Рантье-2021: новостройки под аренду
Новая реальность внесла коррективы во многие сферы жизни: изменился рынок труда, переориентировались потребительские настроения, какие-то отрасли пришли в упадок, а какие-то – наоборот, испытали подъем. Не обошлось без изменений и в сфере арендной недвижимости, и их, конечно, желательно учитывать тем, кто рассматривает инвестицию в столичную недвижимость с позиции будущего рантье. Давайте поглядим, куда движется спрос арендаторов столичных квартир и посмотрим, какие новые проекты могут стать интересными (на мой, конечно, взгляд!) вариантами для будущей аренды.
Что изменилось
Прежде чем начинать путь, подумай, куда ты хочешь прийти. Собственно, этот совет актуален и сегодня, причем для любого «путника». В том числе и для тех, кто планирует инвестировать в новостройку с целью сдавать в аренду свою квартиру. Ведь удачный выбор объекта такой долгосрочной инвестиции напрямую связан с четким понимании того, кому именно вы хотите в будущем сдавать свою квартиру.
Да, каждый рантье надеется, что его недвижимостью будут пользоваться платежеспособные, неконфликтные и аккуратные арендаторы – это, так сказать, «контур» портрета целевой аудитории будущих «идеальных жильцов». А вот дальше контур начинает обрастать деталями, от которых зависят параметры и характеристики квартиры, предназначенной под сдачу. Я уже рассказывала о том, как составить портрет целевой аудитории арендаторов своей недвижимости. И, на мой взгляд, с «докарантинных» времен особых изменений в этом плане не произошло. У семей с детьми по-прежнему в почете тихие микрорайоны с развитой социально-бытовой инфраструктурой (Голосеево и Демеевка, Соломенка, Черная Гора и Зверинец, Оболонь, Отрадный, Русановка). Амбициозных «топ’ов» по-прежнему интересуют квартиры на Новом Строении, Подоле, Печерске, Оболони, а у тех, кто только начинает строить карьеру все так же пользуются популярностью квартиры по нужной им ветке метро.
Но при этом, на мой взгляд, требования платежеспособных арендаторов к снимаемой недвижимости заметно повысились. Если семья с ребенком подыскивает квартиру в тихом и обжитом местечке, то поблизости должны быть не только школы-магазины, но и парк или сквер. Бизнесмен присматривает не просто «квартиру в новостройке», а «квартиру с паркоместом», да и молодые «стартаперы» поняли, что помимо близости метро, важную роль играет и площадь квартиры.
Собственно, многие риелторы отметили снижение интереса самой многочисленной категории потенциальных арендаторов к совсем крохотным «смартам». В условиях локдаунов и удаленной работы квартира становится не просто местом для ночлега, а еще и «офисом», и местом для посиделок с друзьями. Да и вообще, пережив очередной локдаун в «клетушке», мало кто соглашается повторить этот опыт. И старается при первой же возможности переехать в квартиру побольше. Отсюда на рынке обозначился тренд увеличения интереса к полноценным однокомнатным квартирам, в которых человек имеет возможность обедать в кухне, а спать – в спальне. И мне кажется, что подобная тенденция будет прогрессировать: «смарты» останутся востребованными лишь у не самых платежеспособных арендаторов. Которые с ростом собственного благосостояния будут стараться улучшить свои жилищные условия, что для арендодателя означает постоянную текучку жильцов. Поэтому именно «смарты», в долгосрочной перспективе, на мой взгляд не самый лучший вариант такой инвестиции.
Интересно, что 2-комнатные квартиры на рынке аренды ценятся не намного дороже полноценных 1-комнатных. Поэтому для будущего рантье, на мой взгляд, 1-комнатная квартира будет более интересной инвестицией, чем 2-комнатная.
Также в долгосрочной перспективе не лучшим вариантом будет и квартира в «человейниках»: огромных ЖК без собственной инфраструктуры. Во-первых, через десяток лет они обветшают и будут не сильно отличаться от нынешнего «старого фонда». А значит, квартиры в них могут потерять в стоимости аренды.
Подытоживая вышесказанное, я бы сделала такие выводы. Во-первых, массовый платежеспособный спрос на аренду смещается от небольших квартир-студио к полнометражным 1- и 2-комнатным квартирам. Во-вторых, платежеспособные арендаторы стараются выбирать комфортные ЖК в микрорайонах с развитой инфраструктурой, а не просто «место для ночлега». Отсюда следует, что в долгосрочной перспективе в качестве арендной недвижимости имеет смысл рассматривать полноразмерные квартиры в многофункциональных ЖК, расположенных в развитых (или активно развивающихся) микрорайонах города. Давайте смотреть, какие проекты отвечают такому запросу.
ЖК Salute!
На мой взгляд, квартиры в этом ЖК могут стать довольно востребованными на рынке аренды. Удачное расположение (метро в пешей доступности, прямой выезд на крупные столичные магистрали), прицентральный микрорайон с развитой инфраструктурой, интересный архитектурный проект, просторные квартиры, соседство с небольшой парковой зоной и озером. При этом появления новых ЖК поблизости, скорее всего, не предвидится, что позволяет надеяться на сохранение «видовых характеристик» будущих квартир.
Стоимость квадратного метра в ЖК «Салют!» от застройщика составляет 30-60 тыс. грн, в зависимости от комнатности будущей квартиры, ее расположения на этаже и срока сдачи дома. Минимальная сумма инвестиции в 1-комнатную квартиру составляет порядка 1,8 млн грн (около $65 тыс.), но ждать ее придется до конца 2024 года.
Квартиры здесь предлагаются без отделки, что означает дополнительные расходы (минимум 20-30% к сумме инвестиции) на ремонт и минимальную мебель. То есть, чтобы стать рантье, необходимо будет вложить примерно 2,2-3 млн грн.
Сегодня стоимость аренды в соседних ЖК стартует с $900 в полноценных 1-комнатных квартирах, то есть можно предположить, что и в ЖК «Салют!» она будет не меньше. Таким образом, при благоприятных обстоятельствах инвестиция в этот ЖК будет возвращаться в течение примерно 8 лет после начала сдачи готовой квартиры в аренду.
Отмечу, что девелопер, занимающийся реализацией этого проекта (бренд bUd development), бывает не всегда пунктуальным и не выдерживает сроки строительства некоторых своих проектов – и этот факт, конечно, будущим рантье имеет смысл учитывать при принятии решения об инвестиции.
Узнать подробности о ЖК Salute! можно здесь.
ЖК Greenville Park
Этот проект мне тоже кажется достаточно интересным для потенциальных арендаторов. Расположенный на стыке Подола и Лукьяновки, этот ЖК может похвастать интересной архитектурой, продуманной концепцией, неплохой собственной инфраструктурой и просторными квартирами. В принципе, все, что необходимо для комфортной жизни, будет находиться прямо на территории: подземный паркинг, магазины, спортзал, коворкинги, собственная парковая зона – по большому счету, отсюда можно даже не выезжать в город.
Стоимость просторной (46 кв.м) 1-комнатной квартиры от застройщика в ЖК «Гринвиль Парк» составляет примерно $77 тыс. Если добавить к этой сумме расходы на приведение квартиры в жилое состояние (примерно 20-25%), то получим общую сумму инвестиции в размере $90-95 тыс.
А арендные ставки на 1-комнатные квартиры в соседнем ЖК «Покровский Посад» стартуют с $1,1 тыс. в месяц – так что, на мой взгляд, арендная квартира в ЖК Greenville Park вполне может ежемесячно приносить хозяину $1 тыс. то есть получается, что инвестиция отобьется примерно за 90 месяцев или за 7,5 лет.
Разузнать подробности о ЖК Greenville Park можно здесь.
ЖК Creator City
Интересным, опять же, на мой взгляд, вариантом инвестиции под аренду может стать ЖК Creator City. Расположенный на Лукьяновке, в непосредственной близости от будущего «заповедника» айтишников – крупного инновационного бизнес-парка UNIT.Сity, этот проект в плане аренды будущих квартир может составить достойную конкуренцию соседнему ЖК UNIT.Home. Хотя бы потому, что инвестиция в него потребует практически вдвое меньше первоначальных вложений:)
При этом ЖК «Креатор Сити» может похвастать и другими достоинствами: закрытая благоустроенная территория с собственным парком, наличие собственной инфраструктуры, близость к метро и т.д.
Стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах ЖК «Креатор. Сити» от застройщика составляет порядка $1,6 тыс. в полноценных 1-комнатных квартирах первой очереди (сдача намечена на конец 2021 года) и от $1,5 тыс. в квартирах второй очереди (сдача запланирована на 2 квартал 2023 г.). Таким образом 1-комнатная квартира площадью около 40 кв.м обойдется примерно в $60-70 тыс. Добавляем 25% на отделку и мебель и получаем общую сумму инвестиции на уровне $75-80 тыс.
Арендные ставки на квартиры в новостройках этого микрорайона колеблются в пределах $600-800 в месяц. Если отталкиваться от них, то инвестиция в ЖК Creator City может окупиться примерно за 9 лет.
Почитать о ЖК Creator City можно здесь.
ЖК Rybalsky
На мой взгляд, квартира в этом ЖК может стать довольно перспективным вложением в качестве арендной недвижимости. Самодостаточный проект с интересной изначальной концепцией (хотя сегодня она довольно сильно изменилась), «инстаграмной» архитектурой, неплохой (в перспективе) инфраструктурой и относительно невысоким порогом вхождения. А если учесть, что в будущем застройка Рыбальского острова продолжится – то есть появятся «цивилизованные» соседи, разовьется инфраструктура, то, на мой взгляд, квартиры здесь будут еще долго востребованы среди не самых бедных арендаторов.
Чтобы в будущем стать собственником 1-комнатной квартиры в этом проекте, необходимо вложить порядка $80 тыс. (столько примерно будет стоить квартира площадью 40 кв.м, которую обещают построить к концу 2023 года). Еще тысяч 10-15 понадобится на ее приведение в жилое состояние. То есть общая сумма инвестиций составит порядка $90-100. тыс.
При этом сдаваемая в аренду квартира в этом ЖК вполне способна приносить порядка $1 тыс. в месяц, что означает окупаемость примерно за 100 месяцев или 8,5 лет. В принципе, не самый плохой показатель.
Подробнее почитать о ЖК «Рыбальский» можно здесь.
ЖК «Метрополия-2»
Если честно, я не очень понимаю логику тех арендаторов столичных квартир, которые подбирают для себя варианты на Харьковском массиве – лучше уж поискать съемную квартиру на Позняках или Осокорках. Но факт остается фактом: квартиры в новостройках на Харьковском массиве пользуются популярностью у квартиросъемщиков. В этой связи можно предположить, что неплохим вариантом «квартиры под аренду в Киеве» может стать 1-комнатная в ЖК «Метрополия-2».
Пешая доступность к метро, близость к парку Партизанской Славы и доступность социально-бытовой инфраструктуры позволяет надеяться, что квартиры в этом ЖК будут востребованы у арендаторов. А относительно невысокий порог входа в инвестицию позволяет рассматривать этот проект как потенциально интересный.
Квадратный метр в ЖК «Метрополия-2» оценивается застройщиком на уровне $1,3-1,4 тыс., то есть полноценная 1-комнатная квартира площадью около 34 кв.м в этом ЖК будет стоить порядка $48 тыс. Правда, ждать ее придется как минимум до конца 2 квартала 2022 года, а потом еще вложить около $10 тыс., так что полная сумма инвестиции составит примерно $58 тыс.
Возвращаться она будет не так уж и быстро: средние арендные ставки на новостройки этого микрорайона составляют примерно 12-14 тыс. грн (около $400). То есть, вернутся вложенные деньги не меньше, чем через 12 лет. Так себе вариант, как по мне.
Разузнать подробности о ЖК «Метрополия-2» можно здесь.
P.S. Все приведенные расчеты сделаны приблизительно и носят ознакомительный характер. Я не призываю и не рекомендую читателям инвестировать в новостройки, попавшие в данный рейтинг. И настоятельно советую перед принятием решения об инвестиции в любой ЖК внимательно изучать репутацию застройщика, наличие разрешительной документации, вчитываться в текст договора, просчитывать финансовый результат инвестиции и учитывать возможные риски. И конечно, я с удовольствием узнаю от вас, дорогие читатели, какие именно новостройки вы считаете самыми инвестиционно-привлекательными:)
68 відгуків