Быть рантье: составляем договор аренды

Инвестируя в новостройку, многие рассчитывают, что это вложение если и не «окупится сторицей», то принесет стабильный пассивный доход в виде ежемесячных поступлений от арендаторов. Но те, кто хоть раз сдавал в аренду свою недвижимость, знают, что «хлеб» этот не такой уж и простой, а арендный бизнес связан с довольно серьезными рисками. Частично минимизировать их поможет грамотно составленный договор — вот о нем и сегодня и пойдет речь.

Составляем договор аренды

Договор аренды (или найма) жилого помещения — это основной документ, регламентирующий правовые взаимоотношения арендатора и арендодателя квартиры. Заключать его необходимо в письменной форме, и в большинстве случаев регистрация этого документа у нотариуса не обязательна. Исключение — планируемые долгосрочные отношения (свыше 5 лет) между арендатором и арендодателем. Еще один случай, когда потребуется регистрация договора аренды у нотариуса — аренда с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Но так как большинство столичных квартир сдается на небольшой срок (как правило, до 1 года), да и вариантов долгосрочной аренды с дальнейшим правом выкупа на рынке особо не наблюдается, то можно сказать, что для основной массы таких договоров нотариальное заверение не требуется. Для заключения договора аренды, достаточно поставить на нем две подписи: арендодателя и арендатора.

Конечно, подписей «на салфетке» с записью о том, что условный Семен Коваленко передает такую-то квартиру условному Василию Иванченко будет недостаточно:) Как и любой договор, договор аренды имеет свою форму и должен содержать определенные сведения.  В частности, в нем должно быть четко указано:

  • кто выступает сторонами договора (если речь идет о договоре между физлицами, то это их имена, фамилии, отчества, номер паспорта и ИПН, место регистрации, а если одна из сторон договора юрлицо, то необходимо указать ее полные реквизиты);
  • что выступает предметом договора (характеристика сдаваемой в аренду квартиры);
  • срок действия и порядок расторжения договора;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • сроки и порядок расчетов.

Также в договор аренды можно включить другие пункты, о которых договорились «высокие стороны» — если, конечно, эти договоренности не противоречат действующему законодательству.

Срок действия договора

Согласно действующему законодательству (ст. 821 ГК Украины), договор аренды жилья может быть краткосрочным и долгосрочным. И, в отличие от сложившейся на рынке практики, краткосрочным считается тот договор, срок действия которого не превышает 1 год. Соответственно, договора, заключенные на более длительный срок считаются долгосрочными. В чем разница для сторон и какой вариант договора предпочтительнее для арендодателя?

С одной стороны, долгосрочный договор кажется оптимальным вариантом для арендодателя: недвижимость не простаивает, денежный ручеек от аренды не иссякает. Это так, но только до тех пор, пока стороны довольны друг дружкой. В случае возникновения недопонимания (или, не дай Бог, конфликтных ситуаций), при долгосрочной аренде у собственника недвижимости куда меньше рычагов влияния на недобросовестных арендаторов, чем при краткосрочных договорах.А все дело в том, при долгосрочной аренде у арендатора появляется ряд прав, существенно ограничивающих права собственника недвижимости.

В частности, согласно ст. 821 ГК Украины, при долгосрочной аренде, арендаторы «по умолчанию»  получают:

  • право передавать квартиру в субаренду (по согласованию с владельцем);
  • приоритетное право на заключение нового договора аренды;
  • приоритетное право выкупа арендуемого жилья при его продаже;

При краткосрочной аренде все эти опции становятся недоступными для арендатора.

Предмет договора

Очень важно уделить в договоре внимание не только адресу сдаваемой квартиры, но и  состоянию недвижимости — это поможет в будущем избавить стороны от массы недопониманий. Проще говоря максимально полно и подробно описать характеристики, текущее техническое состояние квартиры и ее «начинки». Кое-кто из риэлторов рекомендует перед подписанием договора провести фото- или видеофиксацию квартиры и обстановки в ней — и эта идея имеет рациональное зерно. При расставании, арендатору и арендодателю будет легче найти общий язык, если при подсчете количества царапин на дверях/стенах их воспоминания не сойдутся. В этом случае фотофиксация действительно может помочь сторонам не допустить развития конфликта и прийти к соглашению.

Как правило, техническое состояние самой квартиры описывается в тексте договора аренды. А вот сведения о ее комплектации (мебель, техника, их состояние, показания счетчиков) выносятся в Приложения.

Договор аренды предмет договора

Порядок оплаты

Еще одним важным пунктом договора аренды выступает четкое определение суммы, способа и порядка оплаты аренды и коммунальных платежей. Здесь важно прописать не только суммы, но и срок, в который они должна быть передана собственнику квартиры.

Как правило, в договоре указывается число месяца, до которого арендатор должен оплатить очередной платеж арендодателю. А также формат оплаты: это может быть как перечисление на карту, так и наличный платеж. В последнем случае важно зафиксировать момент передачи полной суммы и заверить его подписями арендатора и арендодателя.

Также в договоре нужно указать: кто и как оплачивает коммунальные платежи. Это может делать как арендатор (но арендодателю в этом случае имеет смысл следить, чтобы все платежи выполнялись в полном объеме и в установленный срок), так и  арендодатель (в этом случае арендатору имеет смысл передавать деньги собственнику квартиры «под роспись»).

Ответственность сторон

В договоре аренды желательно предусмотреть четкую ответственность сторон — особенно в разрезе распределения обязанностей по текущему и капитальному ремонту как самой недвижимости, так и ее наполнения. Если этого не сделать, то в дело вступает универсальный подход, описанный в ст. 819 ГК Украины.

Она, в частности, гласит, что текущий ремонт жилья, переданного в аренду, входит в зону ответственности арендатора, а вот капитальный — лежит на арендодателе. Интересно, что согласно этой же статье, переоборудование сдаваемого в аренду жилья можно проводить только после согласования с арендатором. То есть, по сути, заменить технику или доукомплектовать квартиру хозяин может только на тех условиях, на которые согласится арендатор.

Срок действия и порядок расторжения

В идеале договор аренды должен защищать права двух сторон — и при отсутствии конфликтных ситуаций так оно и происходит. Но вот в случае возможных «недопониманий», договор аренды все-таки больше защищает права арендатора, причем зачастую в ущерб интересов собственника недвижимости. Поясню свое мнение.

Договор аренды срок действия

Если арендатор аккуратно относится к чужой недвижимости и вовремя выполняет свои финансовые обязательства перед собственником, то, как правило, между сторонами никаких конфликтов не возникает: вменяемый арендодатель старается вообще свести контакты с арендатором к минимуму и растянуть деловые отношения с ним на максимально длительный период времени. Но ситуация кардинально меняется в случае «косяков» со стороны арендатора (порча имущества, жалобы соседей, нарушение сроков оплаты и т.п.) — в этом случае арендодатель пытается выселить «ненадежных» арендаторов. И вот тут-то его подстерегают проблемы.

Во-первых, при отсутствии у арендатора желания покинуть снимаемую квартиру, арендодателю достаточно сложно выселить «квартиранта». По закону (ст. 825 ГК Украины) по своей инициативе разорвать договор аренды жилья в одностороннем порядке может только арендатор. Для этого ему необходимо предупредить владельца недвижимости о своем намерении не менее чем за 3 месяца.

А вот арендодатель так поступить не может. По закону, выступить инициатором досрочного расторжения договора аренды, собственник квартиры может лишь в случаях:

  • невнесения арендной платы в течение 6 месяцев (для долгосрочных договоров сроком от 1 года) и более 2 раз (при краткосрочной аренде, сроком до 1 года).
  • разрушении или порче жилья арендатором или членами его семьи;
  • использовании жилья не по назначению;
  • систематическом нарушении прав и интересов соседей (после предупреждения о недопустимости таких действий).

Да и то, при отсутствии доброй воли арендатора разорвать договор и покинуть чужую квартиру, собственник может только обратиться в суд и попытаться в судебном порядке разорвать договор аренды и выселить нерадивого арендатора. Причем вовсе не факт, что суд пойдет собственнику навстречу и постановит расторгнуть договор аренды уже после первого заседания… Поэтому владельцу квартиры очень важно не только тщательно подходить к выбору будущих жильцов, но и грамотно составлять договор.

Кстати, для собственников недвижимости есть в законодательстве небольшая «лазейка» — заключать с арендатором договор не найма, а «піднайму» (субаренды). Для этого необходим «надежный человек», который выступит в качестве основного арендатора и уже от своего имени будет заключать договор субаренды с другими арендаторами. Механизм «піднайму» описан в ст. 823 того же ГК Украины и пункт 4 этой статьи гласит, что «в случае досрочного прекращения договора найма жилья одновременно прекращается и действие договора субаренды». То есть, для того, чтобы расторгнуть договор субаренды по своей инициативе, собственнику недвижимости не придется обращаться в суд. Достаточно будет разорвать договор аренды с «надежным человеком». Правда, выселить недобросовестных жильцов, не желающих покидать чужое помещение будет не намного проще — для этого все равно придется обращаться в суд, как того требует ст. 826 нашего ГК.

Есть еще одна «лазейка» — передавать в аренду не всю квартиру, а ее часть (например, сдать только одну из комнат в 2-комнатной квартире). В этом случае обосновать расторжение договора можно личной необходимостью в собственном жилье (для проживания самого арендодателя или членов его семьи), и для этого необходимо минимум за 2 месяца предупредить арендатора о грядущих переменах. Такое право собственника недвижимости закреплено в п.3 ст. 825 ГК Украины.

P.S. И небольшой бонус: здесь можно скачать шаблон договора краткосрочной аренды недвижимости. Конечно, использовать его наобум я не рекомендую — внимательно изучите документ и подкорректируйте его под свои потребности. 

10 ответов
  • Kyiv Sky
    << Так Мы это уже проходили - общаги надеюсь все помнят. Спасибо, но больше не надо. Говоря по простому - что хочу то и делаю. Так что совковый кодекс не ...

    Щось ви дуже вліво хилите все ідеологічно. Все держава має забезпечити, все врегулювати, гроші залучити і т.д. Швеція знову ж таки. Секрет Швеції в її високих податках, там «бенкет» за рахунок того, щоз доходів працюючих шведів забирають значну частину на «соціальне житло комфорт класу», високоякісну державну медицину і т.д.
    Я проти такого у нас. З якого дива я, який працює і платить податки, маю за ці податки забезпечувати житло комфорт-класу сусіду-алкоголіку? Пройдіть по будь якому старому району на окраїні і ви побачите групи алкашів. Хто не дає працювати цим людям? Зайдіть в 90% під’їздів панельок чи хрущовок («соціальне житло») — розбито, обмальовано, зіпсовано, загажено. За мої гроші прибиральницю їм найняти?
    Я з вами глибоко не згоден. Власність на нерухомість дисциплінує, прагнення власного житла змушує людей працювати. Сьогодні в україні нелінива людина цілком здатна купити нове житло по комерційним цінам, може не одразу, але ж квартира — не перепічка.

    Диванный Эксперт
    Апрель 2, 2021 в 10:04
    Євген
    Щось ви дуже вліво хилите все ідеологічно. Все держава має забезпечити, все врегулювати, гроші залучити і т.д. Швеція знову ж таки. Секрет Швеції в її високих п...

    В багатьох людей нема розуміння як все працює) Говорив якось зі знайомим, кажу он в тому будинку осбб, вони скинулись і утеплили весь будинок, молодці. А він мені каже, чого я буду скидатись, нам же МВФ дає купу грошей хай за них ремонтують… В інших знайомих треба було скинутись по 30 грн на роботу майстра, матеріали звідкись взялись, щоб зробити ремонт у під’їзді, якась бабця замість того щоб скинутись викликала поліцію що в неї вимагають гроші, а це має бути безкоштовно. Ну майстер плюнув на це і по цей день ремонту в них немає у під’їзді. Старий фонд приречений саме із-за «якості» людей, рідко бачу старий будинок де люди можуть і хочуть платити, це видно по зовнішності, чи утеплений будинок, чи доглянута територія. Як правило половина, а то й більше це алкаші/наркомани або пенсіонери які до всього ставляться як «нам хтось там должен усе зробити» свій кошт витрачати не хочуть від чого ставлення ще гірше до спільного майна. Ми платимо комуналку в старому будинку більше 8грн/м2. Це як в деяких новобудовах економ/комфорт класу, але у нас вивозять сміття раз на тиждень, нема ні консьєржа, ні взагалі нічого, просто гроші треба на підтримання штанів, тут стіну підтерти, там підмазати. І я певен що як мінімум третина будинку не платить за комуналку тому по суті я плачу за себе і за наркомана сусіда. Абослютно нема ніякого бажання покращувати житлові умови для лінивих ідіотів. Звісно хочу переїхати.

    Насчёт социального житла
    Так Мы это уже проходили — общаги надеюсь все помнят
    Спасибо, но больше не надо
    Если я за свои деньги покупаю под аренду, то с какого счастья государство должно меня регулировать
    В том же Цивильном Кодексе (совковом) между прочим указано что право власности это вiльне володiння, користування, та розпорядження.

    Говоря по простому — что хочу то и делаю
    Так что совковый кодекс не такой уж и плохой

    Якийсь час виступав в ролі орендодавця. Попросив знайомого, у якого донька юристка, підготувати мені проєкт договору. Коли читаю написане — жах охоплює, чому такі умови для мене погані, для кого це написано? Грамотний юридично наймач теоретично може піти з таким до суду і ще викачати з мене компенсацію за ненадання належного рівня послуги. Запитую — чому написано ось так і так, а не як хочу я? Відповідь — тому що записано в Кодексі й інакше не можна. Читаю текст цього Кодексу і бачу: його ухвалили в 1993 році, переписавши УССРівський варіант принаймні в Главі 59 Найм (оренда) житла. Збережено ідеологію «совка»: наймач (орендар) — незаможний/трудяга, отже чувак правильний і має всі права. Власник (орендодавець) — «буржуй», хоче мати «нетрудовий дохід», отже чувак неправильний і максимально в правах уражений. [Між іншим, «буржуй» походить від німецького «містянин». Від українського (руського) слова «місто» походить російське «мєщанін», яке за «совка» набуло зневажливого змісту.]
    .
    Висновок перший: нахрін цей кодекс. Орендодавець має знати про його існування, але створювати свій варіант тексту і писати все що він вважає правильним зважаючи на рекомендації цього огляду, поради в мережі і викладені проєкти договорів. Це буде версія договору сторони орендодавця. Орендарі в сегменті економ в більшості випадків не знають про свої супер-права за совєцьким Кодексом і ймовірніше підпишуться. Ніхто в підсумку в разі конфлікту не буде звертатися ні до юристів, ані в суди,. Максимум до знайомих за силовою підтримкою чи до дільничої поліції.
    Може бути варіант _сучасного_ (знову ж таки відповідного обставинам _сучасного_ ринку) тексту договору на користь орендаря. Для орендаря з досвідом, який вже натерпівся від деяких орендодавців і шукає в сегменті вищій за економ. Думаю спрацює в разі, якщо орендодавець не дуже досвідчений, пропонує якось по простому на словах домовитись, або свій дуже короткий варіант договору (поширений стандартний текст на сторінку-півтори). Можна запропонувати — давайте я буду платити навіть більше ніж просите, але буде мій варіант договору, або ваш з моїми доповненнями.
    Також в сегменті оренди діють ріелтори, у них є свій відпрацьований варіант договору. В дійсності ріелтора наймає одна зі сторін і тоді знову ж має бути два варіанти договору з ухилом на користь тієї чи іншої сторони, на яку працює ріелтор.
    Стан ринку впливає на посилення позицій тої чи іншої сторони. Ціни падають, пропозицій багато — ринок наймача, він може «качати права», просувати свої умови найму. Ростуть ціни — в плюсі надавачі житла і можуть ставити розширені на свою користь умови в договорі. .
    Висновок другий. Діюча модель надання послуг найму лише приватними особами за схемою «однин власник – одне житло» – це гірше за «совок». Ідея, що кожен повинен мати власне житло і бути прив’язаним через житло до певного місця роботи, теж «дрімучий совок». Сучасна динамічна модель економіки передбачає мобільність робочої сили, вкладання «зайвої копієчки» не в житло-як-інвестицію, а в себе самого і свою родину, в саморозвиток. Мобільність робочої сили передбачає, що значна частина житла (до 70% від суспільної потреби) має бути доступною через оренду. Дрібні приватні надавачі послуги житла в оренду в принципі не можуть забезпечити уніфікації послуги за певними стандартами умов та якості, тим більше не зацікавлені в зниженні ціни до прийнятного рівня відносно середнього рівня зарплати. Як держава регулює курс валюти через Нацбанк то закуповуючи, то продаючи. Як держава регулює ціну товару на ринку то закуповуючи до Держрезерву, то продаючи звідти. Так само держава може виступити крупним гравцем на ринку житлової забудови, а потім надавати послуги оренди у новобудах.
    .
    Висновок третій. З погляду економічного розвитку країни вбачаю доцільною трансформацію ринку оренди:
    * з пропозиціями цілих будинків, мікрорайонів житла під оренду виходить держава, муніципалітети, крупні підпримства оператори орендної нерухомості (таке існує в форматі офісних центрів і на сьогодні в цьому сегменті спад);
    * крупні власники житла в оренду задають ринку свої стандарти якості та умов оренди;
    * ухвалюється нове законодавство в рамках повної перезагрузки України — скоро вже 30 років, скільки можна тягти все сміття з «совка»? Серед іншого — законодавство про ріелторську діяльність, яке має забезпечити якість послуг і відповідальність ріелтора (а не як тепер: звертається клієнт — що ти мені підшукав, тут ось це неправильно і оце? у відповідь — я надав інформаційну послугу і більше ні за що не відповідаю);
    * до 90% угод оренди має відбуватись з крупними надавачами житла за стандартною угодою або із залученням сертифікованих агентів (АН/Ріелтори); угоди фіксуються в уповноваженому Реєстрі, на їх підставі сплачуються податки, надаються податкові знижки наймачу, захищаються інтереси сторін;
    * для заохочення оренди в противагу придбанню житла, для стимуляції виходу ринку з тіні держава надає податкові знижки наймачу, пов’язані з витратами на оренду; і для орендодавців можна запровадити пільги, оскільки ця діяльність малорентабельна і соціально-корисна.

    Євген
    Щось ви дуже вліво хилите все ідеологічно. Все держава має забезпечити, все врегулювати, гроші залучити і т.д. Швеція знову ж таки. Секрет Швеції в її високих п...

    Для початку спробуємо порахувати. На підставі оцінок, сподіваюсь, деякі аргументи «проти» відпадуть.
    Умови моделювання (можуть відрізнятися від реальних, але не надо сильно):
    * на ділянці периметра 5-поверхового будинку зводиться 15-поверховий (може бути і 10-поверховий і 25-поверховий, беремо умовний середній);
    * фінальна ціна квадратного метра житла складе 750 дол/м2 (ділянка землі безкоштовна, включено вартість економ-ремонту 100-150дол/м2 і мінімальний прибуток забудовника 50-100дол/м2);
    * ймовірна ринкова ціна такого житла — 1200-1500дол/м2;
    * змоделюємо на прикладі 1К-квартири 50м2, яку отримають власники умовної 35м2-1К-квартири старого будинку;
    * орендну плату (без врахування комунальних) візьмемо на рівні 200 дол/міс за таку квартиру (=5600 грн/міс).
    (Додаткові метри2 власники нинішнього старого фонду за нинішнім законом мають отримати безоплатно. Сподіваюсь, що закон змінять так, що будуть доплачувати хоча би по 250-500дол/м2, доплату розтермінують на 5-10 років. Також варто на вибір запропонувати до 10 версій ремонтних робіт та їх комбінацій з доплатою 50-150дол/м2, або без ремонту з поверненням 50дол/м2.)
    .
    Згідно наведених чисел моделювання 1К-квартира окупиться в оренді за 15 років і 7 місяців (в реалі швидше, оскільки плата індексуватиметься відповідно росту середньої зарплати, індексу ринка нерухомості тощо).
    Дивимось загальний баланс квартир/доходу умовному будинку:
    *>1-7(8) поверхи — квартири оновлення застарілого фонду.
    *> Квартири 8(9)-13 поверхів окуповують себе і квартири нижчих поверхів через швидкий продаж або оренду-з-викупом (квартира в лізінг на 5-10 років).
    *> Квартири 14-15 поверхів — соціальна оренда із зазначеною ставкою з окупністю до 15 років.
    На старті програми в першому пілот-проєкті, логічно, щоб всіма 100% квартир «дельти» забудовник міг розпорядитися за своїм бажанням, ймовірніше продати, при безкоштовній рекламі розголосу в ЗМІ на всю країну продажі можуть бути по 1500-2000 дол/м2.
    .
    Щодо «контингенту» і дисципліни (культури співжиття). Нове-якісне вже задає свій стандарт. Відповідно протилежний стан «розбиті вікна» програмує на цей стиль як стандарт. В новому кварталі будуть і вищі стандарти обслуговування з тарифами 15-20грн/м2 (багато плачу – вимагаю кращі стандарти життя). «Старого контингенту» буде менше половини, а різними заходами кількість неблагополучних (попередньо легко вираховуються) можна зменшити. (Наприклад. У тебе величезний борг за комунальні? Добре, держава компенсує твій борг, твою квартиру оцінює за зниженою ціною, виплачує різницю і переселяє тебе в житло державної власності мінімальної площі.) Неблагополучним завжди можна розповісти про шведів-«фашистів», які вони практикували методи покращення генотипу нації свого часу і запропонувати «кращі» варіанти житла в іншому місці…
    .
    Щодо «протизаконно», «ніколи 100% мешканців не погодяться», тощо. Готується нова версія закону 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Обговорюється, що буде реальніша норма згоди 75%. Якась частина, можливо до 5-10%, упреться (варіанти: нікуди не хочу переїздити і все; платіть компенсацію і називатимуть якісь завищені суми). На цей випадок обговорюються варіанти — (1) спочатку будинок відключають від комунікацій на підставі початку реалізації проєкту, (2) через певний час будинок оголошують аварійним і занадто впертих примусово виселяють з видачею компенсації за мінімальною ціною.
    .
    Мої марення рідко коли збігаються з реаліями. І все ж — сподіваюся на розвиток, хоч би і в іншому форматі. Ніхто нікому не заважає запропонувати свою, кращу версію.
    Держава = комуно-совок = погано. Держава = наша-корумпована = погано. Шведський соціалізм = погано. Китайський комуно-капіталізм = збудовані величенькі міста в «полі» як у самому Китаї так і китайцями в деяких країнах Африки (про ціну і якість не знаю) – стоять порожні, житло в них не купують = хіба добре? (Планова економіка + дохріна вільних коштів. Заплановано збудувати – збудували незважаючи на ринковий запит) Недержавна «Невидима Рука Ринку» — що робиться в нас ми бачимо. (А в Стейтах покинуті власниками квартали старих будинків. Колись говорили про Гарлем, як на тепер не знаю.) З одного боку — «держава — погано за визначенням як неефективна та корупційна організація». З іншого боку претензії – а де соціальна інфраструктура (садки, школи, спортзаклади, парки), транспорт тощо, чому держава не турбується?

Читайте все 10 комментариев на форуме: Быть рантье: составляем договор аренды