Налог на недвижимость: за что и сколько платим? | Блог про новобудови Києва і області, форум та відгуки

Новый дом построен, введен в эксплуатацию, получил адрес – и бывшие инвесторы наконец-то стали собственником новенькой квартиры. А еще плательщиками налога на недвижимость. Постаралась собрать всю информацию, которая может пригодиться для расчета суммы этого налога, уточнила крайние сроки его оплаты и узнала в каких случаях его можно не платить.

Что за налог?

Налог на владение недвижимостью (отличной от земельного участка) – одна из трех составляющих действующего в Украине налога на имущество (ст. 265 Налогового Кодекса Украины). Две другие его составляющие – это транспортный налог и плата за землю.

Все нюансы налога на недвижимость – его начисления, сроков оплаты, ставок, льгот и т.п., довольно детально расписаны в статье 266 НК Украины. Конечно, продраться сквозь «юридический лексикон» неподготовленному человеку сложновато, но на мой взгляд, сделать это необходимо каждому собственнику недвижимости. Всегда полезно черпать информацию в первоисточнике 🙂

О чем речь

Итак, налог на недвижимость (я его буду называть так для простоты восприятия) распространяется на любые виды помещений. Неважно, квартира это, офис, апартаменты или кофейня – налог начисляется и на жилую, и на нежилую недвижимость (есть исключения, но о них чуть ниже).

База налогообложения для налога на недвижимость – это общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его доли.

Например, если у кого-то в собственности имеется несколько квартир, то чтобы вычислить базу налогообложения, нужно сложить их общие площади. Если у кого-то в собственности, скажем, квартира и часть в квартире, то для определения базы налогообложения складываются площадь целой квартиры и принадлежащей части.

Для плательщиков налога-физлиц, базу налогообложения рассчитывает фискальная служба, ориентируясь по данным реестра прав на недвижимое имущество. А вот юрлица должны рассчитывать ее самостоятельно.

Сам налог на недвижимость – это местный налог (платится в бюджет города или села), поэтому его ставку утверждают местные советы. В разных города и селах Украины ставка этого налога может отличаться. Закон не регламентирует ее минимальный уровень, но ограничивает максимальный – согласно НКУ, размер ставки налога на недвижимость не должен превышать 1,5% от суммы минимальной зарплаты (сумма на 1 января расчетного года). В Киеве, к слову, действует именно максимальная ставка, которая составляет 90 грн (1,5% х 6 тыс.грн).

Плательщиком налога на недвижимость выступает собственник недвижимости (или собственники, если у объекта налогообложения их несколько). При этом «личность» собственника не важна. Физлицо это или юрлицо, резидент или нерезидент страны, пенсионер или инвалид – если в собственности имеется недвижимость, облагаемая налогом, налог придется платить (исключения – собственник владеет недвижимостью, которая не облагается налогом).

Так, с терминологией вроде разобрались, поехали дальше.

За какую недвижимость налог не платят

Ну и на «закуску» о приятном – в НКУ приведен перечень недвижимости, которая не является объектом налогообложения. Это:

объекты недвижимости, которые числятся на балансе органов государственной или местной власти или переданы неприбыльным организациям, учрежденным госорганами;
недвижимость, расположенная в зонах отчуждения или отселения;
непригодная для проживания жилая недвижимость (официально признанная таковой);
детские дома семейного типа, а также недвижимость, принадлежащая детям-сиротам, детям-инвалидам, воспитывающимся одним из родителей и жилье, принадлежащее многодетным (5 и более детей) семьям;
общежития;
недвижимость, принадлежащая общественным объединениям лиц с инвалидностью или их предприятиям;
недвижимость, принадлежащая религиозным организациям (кроме недвижимости, в которой ведется производственная или хозяйственная деятельность);
МАФы;
промышленные здания и склады, которые используются по назначению и не сдаются в аренду/лизинг/ссуду;
здания детсадов, школ, вне зависимости от их формы собственности;
государственные и коммунальные детские санатории и базы отдыха;
государственные и коммунальные спортивные школы, центры физического здоровья и пр. спортивные учреждения, если они включены в реестр неприбыльных организаций.

Все остальные собственники недвижимости обязаны платить налог на недвижимость. При этом для жилой недвижимости в НКУ предусмотрены льготы. Давайте разберемся с ними.

Льготы по налогу на недвижимость

Чтобы налог не сильно бил по карману собственников недвижимости, для них установлены льготы (ст. 266.4 НКУ). Я бы разделила их на две категории: первая – предусмотренные для всех плательщиков этого налога в Налоговом Кодексе и вторая – льготы, которые приняты местной властью.

К первой категории льгот относится прописанное в НКУ снижение налогооблагаемой базы, распространяющееся только на жилую недвижимость. В существующей редакции Кодекса оно такое:

квартира или квартиры, независимо от их количества – на 60 кв. м;
жилой дом или дома, независимо от их количества – на 120 кв. м;
различные типы объектов жилой недвижимости, в том числе их доли (когда в собственности налогоплательщика имеется и квартира, и дом или их части) – на 180 кв. м.

Давайте разберемся на примерах. В собственности у одного человека есть две квартиры – 40 кв.м и 50 кв.м. Их общая площадь составляет 90 кв.м – это и будет базой налогообложения. Так как речь идет о жилой недвижимости, то уменьшаем ее на 60 кв.м – получается, что налог на недвижимость надо платить за 30 кв.м.

Если у этого же человека имеется еще и жилой дом площадью 90 кв.м, то тогда база налогообложения составит 180 кв.м (40+50+90 кв.м) – и в этом случае вся она подпадает под льготу в 180 кв.м, действующей для различных типов жилой недвижимости. То есть, налог на недвижимость ему платить не надо. Но только в том случае, если эта недвижимость не используется для получения прибыли (сдается в аренду, лизинг, ссуду или используется для ведения предпринимательской деятельности).

Если одна из квартир сдается в аренду (например, площадью 40 кв.м), то за нее придется заплатить налог – причем льгота по снижению налогооблагаемой базы на нее не распространяется. То есть, налог на недвижимость насчитают на 40 кв.м.

Есть и еще одно правило исключения этой льготы – если площадь недвижимости больше 5-кратного размера «льготной» площади. Для квартиры/квартир это больше 60х5=300 кв.м, для жилого дома/домов – больше 120х5=600 кв. м, для разных типов жилой недвижимости – больше 180х5=900 кв. м.

То есть, если в нашем примере у человека, помимо перечисленных двух квартир (40 и 50 кв.м) и дома (90 кв.м) имеется еще и несколько квартир и домов, общая площадь которых превышает 900 кв.м, то он во-первых, лишается льготы (налогом облагается полная площадь недвижимости). И, во-вторых, согласно ст. 266.7.1 НКУ, он платит еще и налог на роскошь +25 тыс.грн за каждый объект, площадь которого превышает 300 кв.м (ели речь идет о квартире) и 500 кв.м (если речь идет о доме).

То есть, собственник квартиры общей площадью более 300 кв.м должны будут заплатить налог на недвижимость, рассчитанный по такой формуле: (площадь квартиры) х ставка налога + 25 тыс. грн.

Отмечу, что эти льготы не распространяются и на нежилую недвижимость (офис, торговое помещение, апартаменты и т.п.). За них уплачивается налог, сумма которого рассчитывается по формуле: площадь недвижимости х ставка налога.

Ко второй категории льгот относятся льготы, которые устанавливают местные органы власти. Так, например, своим решением они могут освободить от уплаты налога на недвижимость некоторые категории граждан (например, малоимущих, инвалидов, пенсионеров, участников АТО и др.).

Сроки и порядок оплаты

Налог на недвижимость рассчитывается за предыдущий период – в 2022 году этот налог платится за 2021 год. По идее, налоговая должна разослать гражданам-плательщикам этого налога «квитки» до 1 июля 2022 года – и оплатить их необходимо не позднее чем через 60 дней с момента получения платежного уведомления.

Если это не было сделано, то в дело вступают штрафные санкции. За первый месяц просрочки сумма штрафа составляет +5% к сумме налога, если оплата затягивается более чем на месяц, то сумма штрафа составляет уже +10%. Плюс за каждый день просрочки уплаты налога на недвижимость начисляется пеня в размере 120% годовых учетной ставки НБУ.

Налог при переходе права собственности

В обычных случаях налог на недвижимость начисляется за целый год, но как быть, если в собственности квартира появилась, скажем, в середине сентября? В этом случае для нового собственника начисление налога на недвижимость ведется с того месяца, в котором у него возникло право собственности на недвижимость – в данном случае, с сентября по декабрь. Если право собственности на эту квартиру возникло в результате покупки-продажи, то налог за нее за январь-август должен будет оплатить продавец, а за сентябрь-декабрь – покупатель.

P.S. На самом деле, в вопросе налога на недвижимость есть еще много интересных нюансов. Например, где платить налог, если объекты недвижимости расположены в разных городах Украины? Или кто и как должен платить налог, если у квартиры несколько собственников, и части их собственности не выделены в натуре? Предлагаю обсудить эти и другие вопросы на форуме.