Аренда и налоги: выбираем оптимальный вариант

Налоги должны платить все, даже те, кто сдает в аренду свою недвижимость. «Заплатил налоги — и спи спокойно!», я считаю. А чтобы после выполнения гражданского долга не спать «на лавочке, в подвальчике», имеет смысл подумать, в каком формате выгоднее рассчитываться с государством. 

Оплата налога от сдачи недвижимости

Платить налоги можно по-разному

О том, что с сумм, полученных от сдачи своей квартиры в аренду необходимо платить налоги, прямо говорит Налоговый Кодекс Украины. Но он же гласит о том, что налог этот можно оплачивать по-разному: в разные сроки и по разным ставкам. Разница заключается в том, в качестве кого выступает арендатор: физлица, ФОПа-единщика или ФОПа на общей системе налогообложения.

Физлица отчисляют в казну налог на доходы физических лиц (НДФЛ) плюс оплачивают военный сбор (ВС) от вырученной от аренды суммы. В 2021 году ставка этих налогов составляет 18% и 1,5% соответственно.

Физлица-предприниматели, выбравшие упрощенную систему налогообложения (единщики) тоже могут сдавать в аренду недвижимость — но с некоторыми ограничениями. Во-первых, для такого вида деятельности подходят только 2 и 3 группы. Во-вторых, существует ограничение по площади сдаваемой в аренду жилой недвижимости — она не должна превышать 400 кв.м. И, в-третьих, в зависимости от выбранной группы, накладываются ограничения по контрагентам (проще говоря — кому предприниматель может сдать свою квартиру, а кому — нет). Так, ФОП 2 группы имеет право сдавать квартиру только физлицам-резидентам Украины и/или ФОП и юрлицам, которые тоже являются плательщиками единого налога. А вот уже ФОП 3 группы может сдавать недвижимость кому угодно.

  • ФОПы на 2 группе ежемесячно платят фиксированную сумму налога, 20% от минимальной заработной платы (в 2021 году это 6000х20%=1200 грн, за год — 14400 грн). Плюс ЕСВ в размере 22% минимальной заработной платы (6000х22%=1320 грн).
  • ФОПы на 3 группе с дохода от сдачи недвижимости в аренду платят 5% от суммы плюс ЕСВ.

Физлица-предприниматели на общей системе налогообложения платят налог в размере 18% от суммы прибыли, а также уплачивают с нее военный сбор (1,5%) и перечисляют в казну ЕСВ. Никаких ограничений ни по контрагентам, ни по площади недвижимости, ни по сумме граничного дохода нет. Отмечу, что такой формат больше подходит для тех предпринимателей, которые сдают недвижимость не в аренду, а в субаренду. То есть, они сами арендуют недвижимость, а затем ее «пересдают». Например, арендуют несколько квартир долгосрочно, а затем пересдают их посуточно. Или тоже долгосрочно — но дороже.

Давайте разберемся, в каких случаях выгоднее платить налог как ФОП, а в каких — как физлицо. Для примера, рассмотрим сумму налогов, которые необходимо уплатить с дохода от аренды одной квартиры площадью 100 кв.м в размере 15 тыс. грн в месяц.

Как платят физлица

Ставка НДФЛ в 2021 году составляет 18%, то есть получая ежемесячно от аренды квартиры 15 тыс. грн, сумма налога на доходы составит 2,7 тыс. грн в месяц. За год получится 32,4 тыс. — ощутимая сумма. Если к этому добавить 1,5% ВС (225 грн в месяц или 2,7 тыс. за год), то идея жить на доход от сдачи единственной квартиры в аренду выглядит не такой уж привлекательной: получив за год 180 тыс. грн, государству надо будет отдать чуть больше 35 тыс. грн.

Если физлицо сдает квартиру другому физлицу, то ответственность за начисление и своевременную уплату налогов лежит на арендодателе (п. 170.1.5 ПКУ). Оплачивать налоги нужно раз в квартал (не позднее 40 календарных дней после его окончания), а по итогам года — подать налоговую декларацию.

Оплата налога физлицами

Но если в роли арендатора выступает предприниматель или компания, то они считаются «налоговым агентом», и вся ответственность за расчеты арендодателя с государством, лежит на таких арендаторах (п. 170.1.2 ПКУ). То есть, заключив договор аренды с ФОПом или «фирмой», арендодатель-физлицо может не переживать о начислении и своевременной оплате налога, за него все должен сделать арендатор. Правда, в этом случае владелец квартиры в ежемесячном платеже может «недосчитаться» суммы налога с аренды, которую арендатор имеет полное право удержать — естественно для того, чтобы перечислить ее государству. Чтобы избежать такого «сюрприза», желательно проговорить все нюансы и договориться о сумме «на руки» еще на этапе заключения сделки.

Как платят ФОП 2 группы

Сдавая в аренду выбранную для нашего примера квартиру, «единщик» 2 группы должен ежемесячно платить государству единый налог в размере 1,2 тыс. грн и ЕСВ в размере 1,3 тыс. грн. В сумме получается 2,5 тыс. грн, а за год набегает 30 тыс. грн. То есть, получив от арендатора за год 180 тыс. грн, на руках у арендодателя останется около 150 тыс. грн.

По сравнению с суммой налога, которую нужно оплатить физлицу, кажется более приятной. Но не стоит забывать, что физлицо оплачивает налог исходя из суммы дохода — то есть, если в какие-то месяцы квартира стояла пустой и не приносила прибыли, то и НДФЛ платить не нужно. А вот ФОП 2 группы платит налоги независимо от результатов своей финансовой деятельности. Поэтому даже в случае «простоя» квартиры, налоги придется платить — и в этом случае сдача единственной квартиры как ФОП на 2 группе выглядит уже не столь привлекательно. Конечно, только в том случае, если у нашего ФОП нет других источников дохода или нескольких квартир. Кстати, напомню, что для ФОП 2 группы действуют ограничения: по площади сдаваемой недвижимости (не более 400 кв.м) и годовому доходу (не более 834 минимальных зарплат, на 2021 год это 5 млн грн). Так что если по каким-то параметрам ФОП «не вписывается» в них, имеет смысл перейти на другую группу.

Оплачивать налог ФОП 2 группы должны авансом: либо ежемесячно (не позднее 20 числа текущего месяца), либо за весь год (оплатить можно только за текущий календарный год). Отчетность подается в налоговую тоже раз в год — налоговая декларация и отчет по ЕСВ.

Стоит сказать и о том, что если ФОП на 2 группе по недосмотру сдаст свою недвижимость нерезиденту или компании, находящейся на общей системе налогообложения, то ему придется заплатить штраф, доплатить налог (ЕН по ставке 15% от полученных средств) и перейти на общую систему налогообложения.

Как платят ФОП 3 группы

Получая 15 тыс. грн в месяц от сдачи квартиры в аренду, ФОП 3 группы будет должен государству: 750 грн ЕН (5% от суммы аренды) и ЕСВ в размере 1,3 тыс. грн. В сумме получается чуть больше 2 тыс. грн в месяц, то есть за год (при условии, что других денежных поступлений у такого ФОП не было), в качестве налога придется заплатить почти 25 тыс. грн. В принципе, вполне подъемно — получается, что в данном случае в качестве налогов придется отдать немногим менее 15%, а не 19,5% как в случае с оплатой НДФЛ физлицом.

Стоит отметить, что для ФОП 3 группы тоже действует ограничение площади недвижимости, которую он имеет право сдавать в аренду — все те же 400 кв.м. Но зато сумма годовой выручки может быть больше: 1167 МПЗ или 7 млн грн.

Оплата налога ФОП 3 группы

Правда, ФОП 3 группы обязан не только регулярно (раз в квартал) оплачивать налоги и ЕСВ, но и чаще подавать отчеты в налоговую. Отчитываться придется ежеквартально, подавая налоговые декларации и отчеты по оплате ЕСВ.

Сотрудничать ФОП на 3 группе может с кем угодно — никаких ограничений у него нет. Более того, он может не только сдавать свою недвижимость в аренду или арендованную им в субаренду, но и оказывать риэлторские услуги.

Как платят ФОП на общей системе налогообложения

Выбрав общую систему налогообложения, физлицо-предприниматель как арендодатель будет обязан оплатить 18% НДФЛ, 1,5% ВС и ЕСВ — то есть, больше, чем обычное физлицо. В нашем примере сумма налога на доходы составит 2,7 тыс. грн в месяц, ВС — 225 грн. в месяц и ЕСВ 1,3 тыс. грн. За год получается больше 50 тыс.грн. Располагая только одной квартирой, подобный формат предпринимательства кажется не очень выгодным: получив 180 тыс. грн от арендатора, арендодатель после оплаты налогов остается со 130 тыс. грн.

Но если квартир много, ситуация выглядит совсем иначе. Для такого ФОПа, во-первых, не существует никаких ограничений ни по контрагентам, ни площади сдаваемой в аренду недвижимости, ни по граничной сумме дохода от этого вида деятельности. То есть, сдавать можно хоть 10 и более квартир любой площади кому угодно — причем как своих собственных, так и арендованных (в этом случае, конечно, доход будет приносить субаренда). Более того, в случае субаренды предприниматель, находящийся на общей системе налогообложения, имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму, уплаченную собственнику субарендуемой квартиры.

Правда, находясь на общей системе налогообложения, придется вести «настоящую бухгалтерию», что бывает сложно «неподготовленному» человеку. Поэтому, на мой взгляд, такой формат больше всего подходит тем, кто решил заняться «арендным бизнесом» профессионально и готов работать не с 1-2 объектами недвижимости и предоставлять их не только в долгосрочную, но и в краткосрочную аренду.

«Большой Брат» бдит

Не секрет, что большинство сделок по аренде недвижимости сегодня совершаются «негласно» — стороны не ставят фискальные органы в известность о том, что они получают доход от сдачи в аренду своей квартиры.

Но есть небольшой нюанс: сообщить о том, что некая квартира передана в аренду могут (а вернее — обязаны) третьи лица, знающие о сделке.  Во-первых, это нотариусы, регистрирующие договор аренды квартиры. Согласно п. б ст. 170.1.5 НКУ, они обязаны в утвержденной форме передать информацию о заверенном договоре в контролирующий орган по адресу плательщика налога, то есть арендодателя. А если это не будет сделано, то такому нотариусу грозит штраф — пусть и небольшой (680 грн), но кому хочется его платить?

Оплата налога ответственность за уклонение

Во-вторых, о заключенном при их посредничестве договоре аренды обязаны сообщать  риэлторы — согласно ст. 170.1.6 все того же НКУ. Сумма штрафа на первый раз составляет 680 грн, но уже второе и последующие «молчания» обойдутся дороже — 1360 грн. Поэтому те риэлторы, которые работают именно риэлторами (оказывают посредническую деятельность в аренде, а не мифические «информационные услуги»). тоже обязательно сообщат в налоговую о том, что такой-то плательщик такого-то числа сдал свою квартиру в аренду на такой-то срок и за такую-то сумму. Поэтому еще раз напомню: «заплатил налоги — и спи спокойно!».

P.S. А вы сдаете или планируете сдавать свою квартиру в аренду? Какой формат оплаты налога вы выбрали?

16 ответов
  • Пока у нас минимум арендодателей работает по-белому, в основном в черную, если государство придумает эффективные рычаги контроля арендодателей, то сумма налога в последующем ляжет на плечи арендатора.
    А с другой стороны, не понятна логика: квартиру я купил за свои, если болею иду в платную клинику, дети ходят в частную школу и т.д.
    Государство мне никак не помогает и не помогало, а я ему должен налоги, странно…

    С какого перепуга платить налог,!Сам заработал на недвижимость сам сделал ремонт, и платить налог еще! Не в Украине где ты платишь налоги а когда выходишь на пенсию ели хватит на существование.

    Забыли еще один налог- на недвижимость. Если светиться- то и его налоговая заставит заплатить (в Киеве порядка 70грн/м2). И при аренде льготные 60м2 не учитывают.
    П.С. На стоянке налоговой на Коперника был огромный баннер «Спасибі платникам податків» а под ним машинки бизнес-класса налоговиков. Платите ваши денежки))

    Диванный Эксперт
    Апрель 30, 2021 в 16:39

    Ну не знаю, при нынешней окупаемости 10+ лет если ещё и налог платить, то зачем тогда вобще в это лезть.

    Налоги платить ГОСУДАРСТВУ — это правильно. Но когда государство тебя жухает на всём чём только можно и тупо не выполняет свои функции, в том числе социальные, то такому недогосударству платить нонсенс… И я абсолютно не осуждаю тех, кто таким образом уходит от этих заоблачных мародёрских налогов

Читайте все 16 комментариев на форуме: Аренда и налоги: выбираем оптимальный вариант