Травнева динаміка: як поводились ціни на первинці

Здається, ринок первинної нерухомості більш-менш вдало пережив травневий ракетний терор – згідно даних ЛУН Статистика, впродовж останнього місяця весни вартість новобудов не зазнала суттєвих змін.

Звісно, я припускаю, що корекцію ми побачимо вже в червні, адже цікавість з боку потенційних інвесторів до житла, яке ще будується, під впливом обставин трохи знизилась. Але головний тренд весни – поступове підвищення інтересу до столичної нерухомості – все ж таки, здається, не змінився.

Про це, зокрема, може свідчити травневе зростання цін на столичній вторинці – причому як середньої ціни продажу житла, так і орендних ставок. Згідно даних Rieltor від ЛУН, в травні в Києві продовжувала зростати середня вартість 1-кімнатних та 2-кімнатних квартир на продаж.

Водночас, якщо середня ціна 1-кімнатних квартир в розміщених оголошеннях зросла лише на $500, то в оголошеннях з позначкою «продано» вона за місяць додала $1,5 тис. В 2-кімнатних динаміка ще більша: в травні середня ціна продажу за всіма оголошеннями зросла на $10 тис., а в оголошеннях з позначкою «продано» – на $9 тис.

Звісно, «забаганки» продавців все ще значно вищі за можливості покупців (середня ціна $58,5 тис. проти $46 тис. в 1-кімнатних та $80 тис. проти $65 тис. в 2-кімнатних). Але, починаючи з весни, ми бачимо поступове підвищення цін на готові квартири. А відтак, можемо говорити і про підвищення попиту на них.

Щодо оренди, тут теж доволі цікаві дані. Згідно Rieltor від ЛУН, в травні в столиці середня орендна ставка на 1-кімнатні квартири залишалася стабільною, на рівні 10 тис. грн в місяць. А ось на 2-кімнатні – рвонула вгору, з 12 тис. грн у квітні до 13,5 тис. у травні.

Як на мене, це може свідчити про початок «великого повернення» до столиці із західних регіонів України. Так, за даними того ж Rieltor від ЛУН, в травні у Львові «обвалилися» орендні ставки на 2-кімнатні квартири (які зазвичай винаймають родинами або вскладчину): якщо ще в квітні ціна в об’явах від власників на 2-кімнатну львівську квартиру, в середньому, становила 19,5 тис. грн, то в травні вона опустилась до 13 тис. грн.

Щоправда, оренда 1-кімнатних квартир у Львові ще продовжує дорожчати (з 14,5 до 15 тис. грн за травень), але, як на мене, це більше схоже на інерцію ринку, аніж на відображення зростаючого попиту. Хоча, звісно, я можу й помилятись – але то вже покаже тільки час.

Первинка в столиці

За даними ЛУН Статистика, в травні столичні забудовники трохи підняли ціни на нові квадратні метри – протягом місяця середня вартість квадрата новобудови підросла на 300 грн, з 46,5 тис. грн на 1 травня до 48,8 тис. грн на 1 червня. При цьому середня ціна на київську первинку залишається найвищою в Україні.

До речі, «комерційна» вартість квадрата столичних новобудов майже вдвічі вища за «офіційну». Так, згідно Наказу Мінінфраструктури №408, станом на 1 квітня опосередкована вартість будівництва 1 кв.м новобудови у Києві дорівнює лише 24,4 тис. грн.

А ось за даними ЛУН, в квітні столичні забудовники продавали свої нові квадрати в середньому за 48 тис. грн. Більше того, на цю дату навіть ринкова ціна середнього квадрата економкласу «від забудовника» була значно вища за офіційну опосередковану вартість – за даними ЛУН Статистика, на 1.04 вона знаходилась на рівні 34 тис. грн.

А що у передмісті?

В травні в передмісті столиці аналітики ЛУН Статистика зафіксували зниження середньої ціни квадрата, що будується. Його середня вартість знизилась з 33,5 тис. грн на 1 травня до 33 тис. грн на 1 червня, тобто здешевлення склало 500 грн.

Зауважу, що з початку року в Київській області вартість середнього квадрата новобудов коливається в діапазоні 33-34 тис. грн. А станом на 1 квітня вона становила 34 тис. грн в середньому по області і 28 тис. грн в новобудовах економкласу.

А за даними Мінінфраструктури, опосередкована вартість будівництва 1 кв.м житла в Київській області на цю ж дату становила лише 20,8 тис. грн. Тобто тут ми теж бачимо доволі великий розрив між цінами «де-юре» і «де факто» – хоча, звісно, і не такий вражаючий, як в столиці.

Одеса та область

В Одесі середній квадратний метр в травні втратив 700 грн вартості: якщо на початку місяця він коштував 35,9 тис. грн, то наприкінці його ціна становила 35,7 тис. грн. Зауважу, що середня ціна квадрата одеських новобудов знижується вже декілька місяців поспіль – що, як на мене, в першу чергу пов’язано з інтенсивністю повітряних тривог в місті.

В Одеській області бачимо приблизно таку ж картину – за травень «середній метр» тут подешевшав на 300 грн, з 32,2 тис. грн до 31,9 тис. грн. При цьому тренд на зниження в цьому регіоні тримається з січня.

Якщо ж порівнювати офіційну та комерційну опосередковану вартість квадратного метра новобудов, то і тут ми побачимо суттєву різницю. Так, згідно даних Мінінфраструктури, собівартість спорудження квадратного метра житла в Одеській області становила 20 тис. грн (станом на 1 квітня 2023 року). А згідно даних ЛУН, середня ціна продажу квадрата економкласу в Одеській області на цю ж дату складала 25,9 тис. грн, а в Одесі – 32 тис. грн.

Львів та область

У Львові середня вартість квадратного метра за місяць здешевшала лише на 100 грн – з 45,4 тис. грн станом на 1 травня до 45,3 тис. грн станом на 1 червня 2023 року. А ось у Львівській області бачимо зворотній напрямок руху ціни: тут вартість середнього квадрата збільшилась на 500 грн, з 35,2 до 35,7 тис. грн.

Нагадаю, на 1 квітня 2023 року середні ціни у Львові та Львівській області, за даними ЛУН, становили 45,9 тис. грн та 35,4 тис. грн відповідно. А офіційна вартість 1 кв.м на цю дату на Львівщині складала близько 20,8 тис. грн – тобто зі Львовом розрив офіційних та комерційних цін на первинну нерухомість був більше, ніж в 2 рази.

Звісно, середній квадратний метр класу економ на ринку коштував дешевше: 33,8 тис. грн у новобудовах Львова та 28 тис. грн у новобудовах Львівської області. Але все одно, розрив між цими двома цифрами вражаючий.

Опосередкована vs комерційна

Дивлячись на розрив між офіційною вартістю спорудження квадратного метра та її реальним «еквівалентом», мимоволі задаєшся питанням: а чому в них така різниця? Це будівельники завищують свої ціни чи Мінінфраструктури їх занижує?

Аби спробувати відповісти на це питання, давайте спочатку з’ясуємо, що таке «опосередкована вартість спорудження 1 кв. м житла». Отже, цей показник розраховується згідно Наказу № 174 «Про затвердження Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України», який був виданий ще у 2005 році Державним комітетом України з будівництва та архітектури.

Використовуються ці показники для:

• визначення обсягів державних інвестицій, що спрямовуються на будівництво «соціального» житла та визначення розміру пайової участі держави у спорудженні такого житла;
• визначення розміру пільгових кредитів, що надаються відповідно до законодавства окремим категоріям громадян для поліпшення їх житлових умов.

Тобто цей показник напряму впливає на розмір кредиту, який можуть отримати позичальники за тією ж «єОселею» (та іншими пільговими кредитами). І, як на мене, саме на ньому можуть базуватись нарахування за зруйноване житло. Хоча щодо цього повної ясності ще немає, адже порядок розрахунку цієї суми (на відміну від порядку розрахунку суми за пошкоджене житло) поки що не затверджений.

Йдемо далі. Опосередковану вартість спорудження житла розраховують не «зі стелі», а на базі вартості спорудження об’єкта-представника: реального житлового будинку, збудованого за типовим проєктом з традиційних будматеріалів, обладнання та устаткування вітчизняного виробництва, з дотриманням ДБН та інших вимог. Тобто можемо говорити, що «опосередкована вартість спорудження 1 кв.м» – це вартість будівництва квадратного метра ЖК економ-класу.

Щоправда, в цю цифру не входять додаткові витрати забудовника. А саме: інженерна підготовка майданчика та спорудження позамайданчикових інженерних мереж, компенсація витрат попереднім власникам земельної ділянки, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури. Отже, для забудовника собівартість будівництва 1 кв.м житла апріорі буде вищою за офіційну суму.

Ну і є ще один нюанс, який пояснює сучасний розрив між офіційною та комерційною вартістю квадратного метра новобудови. Справа в тому, що з осені 2022 року офіційний показник вартості квадратного метра розраховується не на основі реальних даних від об’єкта-представника, а шляхом коригування на офіційний рівень інфляції тих показників, які діяли на 1 січня 2022 року (тобто без врахування коливання курсу гривні). Ось і виходить, що «офіційна» собівартість будівництва житла має небагато спільного з реальною.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.