Четыре года спустя: ЖК «Рыбальский»

Решила прогуляться в ЖК «Рыбальский» чтобы посмотреть, как продвигается строительство и пообщаться с первыми жителями нового микрорайона. Рассказываю, что увидела и услышала.

Немного о проекте

О жилом районе Rybalsky в блоге шла речь уже дважды: в первый раз я рассказывала о нем в рамках короткого обзора, когда проект только-только представили общественности и частным инвесторам. А во второй – через несколько лет, когда первые дома проекта были введены в эксплуатацию и ожидали своих первых жильцов. В этих материалах я довольно подробно рассказывала о месторасположении и окружении будущего ЖК – поэтому сейчас я в общих чертах напомню об этих особенностях.

Итак, административно ЖК Rybalsky располагается в Подольском районе столицы, в его традиционно промышленной части, вдоль улицы Набережно-Рыбальская, на Рыбальском острове. Несмотря на то, что Рыбальский фактически полуостров, киевляне называют его островом – и, скорее всего, не просто так. Эта территория довольно обособлена от жилых микрорайонов и добраться сюда проблематично.

На общественном транспорте подъехать в эти края можно на автобусе №114, который курсирует с ж\д вокзала на Троещину с интервалом пример раз в 20-30 минут, на автобусе № 88, который едет на рыбальский с Оболони (через ст. м. «Минская») или на автобусе №53, который курсирует по улице Электриков между Рыбальским островом и ст. м «Контрактовая площадь». В принципе, к будущему ЖК можно пешком дойти от станций метро «Петровка» или «Контрактовая площадь», но прогулка эта удовольствия не принесет – идти придется, в основном, вдоль немноголюдных промзон и шумных дорог, да и займет «вояж» примерно минут 20-30.

Рыбальский полуостров всегда развивался как промышленный кластер: тут располагался завод «Ленинская кузня», грузовой речпорт, судоремонтный завод, военные части и, конечно, множество складов, небольших цехов и гаражных кооперативов. Люди тут как-то не селились – десяток «хрущевок», половина из которых общежития, вот и вся жилая составляющая огромного «острова». Соответственно, никто здесь не озаботился и развитием социальной и бытовой инфраструктуры: магазин, почта, отделение банка – вот, собственно, и все, чем мог порадовать Рыбальский остров своих жителей. Ну еще роскошный спортклуб…

Как и многие другие столичные промзоны, Рыбальский решили ревитализировать – проще говоря, превратить в новый жилой массив. Проект был отличный: 44 га территории должны были «под линеечку» застроить среднеэтажными жилыми домами в виде каре – полностью самодостаточными «кварталами», с закрытыми для посторонних дворами, подземными паркингами и объектами бытовой инфраструктуры на фасадной стороне первых этажей. Здесь планировали развить мощную социальную и развлекательно-бытовую инфраструктуру: построить 4 детских сада, 2 школы, поликлинику, кинотеатры под открытым небом, публичные пространства, магазины, аптеки, ресторанчики, отделения банков. Чтобы сделать микрорайон более привлекательным и дружелюбным, здесь планировали создать каналы с прогулочными набережными, газоны, по которым можно ходить и на которых можно сидеть, бульвары, по которым приятно пройтись, арт-объекты, которыми можно полюбоваться – и все это в свободном доступе для всех киевлян, а не только для жителей новых домов.

К сожалению, всего этого великолепия, похоже, не будет. Вернее, будет – но в урезанном виде. Хотя в отделе продаж проекта по-прежнему говорят о том, что ЖК «Рыбальский» займет львиную долю полуострова, реальность такова, что воплотится проект, скорее всего, лишь частично. Вероятнее всего, что в состав ЖК «Рыбальский» войдет всего 9 из запланированных трех десятков домов-кварталов, которые займут всего 7 га из запланированных к застройке 44 га территории. А на месте остальных «гектаров» будут строить ЖК «Липки Айленд Резорт», с совершенно другой концепцией…

Что обещали и что построили

Строительство амбициозного проекта началось четыре года назад, в 2016 году. В те времена первым инвесторам обещали, что работа пойдет споро – дома все-таки планировались не высотные (всего-то 9-10 этажей), да и строить их будут по быстрой монолитно-каркасной технологии. Планировалось, что первые два дома ЖК «Рыбальский» (№№ 3 и 9 на генплане, в каждом по 6 секций) построят в 3 квартале 2017 года.

К сожалению, это обещание застройщикам выполнить не удалось: первые дома (да и то частично, 2 секции в доме №3 и 3 секции в доме №9) получили Сертификаты о готовности к эксплуатации в 1 квартале 2019 года. А для заселения они были открыты еще через полгода, летом 2019.

Недостроенные секции двух первых домов обещали ввести в эксплуатацию в 3 квартале 2019 года – и здесь застройщику удалось точно рассчитать сроки строительства: Сертификаты датированы именно 3 кварталом прошлого, 2019 года.

Правда, с домом №5 (Г-образное здание на 3 секции высотой в 9 этажей) снова вышла промашка. Его обещали сдать в 4 квартале 2019 года, но он и по сей день строится. Сейчас инвесторам говорят, что долгожданный Сертификат этот дом, скорее всего, получит в 1 квартале следующего, 2021 года. В принципе, вероятность такого развития событий достаточно высока: из общестроительных работ осталось доделать фасад, а эти работы можно заканчивать и после принятия дома в эксплуатацию (если она состоялась в 1 или 4 квартале). Хотя инвесторам в любом случае придется ждать заселения до конца отопительного сезона, то есть до весны-лета 2021.

Промахнулся застройщик и со сроками строительства дома №11 (6-секционная 10-этажка). Его обещали сдать в конце 2020 года. Но сейчас сроки сместили на год, и говорят о том, что сдача намечена на 4 квартал 2021 года. Правда, мне так и не удалось точно выяснить: речь идет о сдаче всего дома или некоторых его секций…

Не так давно приступили к подготовке к строительству дома №7, и здесь девелопер, похоже, решил немного перестраховаться со сроками. Его строительство  планируют окончить в 3 квартале 2023 года.

Каким получается комплекс

Вот чего у проекта не отнять, так это очень привлекательного внешнего вида. Невысокая этажность, строгая форма домов, очень ухоженная общая территория, внимание к мелочам – выглядит комплекс, что и говорить, отлично. При этом каждый дом имеет свой облик: несмотря на единый стиль, у них разные цвета и виды отделки фасадов, разная «динамика» оконных проемов и линий крыш. Все это придает комплексу живости и, в то же время, какой-то естественности. Глядя на построенную часть ЖК «Рыбальский», у меня лично возникло какое-то ощущение «правильности»: открытого и дружелюбного мира, приспособленного для комфорта человека.

Интересно, что за прошедший год фасады сданных секций не обзавелись ни кондиционерами, ни застекленными балконами «с выносом». Мне лично очень импонирует такой подход к сохранению внешнего облика зданий. Оказывается, жители готовы идти на некоторые неудобства и монтировать наружные блоки на балконах/лоджиях, а не на фасадах, чтобы сохранить красоту:)

Как и прошлый мой визит, меня совершенно не впечатлили закрытые для посторонних внутренние дворики. Да, застройщик и здесь постарался все обустроить: проход по карточкам, ландшафтный дизайн, скамейки, растения, детские площадки – но на фоне скучных оштукатуренных стен домов, обступающих тебя со всех сторон, вся эта красота блекнет. Если честно, то попав во внутренний дворик, мне показалось что я волшебным образом переместилась в Одессу или Львов. Открытые балконы с самым простым решетчатым ограждением, галереей тянущиеся вдоль внутреннего периметра, ну очень напоминают характерную архитектуру этих городов «с изнанки». Не хватает только веревок с постиранным бельем и гор бережно хранимого, но пока не пригодившегося, скарба – чтобы иллюзия львовского или одесского дворика была полной:) К счастью, такое архитектурное решение используется не во всех домах и секциях нового комплекса.

Как живется в комплексе

Судя по отзывам жителей ЖК «Рыбальский», большинству из них нравится новое жилье. Все без исключения мои собеседники отметили эстетическое наслаждение, которое они испытывают уходя из возвращаясь в свои квартиры.

Если честно, то в этом я им даже немного завидую:) К слову, я спросила у местных жителей, не досаждают ли им «маргиналы» живущие по соседству? Все-таки многие обитатели новостроек стараются по-максимуму дистанцироваться от местных жителей. Например, в ЖК «Файна Таун», изначально заявленное открытое для всех городское пространство, закрыли для «нищебродов» из соседних домов и прочих праздношатающихся по «их» облагороженной территории граждан. Так вот, ответ первых жителей «Рыбальского» меня изрядно озадачил: мне сказали, что никто им не досаждает. На приватную территорию внутреннего двора попасть могут только жители, по специальной карточке-пропуску, поэтому никаких эксцессов во дворах не происходит. Да и на общей для всех территории жители и гости комплекса «порядки» не нарушают, песни под окнами не орут, окурки и пустые бутылки в песочницы не закапывают.

Я сначала даже не поверила своим ушам: как же так? А где же «наркоманы», которые мечтают устроить притон в таком прекрасном ЖК? «Алкоголики», которых пивом не пои, дай раскурочить лавочку или выспаться на газоне? Прочие «социопаты», которые поголовно проживают в старых домах и ввиду особенностей своего характера, усугубленного классовой ненавистью, так и хотят по кирпичику развалить всю окружающую «красоту»? Удивительно, но их тут как-то нет. Никаких разбитых окон, раскуроченных лавочек, пьяных компаний и загаженных углов я не увидела. Может быть, дело в охране, которая следит за порядком. Может быть, дело в том, что жилья поблизости не особо много, а тащиться сюда с Подола или Оболони с целью «поразрушать» все же далековато. А может быть, дело в том, что «гостям комплекса» тоже не чуждо прекрасное, а их тяга к разрушению «всего и вся» сильно преувеличена. Мне кажется, было бы неплохо, если бы и другие новостройки пошли этим путем развития: не создавали по своему периметру фортификационные сооружения, а просто следили за порядком на территории. Опыт «Рыбальского» (пока, по крайней мере) показывает: да, так тоже можно:)

Конечно, подобная красота обходится недешево: стоимость содержания недвижимости в комплексе составляет порядка 17 грн за кв.м. В эту сумму входят все коммунальные услуги плюс охрана. Из дополнительных платежей – электричество, вода и тепло, стоимость которых рассчитывается исходя из показаний счетчиков. Жители комплекса сказали, что оплатить услуги и связаться с управляющей компанией можно с помощью специального приложения SFERA – правда, оно иногда «лагает», да и зарегистрироваться в нем с первого раза не у каждого получается.

Рассказывая о жизни в «Рыбальском»,  мои собеседники отмечали удачные планировки квартир (ознакомиться с массой вариантов можно на сайте проекта), нормальное качество строительства и очень неплохую, по меркам нынешних новостроек, звукоизоляцию. Так как комплекс окружают довольно шумные соседи (загруженная трасса и железная дорога), говорить о том, что вокруг царит тишина не приходится. Жильцы первых домов подтверждают: шум есть. На открытой для всех территории поезда и автомобили слышны прекрасно, а во двориках уровень шума гораздо ниже. В квартиры шум «большого города» доносится только из открытых окон, да и то, только тех, которые выходят не во внутренний двор. А вот соседей за стеной практически не слышно – за исключением, конечно, тех, которые заняты ремонтами. В целом именно к шуму у жильцов почему-то оказалось меньше всего претензий. Больше их огорчало «сворачивание» проекта и перспектива строительства по соседству другого, высотного жилого комплекса.

Несмотря на дифирамбы, на мой вопрос «неужели тут действительно все так замечательно?», положительный ответ я услышала не от всех собеседников. Все посетовали на задержки строительства – причем не только квартир, но и подземных паркингов. Несколько жителей пожаловались на холод в квартирах. Многие отметили отсутствие в пешей доступности инфраструктуры – да, в комплексе появляются магазинчики и кофейни, тут строится образовательный центр RYBALSKY Family Port, планируется открытие «Сильпо». Но все это происходит довольно медленно и «прямо сейчас» с бытовой точки зрения жизнь тут не самая комфортная.

Еще один не самый приятный нюанс: транспортное сообщение. Утром и вечером на автомагистралях скапливаются  пробки и тянучки, поэтому выехать и заехать в ЖК в часы пик довольно сложно.

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж говорят, что квартир в уже сданных домах, как и в готовящемся к сдаче доме, у застройщика почти не осталось – есть буквально парочка «двушек», квадратный метр в которых обойдется примерно в $1,8 тыс., а квартира – почти в $110  тыс.  На вторичке в готовых домах комплекса предложений гораздо больше – и по более приятным ценам. Так, например, в 1-комнатных квартирах метр, в среднем, стоит $1,8 тыс., в 2-комнатных – $1,5 тыс., в 3- и более комнатных – $1,6-1,7 тыс. В квартирах с ремонтом и мебелью «квадрат» обойдется в $2,1-2,8 тыс. (в зависимости от площади квартиры и качества ремонта).

Не очень много у застройщика осталось свободных квартир в доме №11 (срок сдачи – 4 квартал 2021 года). Здесь еще можно выбрать варианты больших 1-комнатных, площадью 67-78 кв.м, 3-комнатных площадью от 133 кв.м или двухуровневых 4- и 5-комнатных апартаментов площадью от 155 кв.м. Цена вопроса – 38-39 тыс. грн за квадратный метр в 1-комнатных и порядка 40 тыс. грн в 3- и 4-комнатных квартирах.

Зато в отделе продаж инвесторам предлагают широкий выбор вариантов будущих квартир в строящихся доме № 7 (срок сдачи – 3 квартал 2023 года). Здесь есть и 1-комнатные квартиры площадью 41-51 кв.м, и двушки площадью 53-90 кв.м, и 3-комнатные площадью 93-150 кв.м. Стоимость квадратного метра в будущем доме достаточно высока: квадрат в 1-комнатных обойдется минимум в 40 тыс. грн, в 2-комнатных – 41 тыс. грн, а в 3-комнатных – 35 тыс. грн. И это минимальные цены, которые действуют на будущие квартиры. Если захочется вид из окна получше, этаж повыше да еще и рассрочку на оплату, то квадратный метр обойдется дороже. Минимальная сумма инвестиции в 1-комнатную квартиру в этом доме ЖК «Рыбальский» составляет 1,8 млн грн.   Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи недвижимости.

За эти деньги инвесторам предлагаются, по сути, голые стены – из отделочных работ застройщик выполняет только стяжку пола с дополнительной шумоизоляцией. В квартиры заводятся коммуникации, они комплектуются полным набором счетчиков энергоресурсов, в санузлах выполняется гидроизоляция пола. Также застройщик монтирует окна (2-камерный энергосберегающий стеклопакет), входные двери (огнеупорные), и, конечно, систему отопления (горизонтальную с внутрипольными конвекторами). Также застройщик предустанавливает систему «умный дом» и комплектует мокрые зоны квартиры датчиками протечки воды. В целом, степень отделки квартир «от застройщика» за прошедший год не изменилась.

Несколько слов скажу о рассрочке. Она выдается на срок до планового окончания строительства дома (в случае дома №7 – до 3 квартала 2023 года, то есть по сути – на 3 года). Первый взнос может составлять 30%, но остаток фиксируется в долларах. Также инвесторы могут попробовать воспользоваться банковским кредитом – проект кредитуют два банка: «Правекс» и «Глобус». Они дают деньги под процент, но займ этот гривневый.

Будущим жителям не помешает и паркоместо – его стоимость составляет примерно $10-15, в зависимости от размера и формата оплаты.

О застройщике и документации

И в коротком, и в полном обзорах я подробно рассказывала об участниках проекта и имеющейся разрешительной документации на его строительство. И так как с тех пор в этом плане особых изменений не произошло, я просто напомню, что строительство ЖК «Рыбальский» ведется на двух земельных участках с кадастровыми номерами 8000000000:85:319:0085 и 8000000000:85:319:0088. Один находится в аренде у ЧАО «Киевский речной порт», другой — у ООО «Комплекс Рыбальский». Их целевое назначение – «Для іншої житлової забудови» и «Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови», что вполне соответствует планам застройщика.

Изначально девелоперами этого проекта выступил бренд Riverside Development (после ребрендинга –  бренд SAGA Development). Правда, вскоре стало понятно, что в одиночку такой проект потянуть сложно, поэтому скоро к проекту подключился Киевгорстрой, а чуть позднее – Perfect Group. В дальнейшем из состава участников «Киевгорстрой» вышел, так что сейчас над «Рыбальским» работают два девелопера: SAGA Development и Perfect Group.

Если говорить о разрешительной документации, то застройщики получают отдельные Разрешения на строительство каждой очереди проекта. Потенциальным инвесторам в отделе продаж демонстрируют Разрешение на строительство 3 очереди проекта (дом №7) и Разрешение на строительство 6 очереди проекта (дом №11).  Правда, последнее (Разрешение на строительство 6 очереди) почему-то предусматривает строительство всего 49 квартир, поэтому я настоятельно рекомендую тем, кто решит инвестировать именно в этот дом выяснить почему ТЭП в документе не соответствуют параметрам строящегося дома.

Также в отделе продаж можно ознакомиться с Разрешением на строительство дома №5 и с Сертификатами о вводе в эксплуатацию всех секций домов №№ 3 и 9.

Подводим итоги

ЖК «Рыбальский» действительно смотрится великолепно – и мне очень жаль, что, судя по всему, его строительство ограничится всего 9 домами-кварталами. Задумка проекта была великолепна: продуманность концепции, средняя этажность зданий, общее для всех обустроенное пространство, закрытые для посторонних «приватные» дворики, перспектива развития социально-бытовой инфраструктуры. Я думаю, многие были бы не против, чтобы в Киеве появился именно такой микрорайон, а не очередные «липки». Но тут уж видимо ничего не поделаешь: с точки зрения прибыльности, девелоперам выгоднее строить жилые небоскребы, а не «коротышки» в 9-10 этажей.

В нынешнем виде ЖК «Рыбальский», на мой взгляд, сложно назвать интересным проектом для инвестиции. Спорное месторасположение, слабое развитие окружающей социально-бытовой и транспортной инфраструктуры, невнятные будущие соседи, задержки строительства, высокая стоимость квадратного метра – все эти факторы, на мой взгляд, требуют вдумчивого анализа и расчета. Если инвестиция в этот проект планируется как долгосрочная, то вполне вероятно, что она будет удачной. А вот в краткосрочной перспективе (инвестировать на старте, продать финише строительства), на мой взгляд, на рынке есть варианты и поинтересней.

Что понравилось 👍

Концепция и воплощение проекта, среднеэтажная застройка, качество строительства,

Что не понравилось 👎

Изменение общей концепции застройки Рыбальского острова, отсутствие до сих пор инфраструктуры, транспортные проблемы, близость железнодорожного моста, задержки строительства