Рынок недвижимости: итоги 2020 года

На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.

Дует ветер — нужны мельницы

Оценивая прошлогодние «невероятности», первое, о чем стоит сказать — это пандемия, захлестнувшая мир и ставшая главным генератором почти всех глобальных изменений. Адаптивный карантин, локдауны, ограничения в перемещениях, неуверенность в завтрашнем дне, падение доходов у одних и рост прибыли у других, массовый «исход» в он-лайн — все эти события не могли не затронуть и строительную отрасль. Неразбериха (по крайней мере, первое время) с поставками, миграция рабочей силы, смещение потребительского спроса — все это «имело место быть».  К счастью, влияние «коронакризиса» на отрасль оказалось не катастрофичным: даже во время самых жестких локдаунов стройки не останавливались, а отделы продаж пустовали недолго.

Но помимо глобальных изменений, 2020 принес в Украину и немаловажные локальные перемены. И они, как мне кажется, оказали на отрасль куда более существенное влияние. Речь идет, конечно, о реформировании основного надзорно-контролирующего отрасль органа, ДАБИ. Интересно, что начало действия двух этих факторов — глобального и локального — совпали по времени. 12 марта 2020 года в стране ввели жесткий карантин, а 17 марта — был дан старт реформе ДАБИ.

Рынок недвижимости: итоги 2020 года

И именно изменение «правил игры» отразилось на многих застройщиках гораздо сильнее. Налаженные «связи» разорвались, как «решать вопросы» непонятно, работа новых органов не налажена — одним словом, хаос. Но, похоже, что и этот «барьер» большинство застройщиков взяло;)

Помимо вышеперечисленных факторов, на рынок, конечно, оказывали влияние и другие события. Девальвация гривни, инфляция, уменьшение числа новых проектов, осторожность инвесторов, смещение потребительского спроса в пользу более комфортного жилья — все это тоже повлияло и на рынок, и на стоимость квадратного метра «от застройщика».  Но, обо всем по порядку.

Динамика рынка

Глядя на официальные данные, опубликованные Киевским управлением статистики (правда, всего за 9 месяцев 2020 года), ошарашивает. За три квартала прошлого года объем введенных в эксплуатацию квадратных метров был почти вполовину меньше, чем в 2019 году. Если точнее, то общая площадь введенного с января по сентябрь 2020 г. жилья составила всего 255 тыс. кв.м, что соответствует, по официальным данным, всего 59% позапрошлогоднего объема сданных жилых новостроек за аналогичный период.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию в 2020 году
Данные ГУ статистики в г.Киев: количество новых квадратных метров в районах столицы за 9 месяцев 2020 года.

Правда, я не сильно поняла, по какой методике подсчитывались эти проценты, ведь по данным того же Киевского управления статистики, за 3 квартала 2019 года в столице было введено в эксплуатацию 934,5 тыс. кв.м новостроек — и у меня никак не получается составить пропорцию, в которой 255 тыс. составляет 59% от 934 тыс.

Общая площадь жилых строек, принятых в эксплуатацию в 2019 году
Данные ГУ статистики в г.Киев: количество новых квадратных метров в районах столицы за 9 месяцев 2019 года.

Если допустить, что средняя площадь квартир в столичных новостройках составляет порядка 50 кв.м, то получается, что за 9 месяцев 2020 года жилой фонд столицы пополнился всего на каких-то 5 тыс. квартир.

Правда, в 4 квартале строители (или ДАБИ) «поднажали» и, судя по всему, смогли наверстать упущенное. Официальная статистика пока не опубликована, но по данным ЛУН.Мисто в 2020 году в столице было введено в эксплуатацию 18,5 тыс. квартир. То есть, в 4 квартале было введено в три раза больше недвижимости, чем в 1, 2 и в 3 кварталах вместе взятых. По-моему, это как раз и свидетельствует о том, что кризис с переформатированием ДАБИ был успешно преодолен. Как именно — это другой вопрос: тут либо надзорный орган наконец заработал в полную силу, либо столичные застройщики все-таки нашли общий язык с чиновниками.

Что с ценами?

Если говорить о средних ценах на столичные новостройки, то за прошедший год квадратный метр в гривне подорожал на 16% — с 24 тыс. грн в январе 2020 года до 27,7 тыс. грн в декабре (данные ЛУН). При этом аналогичный уровень роста продемонстрировали и минимальные цены — за год они подросли на те же 16-17%, с 16,6 до 19,5 тыс. грн.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр в гривне
Данные ЛУН: динамика средних и минимальных цен в гривне.

За подобную динамику мы, скорее всего, должны благодарить снижение курса гривны, которая за год потеряла около 20% своей стоимости. Если сравнить среднюю цену «метра» в долларе в январе и декабре 2020 года, то окажется, что она, по данным ЛУН, даже немного снизилась — с $990 в январе 2020 до $980 в декабре. А если посмотреть на динамику средней цены в долларе, то можно заметить, что самый большой «обвал» наблюдался в самом сложном месяце минувшего года, в апреле (напомню, тогда шел первый жесткий локдаун). Тогда средний столичный «квадрат» подешевел до $910, а минимальная цена скатилась с $670 до $620. Но к концу года утерянные позиции были отвоеваны, и средние цены в долларе вернулись к уровню начала 2020 года.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр в долларах
Данные ЛУН: динамика средних и минимальных цен в валюте.

Интересно, что в 2019 году, когда наблюдалось укрепление гривни, динамика средних цен была прямо противоположной. В гривне средняя стоимость «квадрата»  в столичных новостройках оставалась достаточно стабильной (в районе 23,5-24 тыс. грн), а вот в валютном эквиваленте был отмечен рост с $850 до $1000. Подобная корреляция, на мой взгляд, свидетельствует о том, что девелоперы держат курс цен «на повышение»: гривня укрепляется — цена в национальной валюте держится и растет в долларе, доллар растет — цена в гривне подтягивается к ее уровню.

Не менее интересно проанализировать и динамику средней цены на квадратные метры в различных классах столичных новостроек. В гривневом выражении их общий вектор тоже был направлен в одну сторону — вверх. Так, в ЖК класса «эконом» средний метр за год подорожал почти на 4 тыс. грн (22%) — с 17 до 20,8 тыс. грн. В классе «комфорт» — на 2,6 тыс. грн (13%), с 20,4 до 23 тыс. грн., в классе бизнес — на 6,8 тыс. грн (20%), с 34,9 до 41,7 тыс. грн. Даже в ЖК элит-класса наблюдался небольшой рост средней цены на 2,5 тыс. грн за год (4%), с 62,8 до 65,3 тыс. грн.  При этом в «валютном эквиваленте» повышение стоимости среднего квадрата в минувшем году отмечался только в двух сегментах: эконом-классе (с $700 до 730) и бизнес-классе (с $1450 до 1480). В «комфорте» и «элите» средняя цена за год наоборот снизилась: с $840 до 820 и с $2560 до 2310 соответственно.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр по классам жилья в гривне
Средние цены на различные классы столичной недвижимости в гривне

На мой взгляд, подобная динамика говорит, в первую очередь, о концентрации платежеспособного спроса в двух сегментах первичной недвижимости: эконом и бизнес — самой дешевой и более-менее комфортной. Кроме того, мне кажется, что границы классности новостроек становятся все более размытыми и на рынке формируются всего два сегмента: эконом и бизнес-класс. «Промежуточный» комфорт-класс, в основной своей массе, все больше скатывается до эконома, а элит — до нормального бизнес-класса.

Средняя и минимальная цена за квадратный метр по классам жилья в долларах
Средние цены на различные классы столичной недвижимости в долларе

Я давно говорю о том, что рынку столичной первички очень не хватает четкой классификации, позволяющей отнести конкретный проект к тому или иному классу жилья. И до тех пор, пока присвоением классности новым ЖК будут заниматься девелоперы, мы будем наблюдать ее явное завышение.

Где больше строили

По данным ЛУН, в январе 2020 года в столице насчитывалось 413 построенных ЖК, в активной фазе строительства находился 171 ЖК и велась подготовка к строительству еще 33 проектов. На конец года число построенных ЖК увеличилось до 496 объектов, количество строящихся составило 149 ЖК, а подготовка к началу строительства велась на 31 проекте. Получается, что за минувший год в Киеве завершилось строительство 83 ЖК, а число активных проектов снизилось на два десятка. Интересно, что новые проекты выводятся на рынок на стадии даже не котлована, а установки строительного забора — и это может свидетельствовать о катастрофической нехватке своих средств у девелоперов. Еще один аргумент в пользу этого предположения — цены квадратных метров на старте многих проектов вполне сопоставимы с ценами соседних новостроек с более высокой степенью готовности. При этом, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, девелоперы предлагают довольно существенные скидки при 100% оплате будущих квадратов. Подобный подход к ценообразованию я лично расцениваю как месседж «деньги очень нужны!» — и он меня, если честно, настораживает.  Но вернемся к объемам строительства.

Средняя цена за квадратный метр по районам Киева
Средние цены на кв.м в новостройках в разных районах столицы

Так как итоговая годовая официальная статистика еще не подоспела, сказать в каком районе столицы в 2020 появилось больше всего квадратных метров пока не представляется возможным. Но по итогам 9 месяцев прошлого года, картина вырисовывается такая: Печерский район сохранил позицию лидера по вводу новых «квадратов» — жилой фонд этого района прирос на 47,5 тыс. кв.м. Ненамного отстал от него и Голосеевский район, где за 9 месяцев 2020 года было введено почти 42 тыс. новых кв.м. На третьем месте — Подольский район, в котором за неполный прошлый год появилось чуть больше 39 тыс. кв. м нового жилья.

А вот меньше всего нового жилья сдали в Деснянском районе, жилой фонд которого за три квартала прошлого года увеличился всего на 5,4 тыс. кв.м.  Интересно. что объемы ввода в эксплуатацию в двух столичных районах — Оболонском и Святошинском — попали в категорию «конфиденциальных данных». Но мне кажется, что дело тут вовсе не в «конфиденциальности», а в том, что за указанный период в этих районах не было сдано в эксплуатацию ни одного нового квадратного метра.

Как и всегда, самая дорогая недвижимость строилась в новостройках Печерского района (средняя цена — 55,7 тыс. грн за кв.м), а самые дешевая — в Деснянском (средняя цена — 21,6 тыс. грн за кв.м).

Основные тенденции

Оглядываясь на 2020 год, я бы выделила на столичном рынке первички следующие тенденции:

  • Темпы жилого строительства в столице замедляются, на рынок выводится меньшее число новых проектов, но они становятся масштабнее.
  • Затоваривание рынка по-прежнему высоко. По данным разных аналитиков, объем предложения от застройщиков составляет 50-70 тыс. квартир разной степени готовности. И, судя по всему, процесс этот будет усугубляться: в нынешнем году рынок может пополниться еще примерно на 20-30 тыс. новых квартир.
  • Вектор ценовой политики девелоперов по-прежнему был направлен на повышение.
  • Застройщики и девелоперы по-прежнему не горели желанием строить «за свои», перекладывая все риски на плечи частных инвесторов с самых начальных этапов стройки.
  • Продолжалось размытие границ классности проектов. Ну недостаточно назвать проект «погромче», повесить на фасады щиты для наружных блоков кондиционеров, посадить несколько дополнительных деревьев во дворе и отдать часть помещений первого этажа под коммерческий детский сад, чтобы присвоить будущему ЖК со стенами из газоблока, десятком квартир на этаже и минимумом паркомест класс «комфорт» или «бизнес». Все девелоперы в один голос говорят о том, что платежеспособный спрос смещается в сегмент комфортного и продуманного жилья — но количество новостроек, не отвечающих этим требованиям, все еще зашкаливает.

Немного прогнозов

Надеюсь, что кризисы, связанные с пандемией и реформированием ДАБИ девелоперы успешно преодолели. Но на носу — кризис перепроизводства, «разборчивости» инвесторов и повышение конкуренции между сегментами строящейся и построенной недвижимости (а также между девелоперами и инвесторами, планирующими переуступку ближе к окончанию стройки). Среди обнадеживающих факторов — постепенная нормализация работы нового органа регулирования градостроительной деятельности и перспектива увеличения объема ипотечного кредитования.

И мне кажется, что эти грядущие «кризисы» пойдут на пользу и рынку, и городу. Девелоперы будут уделять больше внимания разработке концепции своих проектов — и предлагать не просто «квадратные метры», а работать над созданием дополнительной ценности будущих ЖК.

Также вполне вероятно, что многие застройщики будут активно стараться выдавить с рынка «перекупщиков» — например, сделать переуступку до окончания строительства невыгодной из-за высоких «отступных» (уже сейчас они составляют 3-10% в пользу застройщика).

Если говорить о ценах, то на мой взгляд никаких предпосылок к их кардинальному повышению нет. Тем более, что платежеспособный спрос взрывными темпами в нынешнем году вряд ли вырастет. А если учесть, что с рынка новостроек постепенно уходит часть инвесторов, планирующих в дальнейшем зарабатывать на аренде недвижимости, то тезис «будет только дорожать» выглядит как-то неуверенно. Да, декларируемые цены могут вырасти, но девелоперы будут готовы «поощрять» реальных инвесторов и предлагать им существенные скидки.

Конечно, как все будет на самом деле, покажет только время. Так что, как говорится, поживем — увидим:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

359 ответов
Читайте все 359 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы