Нерухомість: правила інвестування в кризу

Майже півтора року Україна живе у військовому стані, відбиваючись від рашистських загарбників. Обстріли мирних міст, руйнування інфраструктури, виїзд великої частки населення, висока інфляція – ці та багато інших факторів викликали системну кризу в економіці країні.

Тож перед інвесторами постає питання: а чи варто взагалі в таких умовах інвестувати в нерухомість, що будується? І, якщо так, то якої стратегії, тактики та правил дотримуватись? Давайте поміркуємо.

Насамперед давайте визначимось з принциповим питанням: інвестувати в новобудови чи ні. Підкреслю – я маю на увазі саме інвестування, тобто вкладання вільних коштів в нерухомість, що будується, а не вирішення власного «квартирного питання».

Звісно, зараз цей варіант не найкращий, але які в нього альтернативи? Куди пересічний українець може вкласти «вільні», скажімо, 2-5 млн грн ($50-100 тис.)? Сидіти у кеші? Як на мене, так собі ідея – небезпечно, та й гроші повинні працювати, адже інфляція потроху «з’їдає» заощадження.

Відкрити депозит у гривні? Теж спірно, адже ставки на гривневі депозити (15-17% річних) майже не перекривають навіть прогнозний рівень інфляції (14,8%), а з валютними депозитами багато українців не ризикують зв’язуватися (з початку року об’єм купівлі фізособами безготівкової валюти знижується), та й ставки по ним занизькі.

Купити ОВДП? Вкластись в акції? В цифрову валюту? Варіанти цікаві, але теж високоризиковані (за виключенням ОВДП), та й ті українці, які хочуть «пристроїти» $50-100 тис., про ринок цінних паперів згадують в останню чергу.

Ось і виходить, що невеликі інвестори постають перед вибором: сидіти у валютному кеші та потихеньку втрачати, довіритись банкам і в кращому разі вийти в «0», грати на біржі з невизначеним результатом – або вкластись у готову квартиру чи новобудову. Це теж ризиковано, але звично та більш-менш прогнозовано.

Сподіваюсь, тим, хто схиляється до інвестицій у нерухомість, стануть в нагоді декілька порад щодо інвестування на кризовому ринку.

Правило №1: сплануйте мету інвестиції

Головне правило будь-якого інвестора звучить так: «перед тим як кудись вкласти гроші, подумай, як будеш їх забирати». Інвесторам в нерухомість теж варто його притримуватись: чітке розуміння, що саме має забезпечити ваш прибуток, допомагає обрати правильний об’єкт.

Плануєте заробити на переуступці? Обирайте ЖК на мінімальному рівні готовності. Маєте намір продати вже готову квартиру? Робіть ставку на найсумліннішого девелопера. Хочете заробляти на оренді готової квартири? Обирайте нерухомість з огляду на майбутнього орендаря. Це, звісно, спрощено – але я впевнена, принцип ви зрозуміли 🙂

Правило №2: дивіться ширше

Житло будують не тільки в Києві чи Львові – незважаючи на війну (чи, скоріш, через неї), в Україні з’явилися регіони з недооціненими «квадратними метрами».

Придивіться до областей та міст, в які їдуть ВПО та релоковані компанії, де планують відкривати нові виробництва, розвивати індустріальні парки, які мають високий туристичний потенціал, де збираються реалізовувати великі інвестиційні проєкти іноземці – і розгляньте варіант вкладання власних заощаджень в місцеву житлову нерухомість. Адже вірогідність того, що саме в цих регіонах в майбутньому буде спостерігатись здорожчання житла, доволі висока.

Також не забувайте про те, що в сучасних ЖК, окрім квартир, є й комерційні площі – і вони теж можуть показати непогану інвестиційну дохідність. Тобто, «смарт в Києві» – це зовсім не єдиний варіант на ринку.

Правило №3: не бійтесь залучати додаткове фінансування

Досвідчені інвестори знають, що недорогі кредитні кошти теж можуть підвищити рівень прибутковості інвестиції. Тому не варто відмовлятись від дешевих запозичених ресурсів: пільгових банківських кредитів, розтермінування від забудовника тощо.

Звісно, брати кредит для оплати новобудови під 20% річних у гривні – не дуже вдала ідея. А ось під 5 або 7% – вже цікавіше, адже за декілька років інфляція «з’їсть» ці відсотки.

Так само ризиковано номінально виплачувати в гривні борг, сума якого прив’язана до курсу валют (таку умову полюбляють ставити забудовники) – в цьому випадку до всіх ваших ризиків додасться ризик коливання курсів.

Загалом користуватись запозиченими ресурсами варто за таких умов:

• ви берете та повертаєте гроші в тій валюті, в якій отримуєте дохід;
• ви маєте стабільний довгостроковий прибуток і зможете обслуговувати кредит;
• відсоткова ставка нижча за рівень інфляції та прогнозний рівень вашого доходу від інвестиції.

До речі, чим більше пільгових іпотечних програм буде на ринку, тим швидше буде зростати вартість нерухомості в тому сегменті, на який вони «заточені». Тобто, якщо в країні все ж таки почне розвиватися пільгове кредитування первинки, то вартість квадратів, що будуються, досить жваво піде вгору.

Правило №4: знайте, кому та на що довіряєте гроші

Ви інвестор, а не благодійник – і ви маєте право очікувати від свого контрагента ретельного виконання умов укладеного договору. Так само, як і він має право очікувати від вас ретельного виконання фінансових зобов’язань.

Тож обираючи об’єкт інвестиції (тобто квартиру в ЖК, яка будується), вірте не стільки тому, що вам на словах обіцяє девелопер, скільки тому, що написано в паперах.

Уважно вивчіть історію ділянки, дозвільну документацію на будівництво, наявність всіх необхідних узгоджень та ТУ, з’ясуйте репутацію всіх учасників будівництва.

Не соромтесь ставити представнику забудовника «незручні» питання щодо його зв’язків з іншими учасниками процесу, його попередніх проєктів тощо. І дуже, дуже уважно читайте договір – в ньому можна знайти багато цікавого.

Правило №5: розмовляйте та домовляйтесь

Це правило напряму витікає з попереднього. Дійсно, сучасний ринок первинки – це ринок інвестора (але думаю, що після нашої перемоги ситуація кардинально зміниться, і ми побачимо перетворення цього ринку на ринок продавця).

Тому не кидайтесь на першу-ліпшу пропозицію: ретельно перевірте її ризикованість, прорахуйте потенційну дохідність, порівняйте з іншими пропозиціями.

І ні в якому разі не ведіться на «підштовхування» (на кшталт «ось ця майбутня квартира зараз по акції, але на неї вже накинув оком інший інвестор, тому вирішуйте прямо тут і зараз»). Спочатку міркувати – потім вкладати, спочатку зважити всі за та проти – і вже потім приймати рішення.

І ще: не соромтеся «битися» з девелопером за власні інтереси. Торгуйтесь з забудовником/продавцем, розмовляйте про додаткові знижки, говоріть про необхідність внести зміни в сумнівні пункти угоди чи додати пункти, які захищатимуть ваші інтереси, домовляйтесь про додаткову відповідальність.

Об’єднуйтесь з іншими потенційними інвесторами проєкту – і розмовляйте з забудовником вже про гуртову знижку. Тобто висувайте девелоперу «зустрічну пропозицію», наразі вірогідність того, що він її прийме – висока, як ніколи.

P.S. Наостанок зазначу: навіть в мирний час інвестування в українську первинку було ризикованою справою, що ж казати про інвестування під час активних бойових дій. Тож інвестору варто бути готовим до того, що його інвестиція може виявитися не такою вдалою, як очікувалось. Або взагалі невдалою. Але з іншого боку, хто не ризикує, той не п’є шампанського 😉 Тож всім вдалих інвестицій!