Быть рантье: ТОП-3 риска арендодателя

Несколько лет напряженного мониторинга строительства вашей будущей недвижимости позади, все недоразумения с бригадой строителей-отделочников улажены, мебель и техника расставлены по своим местам – поздравляю, у вас в активе появилась новая недвижимость! Многие собственники, еще на этапе инвестиции в ее строительство, планировали сдавать будущую квартиру в аренду – и исходя из этого подбирали локацию, отделывали ее и обставляли мебелью и техникой, рассчитывая в будущем на стабильный денежный поток. К сожалению, реальность не всегда такова – иногда квартира «под аренду» вместо дохода приносит сплошные проблемы и дополнительные расходы. В этом материале я постаралась собрать самые расхожие риски, с которыми сталкиваются арендодатели – и рецепты по их минимизации.

Риск №1. Порча имущества

Самый распространенный страх арендодателя – возможная порча имущества, своего или соседского. Неаккуратный арендатор «сжег» микроволновку, его талантливые дети оставили память о себе на обоях, «воспитанная собачка» в клочья разорвала обивку кресла, а безалаберная жена забыла закрыть кран и затопила соседей. Эти (и миллион других!) неприятностей вполне могут произойти в квартире, которую сдают в аренду. Гарантировать, что они не произойдут именно в вашей сдаваемой квартире, не может никто. Но вот подстраховаться от их наступления и минимизировать ущерб, вполне по силам.

Топ рисков арендодателя порча имущества

Во-первых, для покрытия подобных «форс-мажоров» существует залоговая сумма, которую арендатор оставляет арендодателю при заключении договора. Как правило, она равняется сумме месячной аренды, но если арендаторы входят в группу риска (семья с маленьким ребенком, с животными и т.п.), то владельцу квартиры имеет смысл ее увеличить. Из этой суммы и покрывается нанесенный квартире незначительный ущерб.

Но как быть, если «разрушения» настолько масштабные, что залоговой суммы для их устранения недостаточно? В принципе, вменяемые арендаторы добровольно возмещают затраты на их устранение: оплачивают ремонт техники, переклейку разрисованных обоев или перетяжку мягкой мебели. К сожалению, не все готовы платить за свои «косяки» – и в этом случае собственник квартиры вынужден либо смириться с потерями, либо попытаться взыскать с арендатора сумму на покрытие ущерба через суд. Если выбран второй вариант, то к исковому заявлению необходимо приложить: договор аренды, акт приема-передачи имущества, счета за ремонт испорченной техники (услуги ремонтной бригады) и другие документы, предусмотренные законодательством для категории таких исков. Так как ситуации могут быть разными, то и набор необходимых документов определяется исходя из конкретных обстоятельств.

Топ рисков арендодателя порча имущества затопление

В любом случае, помимо договора аренды, арендодатель должен составить акт приема-передачи имущества, в котором будут максимально подробно описано состояние квартиры, мебели и техники. Знающие люди советуют указывать в подобном акте малейшие нюансы, включая сколы на дорогом паркете и царапины на антикварной мебели. Также не лишним будет зафиксировать «на бумаге» все нюансы пользования квартирой – вплоть до инструкций по работе с бытовой техникой и уровнем максимально допустимой нагрузки на электрическую сеть.

Бонус: Существует еще один вариант обезопасить свое имущество от порчи арендаторами – застраховать его. Некоторые страховые компании даже разработали программы именно для арендной недвижимости, по которым покрываются как риски порчи самой квартиры (например, от пожара), так и ее наполнения (ремонта, мебели, техники), и ответственность перед третьими лицами (например, в случае затопления соседей). Застраховать сдаваемую в аренду квартиру по такой программе могут как собственники, так и арендаторы. Конечно, приобретая подобный полис страхования, необходимо внимательно изучить все его условия, включая список исключений, нестраховых случаев и порядок компенсации за наступление страхового случая.

Риск №2. Неплатежеспособные арендаторы

Еще один распространенный риск арендодателя – неплатежеспособные арендаторы. Конечно, после шапочного знакомства сложно предугадать, насколько ваш будущий постоялец состоятелен. Но, в первом приближении, это можно понять, оценив его внешний вид, требования к съемной квартире, состав семьи и даже методы поиска временного жилья.

Топ рисков арендодателя неплатежеспособные арендаторы

Чтобы «застраховать» себя от неплатежеспособного арендатора, собственнику квартиры имеет смысл оценить потенциального обитателя по следующим параметрам:

  • сфера деятельности (в нынешние времена лучше чтобы она не зависела от степени карантинных ограничений и локдаунов);
  • кто оплачивает аренду недвижимости (многим ценным сотрудникам компания компенсирует затраты на снимаемую квартиру);
  • состав семьи арендатора (например, это пара, в которой оба человека работают или семья с маленьким ребенком, в которой «добытчик» только муж или жена).

С другой стороны, никто не застрахован от финансовых трудностей. Даже самый крутой «айтишник» может столкнуться с непредвиденными расходами или снижением доходной части бюджета – и попросить у владельца арендуемой квартиры отсрочку ежемесячного платежа. Как поступить в этой ситуации, каждый арендодатель решает сам. Но общепринятая практика – в финансовых вопросах идти навстречу в размере залоговой суммы. Которую арендатору будет необходимо восполнить после того, как его финансовое благосостояние стабилизируется.

Специалисты-риэлторы к «потенциально проблемным» категориям арендаторов относят:

  • студентов;
  • семьи с младенцами (тут помимо возможных проблем с оплатой и повышенным износом мебели и техники, могут возникнуть проблемы с расторжением договора аренды и выселением);
  • владельцев домашних животных;
  • иностранцев (особенно азиатов и выходцев из восточных стран).

Я лично против любой дискриминации – хоть по гендерному признаку, хоть по возрастному или национальному. Но факт остается фактом: самыми «беспроблемными» аендаторами арендодатели считают работающую пару возрастом в районе 30 лет, европейской «наружности», без детей и домашних животных.

Риск №3. Арендаторы-мошенники

Еще один страшный сон арендатора – сдать квартиру мошеннику. Давай разберемся, как мошенник может использовать вашу недвижимость в неблаговидных целях и как этого постараться избежать.

Вариант первый: незаконная пересдача. Очень плохая ситуация, когда арендатор пересдает вашу квартиру – и . Х: на стандартных условиях нескольким разным людям или одному за невысокую арендную ставку, но при условии «аккордной» оплаты (на год или полгода вперед). В результате добросовестный арендодатель сталкивается с ситуацией, когда в его квартире проживают абсолютно неизвестные ему люди, уверенные, что они уже оплатили долгосрочную аренду. Или его начинает «тревожить» полиция, расследующая обращение нескольких пострадавших «горе-арендаторов».  Безболезненно выйти из подобной ситуации может быть довольно сложно, поэтому желательно постараться ее избежать в принципе. Для этого имеет смысл регулярно «мониторить» ситуацию в вашей квартире – например, договориться с соседями, чтобы они приглядывали за жильцами или установить на лестничной клетке видеонаблюдение (правда, на это тоже необходимо получить согласие соседей).

Топ рисков арендодателя арендаторы мошенники

Вариант второй: субаренда. Случается, что человек снимает квартиру якобы для собственного проживания на долгосрочный период, но фактически он ее пересдает другому человеку или вовсе сдает посуточно. Важное отличие от первого варианта – арендодатель не пропадает с радаров и стабильно оплачивает  аренду. В принципе, ничего криминального в субаренде нет, более того, многие владельцы недвижимости вовсе не против такого формата (персональная ответственность арендатора за сохранность квартиры и повышенная арендная плата компенсирует возможные неудобства). Но только в том случае, если подобный формат аренды оговорен изначально. Если же вы против такого использования вашей квартиры, обязательно озвучьте это в беседе. И пропишите в договоре запрет на ее передачу в субаренду.

Вариант третий: криминал. Чужая душа – потемки. Даже очень приятный с виду человек может оказаться не тем, кем кажется, и использовать вашу квартиру неблаговидных целях. Понятно, что если в рамках раскрытия преступления полиция нагрянет в такую квартиру, ее владельцу придется общаться с правоохранительными органами. Чтобы не попасть в категорию «пособника» преступника, собственнику жилья имеет смысл во-первых, обязательно указать в договоре аренды для какой цели будет использоваться квартира (например, проживание) и оговорить запрет использовать ее не по назначению. И, во-вторых, по крайней мере первое время заходить в квартиру (естественно, по согласованию с жильцом) не в одиночестве, а с теми, кто может в будущем подтвердить вашу непричастность к возможной незаконной деятельности вашего арендатора (это могут быть соседи, друзья, родственники и т.д.)

Вариант четвертый: продажа вашей квартиры без вашего ведома. Этот риск, к счастью, сегодня минимизирован – открытость реестров позволяет мониторить статус недвижимости из любой точки мира. И тем, кто сдает свою квартиру в аренду, имеет смысл регулярно проводить такой мониторинг – благо, это совсем не дорого и не сложно. И, конечно, и заключении договора аренды  быть бдительным и не выпускать из виду свои документы – как личные, так и на имущество.

P.S. Конечно, вышеперечисленные риски – далеко не единственные проблемы, с которыми сталкиваются современные рантье. Как грамотно составить договор аренды, как рассчитать и оплатить налог, что конкретно делать, если арендатор затопил соседей или не хочет выселяться из вашей квартиры… Об этом – и о многом другом! – обязательно будем говорить в рамках новой рубрики. Если, конечно, вы считаете ее  нужной в блоге «Где в Киеве жить хорошо» – пишите в комментариях к обзору 😉


72 відповіді
  • Євген
    29.01.2021 о 21:52
    Tetiana
    полно у Вас прав) Приходить в удобное обоим сторонам время, а не только Вашей стороне, Улыбаться и быть вежливым , раз уж ВЫ САМИ СОГЛАСИЛИСЬ на определенные ус...

    Я говорю лише, що ваші пасажі про каву в ліжко і “баріна” це маячня. Взаємодія орендодавця і орендаря має регулюватися договором. Якщо в договорі написано, що можна привозити сумки, значить можна, треба було думати що підписувати. Якщо ні – маєте право не пускати. Стандартно, такі переговори передбачають право один раз в місяць відвідувати квартиру і все оглядати. І, зважаючи на вартість начиння квартири і ремонту, це справедливо. Якщо вам тричі під ряд не щастило з орендодавцями, значить ви щось не так робите, або все трохи не так як розказуєте, або терміново треба почистити карму.

    Євген
    30.01.2021 о 10:51
    Tetiana
    Оксана из провинции . Снимает квартиру в родном городе, где честно работает врачем всю жизнь, людей спасает. Волей случая у нее нет своего дома. Ей менять про...

    Якщо утиснути права орендодавців, то частина з них просто перестане здавати житло. Пропозиція знизиться, ціна оренди виросте. Тобто за менший вибір квартир ви просто будете платити більше. Будете стояти в черзі, щоб зняти житло. Будете давати хабарі ріелторам, щоб вас першу повідомили коли щось з’являється. Такий наслідок завжди буває, коли когось намагаються “прижучити”.

    Євген
    29.01.2021 о 21:01
    Tetiana
    Вы просто написали, как должно быть. А надо писать реальности. Надо осознавать, что во всех нормальных странах прежде всего уважается ДОМ человека, то есть пр...

    Ага ага. Ви користуєтеся моїм майном і у вас повно прав, а у мене – ніяких? З такою логікою, пані, жити вам на вокзалі. Будете там поліції розказувати про свої конституційні права. Хочете хороші умови проживання – орендуйте житло по ринковій ціні, і орендодавці будуть вас цінувати як клієнта. Або взагалі купіть своє і не орендуйте. А з приводу сплати податків – так це ж ви їх платите, воно ж в вартість оренди включено. Ви готові платити +20% до вартості оренди за офіційне оформлення?

    Євген
    30.01.2021 о 10:05
    Tetiana
    я понимаю, к чему вы клоните. Но почему квартирант должен страдать из-за этого всего? Что у собственника нет страховки и тд. Хороший квартирант? Вы знали, что ...

    (1) Квартирант не “утримує” власника (якщо сприймати слово “утримувати” в значенні “забезпечує більшу частину доходів”). За винятком “спадкоємців”, що здають житло покійних бабусь, орендодавці мають непогані доходи і без оренди, раз вони змогли купити нерухомість і зробити в ній ремонт під здачу. Дивіться на це так, що орендодавець якусь частину результатів своєї праці вклав в нерухомість і тепер дозволяє орендареві за гроші користуватися цими результатами праці. Звичайно, дохід від оренди це частина доходів орендодавця, але як я сказав, щоб мати ці доходи, довелося важко працювати раніше, тому тут все справедливо.
    (2) Тепер щодо “декілька середніх зарплат”. Середня зарплата в Києві дест 11-12 тис. (З урахуванням зарплат на руки – напевно вище), а вже за 5-7 тис. можна орендувати житло в спальному районі. Тому тещо ви пишете, не відповідаєдійсності. Взагалі, якби орендарям не було вигідно орендувати по поточним цінам (тобто, якби ЗП мінус оренда в залишку давали б замало), вони не орендували б. Жилиб в своїх рідних містах чи емігрували б. Так як попит на оренду не зменшується, то я припускаю, що вартість оренди у нас посильна.
    (3) Щодо того, що “нормальний орендар не повинен страждати” – дійсно не повинен. Якщо умови оренди не влаштовують, треба з’їзджати.

    Слушайте, Ирина, мы с Вами мыслим одинаково, точнее об одном 🙂 Я как раз сегодня по просьбе участника Вашего телеграм чата (кстати, кто не подписан – очень рекомендую “Где в Киеве купить хорошо”) сделал калькулятор оценки доходности аренды (с возможностью сохранения в закалдках или пересылки кому либо прямой ссылки на свой просчет):
    https://ktostroit.com/c2
    Наверняка будет полезным в контексте данной статьи 🙂

Читайте всі 72 коментаря на форумі: Быть рантье: ТОП-3 риска арендодателя