Купівля квартири: ризики та «підводні камені» 

З початком збройної агресії рф кількість угод на українському ринку нерухомості значно скоротилась. Але вона все ж не дорівнює нулю – попри війну люди продовжують продавати та купувати квартири. Розповідаю, на що варто звернути увагу при укладанні таких угод в наш час, та на які підводні камені слід зважити продавцям та покупцям.

Звісно, зараз головним ризиком володіння нерухомим майном є вірогідність того, що квартира може постраждати від чергового прильоту ворожої ракети. Виключити цей ризик на 100% наразі неможливо, але його можна мінімізувати, обравши локацію подалі від місць ведення активних бойових дій і об’єктів критичної та військової інфраструктури.

Крім того, якщо не мінімізувати, то хоча б компенсувати можливе пошкодження чи знищення квартири допоможе держава – для цього вже прийнято відповідний Закон 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України», який передбачає механізм виплати компенсацій власникам постраждалого житла.

Зауважу, що цей Закон набирає чинності наприкінці травня, а саме 22.05.2023 року – саме з цієї дати можна буде розраховувати на отримання компенсації. Але заявки та інформацію про таке майно до відповідного реєстру можна подавати раніше. Детально про механізм компенсації я розповім в наступному матеріалі, а тепер давайте повернемось до ризиків придбання нерухомості під час дії воєнного стану.

Побутові ризики

Одразу зауважу що, як і до війни, в угодах про продаж квартири основні ризики несе покупець. І всі ці ризики умовно поділяються на дві великі категорії: побутові та юридичні.

Побутові стосуються «матеріальної» сторони питання – до них можна включити всі ті нюанси, які впливають на комфорт життя та вартість утримання «свіжопридбаної» квартири. Для того, аби їх мінімізувати, покупцю варто звернути увагу на:

• стан квартири – чи потребує вона ремонту, і якщо потребує, то наскільки масштабного;
• справність будинкових та внутрішньоквартирних інженерних комунікацій. Аби дізнатись об’єктивну реальність, варто зробити аудит внутрішніх інженерних мереж (електрика, сантехника, коли була остання повірка лічильників тощо) та з’ясувати, в якому стані знаходяться зовнішні мережі (чи тепло зимою, чи часто вимикають світло, як себе почуває каналізація, що з водопостачанням тощо);
• вартість утримання квартири, чи є прямі договори з постачальниками електрики/води/газу. Тут допоможуть платіжки за комуналку за останні рік-два або спілкування з керуючою компанією/керівництвом ОСББ;
• відсутність у попереднього власника боргів за комунальні послуги (адже вони можуть стати проблемою нового власника). Цей нюанс теж покажуть оплачені рахунки за комуналку та спілкування з представниками КК/ОСББ. Також існує практика, коли перед укладанням угоди продавець обходить усі інстанції та бере довідки про відсутність заборгованості;
• майбутнє оточення – в будинку та поруч (чи чисто в під’їзді, які ліфти, чи достатньо у дворі/паркінгу паркомісць, чи доведеться за них додатково платити тощо).

 

Всі ці нюанси можна уточнити особисто, крім, звісно, аудиту інженерних мереж (якщо покупець не володіє спеціальними знаннями та навичками). І я раджу покупцям не нехтувати збиранням додаткової інформації про квартиру – якою б класною вона не здавалась на перший погляд. Адже будь-яке «велике придбання» варто робити з відкритими очима – і мати повну картину того, що саме ви купуєте.

Юридичні ризики

Якщо говорити про юридичні ризики придбання квартири під час дії воєнного стану, то головним серед них я б назвала досить велику ймовірність успішної спроби визнання правочину недійсним (тобто по суті – розірвання угоди) продавцем. Адже згідно статті 233 Цивільного Кодексу України, правочин, який вчинено під впливом тяжкої обставини, може бути визнано недійсним з ініціативи будь-якої сторони правочину.

Зважаючи на наші реалії (військовий стан, активні бойові дії в країні, обстріли мирних міст тощо), довести, що угода з купівлі-продажу квартири була укладена «під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах» буде простіше, ніж в мирний час. До речі, згідно ч. 2 ст. 233 ЦК України, сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов’язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв’язку з вчиненням цього правочину.

В перекладі з юридичної на цивільну мову, це означає, що, наприклад, продавець квартири може вимагати від покупця або повернення «статус-кво» (квартира в обмін на виплачені гроші) або доплати за продану квартиру. Також додам, що цей ризик існує не тільки для угод з купівлі-продажу нерухомості, а й для правочинів дарування квартири.

Ще один потенційно ризикований момент укладання угоди з купівлі-продажу нерухомості під час воєнного стану – це підтвердження права продавця на вчинення дій щодо продажу квартири.

По-перше, у квартири може бути декілька власників – тож при укладенні угоди з продажу квартири буде потрібна їхня згода. Зважаючи на те, що зараз українців «розкидало по світу», отримати таку згоду може бути проблематично.

По-друге, в квартирі можуть бути зареєстровані неповнолітні діти та військовозобов’язані чоловіки – і новому власнику доведеться самостійно «виписувати» їх, що теж пов’язано з доволі складною процедурою та можливістю зіштовхнутись в майбутньому з оскарженням таких дій.

Ще один момент, який потребує уваги – продаж за довіреністю. Справа в тому, що зараз продавці можуть знаходитись доволі далеко від своєї власності: в іншому місті України, за кордоном, на передовій тощо. Тому доволі значна частина таких угод укладається через уповноваженого представника продавця – за довіреністю. І тут важливо бути впевненим, що така довіреність чинна.

Зазвичай цей момент перевіряє нотаріус, який посвідчує угоду – він має переконатись, що довіреність зареєстрована в Мінюсті та внесена у відповідний реєстр. Якщо цей документ складається на «мирній» території України, то з такою перевіркою проблем, зазвичай, не виникає. Але якщо довіреність складена людиною за кордоном (її посвідчують у Консульстві України в іншій державі) або військовим на передовій (її посвідчує командир воїна), то тут вже, як то кажуть, можуть бути «нюанси».

Крім чинності довіреності, варто зважити на строк її дії – зараз вона обмежена 1 місяцем в разі складання на території України та 2 місяцями в разі складання за кордоном.

Ще момент, який варто вказати в довіреності – це сума, за яку довіритель хоче продати квартиру. Це вбереже від непорозумінь і продавця, і його представника, і покупця.

До речі, щодо нотаріусів. Не всі з них мають доступ до реєстру прав на нерухоме майно – тож обираючи спеціаліста (а це зазвичай робить покупець), варто пересвідчитись, що він має відповідні повноваження. На щастя, зробити це просто – достатньо зайти на сайт Мінюсту і знайти «свого» нотаріуса в переліку тих фахівців, які можуть вчиняти дії щодо цінного майна.

В наш час покупцю важливо зважати на «історію» квартири:

• скільки часу вона знаходиться у власності продавця (зараз діє обмеження на перепродаж квартири протягом 3 місяців після придбання);
• що стало підставою виникнення у продавця права власності.

Якщо, припустімо, квартиру продає єдиний власник, який колись приватизував її або отримав від забудовника – ризик оскарження угоди третіми особами буде нижчим, ніж у випадку, коли продавцем виступає людина, яка отримала нерухомість у спадок декілька місяців тому.

У другому варіанті треба пересвідчитись, що на цю нерухомість немає інших претендентів, які потенційно зможуть оскаржити укладену угоду. Зауважу, що така перевірка і в більш мирні часи була непростою справою, але сьогодні ризик придбати потенційно спірну нерухомість значно зріс.

P.S. Як бачите, зараз купівля готової квартири – доволі ризикована справа. Але ці перепони не зупиняють ані продавців, ані покупців нерухомості. За даними Мінюсту, в минулому році нотаріусами було посвідчено близько 100 тис. угод щодо купівлі-продажу житлової нерухомості, що складає приблизно третину кількості аналогічних угод мирного 2021 року.

Сподіваюсь, що всі сторони залишились задоволеними укладеними угодами – і ніхто з них в майбутньому не зіштовхнеться з жодним «підводним камінцем», про які йшла мова у цьому матеріалі.