ЖК Smart Concept на Татарці

Побачила, що столичним інвесторам почали пропонувати квартири у свіженькому клубному ЖК Smart Concept, який вже майже збудований на Татарці. Роздивилась цей проєкт ближче і розповідаю, що з’ясувала про нього.

ЖК Smart Concept будують в Шевченківському районі по Лук’янівській вулиці – вузенькій та крутій дорозі, яка в’ється схилами історичної київської гори Щекавиці, спускаючись з Татарки до Подолу.

Незважаючи на складний рельєф та утруднений під’їзд, забудовують цю вулицю активно: поруч із ЖК Smart Concept знаходяться клубні будинки InCo Home на Подолі та Liberty Residence, майданчики Podilsky, HillSide та інші новобудови.

Щодо об’єктів інфраструктури, то в радіусі кілометра від новобудови є школа та дитячий садочок, магазини та ринки, салони та ресторани. Щоправда, пішки дістатись до них може бути дещо складно, адже йти доведеться «горами» – але майбутні мешканці можуть розцінювати такі походи як безкоштовне «кардіо».

Автівкою, до речі, скататись в магазин буде теж непросто: вулиці навкруги вузькі, круті, мають доволі щільний трафік та обмаль місць для паркування. Але на них майбутні мешканці зможуть суттєво прокачати власну автомайстерність: скіли по руху в гористій місцевості та «ювелірному» паркуванню. Щоправда, новачкам така наука може коштувати дорого, тим більше, що інші місцеві автівки далеко не економкласу.

Ще щодо визначних сусідів, то недалеко від ЖК Smart Concept розташована мечеть Ар-Рахма, тож мешканці комплексу зможуть насолоджуватись неймовірною мелодійністю азанів. А ті з них, які сповідують іслам – долучитися до джамаату.

Але давайте повернемось до новобудови. ЖК Smart Concept – це 7-8-поверховий будинок, на першому поверсі якого розташовані комерційні приміщення, а з 2 поверху розміщується житло. Зона відпочинку має бути розташована на даху будинку – я гадаю, через те, що на ділянці місця для неї не знайшлося.

Біля будинку є декілька гостьових паркомісць, але якщо зважити на те, що квартир в домі буде 116, то можна припустити, що проблема паркування автівок для мешканців буде стояти дуже гостро.

Побудований комплекс за монолітно-каркасною технологією. Стіни – керамоблоки, фасад утеплений мінеральною ватою та оздоблений навесною вентильованою системою, клінкерною цеглою та декоративною штукатуркою.

За твердженням забудовника, будинок під’єднаний до центральної каналізації, водопроводу та електричної мережі, а в кожній квартирі змонтована індивідуальна система опалення на основі електрики.

Щодо квартир, то як я вже зазначила, їх буде 116. Забудовник вважає, що це «розумні квартири, що втілюють концепцію Smart-житла», але, на мій погляд, вони втілюють концепцію «максимальної вигоди» для забудовника. Судіть самі: всі квартири тут студіо площею 20-33 кв.м, без балконів або лоджій, з невеликими вбиральнями (3 кв.м).

Мені здається, таке житло підходить для одинаків, максимум – для невибагливих пар без дітей. Тобто, за великим рахунком, квартири в ЖК Smart Concept – це орендне житло, в якому можна деякий час «перекантуватись», а не вити сімейне гніздечко.

Хоча звісно, можна викупити декілька суміжних квартир та об’єднати їх у одну більш простору – але чи варто це робити, має кожен вирішувати для себе самостійно.

Вартість квадратного метра в ЖК Smart Concept не така вже й низька: від $1,8 тис. Але за рахунок малої площі загальна вартість квартири тут виглядає доволі підйомною: від $37 тис.

Забудовник вважає, що цей проєкт вигідний з точки зору формування пасивного доходу від оренди: «річний прибуток від оренди становить 9-11%», стверджує він. Я не зовсім зрозуміла цю фразу, але вирішила прикинути окупність інвестиції.

Рахуємо: вкладення у нерухомість цього ЖК для здачі становитимуть приблизно $50 тис. (майбутня квартира, оформлення, ремонт, меблі та техніка). Зараз здати житло площею 20 кв.м тут можна приблизно за $350 (за $500 можна знайти повноцінну простору квартиру в новобудовах поблизу, а квадратний метр «під оренду» в них коштує в середньому $15).

Тобто повернути вкладення в цей проєкт можна буде за 142 місяці або приблизно 12 років – якщо квартира здаватиметься в оренду без простоїв та не потребуватиме від власника додаткових вкладень.

Щодо можливості заробити на перепродажі квартири згодом – тут може бути більше шансів. Але в цьому плані теж є декілька «але». Справа в тому, що незважаючи на майже повну будівельну готовність, інвестори ЖК «Смарт Концепт» можуть перебувати саме в статусі інвесторів ще невизначений термін. Хоча забудовник обіцяє ввести комплекс в експлуатацію вже наприкінці нинішнього, 2023 року, існує висока ймовірність того, що отримати цей «папірець» буде складно. Поясню чому.

По-перше, судячи з усього, ЖК Smart Concept будується без належних дозволів. В реєстрі будівельної діяльності можна знайти Повідомлення про початок виконання будівельних робіт з реконструкції житлового будинку за адресою: вул. Лук’янівська, 22 (№ документа КВ051210527977 від 1.06.2021 р.), але він має статус «Повернуто на доопрацювання».

Тобто цей документ не є чинним і не дає забудовнику права проводити будь-які будівельні роботи на майданчику. І якщо зважати на формальну логіку процесів, то перш ніж вводити ЖК в експлуатацію, забудовнику доведеться отримати дозвіл на його будівництво. А з цим, здається, виникли деякі проблеми – адже за два роки будівництва цей «папірець» так і не було отримано.

Йдемо далі. ЖК Smart Concept збудований на ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:111:0032, цільове призначення якого «Для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва». Тобто, скоріш за все, забудовник видаватиме нове будівництво багатоквартирного будинку за «реконструкцію» приватного будинку з подальшим розділенням власності на 116 частин та їх наступній продаж новим власникам.

Ця схема потребуватиме від забудовника (і інвестора) додаткових затрат – як фінансів, так і часу. Тож за 3 місяці, які залишились до кінця року, можна і не встигнути.

Зверну увагу потенційних інвесторів на ще один нюанс – він виникне вже тоді, коли всі попередні «рифи» вдасться пройти. Достеменно з’ясуйте у забудовника/девелопера, що саме ви отримаєте від нього: частку в спільній сумісній власності чи окрему квартиру.

Якщо перше (частка), то я б радила добре зважити, чи є взагалі сенс в такій нерухомості, адже процес її наступного продажу може бути суттєво ускладненим. А якщо друге (окрема квартира), то раджу пересвідчитись, що це зафіксовано у відповідних договорах.

Ну і наостанок зазначу, що ЖК Smart Concept в Києві представляє девелопер з Дніпра Concept Development. Замовник будівництва фізособа, а генеральний підрядник – ТОВ «Укрпрогресбуд», яке з 2021 року називається «Концепт Девелопмент». Для компанії це перший проєкт в столиці.

Це вся інформація, яку мені вдалося зібрати про ЖК Smart Concept в рамках короткого огляду. Сподіваюсь, що з ваших коментарів на форумі та в чаті інвесторів новобудов ми дізнаємось про цей проєкт більше. А я, вже традиційно, нагадаю: інвестуючи в новобудову, ви не купуєте квартиру. Ви купуєте обіцянку забудовника побудувати її для вас. Тож ретельно оцінюйте всі ризики та реалістично співвідносить їх з можливою вигодою!