конце прошлого-начале нынешнего года, и владельцы некоторых квартир успели не только получить правоустанавливающие документы на недвижимость, но и закончить ремонты в своих квартирах. В целом, все жители комплекса, с которыми мне удалось побеседовать, отзываются о своем новом доме позитивно: качество строительства нареканий не вызвало, квартиры получились теплыми, месторасположение – удобным, управляющая компания – трудолюбивой. Те, кто уже живут в домах отметили неплохую шумоизоляцию: эффекта «чужого присутствия» в квартирах не наблюдается. Правда, близость ВПП аэропорта «Киев» несколько нарушает идиллию: шум взлетающих и заходящих на посадку самолетов тут довольно неплохо слышен. Конечно, сейчас самолеты летают не так часто, как прежде, да и жители всего райончика «под глиссадой» довольно быстро адаптируются к шуму и перестают обращать на него внимание.

В ходе моих прошлых визитов в новостройки Вишневого я столкнулась с тем, что жители некоторых ЖК жаловались на слабый напор воды на высоких этажах в многоквартирных домах и проблемы с канализацией, поэтому я спросила, как с этим обстоят дела здесь. По словам жильцов, сейчас напор воды в кранах приемлемый, сантехника от нее не ржавеет, хотя для приготовления пищи лучше покупать дополнительно очищенную воду.

Почти все мои собеседники отметили старания управляющей компании в обслуживании комплекса: за дворами и газонами ухаживают, мусор вывозят регулярно. Хотя некоторые отметили, что коммунальные услуги здесь обходятся дороговато: 7 грн за кв. м, да и контейнеров для сбора мусора могло бы быть больше, и место их установки можно было бы как-то «приукрасить».

Многие с нетерпением ждут, когда застройщик закончит работу над созданием парка и детского садика с начальной школой.

Также я поинтересовалась качеством строительства и черновой отделки «от застройщика». По словам жителей, все работы выполнены вполне приемлемо: полы и стены достаточно ровные, а углы прямые. Конечно, стены были выведены не под покраску, но в целом особых претензий не было.

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж ЖК «Сады Вишневые» инвесторам готовы предложить несколько вариантов квартир в двух строящихся домах комплекса (№№ 6 и 7), сдача которых запланирована на 3 квартал следующего, 2021 года.

Немного расскажу об этих домах. Итак, дом №6 – это односекционное здание, а дом №7 состоит из двух секций-подъездов. Технология строительства – как и во всем комплексе: стены из силикатного кирпича, утепление пенопласт+минвата. Отопление квартир – индивидуальное, за счет двухконтурного газового котла. Планировки квартир в этих домах практически идентичны планировкам в уже построенных домах: по 8 квартир на этаже, среди которых, как и во всем ЖК, имеются только 1- и 2-комнатные варианты. Площадь квартир – достаточно велика: 1-комнатные здесь стартуют с 36 кв.м, 2-комнатные – с 56 кв.м. Никаких студио, во всех квартирах кухня занимает отдельное помещение – что, собственно, и неудивительно при наличии газового оборудования.

Несмотря на достаточно большую площадь, квартиры не показались мне просторными. Комнаты выглядят довольно компактными, хотя и могут похвастать высокими по нынешним меркам потолками и удобной конфигурацией. Больше всего меня поразили балконы/лоджии – они действительно большие и вполне могут выполнять роль рабочего кабинета. Или, при желании владельца, их можно объединить с кухней или комнатой и увеличить их площадь. Единственное условие такого объединения – не сносить стену между этими помещениями, а просто демонтировать балконный блок. Надеюсь, те жильцы, которые будут объединять балкон с комнатой прислушаются к этой рекомендации.

Из дополнительных плюсов: застройщик выполняет черновые отделочные работы: стяжку пола, штукатурку стен, устанавливает котел и монтирует систему отопления.

Стоимость квадратного метра в этих домах составляет 18,5 тыс. грн ($660) за кв.м, вне зависимости от площади и количества комнат в будущей квартире. Правда, в отделе продаж говорят, что квартир в них у застройщика практически не осталось – есть несколько вариантов 2-комнатных площадью 58 кв.м на разных этажах. Стоимость будущей квартиры составляет порядка 1 млн. грн.  Инвестиция оформляется через вступление в кооператив, при этом оплата строящейся квартиры возможна в рассрочку: первый взнос составляет 50% полной стоимости будущей недвижимости. а выплатить остаток необходимо, по выбору, за год или два. В случае рассрочки стоимость квадратного метра увеличивается на 800 грн, при этом если рассрочка берется сроком на год, то сумма остатка фиксируется, а во втором случае  – на него начисляют 7% годовых.

В уже построенных домах, как и в доме №5, сдача которого ожидается буквально со дня на день, у застройщика вариантов практически не осталось, поэтому тем, кто настроен покупать квартиру именно в них, имеет смысл присмотреться ко вторичному рынку. Квадратный метр в квартирах с отделкой «от строителей» на вторичке стоит порядка $750-800, а в квартирах с чистовой отделкой – $1-1,2 тыс. Предложения на рынке есть, но их немного – и это, на мой взгляд, может свидетельствовать о том, что основная масса инвесторов изначально присматривали квартиру «для жизни», а не для дальнейшей перепродажи. И, судя по всему, результатом своей инвестиции люди оказались довольны.

Конечно, часть квартир в этом ЖК «уходит» под сдачу: и насколько я поняла, они достаточно востребованы. Так, 2-комнатная квартира в одном из домов была буквально за несколько дней сдана за 9 тыс. грн в месяц (плюс коммунальные). Мне стало интересно: насколько рентабельно такое вложение. Предположим, что квартира в готовом доме с ремонтом, но без мебели обойдется в $35 тыс. Еще на $5 тыс. докупаем мебель и технику, и в итоге сумма вложений составит около $40 тыс. Если «двушка» здесь была сдана за 9 тыс. грн, то за 1-комнатную можно попробовать сдать за 6-6,5 тыс. грн (примерно за $220 по курсу 28) – и в этом случае вложения будут «отбиваться» как минимум 181 месяц (порядка 15 лет), и это без учета налоговых отчислений. Как по мне – не такая уж и выгодная инвестиция.

В отделе продаж говорят, что строительство финального дома проекта уже стартовало. Но дату старта привлечения к нему денег частных инвесторов, стоимость квадратного метра и сроки планового окончания работ, пока не озвучиваются.

Кто строит и что с документами

Об участниках строительства ЖК «Сады Вишневые» я подробно рассказывала в прошлом обзоре этого проекта – и с тех пор никаких кардинальных изменений в составе его участников не произошло. Заказчиком строительство по-прежнему выступает ООО «Евро 2000» (арендатор участка). Генподрядчик и девелопер проекта — ООО «Будинвестконтакт», которые помимо этого комплекса занимается строительством ЖК «Софиевская Слободка».

Строительство ведется на участке земли с кадастровым номером 3222410600:01:009:0001, целевое назначение которого, судя по Кадастровой карте, 2.07 «Для житлової та громадської забудови».

Четыре дома комплекса уже успешно сданы в эксплуатацию, и я надеюсь, что и сдача остальных домов пройдет гладко. И конечно, я надеюсь, что строительством жилых домов дело не ограничится, и тут появятся и обещанный детский садик (который будет муниципальным!), и новый парк.

Напомню, что в начале строительства на стройплощадке наблюдалась конфронтация между застройщиком и активистами, но сейчас, похоже, все разногласия улажены – никаких скандалов в последнее время тут не было.

Похоже, улажены вопросы и в судебных инстанциях: тяжба между Застройщиком, городом и противниками строительства ЖК, выступающими за аннулирование договора аренды, завершилась в Верховном суде, который в декабре 2019 года признал договор аренды законным.

Правда, на этом «судебная эпопея» не завершилась – в судах различных инстанций находятся несколько исков, в которых истцы просят разорвать договор аренды с застройщиком, но пока Фемида находится на стороне застройщика.

Подводим итоги

Как по мне, ЖК «Сады Вишневые» – вполне себе приличный пригородный жилой комплекс. Да, он не самый лучший, но и не самый плохой среди тех новостроек пригорода, в которых я побывала. А если учесть заявленную классность, так этот проект и вовсе можно отнести к «эталонным»:)

Месторасположение ЖК достаточно удобное, дома строятся и сдаются (тьфу-тьфу-тьфу), в будущем тут появится парк, детский садик, масса магазинчиков – в принципе, что еще нужно для спокойной жизни?

Что понравилось 👍

Месторасположение, перспектива развития проекта, планировки некоторых квартир, наличие индивидуального отопления, наличие черновой отделки от застройщика.

Что не понравилось 👎

Запаркованность внутренних двориков, высокая стоимость недвижимости.