Невероятный 2021 и непредсказуемый 2022: куда пойдет рынок первички?

На мой взгляд, прошлый год выдался удачным для столичных застройщиков и девелоперов – и немного удивительным для инвесторов. Предлагаю подвести итоги этого невероятного 2021 года и попытаться спрогнозировать векторы развития рынка столичной «первички» в наступившем 2022. 

 

Вот уже второй год подряд экономику страны (да и многих других стран мира!) «штормит». Конечно, в первую очередь за это стоит «благодарить» пандемию, которая основательно перекроила привычную жизнь во всех сферах, сформировала новые тренды и перенаправила основные векторы развития. Массовый исход в онлайн, изменение потребительских настроений и приоритетов, инфляция – все это потребовало «перезагрузки» бизнес-процессов и корректировки курса развития крупного бизнеса.

Не стал исключением и рынок киевской «первички» – на втором году пандемии он, на мой взгляд, вполне адаптировался к новым условиям и показал довольно неплохую динамику. Давайте посмотрим на основные цифры его развития.

Строительный бум?

По данным ЛУН.Місто, в 2021 году в столице было введено в эксплуатацию 35 тыс. новых квартир. И это самый высокий показатель за последнее десятилетие – начиная с 2010 года.

Ранее максимальное число построенных в столице квартир было зафиксировано в 2017 году. Но и тогда оно не дотянуло даже до 30 тыс. – по данным киевского ГУ статистики, в столице появилось всего 28,2 тыс. новых квартир. Так что 2021 год в том плане оказался самым «урожайным».

На мой взгляд, причиной подобного роста стали несколько факторов, которые не просто сложились, но и дали синергетический эффект.

Во-первых, важную роль сыграло реформирование ДАБИ – судя по всему, и получить Разрешение на строительство, и ввести готовый ЖК в эксплуатацию застройщикам стало проще.

Во-вторых, в 2021 году мы наблюдали первые результаты массированной застройки Киева, развернувшейся примерно в 2016-2018 годах. По большому счету, почти все сданные в эксплуатацию в минувшем году ЖК – а их, по данным ЛУН.Місто было 58! – начали строиться именно в этот период.

Ну и в-третьих, на руку строителям сыграла, как это ни странно, и пандемия – это, пожалуй, одна из немногих отраслей, которая не пострадала ни от локдаунов, ни от карантинных ограничений. Даже в периоды самых жестких ограничений, работа строек не замирала.

Если говорить о прогнозах, то на мой взгляд, в объемах строительства нынешний год может даже превзойти год минувший. По данным ЛУН.Місто, сегодня в  столице насчитывается 153 жилых комплекса в активной фазе строительства. И 106 из них планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году (полностью либо частично). Так что, если все будет идти так, как идет, то 2022 может поставить новый рекорд по числу свежепостроенных столичных квартир.

Где больше строили?

Годовой статистики пока нет, но по данным за 9 месяцев 2021 года, всего в Киеве появилось 1,5 млн новых квадратных метров жилья в новостройках. А лидером по приросту новых квадратных метров стал Дарницкий район столицы, в котором за этот период жилой фонд увеличился почти на 316 тыс. новых квадратных метров. С небольшим отставанием от лидера рос в 2021 году и жилой фонд Голосеевского района – за 9 месяцев 2021 года он увеличился на 307 тыс. новых «квадратов». Тройку лидеров замыкает Шевченковский район, который за 9 месяцев 2021 года «прирос» на 205 тыс. новых жилых квадратных метров. А вот меньше всего новостроек было сдано в Деснянском районе столицы – за 9 месяцев прошлого года в нем появилось всего 15 тыс. новых квадратных метров.

По традиции отмечу, что самая дорогая недвижимость строилась в Печерском районе (средняя цена — 67,3 тыс. грн за кв.м), а самые дешевая — в Деснянском (средняя цена — 22,4 тыс. грн за кв.м).

Ценовые качели

Помимо объемов строительства, в 2021 году довольно динамично росла и цена столичных новостроек. Если в январе 2021 года, по данным ЛУН, средняя стоимость «квадрата» киевских новостроек составляла 27,7 тыс. грн, то к январю 2022 она поднялась до 35 тыс. грн. Несложно сосчитать, что рост средних цен тоже побил очередной рекорд и составил впечатляющие 26,3% – и на моей памяти это один из максимальных показателей.

В долларе – традиционной валюте операций с недвижимостью – рост цен выглядел еще более впечатляюще. Средняя цена «квадрата» поднялась с с $980 до $1280 (порядка 31%). Отмечу, что в декабре стоимость квадратного метра в валютном эквиваленте немного снизилась, что связано с колебанием курса валют – но все равно, общий рост цен выглядит впечатляюще.

И еще немного интересной статистики: по данным ЛУН.Місто, в 2021 году средняя цена на самую небольшую 1-комнатную квартиру в столичных ЖК составляла чуть больше 1,5 млн грн. А самая небольшая средняя «двушка» обходилась инвесторам почти в 2,3 млн грн.

Если посмотреть на прошлогоднюю динамику цен в разрезе районов, то можно заметить, что активнее всего «средний квадрат» дорожал в Подольском (+13 тыс. грн) Печерском (+12,5 тыс. грн) и (внезапно!) в Днепровском (+10,2) районах.

Куда пойдут цены?

Если говорить о перспективах ценовой динамики, то здесь мнения экспертов разнятся. Некоторые полагают, что цены достигли своего потолка и дальнейшие «качели» будут связаны, в основном, с курсовой разницей. По мнению других аналитиков, стоимость «квадрата» зафиксируется в долларе до весны, а затем с новыми силами «поползет» вверх.

Я, конечно, не аналитик, но все же склоняюсь к мысли, что следующий год станет более спокойным в плане роста цен на новостройки. Во-первых, спрос на новостройки может довольно существенно просесть. В прошлом году наблюдался довольно сильный эффект отложенного спроса – те, кто планировал вложиться «в кирпич» в начале-середине 2020 года, перенесли реализацию своих планов, и инвестировали в 2021 году. Что и создало повышенный спрос, позволивший застройщикам поднимать цены.

Более того, те, кто в принципе планировал инвестицию в строящуюся недвижимость, глядя на растущие ценники решили это сделать пораньше. В результате число тех, кто сегодня серьезно планирует инвестицию в первичку, поубавилось. По данным ЛУН.Мiсто, процент клиентов, готовых в ближайший год инвестировать в первичку, в Киеве составляет 25% от общего числа потенциальных инвесторов.

Это, конечно, немало, но «готовность к инвестиции» и «сделанная инвестиция» – это все-таки разные понятия. На мой взгляд, будет хорошо, если в новостройку в этом году вложится процентов 10-15% потенциальных инвесторов.

Во-вторых, именно как инвестиция вложение в строящиеся квартиры постепенно становится все менее привлекательным. Повышенное налогообложение, усиливающийся финмониторинг, рост затрат на содержание недвижимости, перспектива доступности альтернативных методов (в частности, упрощение доступа к рынку акций), – все эти факторы стимулируют инвесторов более серьезно рассматривать альтернативные варианты инвестиций.

В-третьих, не стоит забывать о напряженной политической и экономической ситуациях в стране. Которые заставляет многих потенциальных инвесторов думать вовсе не о том, в какой новостройке столицы они хотели бы иметь квартиру… Я надеюсь, что и этот период мы пройдем относительно спокойно.

В то же время, существуют объективные факторы, которые заставляют застройщиков повышать цены. Это, в частности, рост затрат на оплату труда, повышение стоимости энергоносителей и стройматериалов, усиление налоговой нагрузки. Поэтому вполне вероятно, что столичные застройщики уже в ближайшем будущем все же решатся понемногу поднимать цены. Но окончательно их все же скорректирует рынок. Если «продаж не будет», то вполне вероятно что цены притормозят. Ну а если в отделах продаж будут выстраиваться «очереди инвесторов», то и цены с новыми силами рванут вверх. Как будет на самом деле – узнаем совсем скоро:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.