Рантье-2021: новостройки под аренду

Новая реальность внесла коррективы во многие сферы жизни: изменился рынок труда, переориентировались потребительские настроения, какие-то отрасли пришли в упадок, а какие-то — наоборот, испытали подъем. Не обошлось без изменений и в сфере арендной недвижимости, и их, конечно, желательно учитывать тем, кто рассматривает инвестицию в столичную недвижимость с позиции будущего рантье. Давайте поглядим, куда движется спрос арендаторов столичных квартир и посмотрим, какие новые проекты могут стать интересными (на мой, конечно, взгляд!) вариантами для будущей аренды. 

Выбор новостройки под аренду

Что изменилось

Прежде чем начинать путь, подумай, куда ты хочешь прийти. Собственно, этот совет актуален и сегодня, причем для любого «путника». В том числе и для тех, кто планирует инвестировать в новостройку с целью сдавать в аренду свою квартиру. Ведь удачный выбор объекта такой долгосрочной инвестиции напрямую связан с четким понимании того, кому именно вы хотите в будущем сдавать свою квартиру.

Да, каждый рантье надеется, что его недвижимостью будут пользоваться платежеспособные, неконфликтные и аккуратные арендаторы — это, так сказать, «контур» портрета целевой аудитории будущих «идеальных жильцов». А вот дальше контур начинает обрастать деталями, от которых зависят параметры и характеристики квартиры, предназначенной под сдачу. Я уже рассказывала о том, как составить портрет целевой аудитории арендаторов своей недвижимости. И, на мой взгляд, с «докарантинных» времен особых изменений в этом плане не произошло. У семей с детьми по-прежнему в почете тихие микрорайоны с развитой социально-бытовой инфраструктурой (Голосеево и Демеевка, Соломенка, Черная Гора и Зверинец, Оболонь, Отрадный, Русановка). Амбициозных «топ’ов» по-прежнему интересуют квартиры на Новом Строении, Подоле, Печерске, Оболони, а у тех, кто только начинает строить карьеру все так же пользуются популярностью квартиры по нужной им ветке метро.

Но при этом, на мой взгляд, требования платежеспособных арендаторов к снимаемой недвижимости заметно повысились. Если семья с ребенком подыскивает квартиру в тихом и обжитом местечке, то поблизости должны быть не только школы-магазины, но и парк или сквер. Бизнесмен присматривает не просто «квартиру в новостройке», а «квартиру с паркоместом», да и молодые «стартаперы» поняли, что помимо близости метро, важную роль играет и площадь квартиры.

Собственно, многие риелторы отметили снижение интереса самой многочисленной категории потенциальных арендаторов к совсем крохотным «смартам». В условиях локдаунов и удаленной работы квартира становится не просто местом для ночлега, а еще и «офисом», и местом для посиделок с друзьями. Да и вообще, пережив очередной локдаун в «клетушке», мало кто соглашается повторить этот опыт. И старается при первой же возможности переехать в квартиру побольше. Отсюда на рынке обозначился тренд увеличения интереса к полноценным однокомнатным квартирам, в которых человек имеет возможность обедать в кухне, а спать — в спальне. И мне кажется, что подобная тенденция будет прогрессировать: «смарты» останутся востребованными лишь у не самых платежеспособных арендаторов. Которые с ростом собственного благосостояния будут стараться улучшить свои жилищные условия, что для арендодателя означает постоянную текучку жильцов. Поэтому именно «смарты», в долгосрочной перспективе, на мой взгляд не самый лучший вариант такой инвестиции.

Интересно, что 2-комнатные квартиры на рынке аренды ценятся не намного дороже полноценных 1-комнатных. Поэтому для будущего рантье, на мой взгляд, 1-комнатная квартира будет более интересной инвестицией, чем 2-комнатная.

Также в долгосрочной перспективе не лучшим вариантом будет и квартира в «человейниках»: огромных ЖК без собственной инфраструктуры. Во-первых, через десяток лет они обветшают и будут не сильно отличаться от нынешнего «старого фонда». А значит, квартиры в них могут потерять в стоимости аренды.

Подытоживая вышесказанное, я бы сделала такие выводы. Во-первых, массовый платежеспособный спрос на аренду смещается от небольших квартир-студио к полнометражным 1- и 2-комнатным квартирам. Во-вторых, платежеспособные арендаторы стараются выбирать комфортные ЖК в микрорайонах с развитой инфраструктурой, а не просто «место для ночлега». Отсюда следует, что в долгосрочной перспективе в качестве арендной недвижимости имеет смысл рассматривать полноразмерные квартиры в многофункциональных ЖК, расположенных в развитых (или активно развивающихся) микрорайонах города. Давайте смотреть, какие проекты отвечают такому запросу.

ЖК Salute!

На мой взгляд, квартиры в этом ЖК могут стать довольно востребованными на рынке аренды. Удачное расположение (метро в пешей доступности, прямой выезд на крупные столичные магистрали), прицентральный микрорайон с развитой инфраструктурой, интересный архитектурный проект, просторные квартиры, соседство с небольшой парковой зоной и озером. При этом появления новых ЖК поблизости, скорее всего, не предвидится, что позволяет надеяться на сохранение «видовых характеристик» будущих квартир.

ЖК Салют! визуализация
Визуализация ЖК «Салют!»

Стоимость квадратного метра в ЖК «Салют!» от застройщика составляет 30-60 тыс. грн, в зависимости от комнатности будущей квартиры, ее расположения на этаже и срока сдачи дома. Минимальная сумма инвестиции в 1-комнатную квартиру составляет порядка 1,8 млн грн (около $65 тыс.), но ждать ее придется до конца 2024 года.

 

Квартиры здесь предлагаются без отделки, что означает дополнительные расходы (минимум 20-30% к сумме инвестиции) на ремонт и минимальную мебель. То есть, чтобы стать рантье, необходимо будет вложить примерно 2,2-3 млн грн.

Сегодня стоимость аренды в соседних ЖК стартует с $900 в полноценных 1-комнатных квартирах, то есть можно предположить, что и в ЖК «Салют!» она будет не меньше. Таким образом, при благоприятных обстоятельствах инвестиция в этот ЖК будет возвращаться в течение примерно 8 лет после начала сдачи готовой квартиры в аренду.

Отмечу, что девелопер, занимающийся реализацией этого проекта (бренд bUd development), бывает не всегда пунктуальным и не выдерживает сроки строительства некоторых своих проектов — и этот факт, конечно, будущим рантье имеет смысл учитывать при принятии решения об инвестиции.

Узнать подробности о ЖК Salute! можно здесь.

ЖК Greenville Park

Этот проект мне тоже кажется достаточно интересным для потенциальных арендаторов. Расположенный на стыке Подола и Лукьяновки, этот ЖК может похвастать интересной архитектурой, продуманной концепцией, неплохой собственной инфраструктурой и просторными квартирами. В принципе, все, что необходимо для комфортной жизни, будет находиться прямо на территории: подземный паркинг, магазины, спортзал, коворкинги, собственная парковая зона — по большому счету, отсюда можно даже не выезжать в город.

ЖК Гринвиль Парк визуализация
Таким будет ЖК Greenville Park

Стоимость просторной (46 кв.м) 1-комнатной квартиры от застройщика в ЖК «Гринвиль Парк» составляет примерно $77 тыс. Если добавить к этой сумме расходы на приведение квартиры в жилое состояние (примерно 20-25%), то получим общую сумму инвестиции в размере $90-95 тыс.

 

А арендные ставки на 1-комнатные квартиры в соседнем ЖК «Покровский Посад» стартуют с $1,1 тыс. в месяц — так что, на мой взгляд, арендная квартира в ЖК Greenville Park вполне может ежемесячно приносить хозяину $1 тыс. то есть получается, что инвестиция отобьется примерно за 90 месяцев или за 7,5 лет.

Разузнать подробности о ЖК Greenville Park можно здесь.

ЖК Creator City

Интересным, опять же, на мой взгляд, вариантом инвестиции под аренду может стать ЖК Creator City. Расположенный на Лукьяновке, в непосредственной близости от будущего «заповедника» айтишников — крупного инновационного бизнес-парка UNIT.Сity, этот проект в плане аренды будущих квартир может составить достойную конкуренцию соседнему ЖК UNIT.Home. Хотя бы потому, что инвестиция в него потребует практически вдвое меньше первоначальных вложений:)

ЖК Креатор Сити визуализация
Так выглядит проект ЖК Creator City

При этом ЖК «Креатор Сити» может похвастать и другими достоинствами: закрытая благоустроенная территория с собственным парком, наличие собственной инфраструктуры, близость к метро и т.д.

Стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах ЖК «Креатор. Сити» от застройщика составляет порядка $1,6 тыс. в полноценных 1-комнатных квартирах первой очереди (сдача намечена на конец 2021 года) и от $1,5 тыс. в квартирах второй очереди (сдача запланирована на 2 квартал 2023 г.). Таким образом 1-комнатная квартира площадью около 40 кв.м обойдется примерно в $60-70 тыс. Добавляем 25% на отделку и мебель и получаем общую сумму инвестиции на уровне $75-80 тыс.

 

Арендные ставки на квартиры в новостройках этого микрорайона колеблются в пределах $600-800 в месяц. Если отталкиваться от них, то инвестиция в ЖК Creator City может окупиться примерно за 9 лет.

Почитать о ЖК Creator City можно здесь.

ЖК Rybalsky

На мой взгляд, квартира в этом ЖК может стать довольно перспективным вложением в качестве арендной недвижимости. Самодостаточный проект с интересной изначальной концепцией (хотя сегодня она довольно сильно изменилась), «инстаграмной» архитектурой, неплохой (в перспективе) инфраструктурой и относительно невысоким порогом вхождения. А если учесть, что в будущем застройка Рыбальского острова продолжится — то есть появятся «цивилизованные» соседи, разовьется инфраструктура, то, на мой взгляд, квартиры здесь будут еще долго востребованы среди не самых бедных арендаторов.

ЖК Rybalsky визуализация
Внешний вид ЖК «Рыбальский»

Чтобы в будущем стать собственником 1-комнатной квартиры в этом проекте, необходимо вложить порядка $80 тыс. (столько примерно будет стоить квартира площадью 40 кв.м, которую обещают построить к концу 2023 года). Еще тысяч 10-15 понадобится на ее приведение в жилое состояние. То есть общая сумма инвестиций составит порядка $90-100. тыс.

 

При этом сдаваемая в аренду квартира в этом ЖК вполне способна приносить порядка $1 тыс. в месяц, что означает окупаемость примерно за 100 месяцев или 8,5 лет. В принципе, не самый плохой показатель.

Подробнее почитать о ЖК «Рыбальский» можно здесь.

ЖК «Метрополия-2»

Если честно, я не очень понимаю логику тех арендаторов столичных квартир, которые подбирают для себя варианты на Харьковском массиве — лучше уж поискать съемную квартиру на Позняках или Осокорках. Но факт остается фактом: квартиры в новостройках на Харьковском массиве пользуются популярностью у квартиросъемщиков. В этой связи можно предположить, что неплохим вариантом «квартиры под аренду в Киеве» может стать 1-комнатная в ЖК «Метрополия-2».

ЖК Метрополия-2 визуализация
Здание ЖК «Метрополия-2»

Пешая доступность к метро, близость к парку Партизанской Славы и доступность социально-бытовой инфраструктуры позволяет надеяться, что квартиры в этом ЖК будут востребованы у арендаторов. А относительно невысокий порог входа в инвестицию позволяет рассматривать этот проект как потенциально интересный.

Квадратный метр в ЖК «Метрополия-2» оценивается застройщиком на уровне $1,3-1,4 тыс., то есть полноценная 1-комнатная квартира площадью около 34 кв.м в этом ЖК будет стоить порядка $48 тыс. Правда, ждать ее придется как минимум до конца 2 квартала 2022 года, а потом еще вложить около $10 тыс., так что полная сумма инвестиции составит примерно $58 тыс.

 

Возвращаться она будет не так уж и быстро: средние арендные ставки на новостройки этого микрорайона составляют примерно 12-14 тыс. грн (около $400). То есть, вернутся вложенные деньги не меньше, чем через 12 лет. Так себе вариант, как по мне.

Разузнать подробности о ЖК «Метрополия-2» можно здесь.

P.S. Все приведенные расчеты сделаны приблизительно и носят ознакомительный характер. Я не призываю и не рекомендую читателям инвестировать в новостройки, попавшие в данный рейтинг. И настоятельно советую перед принятием решения об инвестиции в любой ЖК внимательно изучать репутацию застройщика, наличие разрешительной документации, вчитываться в текст договора, просчитывать финансовый результат инвестиции и учитывать возможные риски. И конечно, я с удовольствием узнаю от вас, дорогие читатели, какие именно новостройки вы считаете самыми инвестиционно-привлекательными:) 

68 ответов
  • Алексей
    Май 27, 2021 в 07:25

    Честно сказать, как по мне, глупо уже покупать квартиры под аренду. Тем более в жк со стоимостью квадратного метра 1.5-2 тыс долл и выше. Стоимость квартир растер несоизмеримо доходам арендаторов. Большинство банально не сможет и не захочет тратить 800-1000 долл в мес на аренду однушки, пусть и в приличном доме. А надеяться на оставшиеся 10-15% «небедных» арендаторов — та еще лотерея. Среди них тоже есть более практичные люди, которые захотят вложить эти деньги в собственное жильё. А «очень небедные» и так могут купить себе жильё, зачем им снимать? Хотя, если готов окупать свою квартирку 10-12 лет, то никто не запрещает. Но как ни парадоксально, бизнес выгоднее делать на более дешёвых человейниках. Пипл хавает (банально голосуют рублем, ведь жить где-то надо), а вложений существенно меньше, при не намного меньшей итоговой цене аренды. Покуда спрос существенно превышает предложение и народ по большей части нищий, нет смысла вкладывать в дорогие квартиры чисто ради аренды. У меня все. Всем бобра)

    Уже в самом ближайшем будущем наличие парка или сквера сразу возле дома будет цениться выше, чем близость того же супермаркета. Под домом достаточно банального минимаркета с хлебом. Свежий воздух для Киева — уже на вес золота.

    Ботик Конкурентов
    Март 27, 2019 в 13:49
    Олег Г.
    Аха, я вижу ботиков набежало... Что, не дает покоя конкуренция? Какие 19 тыс? Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за...

    >>Аха, я вижу ботиков набежало
    да мы завидуем тебе, возьми пирожок с полки
    >> Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за 8 лет.
    15*12*8 =1,44 млн
    Стоимость квадратного метра в ЖК Greenville Park составляет порядка $1100-1800 и зависит от площади квартир, ее расположения на этаже. Минимальная сумма инвестиции составляет порядка 1,5 млн. грн.
    Это цитата Ирины от 28 февраля 2018 года
    голые стены без отделки солидным клиентам собрался сдавать?
    >>Да и на остальные реплики мне есть что ответить
    ну так говори, шо ты как не инвестор, купил курятник и собрался сдавать ылитным клиентам без ничего

    Почему в расчете срока окупаемости не учли срок на достройку и ремонт? По некоторым указанным комплексам он с большой вероятностью будет не такой как заявлено.

    Инвестор
    Май 28, 2021 в 18:00

    Чтобы подитожить статью напишу так.
    Кто вложится в 2016-2019 годах везучий молодец, квартиру с доходностью меньше 10% годовых реально сложно было найти. Что Кан что Центр или окраины возле метро стоили копейки и окупались от 5( при посуточной) до 8 лет при долгостроке.
    Сейчас же больше есть смысл покупать только если есть лишние деньги и боитесь банков или для будущего детей( Пока растут сдавать).
    Доходность по сравнению с предыдущими годами смешная. Из инвестиции получите в 2 раза меньше чем раньше.
    Но может это и правильно ибо во всем мире 8-12% годовых считаются хорошей сумой. Если все в этих пределах, экономика стабильная и без качель как у нас в течении 30 лет.

Читайте все 68 комментариев на форуме: Ликбез для инвестора: Новостройка под аренду