Купівля-продаж нерухомості: нюанси оподаткування угоди

Читачі блогу цікавляться процедурою укладання угод з купівлі-продажу нерухомості та розміром їх оподаткування. Скільки державі та нотаріусу має сплатити продавець, а скільки – покупець нерухомості? Скільки часу відводиться для оплати податків та чи є якісь пільги для сторін подібних угод? З’ясувала всі свіженькі подробиці та ділюся інформацією з вами.

Наразі в Україні кількість операцій з нерухомістю істотно поменшала. Наприклад, минулого року було укладено майже 183 тисячі угод, що практично втричі менше, ніж у 2021 році. Але і така цифра, як на мене, доволі обнадійлива, особливо зважаючи на воєнний час. Тож і цікавість до актуальної інформації щодо оподаткування подібних угод мені теж цілком зрозуміла.

Хоча наголошу: крім договору купівлі-продажу квартири, перехід права власності на нерухомість може відбуватись за договором міни або договором дарування. Кожен з цих типів угод також має бути посвідчений нотаріусом, а їх сторони теж мають сплатити податки та збори. Проте вони мають деякі відмінності, про які я розповім наступного разу. В цьому матеріалі мова піде лише про угоди купівлі-продажу нерухомості.

З договором купівлі-продажу наче все зрозуміло: у продавця є квартира, у покупця гроші – тож продавець нерухомості продає свою власність покупцю за визначену суму. Цей тип угод – найрозповсюдженіший на вторинному ринку нерухомості, він укладається між переважною більшістю контрагентів.

До війни та кризи доволі часто зустрічалась ситуація, коли покупець «платив за все»: продавець озвучував суму, за яку він готовий продати квартиру, а покупець зверху цієї суми додавав продавцю «компенсацію» на сплату всіх податків та зборів. Зараз така схема зустрічається все рідше (принаймні на чесній вторинці, коли квартира купується у власника, а не у забудовника) – кожна сторона готова сплачувати лише власні додаткові витрати.

Отже, давайте подивимось, хто та які податки має сплачувати згідно діючого законодавства.

Держмито

При укладанні угоди купівлі-продажу нерухомості, обовязково сплачується держмито в розмірі 1% від загальної (зазначеної в договорі) вартості майна, що продається. Як роз’яснює ДПС, при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу при відчуженні житла та іншого нерухомого майна державне мито сплачується особою, в інтересах якої здійснюються дії.

Зазвичай «зацікавленою особою» є покупець нерухомості (саме він обирає нотаріуса, який посвідчує угоду) – тож і сплачує мито покупець. Але за домовленістю сторін сума державного мита може ділитися між покупцем і продавцем.

Зауважу, що від сплати держмита звільняються особи з інвалідністю І та ІІ груп, «чорнобильці» 1-4 категорій, а також інваліди ВВВ та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи (ст.4 Декрету КМУ «Про державне мито»).

Пенсійний збір

Цей податок сплачується перед тим, як нотаріус посвідчить договір купівлі-продажу нерухомості – без довідки про сплату пенсійного збору нотаріус, скоріш за все, навіть посвідчувати угоду не візьметься (хоча тут є нюанси, про які – нижче).

Платить цей податок покупець нерухомості, в розмірі 1% від загальної (зазначеної в договорі) вартості майна. Зауважу, що від сплати пенсійного збору звільняються:

• особи, які перебувають на квартирному обліку;
• особи, які купують квартиру або інше житло вперше.

Але на практиці «відкрутитись» від сплати пенсійного збору можуть лише ті покупці, які перебувають на квартирному обліку – для цього їм потрібно надати нотаріусу підтверджуючий документ від органу, який веде «квартирну чергу». Ті ж, хто купують житло вперше, мають можливість повернути суму сплаченого збору – ось тут юрист розповів як це зробити.

ПДФО та військовий збір

Ці два податки сплачує продавець нерухомості, і я недарма об’єднала їх в один пункт. Справа в тому, що при купівлі-продажу нерухомості вони йдуть «комплектом» – тобто якщо продавець має пільгу по ПДФО, то і пільга по ВЗ на нього теж розповсюджується. Але якщо платити ПДФО потрібно, то і ВЗ теж буде нараховано.

Наразі, згідно ПКУ, якщо майно перебувало у власності продавця протягом більше 3 років, і угода з його продажу – перша протягом звітного податкового року, то дохід від його продажу оподатковуватись ані ПДФО, ані ВЗ не буде (ст.172.1 ПКУ). Важливо: ця пільга розповсюджується тільки на резидентів України – нерезиденти навіть з першої угоди продажу нерухомості мають заплатити 18% ПДФО.

Якщо угода – це другий продаж нерухомості протягом звітного податкового року, то вона підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5% від загальної (зазначеної в договорі) вартості майна. Також продавець повинен сплатити ВЗ в розмірі 1,5% від суми укладеної угоди.

Якщо така угода – третя або наступна в податковому році, то ставка ПДФО підвищується до 18% від загальної (зазначеної в договорі) суми угоди, а ставка ВЗ залишається 1,5%. Зауважу, що при обчисленні суми ПДФО на третю та наступні угоди з продажу нерухомості можна дещо знизити базу оподаткування – але для цього потрібно підтвердити витрати на придбання такої нерухомості.

До речі, згідно ст. 172.2 ПКУ, до таких витрат можна віднести:

• витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
• витрати на придбання об’єкта нерухомості;
• витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
• вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
• вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
• вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування тощо.

Тобто, знизити суму доходу, який оподатковуватиметься в разі продажу третього в поточному податковому році об’єкта нерухомості, можна на підтверджені витрати на його придбання, отримання в подарунок чи в результаті договору міни.

Щодо сплати ПДФО та ВЗ, то зараз нотаріуси зазвичай наполягають на сплаті цих податків та зборів до моменту посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості.

Інші витрати

Сплата податків та зборів – не єдині витрати при укладанні угоди купівлі-продажу нерухомості. Так, продавцю ще доведеться оплатити послуги по оцінці квартири, що продається. Коштує ця послуга приблизно від 0,7-3 тис. грн, і надавати її можуть лише ті оцінщики, які зареєстровані у відповідному реєстрі та мають діючий Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності.

Сума податків та зборів зазвичай визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу нерухомості. Але якщо оціночна вартість квартири буде вищою, ніж зазначено в угоді, то базою оподаткування буде саме вона.

До речі, якщо продавець нерухомості не згоден з автоматично розрахованою вартістю нерухомості, він може звернутись до оцінщика і замовити оцінку ринкової вартості такого об’єкта. Додам, що термін дії оціночного звіту (саме так називається цей документ) становить не більше 6 місяців – якщо за цей час угоду не буде укладено, його потрібно зробити заново.

До додаткових витрат відноситься і оплата послуг нотаріуса: посвідчення договору (в Києві це приблизно 5-8 тис. грн), посвідчення різноманітних додаткових паперів (наприклад, згоди чоловіка/дружини на продаж тощо) та плата за реєстрацію права власності на придбану нерухомість за покупцем.

P.S. Якщо у вас є питання про процедуру укладання договору про купівлю-продаж нерухомості – задавайте їх у коментарях на форумі блогу та в тг-каналі інвесторів у новобудови, будемо разом шукати на них відповіді.