Четыре года спустя: ЖК «Рыбальский»

Решила прогуляться в ЖК «Рыбальский» чтобы посмотреть, как продвигается строительство и пообщаться с первыми жителями нового микрорайона. Рассказываю, что увидела и услышала.

ЖК Рыбальский визуализация
ЖК «Рыбальский» на визуализации

Немного о проекте

О жилом районе Rybalsky в блоге шла речь уже дважды: в первый раз я рассказывала о нем в рамках короткого обзора, когда проект только-только представили общественности и частным инвесторам. А во второй — через несколько лет, когда первые дома проекта были введены в эксплуатацию и ожидали своих первых жильцов. В этих материалах я довольно подробно рассказывала о месторасположении и окружении будущего ЖК — поэтому сейчас я в общих чертах напомню об этих особенностях.

ЖК Рыбальский на карте
Месторасположение ЖК «Рыбальский»

Итак, административно ЖК Rybalsky располагается в Подольском районе столицы, в его традиционно промышленной части, вдоль улицы Набережно-Рыбальская, на Рыбальском острове. Несмотря на то, что Рыбальский фактически полуостров, киевляне называют его островом — и, скорее всего, не просто так. Эта территория довольно обособлена от жилых микрорайонов и добраться сюда проблематично.

На общественном транспорте подъехать в эти края можно на автобусе №114, который курсирует с ж\д вокзала на Троещину с интервалом пример раз в 20-30 минут, на автобусе № 88, который едет на рыбальский с Оболони (через ст. м. «Минская») или на автобусе №53, который курсирует по улице Электриков между Рыбальским островом и ст. м «Контрактовая площадь». В принципе, к будущему ЖК можно пешком дойти от станций метро «Петровка» или «Контрактовая площадь», но прогулка эта удовольствия не принесет — идти придется, в основном, вдоль немноголюдных промзон и шумных дорог, да и займет «вояж» примерно минут 20-30.

ЖК Рыбальский загруженность дороги
Улица Набережно-Рыбальская по-прежнему часто стоит в пробках

Рыбальский полуостров всегда развивался как промышленный кластер: тут располагался завод «Ленинская кузня», грузовой речпорт, судоремонтный завод, военные части и, конечно, множество складов, небольших цехов и гаражных кооперативов. Люди тут как-то не селились — десяток «хрущевок», половина из которых общежития, вот и вся жилая составляющая огромного «острова». Соответственно, никто здесь не озаботился и развитием социальной и бытовой инфраструктуры: магазин, почта, отделение банка — вот, собственно, и все, чем мог порадовать Рыбальский остров своих жителей. Ну еще роскошный спортклуб…

Как и многие другие столичные промзоны, Рыбальский решили ревитализировать — проще говоря, превратить в новый жилой массив. Проект был отличный: 44 га территории должны были «под линеечку» застроить среднеэтажными жилыми домами в виде каре — полностью самодостаточными «кварталами», с закрытыми для посторонних дворами, подземными паркингами и объектами бытовой инфраструктуры на фасадной стороне первых этажей. Здесь планировали развить мощную социальную и развлекательно-бытовую инфраструктуру: построить 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, кинотеатры под открытым небом, публичные пространства, магазины, аптеки, ресторанчики, отделения банков. Чтобы сделать микрорайон более привлекательным и дружелюбным, здесь планировали создать каналы с прогулочными набережными, газоны, по которым можно ходить и на которых можно сидеть, бульвары, по которым приятно пройтись, арт-объекты, которыми можно полюбоваться — и все это в свободном доступе для всех киевлян, а не только для жителей новых домов.

ЖК Рыбальский генплан
Генеральный план застройки Рыбальского

К сожалению, всего этого великолепия, похоже, не будет. Вернее, будет — но в урезанном виде. Хотя в отделе продаж проекта по-прежнему говорят о том, что ЖК «Рыбальский» займет львиную долю полуострова, реальность такова, что воплотится проект, скорее всего, лишь частично. Вероятнее всего, что в состав ЖК «Рыбальский» войдет всего 9 из запланированных трех десятков домов-кварталов, которые займут всего 7 га из запланированных к застройке 44 га территории. А на месте остальных «гектаров» будут строить ЖК «Липки Айленд Резорт», с совершенно другой концепцией…

ЖК Липки Айленд Резорт визуализация
ЖК «Липки Айленд Резорт» разработан в совершенно другой концепции

Что обещали и что построили

Строительство амбициозного проекта началось четыре года назад, в 2016 году. В те времена первым инвесторам обещали, что работа пойдет споро — дома все-таки планировались не высотные (всего-то 9-10 этажей), да и строить их будут по быстрой монолитно-каркасной технологии. Планировалось, что первые два дома ЖК «Рыбальский» (№№ 3 и 9 на генплане, в каждом по 6 секций) построят в 3 квартале 2017 года.

ЖК Рыбальский генплан и расположение домов
Нумерация домов ЖК «Рыбальский»

К сожалению, это обещание застройщикам выполнить не удалось: первые дома (да и то частично, 2 секции в доме №3 и 3 секции в доме №9) получили Сертификаты о готовности к эксплуатации в 1 квартале 2019 года. А для заселения они были открыты еще через полгода, летом 2019.

Недостроенные секции двух первых домов обещали ввести в эксплуатацию в 3 квартале 2019 года — и здесь застройщику удалось точно рассчитать сроки строительства: Сертификаты датированы именно 3 кварталом прошлого, 2019 года.

ЖК Рыбальский вид внутри
Пока в комплексе только 2 построенных дома

Правда, с домом №5 (Г-образное здание на 3 секции высотой в 9 этажей) снова вышла промашка. Его обещали сдать в 4 квартале 2019 года, но он и по сей день строится. Сейчас инвесторам говорят, что долгожданный Сертификат этот дом, скорее всего, получит в 1 квартале следующего, 2021 года. В принципе, вероятность такого развития событий достаточно высока: из общестроительных работ осталось доделать фасад, а эти работы можно заканчивать и после принятия дома в эксплуатацию (если она состоялась в 1 или 4 квартале). Хотя инвесторам в любом случае придется ждать заселения до конца отопительного сезона, то есть до весны-лета 2021.

ЖК Рыбальский движение в строительстве
Ход строительства дома №5, с центром детского развития

Промахнулся застройщик и со сроками строительства дома №11 (6-секционная 10-этажка). Его обещали сдать в конце 2020 года. Но сейчас сроки сместили на год, и говорят о том, что сдача намечена на 4 квартал 2021 года. Правда, мне так и не удалось точно выяснить: речь идет о сдаче всего дома или некоторых его секций…

ЖК Рыбальский движение в строительстве
Ход строительства дома №11

Не так давно приступили к подготовке к строительству дома №7, и здесь девелопер, похоже, решил немного перестраховаться со сроками. Его строительство  планируют окончить в 3 квартале 2023 года.

ЖК Рыбальский движение в строительстве
Стройплощадка под дом №7

Каким получается комплекс

Вот чего у проекта не отнять, так это очень привлекательного внешнего вида. Невысокая этажность, строгая форма домов, очень ухоженная общая территория, внимание к мелочам — выглядит комплекс, что и говорить, отлично. При этом каждый дом имеет свой облик: несмотря на единый стиль, у них разные цвета и виды отделки фасадов, разная «динамика» оконных проемов и линий крыш. Все это придает комплексу живости и, в то же время, какой-то естественности. Глядя на построенную часть ЖК «Рыбальский», у меня лично возникло какое-то ощущение «правильности»: открытого и дружелюбного мира, приспособленного для комфорта человека.

ЖК Рыбальский вид фасада
Отсутствие на фасадах наружных блоков кондиционеров внушает уважение

Интересно, что за прошедший год фасады сданных секций не обзавелись ни кондиционерами, ни застекленными балконами «с выносом». Мне лично очень импонирует такой подход к сохранению внешнего облика зданий. Оказывается, жители готовы идти на некоторые неудобства и монтировать наружные блоки на балконах/лоджиях, а не на фасадах, чтобы сохранить красоту:)

ЖК Рыбальский вид фасада
Красота внутреннего дворика диссонирует с аскетичным окружением

Как и прошлый мой визит, меня совершенно не впечатлили закрытые для посторонних внутренние дворики. Да, застройщик и здесь постарался все обустроить: проход по карточкам, ландшафтный дизайн, скамейки, растения, детские площадки — но на фоне скучных оштукатуренных стен домов, обступающих тебя со всех сторон, вся эта красота блекнет. Если честно, то попав во внутренний дворик, мне показалось что я волшебным образом переместилась в Одессу или Львов. Открытые балконы с самым простым решетчатым ограждением, галереей тянущиеся вдоль внутреннего периметра, ну очень напоминают характерную архитектуру этих городов «с изнанки». Не хватает только веревок с постиранным бельем и гор бережно хранимого, но пока не пригодившегося, скарба — чтобы иллюзия львовского или одесского дворика была полной:) К счастью, такое архитектурное решение используется не во всех домах и секциях нового комплекса.

ЖК Рыбальский вид фасада
Балконы с тыльной стороны зданий немного удивляют

Как живется в комплексе

Судя по отзывам жителей ЖК «Рыбальский», большинству из них нравится новое жилье. Все без исключения мои собеседники отметили эстетическое наслаждение, которое они испытывают уходя из возвращаясь в свои квартиры.

ЖК Рыбальский вид водопроводного люка
Эстетика среды проявляется даже в мелочах:)

Если честно, то в этом я им даже немного завидую:) К слову, я спросила у местных жителей, не досаждают ли им «маргиналы» живущие по соседству? Все-таки многие обитатели новостроек стараются по-максимуму дистанцироваться от местных жителей. Например, в ЖК «Файна Таун», изначально заявленное открытое для всех городское пространство, закрыли для «нищебродов» из соседних домов и прочих праздношатающихся по «их» облагороженной территории граждан. Так вот, ответ первых жителей «Рыбальского» меня изрядно озадачил: мне сказали, что никто им не досаждает. На приватную территорию внутреннего двора попасть могут только жители, по специальной карточке-пропуску, поэтому никаких эксцессов во дворах не происходит. Да и на общей для всех территории жители и гости комплекса «порядки» не нарушают, песни под окнами не орут, окурки и пустые бутылки в песочницы не закапывают.

ЖК Рыбальский внутрення инфраструктура
Гостей в открытых пространствах ЖК пока немного, но они есть. И ничего не ломают:)

Я сначала даже не поверила своим ушам: как же так? А где же «наркоманы», которые мечтают устроить притон в таком прекрасном ЖК? «Алкоголики», которых пивом не пои, дай раскурочить лавочку или выспаться на газоне? Прочие «социопаты», которые поголовно проживают в старых домах и ввиду особенностей своего характера, усугубленного классовой ненавистью, так и хотят по кирпичику развалить всю окружающую «красоту»? Удивительно, но их тут как-то нет. Никаких разбитых окон, раскуроченных лавочек, пьяных компаний и загаженных углов я не увидела. Может быть, дело в охране, которая следит за порядком. Может быть, дело в том, что жилья поблизости не особо много, а тащиться сюда с Подола или Оболони с целью «поразрушать» все же далековато. А может быть, дело в том, что «гостям комплекса» тоже не чуждо прекрасное, а их тяга к разрушению «всего и вся» сильно преувеличена. Мне кажется, было бы неплохо, если бы и другие новостройки пошли этим путем развития: не создавали по своему периметру фортификационные сооружения, а просто следили за порядком на территории. Опыт «Рыбальского» (пока, по крайней мере) показывает: да, так тоже можно:)

Конечно, подобная красота обходится недешево: стоимость содержания недвижимости в комплексе составляет порядка 17 грн за кв.м. В эту сумму входят все коммунальные услуги плюс охрана. Из дополнительных платежей — электричество, вода и тепло, стоимость которых рассчитывается исходя из показаний счетчиков. Жители комплекса сказали, что оплатить услуги и связаться с управляющей компанией можно с помощью специального приложения SFERA — правда, оно иногда «лагает», да и зарегистрироваться в нем с первого раза не у каждого получается.

ЖК Рыбальский коридор на этаже
Отделка мест общего пользования

Рассказывая о жизни в «Рыбальском»,  мои собеседники отмечали удачные планировки квартир (ознакомиться с массой вариантов можно на сайте проекта), нормальное качество строительства и очень неплохую, по меркам нынешних новостроек, звукоизоляцию. Так как комплекс окружают довольно шумные соседи (загруженная трасса и железная дорога), говорить о том, что вокруг царит тишина не приходится. Жильцы первых домов подтверждают: шум есть. На открытой для всех территории поезда и автомобили слышны прекрасно, а во двориках уровень шума гораздо ниже. В квартиры шум «большого города» доносится только из открытых окон, да и то, только тех, которые выходят не во внутренний двор. А вот соседей за стеной практически не слышно — за исключением, конечно, тех, которые заняты ремонтами. В целом именно к шуму у жильцов почему-то оказалось меньше всего претензий. Больше их огорчало «сворачивание» проекта и перспектива строительства по соседству другого, высотного жилого комплекса.

ЖК Рыбальский вид сверху
Так сейчас комплекс смотрится с высоты птичьего полета

Несмотря на дифирамбы, на мой вопрос «неужели тут действительно все так замечательно?», положительный ответ я услышала не от всех собеседников. Все посетовали на задержки строительства — причем не только квартир, но и подземных паркингов. Несколько жителей пожаловались на холод в квартирах. Многие отметили отсутствие в пешей доступности инфраструктуры — да, в комплексе появляются магазинчики и кофейни, тут строится образовательный центр RYBALSKY Family Port, планируется открытие «Сильпо». Но все это происходит довольно медленно и «прямо сейчас» с бытовой точки зрения жизнь тут не самая комфортная.

Еще один не самый приятный нюанс: транспортное сообщение. Утром и вечером на автомагистралях скапливаются  пробки и тянучки, поэтому выехать и заехать в ЖК в часы пик довольно сложно.

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж говорят, что квартир в уже сданных домах, как и в готовящемся к сдаче доме, у застройщика почти не осталось — есть буквально парочка «двушек», квадратный метр в которых обойдется примерно в $1,8 тыс., а квартира — почти в $110  тыс.  На вторичке в готовых домах комплекса предложений гораздо больше — и по более приятным ценам. Так, например, в 1-комнатных квартирах метр, в среднем, стоит $1,8 тыс., в 2-комнатных — $1,5 тыс., в 3- и более комнатных — $1,6-1,7 тыс. В квартирах с ремонтом и мебелью «квадрат» обойдется в $2,1-2,8 тыс. (в зависимости от площади квартиры и качества ремонта).

ЖК Рыбальский на сайте по поиску вторички
На вторичном рынке представлено довольно много квартир ЖК «Рыбальский»

Не очень много у застройщика осталось свободных квартир в доме №11 (срок сдачи — 4 квартал 2021 года). Здесь еще можно выбрать варианты больших 1-комнатных, площадью 67-78 кв.м, 3-комнатных площадью от 133 кв.м или двухуровневых 4- и 5-комнатных апартаментов площадью от 155 кв.м. Цена вопроса — 38-39 тыс. грн за квадратный метр в 1-комнатных и порядка 40 тыс. грн в 3- и 4-комнатных квартирах.

Зато в отделе продаж инвесторам предлагают широкий выбор вариантов будущих квартир в строящихся доме № 7 (срок сдачи — 3 квартал 2023 года). Здесь есть и 1-комнатные квартиры площадью 41-51 кв.м, и двушки площадью 53-90 кв.м, и 3-комнатные площадью 93-150 кв.м. Стоимость квадратного метра в будущем доме достаточно высока: квадрат в 1-комнатных обойдется минимум в 40 тыс. грн, в 2-комнатных — 41 тыс. грн, а в 3-комнатных — 35 тыс. грн. И это минимальные цены, которые действуют на будущие квартиры. Если захочется вид из окна получше, этаж повыше да еще и рассрочку на оплату, то квадратный метр обойдется дороже. Минимальная сумма инвестиции в 1-комнатную квартиру в этом доме ЖК «Рыбальский» составляет 1,8 млн грн.   Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости.

За эти деньги инвесторам предлагаются, по сути, голые стены — из отделочных работ застройщик выполняет только стяжку пола с дополнительной шумоизоляцией. В квартиры заводятся коммуникации, они комплектуются полным набором счетчиков энергоресурсов, в санузлах выполняется гидроизоляция пола. Также застройщик монтирует окна (2-камерный энергосберегающий стеклопакет), входные двери (огнеупорные), и, конечно, систему отопления (горизонтальную с внутрипольными конвекторами). Также застройщик предустанавливает систему «умный дом» и комплектует мокрые зоны квартиры датчиками протечки воды. В целом, степень отделки квартир «от застройщика» за прошедший год не изменилась.

ЖК Рыбальский состояние квартиры перед сдачей
Застройщик выполнит минимальную внутреннюю отделку

Несколько слов скажу о рассрочке. Она выдается на срок до планового окончания строительства дома (в случае дома №7 — до 3 квартала 2023 года, то есть по сути — на 3 года). Первый взнос может составлять 30%, но остаток фиксируется в долларах. Также инвесторы могут попробовать воспользоваться банковским кредитом — проект кредитуют два банка: «Правекс» и «Глобус». Они дают деньги под процент, но займ этот гривневый.

Будущим жителям не помешает и паркоместо — его стоимость составляет примерно $10-15, в зависимости от размера и формата оплаты.

О застройщике и документации

И в коротком, и в полном обзорах я подробно рассказывала об участниках проекта и имеющейся разрешительной документации на его строительство. И так как с тех пор в этом плане особых изменений не произошло, я просто напомню, что строительство ЖК «Рыбальский» ведется на двух земельных участках с кадастровыми номерами 8000000000:85:319:0085 и 8000000000:85:319:0088. Один находится в аренде у ЧАО «Киевский речной порт», другой — у ООО «Комплекс Рыбальский». Их целевое назначение — «Для іншої житлової забудови» и «Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», что вполне соответствует планам застройщика.

ЖК Рыбальский данные кадастра
Один из участков застройки в Кадастровой карте

Изначально девелоперами этого проекта выступил бренд Riverside Development (после ребрендинга —  бренд SAGA Development). Правда, вскоре стало понятно, что в одиночку такой проект потянуть сложно, поэтому скоро к проекту подключился Киевгорстрой, а чуть позднее — Perfect Group. В дальнейшем из состава участников «Киевгорстрой» вышел, так что сейчас над «Рыбальским» работают два девелопера: SAGA Development и Perfect Group.

Если говорить о разрешительной документации, то застройщики получают отдельные Разрешения на строительство каждой очереди проекта. Потенциальным инвесторам в отделе продаж демонстрируют Разрешение на строительство 3 очереди проекта (дом №7) и Разрешение на строительство 6 очереди проекта (дом №11).  Правда, последнее (Разрешение на строительство 6 очереди) почему-то предусматривает строительство всего 49 квартир, поэтому я настоятельно рекомендую тем, кто решит инвестировать именно в этот дом выяснить почему ТЭП в документе не соответствуют параметрам строящегося дома.

Также в отделе продаж можно ознакомиться с Разрешением на строительство дома №5 и с Сертификатами о вводе в эксплуатацию всех секций домов №№ 3 и 9.

Подводим итоги

ЖК «Рыбальский» действительно смотрится великолепно — и мне очень жаль, что, судя по всему, его строительство ограничится всего 9 домами-кварталами. Задумка проекта была великолепна: продуманность концепции, средняя этажность зданий, общее для всех обустроенное пространство, закрытые для посторонних «приватные» дворики, перспектива развития социально-бытовой инфраструктуры. Я думаю, многие были бы не против, чтобы в Киеве появился именно такой микрорайон, а не очередные «липки». Но тут уж видимо ничего не поделаешь: с точки зрения прибыльности, девелоперам выгоднее строить жилые небоскребы, а не «коротышки» в 9-10 этажей.

В нынешнем виде ЖК «Рыбальский», на мой взгляд, сложно назвать интересным проектом для инвестиции. Спорное месторасположение, слабое развитие окружающей социально-бытовой и транспортной инфраструктуры, невнятные будущие соседи, задержки строительства, высокая стоимость квадратного метра — все эти факторы, на мой взгляд, требуют вдумчивого анализа и расчета. Если инвестиция в этот проект планируется как долгосрочная, то вполне вероятно, что она будет удачной. А вот в краткосрочной перспективе (инвестировать на старте, продать финише строительства), на мой взгляд, на рынке есть варианты и поинтересней.

Что понравилось 👍

Концепция и воплощение проекта, среднеэтажная застройка, качество строительства,

Что не понравилось 👎

Изменение общей концепции застройки Рыбальского острова, отсутствие до сих пор инфраструктуры, транспортные проблемы, близость железнодорожного моста, задержки строительства

530 ответов
Читайте все 530 комментариев на форуме: Отзывы о ЖК Рыбальский