Пять лет спустя: ЖК «Уютный квартал» (ЖК «У-Квартал»)

Как же летит время – кажется вот только «вчера» я познакомилась с ЖК «Уютный квартал», что строится на ул. Героев Небесной Сотни в Софиевской Борщаговке, а на самом деле с момента нашей встречи прошло уже пять лет. Решила возобновить знакомство и выяснить, как за это время изменился комплекс и насколько комфортно в нем жить.

Где находится и как добраться

Когда я впервые приехала в ЖК «Уютный квартал», то строился этот жилой комплекс, что называется, в чистом поле. Дело в том, что в отличие от своих соседей, ЖК «Уютный квартал» располагается примерно в полукилометре от главной трассы Софиевской Борщаговки, улицы Соборной, вдоль которой, собственно, и ведется основная застройка. Здесь, в частности, строятся и построены  ЖК  «Европейка», «Барселона», «Киевский квартал», «Львовский маеток», «Софиевская Сфера», «Киевский Маеток». А вот дома ЖК «Уютный квартал» располагаются по улице Героев Небесной Сотни.

При этом я не могу сказать, что подобная «отстраненность» – это плохо. Скорее даже наоборот:) Во-первых, сюда не долетает шум и пыль довольно загруженной трассы. Во-вторых, праздных зевак тут практически нет: сюда идут целенаправленно. В-третьих, такая «автономия» обусловила активное развитие собственной инфраструктуры ЖК. Ну и, в-четвертых, особого дискомфорта «безлошадные» жители комплекса не испытывают, так как от «Уютного квартала» к станции «Академгородок» ходит собственная маршрутка. Да и, на самом деле, в хорошую погоду не так уж сложно, при необходимости, прогуляться от ЖК к соседям или остановке маршруток. Которые из этих мест идут к станции метро «Академгородок» (№742), «Нивки» (№824) или «Выставочный центр» (№ 374).  Так что, по большому счету, я бы все же назвала расположение «Уютного квартала» одним из его достоинств.

Хотя, конечно, недостатки в нем тоже имеются. Но не частные, а общие, характерные для всех жителей Софиевской Борщаговки. Главный из которых – пробки на выезд по утрам и на въезд по вечерам. В некоторые дни, небольшое расстояние до столицы (всего-то 3,5 км до Окружной) можно преодолевать около получаса. Но тут, конечно, дело не в самом ЖК и его расположении, а в существенном отставании местной транспортной инфраструктуры от развития села. Надеюсь, что «дублер» столичной Окружной дороги все же когда-нибудь появится, и из этих мест по широкой трассе можно будет попасть к Житомирскому шоссе и проехать к Вишневому.

Соседи и инфраструктура

Как я уже говорила, вот прямо совсем близких соседей у ЖК «Уютный квартал» пока нет. Поэтому тем, кто хочет закупиться в супермаркете (АТБ, Фора) или просто устроить шоппинг, придется прогуляться к Соборной улице, вдоль которой и расположены масса магазинов. Можно подъехать к местному торговому центру «Европарк» или строительному супермаркету, которые расположены примерно в полутора километрах от ЖК.

Но для небольших повседневных закупок и приятного времяпровождения, вполне достаточно и собственной инфраструктуры «Уютного квартала». Тут есть продуктовые и хозяйственные магазинчики, кафешки и кондитерские, салон красоты, стоматология, фитнес-клуб, развивающие студии для детей и масса других необходимых для комфортной жизни заведений. Имеется на территории комплекса и детский садик – причем, говорят, что он не частный, а муниципальный. А в будущем жителям обещают еще и школу, медицинский центр, бассейн и даже собственное озеро. В общем, при желании этот ЖК можно вообще не покидать:)

Не могу не отметить благоустройство территории: везде неплохой асфальт и тротуарная плитка (только тротуары, на мой взгляд, узковаты), газоны, фонтаны, скульптуры, деревья, лавочки. На мой взгляд, все сделано со вкусом и поддерживается в неплохом состоянии. Правда, впечатление от «красоты» несколько портят автомобили – места для парковки тут «смиксованы» с внутренней территорией дворов. Конечно, везде есть разметка, но как по мне, лучше было бы, если бы тут было больше подземных паркингов. Пока он имеется в единственном экземпляре и способен вместить всего 142 автомобиля. Этого для более тысячи квартир, конечно, маловато. Но в отделе продаж застройщика говорят, что в планах строительство еще одного паркинга. Ну а пока жители комплекса имеют возможность либо оставлять авто на общих стоянках, либо купить паркоместо в подземном паркинге. Обойдется оно, к слову, в $11 тыс.

Что обещали и что построили

Не могу сказать, что развитие ЖК «Уютный квартал» происходит по четкому и нерушимому плану – полного генплана проекта, по-моему, пока не существует. По словам менеджеров отдела продаж, есть только общая концепция и перспективные планы, которые вполне могут корректироваться. Собственно, подобный подход практикуется и другими застройщиками. Например, по такому же принципу строят ЖК «Республика», где застройщик раскрывает в деталях только каждую новую очередь проекта.

Сейчас в ЖК «Уютный квартал» построено два десятка домов, в процессе строительства – еще два. Один из них, №28, планируется сдать буквально «на днях», а второй, № 20/10, только начали строить, а срок сдачи намечен на 3 квартал 2022 года.

Судя по всему, на достигнутом застройщик останавливаться не собирается – в планах строительство еще двух десятков домов. Какими они будут, в отделе продаж пока не рассказывают. Но уверяют, что новостройки не будут выбиваться из общего стиля проекта. Зато в ОП с удовольствием рассказывают о планах по развитию инфраструктуры городка. Среди самых «сладких» обещаний – спа-центр с бассейном и школа.

Отмечу, что построенная часть комплекса не так уж сильно отличается от своей визуализации. Внешний вид и расположение домов вполне соответствует той «картинке», которую когда-то демонстрировали в отделе продаж. Мне понравилось, что дома строят в некотором отдалении друг от дружки – пространство между ними позволяет не заглядывать в окна к соседям напротив.

Выдерживает застройщик и заявленную технологию строительства. Все дома разной этажности: есть 4-этажные, есть 6-этажные, а есть и 9- и 11-этажные. Построены они из силикатного кирпича, утеплены пенопластом (с поясами безопасности из минваты). Для отделки фасада используется штукатурка с последующей окраской. Отмечу, что первые, сданные еще в 2015-16 году дома, не потеряли своей «белизны» и выглядят вполне презентабельно.

Водоснабжение и канализация тут централизованные – все дома подключены к магистральным сетям. А вот отопление и подогрев воды в квартирах индивидуальные, за счет двухконтурного газового котла (входит в комплектацию от застройщика). В квартирах-студио, конечно, газовых котлов нет – там отопление осуществляется от конвекторов, а воду греют бойлеры.

Можно сказать, что в комплексе строят дома двух типов: стандартной геометрии (с прямоугольным фундаментом) и по индивидуальному проекту (их называют «стеллсы»). Посему и вариантов планировок квартир тут великое множество. Выбирать можно из 1-, 2, 3-комнатных одноуровневых квартир, а можно присматривать и двухуровневые апартаменты, которые расположены на верхних этажах новостроек. Площадь квартир тоже очень разная: 1-комнатные от 30 до 48 кв.м, 2-комнатные от 45 до 71 кв.м, 3-комнатные – от 65 до 80/100 кв.м. Есть квартиры с традиционной планировкой, есть с помещениями неправильной формы. Есть с балконом/лоджией, а есть без них. Есть студио, а есть с отделенной от кухни комнатой. Есть односторонние и «распашонки». От застройщика и на вторичке. В сданных домах и в строящихся, с мебелью и «от строителей». В общем, выбор действительно большой.

Как живется в комплексе

Первые жители в «Уютном квартале» появились еще в 2017 году, и сейчас в комплексе насчитывается уже два десятка построенных и заселенных домов. Так что поговорить о «житье-бытье» было с кем:)

Невероятно, но все мои собеседники очень тепло отзывались и о комплексе, и о застройщике, и о соседях. По их словам, все они довольны результатом своей инвестиции: дома получились теплые, квартиры – удобные, комплекс – комфортный, а соседи – доброжелательные. Отсюда действительно без необходимости не хочется выезжать: для прогулок и посиделок есть парковая зона и зона барбекю. Для фанатов активного образа жизни – стадион и возможности для занятий воркаутом на спортивных площадках или активными играми на футбольных-волейбольных площадках. Для деток – несколько крутых площадок. В теплое время года на территории работает канатный парк и батут, где подрастающее поколение (а детей тут действительно много!) может «сбросить» избыток энергии. Кроме того, на территории квартала регулярно проводятся различные ивенты: мастер-классы, соревнования, празднования. В общем, жизнь бьет ключом и скучать не приходится.

По поводу соблюдения сроков строительства некоторые мои собеседники отметили, что не все дома сдаются точно в срок. Но, по их словам, стройка ни разу не замирала, и максимальная задержка составляла примерно три квартала – причем дома были построены вовремя, застопорилось получение Сертификата. В среднем же расхождение между планируемыми и реальными сроками сдачи составляет примерно 1-2 квартала. Но вот правоустанавливающих документов некоторым инвесторам приходится ждать довольно долго – по словам одного из мужчин, он свое право собственности ждет уже год. Подобная задержка характерна для тех домов, которые сдавались в эксплуатацию в конце 2020 года (№№ 20, 24, 26). Правда, представитель отдела продаж, меня уверил, что скоро всем сданным домам будут присвоены адреса и начнется процесс оформления документов на квартиры.

Расспросила жильцов и о работе управляющей компании – и к ней тоже особых претензий у жителей не было. Территория регулярно убирается, за зелеными насаждениями ухаживают, при возникновении неполадок можно вызвать сантехника, электрика или газовщика (правда, из-за загрузки, эти специалисты не всегда могут отреагировать на заявку оперативно). Содержание квартир в комплексе обходится в 7-7,5 грн за кв.м. Отдельно нужно оплачивать ресурсы по счетчикам и услуги охраны, которые обходятся примерно в 200 грн в месяц. По словам жителей, местный жэк довольно строго следит за регулярностью оплаты коммунальных услуг, и с неплательщиками особо не церемонятся – при задолженности такие квартиры отключают от энергоносителя.

Есть здесь, по словам жителей, и не очень приятные моменты – в первую очередь, связанные с тем, что комплекс расположен в аккурат под глиссадой аэропорта «Киев». Самолеты над домами летают довольно низко, да и шум от прогреваемых двигателей сюда прекрасно доносится. Но к этому, говорят, можно со временем привыкнуть.

Также жильцы рассказывают, что одна из насущных проблем ЖК – недостаток паркомест. Которая усугубляется некорректной парковкой некоторых автовладельцев. Если решение первой проблемы зависит только от застройщика, то со второй разбирается охрана, которая довольно оперативно реагирует на такие заявки и «применяет санкции» к неаккуратным водителям. По словам всех моих собеседников, охрана тут следит за порядком. Хотя при таком количестве жителей и посетителей (гостей, ремонтников и т.п.), конечно, случаются различные инциденты и кражи. Зато случаев ограблений (тьфу-тьфу-тьфу) вроде не было:)

Рассказывая об особенностях жизни в ЖК, некоторые из моих собеседников посоветовали быть готовой к периодическим отключениям электричества – это случается тут с завидной регулярностью. Свет, как правило, пропадает ненадолго, но связанные с этим скачки напряжения могут вывести из строя бытовую технику. Некоторые жильцы связывают с «перебоями» электричества и частые поломки лифтов – но отмечают, что лифтеры оперативно устраняют поломки и/или вызволяют «узников». В общем, мне посоветовали заранее позаботиться о стабилизаторе. И не поскупиться на дополнительную шумоизоляцию квартир – слышимость соседей (хоть сверху, хоть сбоку) тут прекрасная.  Насчет воды сказали, что фильтры тоже лучше установить.

Что предлагают новым инвесторам

Вложить деньги в квартиру в строящихся домах «Уютного квартала» можно как через застройщика, так и по переуступке на вторичке. Если говорить о недвижимости в состоянии «от строителей», то отмечу, что она передается инвестору в достаточно высокой степени готовности. Застройщик не только делает стяжку пола, монтирует систему отопления и комплектует квартиру счетчиками, но и выполняет штукатурку стен, разводит по квартире электрику, заводит кабель для инета и ТВ, устанавливает домофон, делает выводы под сантехнику и в ванной, и в кухне.

Могу отметить неплохие окна от застройщика – пятикамерный профиль РЕХАУ с энергосберегающими затонированными стеклопакетами. И вполне приличные входные двери в квартиры.

Стоимость квадратного метра «от застройщика» составляет 26 тыс. грн в сданных в эксплуатацию домах и 23,5 тыс. грн в строящихся. Никаких коэффициентов этажности и комнатности нет – цена квадрата едина. Исключение – 3- и более комнатные 2-уровневые квартиры, квадратный метр в которых обойдется в 16,5 тыс. грн. Получается, что минимальная сумма инвестиции в этот ЖК составит около 800 тыс. грн – во столько оценивается небольшая 1-комнатная квартира в строящемся доме. А покупка аналогичной готовой квартиры обойдется уже в 860 тыс. грн. На вторичке квартиры такой площади в состоянии «от строителей» выставляют по $35 тыс., а с ремонтом и мебелью – за $40-42 тыс. (торг уместен).

Также в отделе продаж застройщика инвесторам предлагают нежилые помещения под коммерцию. Квадратный метр в них стоит 12-18,5 тыс. грн, в зависимости от расположения (здание, этаж) и целевого назначения (торговля, офис и т.п). Жители комплекса могут немного увеличить свое жилое пространство (вернее, освободить квартиру от редко используемых вещей) за счет покупки кладовки, расположенной между этажами. Она обойдется в 50 тыс. грн.

Инвестиция в ЖК «Уютный квартал» оформляется через заключение предварительного договора покупки-продажи имущественных прав. Дополнительные расходы на оформление – 10 тыс. грн.

Кто строит и что с документами

Заказчиком строительства ЖК «Уютный квартал» выступают частные лица, в собственности у которых находятся участки земли, на которых и возводят дома комплекса.

Целевое назначение всех участков вполне соответствует намерениям застройщиков: в Кадастровой карте они значатся как земли «02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». В частности, кадастровые номера участков, на которых стоят дома-«стеллсы» (их нумерация 20/1-20/10) – 3222486200:03:003:5150, 3222486200:03:003:5169, 3222486200:03:003:5218, 3222486200:03:003:5151, 3222486200:03:003:5125, 3222486200:03:003:5157, 3222486200:03:003:5187, 3222486200:03:003:5152, 3222486200:03:003:0117, 3222486200:03:003:5124, 3222486200:03:003:0144, 3222486200:03:003:0142, 3222486200:03:003:0140, 3222486200:03:003:5287, 3222486200:03:003:0110, 3222486200:03:003:5512. А кадастровые номера домов за ними (№№ 22, 24, 26. 28) – 3222486200:03:003:5412, 3222486200:03:003:0169, 3222486200:03:003:5512, 3222486200:03:003:5187, 3222486200:03:003:5124, 3222486200:03:003:0144, 3222486200:03:003:0142, 3222486200:03:003:0140, 3222486200:03:003:5090, 3222486200:03:003:0165, 3222486200:03:003:0163, 3222486200:03:003:0161, 3222486200:03:003:0159, 3222486200:03:003:0168, 3222486200:03:003:0164, 3222486200:03:003:5127, 3222486200:03:003:5159, 3222486200:03:003:0160, 3222486200:03:003:0167.

В отличие от своих «предшественников», эти дома строят не по Декларации о начале строительства, а о Разрешению на проведение строительных работ. То есть, можно сказать что застройщик решил отказаться от занижения категории сложности строящегося объекта.

Правда, сказать что «документальная» сторона строительства не имеет никаких «нюансов» я все же не могу. Дело в том, что официально все дома-«стеллсы» (№№ 20/1-20/10), а также все строящиеся за ними дома (№№ 22-28) официально введены в эксплуатацию. Об этом свидетельствуют имеющиеся в реестре строительной деятельности  Сертификаты за № ІУ123201105503 и ІУ123201106125. Хотя по факту дома №№ 20/10 и 28 еще находятся в стадии строительства.

Подводим итоги

Сравнивая свои впечатления от ЖК «Уютный квартал» от нынешнего и предыдущих визитов, могу сказать, что оно особо не поменялось. Мне по-прежнему нравится этот проект и, думаю, что «с возрастом» он становится лучше (тьфу-тьфу-тьфу). Красивые дома, отличная территория, развитая собственная инфраструктура – думаю, здесь действительно можно довольно комфортно жить. Если, конечно, нет необходимости в ежедневных поездках в столицу в часы пик 🙂

Что понравилось

Концепция и воплощение проекта, внутренняя территория, отличная инфраструктура, планировки и комплектация квартир

Что не понравилось

Высокая стоимость квадратных метров, сложности с парковкой и проездом в столицу в часы пик.