ЖК «Варшавський-3» на Виноградарі

Нещодавно столичним інвесторам презентували черговий проєкт «родини варшавських» – ЖК «Варшавській-3». Чи буде відрізнятись новий ЖК від своїх «родичів», скільки доведеться заплатити за майбутню квартиру в ньому та як йдуть справи у забудовника з дозвільною документацією – про це розповім в короткому огляді. 

Отже, забудова колишніх угідь агрофірми «Пуща-Водиця» продовжується. Нагадаю, на цій огромезній (більше 100 га!) території має з’явитися новий столичний мікрорайон, який в народі вже прозвали Варшавським масивом – здебільшого через те, що основний забудовник саме так назвав свої місцеві проєкти: ЖК «Варшавський мікрорайон», «Варшавський-2», «Варшавський Плюс».

Зауважу, що в цій місцевості зводять не тільки їх – поруч розташовані ЖК «5 Квартал» та «7 Квартал», «Діброва Парк». Але саме з «варшавських» почалась забудова, і саме «варшавські» проєкти тут найбільші. Тож не дивно, що і вся забудова, яка офіційно іменується «Комплексне будівництво багатофункціонального житлового району на проспекті Правди в Подільському районі Києва», неофіційно називається Варшавським масивом.

Новий ЖК «Варшавський-3» розміститься вздовж вулиці Івана Виговського, на розі з новою вулицею Олександра Олеся (її мають подовжити від вул. Родини Крістерів до вул. Виговського). А від проспекту Правди ЖК «Варшавський-3» будуть відокремлювати ТРЦ «Ретровіль» та ЖК «Варшавський Плюс», тож можна сказати, що новий комплекс розташується на «другій лінії» від головної магістралі району.

І це, на мій погляд, зовсім не недолік. Адже до «другої лінії» гарантовано не долітатимуть ані шум від доволі загруженої магістралі, ані шкідливі вихлопи тисяч автівок. При цьому дійти чи доїхати автівкою до проспекту Правди – справа декількох хвилин.

Якщо розглядати транспортну доступність нового житлового масиву, то зазначу, що зараз заїхати/виїхати звідси в часи пік буває не так вже й легко: на місцевих магістралях збираються пробки та тягнучки – і з огляду на збільшення мешканців (та автівок), ситуація в найближчому майбутньому навряд чи зміниться.

Тим, хто пересувається громадським транспортом, теж доведеться витрачати час на дорогу до «підземки» – поки що до найближчих станцій метро («Сирець», «Нивки» та «Почайна») можна дістатись приблизно за 30-35 хв маршрутками. Сподіваюсь, колись ситуація зміниться, і до масиву таки дотягнуть Сирецько-Печерську гілку метрополітену, яка розгрузить місцевий трафік. Але коли це станеться, наразі складно прогнозувати.

Щодо соціальної інфраструктури, то з нею тут теж все не дуже райдужно. Так, паралельно з новобудовами з’являються дитячі садочки. Але, по-перше, вони приватні (тобто навчання в них дітей виливається в кругленьку суму), а по-друге, їх все ж таки небагато.

До речі, як я розповідала в огляді ДПТ Виноградаря, в новому масиві з’являється більше квартир (а значить, і мешканців), ніж це було колись розраховано – тобто тут мало б з’явитися більше шкіл, садочків та медзакладів, ніж було передбачено детальним планом території. Але, наскільки я зрозуміла, ніяких корекцій зроблено не було, тож в майбутньому цілком можливий дефіцит місць в місцевих садочках та школах (зауважу, що перед початком війни він вже доволі гостро відчувався).

А ось що в цій місцевості непогано розвивається, то це побутова інфраструктура. Тут вже з’явилося більше двох десятків нових будинків, відкриваються різноманітні крамниці, салони, кав’ярні та інші об’єкти побутової інфраструктури. Не слід забувати і про ТРЦ «Ретровіль», в якому є гіпермаркет, великі мережеві магазини, купа бутиків та різноманітні розважальні локації, включаючи кінотеатр.

Концепція ЖК «Варшавський-3» витримана в тій самій стилістиці, що і сусідній ЖК «Варшавський Плюс»: відкрита для всіх загальна територія комплексу і приватні охайні дворики біля будинків.

Самі будинки теж будуть схожі на вже збудовані ЖК: перемінна висотність секцій (14 та 25 поверхів), правильні форми та лаконічні фасади – до речі, без відкритих балконів чи лоджій, які були у перших будинках ЖК «Варшавський мікрорайон».

Зауважу, що в ЖК «Варшавський-3» навіть засклені лоджії є не у всіх варіантах планувань квартир, тож цей факт варто брати до уваги тим, хто вважає квартиру без балконів/лоджій не дуже комфортною. Але на особливостях планувань я детальніше зупинюсь трохи нижче.

Всього в ЖК «Варшавський-3» має з’явитися 9 будинків. Крім них в рамках ЖК збудують багаторівневий наземний паркінг та торгівельний центр. Технологія будівництва – монолітно-каркасна. Стіни викладають з газоблоків, фасади утеплюють мінеральною ватою та пофарбують в контрастні кольори. За опалення квартир в будинках, скоріш за все, відповідатиме загальний тепловий пункт, а теплою водою кожна квартира забезпечуватиме себе самостійно.

Зараз інвесторам представили лише перший будинок ЖК «Варшавський-3» – на генплані він має номер 10.1. Виглядає він майже збудованим («коробка» вже готова) – але робіт ще залишилось багато (зараз відбувається скління віконних отворів та внутрішні роботи, попереду фасадні роботи та пуск інженерного обладнання), тож здати цей будинок в експлуатацію забудовник планує наприкінці наступного, 2024 року. Але я не виключаю, що за умови більш-менш стабільної ситуації на фронті та відсутності перебоїв з електрикою, цей будинок може бути зданий і трохи раніше заявленого терміну.

В цьому будинку інвесторам пропонують 1-, 2- та 3-кімнатні квартири площею від 31, 50 та 75 кв.м. Зауважу, що квартирографія цього будинку має декілька особливостей, які можуть негативно вплинути на комфортність життя.

На типовому поверсі розташовується аж 17 квартир, що доволі багато (особливо, якщо зважити на те, що стіни тут з газоблоку і мають високу звукопроникність). На потрібний поверх мешканців квартир підійматимуть п’ять ліфтів, чого має бути достатньо, аби спуск/підйом не забирали багато часу.

Але зверну увагу, що деякі квартири розташовані впритул до ліфтових шахт – тож в таких квартирах жити може бути не дуже комфортно. В плануванні 1С7 така шахта взагалі межує зі спальнею (хоча і відділена від неї коморою), а санвузол – навіть з двома шахтами. Звісно, я вірю що всі санітарно-технічні вимоги тут витримані, але щось мене в такому «сусідстві» турбує.

Не дуже мені сподобалося і сусідство планування 1С1 – в тому сенсі, що сусідські санвузли мають спільні стіни з її кухнею та коридором. Як на мене, таке розташування чужих «мокрих приміщень» потребуватиме додаткових витрат власників квартири на звукоізоляцію.

В іншому планування квартир тут виглядають непогано – для тих, кому байдужа відсутність балконів/лоджій. Вони, як я вже зазначила, є не в кожній квартирі. Але зауважу, що площа кухонь та кімнат дозволяє поставити біля вікна перегородку і сформувати таке приміщення самостійно.

До речі, в ЖК можна інвестувати в квартиру з терасою/двориком (на 1 поверсі) – дещо спірна, як на мене, ідея для будинку з over 20 поверхів, але має право на життя.

Щодо цін, то наразі вартість квадратного метра в ЖК «Варшавський-3» залежить від площі майбутньої квартири, кількості в ній кімнат, планування, розташування на поверсі та формату оплати.

Мінімальна вартість квадратного метра в 1-кімнатних квартирах стартує з $1210 (45,5 тис. грн), в 2-кімнатних – з $1060 (39,8 тис. грн) і в 3-кімнатних – з $1030 (38,5 тис. грн). Мінімальна сума інвестиції в цей проєкт складає приблизно $42 тис. – стільки коштуватиме квартира-студіо площею 31,5 кв.м за умови 100% оплати.

Забудовник готовий надати інвесторам розстрочку оплати строком до 5 років за умови першого внеску від 30% та сплати 5% річних на залишок оплати після вводу будинку в експлуатацію (розрахунки відбуваються у прив’язці до долара по курсу НБУ). Інвестиція оформляється через укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири.

 

Будівництво ЖК «Варшавський-3» ведеться на основі тієї ж дозвільної документації, яка була видана на будівництво ЖК «Варшавський Плюс». Замовником будівництва виступає ДП «Агрокомбiнат Пуща-Водиця», генпідрядником – ТОВ «Мoнолiт Будсервic». А девелопером проєкту – бренд Stolitsa Group.

Дозвіл на будівництво був отриманий ще у 2017 році, номер документа ІУ113173490196. Кадастровий номер ділянки забудови 8000000000:91:066:0097, вона знаходиться в державній власності і її цільове призначення «03.15. Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови».

Нагадаю, декілька років тому між замовником будівництва (агрокомбінат Пуща-Водиця) та девелоперами розгорілась суперечка (про визнання недійсними інвестиційних договорів замовника будівництва з забудовниками), через яку реалізація «варшавських» проєктів опинилась під загрозою. Але з огляду на успішну здачу будинків ЖК «Варшавський Плюс» в експлуатацію, можемо обережно припустити, що всі розбіжності залагоджені, і сторони дійшли згоди.

Це вся інформація, яку мені вдалося зібрати про ЖК «Варшавський-3» в рамках короткого огляду. Сподіваюсь, що з ваших коментарів на форумі та в чаті інвесторів новобудов ми дізнаємось про цей проєкт більше. А я, вже традиційно, нагадаю: інвестуючи в новобудову, ви не купуєте квартиру. Ви купуєте обіцянку забудовника побудувати її для вас. Тож ретельно оцінюйте всі ризики та реалістично співвідносіть їх з можливою вигодою!